随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产评估作为涉及政府和社会各方面重大经济利益的社会中介服务行业，正日益为大众认识和接受，并取得了长足的发展。自1995年开始，建设部和人事部先后组织了多次房地产估价师执业资格考试，为我国房地产评估业的发展培养了一批专业人才。回顾这几年房地产评估业的发展历程，不难看到，由于我国房地产市场机制尚不健全，房地产评估业在其发展过程中难免有不尽人意之处。例如：前期的房地产价格评估机构大都挂靠在政府部门，带有很浓厚的“政府指令色彩”，加之从业人员执业水平、道德水准参差不齐，行业垄断和不正当竞争是这一时期的显著特点。这些情况的存在不仅违背市场经济规律，而且也严重阻碍着房地产评估业的发展。为了使房地产评估业尽快纳入良性循环的轨道，使之真正发挥“市场中介”的作用，建设部下发了建住房（2000）96号《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》的文件。脱钩改制后的房地产价格评估机构和从业人员在寻求评估市场、扩展评估业务的同时，如何处理好发展、收益、风险三方面的关系，这是房地产评估行业永恒的话题，确实也是各个估价机构努力试图将其加以解决的主要问题。

　　最复杂的问题往往有极简单的方法可予以解决。对于估价机构的发展、收益、风险的问题也应如此。事业的成功需要多方面的因素加以支持，而其中最为关键的因素是拥有与事业发展要求相适应的人才，这一规律不仅普遍适用于其他领域，同样也适用于评估业，而且基于评估业自身特点，优秀人才的网罗与管理已成为估价机构应首先加以解决的问题。

　　关于优秀估价人才的标准，我们认为其应与房地产估价业务相适应，也就是要具备房地产估价业务所要求的综合能力，具备估价所涉及的各个方面的知识，并具备与估价业务相适应的各种素质。这里所谈的优秀估价人才，具体来说，不仅应具有相应的执业资格，而且具有相应的工程方面专业资格，对政策、制度的深刻理解，对相应的资本及资产市场的了解和对其发展趋势的掌握，并且应具有向客户提供相应的政策、法津、咨询意见的能力。当然，为人正直、具有强烈的责任心、讲求信誉与效率以及较强的沟通能力则是优秀估价人才的基本要求。换句话说，估价人才应是具备多种才能的“复合型”人才，这是估价行业自身的特点所决定的。

　　人的因素是第一位的。集合优秀的估价人才，合理的对其加以培养、使用和管理，不仅要为其提供施展才能的平台，提供发展的机会，而且要以感情、企业文化和利益将其与机构紧紧联系在一起，以避免人才流失对企业带来的各种风险。执业人员的频繁流动，在我国中介行业早已司空见惯，除在特定的时间、特定的条件下，估价机构还对估价人员的流动比较关注外，日常运营中机构更关注收益与业务风险问题。但从较深的层次讲，优秀估价人才的流失以及缺乏优秀的估价人才，才是我国估价机构在运营中的最大风险。

　　首先优秀估价人员的流失有可能造成客户流失，造成估价机构收益损失。一方面的原因是估价人员主动将估价业务客户带走。另一方面，客户以及估价报告的相关使用者，在相同的条件下追求的是估价机构对其提供最大的使用价值，无论客户以什么原因成为机构的委托方，只要机构中缺乏相应的优秀人员，不能向委托方提供令其认可的服务，就可能会造成业务流失。随着金融机构、行政管理机构业务运做透明度的不断加大，这种情况出现的可能性也在逐步加大；其次，在我国加人WTO后，在可预见的未来，海外估价机构介入，其对本地优秀估价人员的吸纳，并凭借着其所拥有的各种优势，利用本地的估价人才以其惯有的手段与国内估价机构开展竞争，会对国内估价机构形成较大的威胁，甚至对国内估价机构造成严重的打击，无论机构规模的大小，不具有优秀的估价人员的估价机构在不远的将来与海外估价机构的竞争中会表现的毫无优势，这种情况在我国的许多行业都已得到了反复验证，这种风险应引起估价机构的高度注意；第三，“复合型”估价人员具备的良好的沟通能力，使得其在估价切相与客户之间起到巩固关系的作用；第四，优秀的估价人员是估价机构建立良好声誉不可或缺的重要因素，无论是从估价作业本身的效率、质量，还是从机构对客户提供超值服务方面来看，都需要估价人员具体完成，估价人员的素质直接影响着估价机构和客户的合作效果。因此，对估价机构的风险与防范的问题，首先要从保留、培养现有的优秀估价人员着手。[page]

　　根据房地产估价行业本身具有咨询服务的特点，我们建议应注重培养人品佳，而且具有工程技术背景的房地产估价师，实际估价业务往往涉及到许多工程技术问题，而且在估价中经常发生估价师与委托方有关技术人员交流困难的尴尬局面，这会造成对机构信誉的不良影响，房地产估价业务涉及的方面较多，需要很多的相关知识予以支持。因此，给予估价人员更多的学习相关知识的机会是估价机构管理者应予以注意的问题。估价人员每一次接洽客户，进行估价作业，都是向社会宣传本估价机构并提高机构声誉的机会，与估价委托方适当的交流，不仅能够更为深刻的理解委托方相关的经济行为，也有利于在估价报告以外为委托方提供有效的相关咨询意见、建议和经济行为进行的有关程序，从而进一步为机构与委托方建立友谊、继续合作打下基础，所以我们某种程度上也强调对于房地产估价师的交流与沟通能力的培养。一员多能的“复合型”的人才是国际上从事中介行业人员的发展趋势，房地产估价机构从扩展业务范围、降低成本、规避风险的角度出发，应在一定的高度上注重对估价人员多方位培养。

　　房地产估价机构的声誉和权威性不是依靠其所拥有估价师的数量建立的，机构估价师整体素质对估价机构在行业内地位的确定起决定性作用。因此，估价机构不应仅仅注重规模、资质的上等级，更要注重在规模、业务扩展的同时，提高本机构人员的综合水平，否则缺乏具有综合素质的高水平人才这一问题，会形成估价机构发展的瓶颈。估价机构可以借鉴我国软件、医药等行业对于专业人才管理的经验，当然也不能脱离估价机构的实际情况，根据机构自身的具体情况对这个问题加以解决。在商品经济条件下，中介执业人员的流动本无可厚非，与其设立种种障碍加以阻碍，不如从积极的角度出发，采取积极有效的措施留住人才，对于优秀的房地产估价师不仅要留得住，而且还要最大限度的发挥其才干，同时不断充实人才队伍，逐步增强竟争能力。

　　估价机构的性质是企业，其根本的目的是在获取最大的赢利的同时，将索赔的风险降至最低。由于房地产估价的行业特点、行业的竞争性、信息传播的广泛性，一旦房地产估价机构被卷人索赔诉讼，无论输赢，其信誉都会受到打击，这种打击对中介机构无疑将是致命的。这里所说的索赔风险，实际上也就是估价机构所出具的估价报告明显失真，该报告的使用人向估价机构索取相应的损失。这种风险形成的原因主要有两个，一个是主观上的原因形成的，对这种非正当的因素，在此我们不加以讨论。另一个是由于估价技术或估价技术管理上的失误造成的，这种失误大致是由以下几个方面的原因造成的，在日常业务管理过程中应注意避免。

　　（1）房地产估价师缺乏相关经验和知识，例如在使用成本法估价的过程中，缺乏对造价的深刻理解和相关的工程实际经验，错误的进行套算，造成成本法估价结果失实。这个问题的解决方法是估价师应提高有关工程造价的知识水平，复核时由其他具有较高造价水平的人员进行验算。

　　（2）房地产估价的工程技术辅助性人员造成的估价失实。在使用成本法估价过程中，这种失误多数产生于非专职工程师，因当前估价人员素质的制约，许多估价机构聘有非专职的工程技术人员，由于对其管理的方式，个别非专职工程技术人员因缺乏相关的知识或因某些个人目的，估算出的结果有误，最终影响估价人员的估价结果。针对这种情况，应采取的策略，对非专职工程技术人员应长期考核，尽量聘用高水平的、为人正直、认真负责的专职工程技术人员作为估价辅助人员，并对其进行相关知识的培训。

　　（3）商品经济社会中，最有价值的商品是信息，这一西方经济界的格言，同样也适用于我们房地产估价行业，无论从经营角度或是对估价影响方面考察都是一样。房地产估价机构或房地产估价师缺乏与估价有关的数据信息采集渠道或有效的数据信息库，就可能造成估价结果失实。搜集房地产估价相关信息并加以整理使之系统化，以及建立起日常有效的动态相关数据，应是房地产估价师的基本能力之一。房地产估价相关数据的客观、完整、有效性，直接的影响房地产估价结果的准确程度。在采用市场比较法、收益法的估价过程中，对各种数据的采集更应持谨慎的态度。日常工作中，房地产估价师最好养成随时随地搜集与房地产估价有关信息习惯，注重了解各种与房地产估价有关的政策及经济信息，当地的房地产交易会、房地产交易市场、产权交易中心、报刊广告等都是房地产估价师采集房地产估价实时信息的场所，另外，广交各个行业的朋友也有利于确保估价师采集信息的可靠性，例如当地的税务管理人员可以向估价师提供当地有关行业收人、利润等客观资料，这种资料往往比从其他方面获得的资料要准确的多。另一个问题是在房地产估价报告一般因素、区域因素描述方面，有些估价师比较愿意利用网上的资料进行下载，这种方法效率较高，但是在一般因素的描述中容易造成对城市的资源状况、市场状况（一般应包括城市房地产市场状况的分析）、城市发展规划及目标、社会经济及其发展情况涵盖的不全面，对区域因素的描述过于简练，这样实质上就违背了估价规范在这方面要求的初衷，即通过这些方面的论述，不仅使潜在的估价报告使用者清楚的了解委估房地产的环境情况，更主要的是通过这些描述，使房地产估价师对于委估房地产的经济环境有深刻的认识。我们所搜集的每一成文的资料，其产生都有作者所要达到的目的性，因此应注重将对其进行加工，使之成为满足估价的要求。[page]

　　（4）对于相关行业以及相关政策变化缺乏了解以及其对房地产价格的走势缺乏相应的分析预测，由此造成对房地产供需及价格走势判断失误，无意中形成房地产估价的风险。例如，土地管理政策的执行力度，金融机构的贷款管理办法的变化，WTO房地产业的开放对目前房地产开发前期程序上的成本减少，这些都将会造成房地产价格的较大波动。又如，除房地产价格上扬而整个经济社会的其他商品价格紧缩的情况下，估价师应清楚的了解其违背一般经济规律的根本原因是什么，对其应有相应的职业判断。房地产估价涉及因素的多样性要求房地产估价师不仅要注重对经济、社会各个方面的观察，更要对其认真加以分析。目前，我国的房地产估价实质上较国际上商品经济最为发达的国家要复杂的多，有中国特色的房地产业经济发展，使仅仅估价方法以及相关知识是不可能成为优秀的估价师的。

　　（5）估价原则、估价方法的滥用导致房地产估价的失实。估价原则对房地产估价的指导意义及约束作用体现在估价原则必须与估价的目的相对应，而且还要与估价方法相对应，这样才能作到根据估价目的选择恰当的估价方法，否则会造成根本性的错误。如清产核资就不能用最高最佳使用原则也就是不能按假设在最有利的使用情况下估价，而抵押、担保估价通常应按现状利用的原则估价。因此我们一般要求在估价报告中要说明所采用估价方法的依据及原因，日常做法是不参与某一估价报告的项目经理（两名以上）对该估价报告及技术报告在其项目经理审核后，对其中的关键点进行复核，再报送二审、三审。应该注意估价原则以及估价方法的选择，要根据估价目的具体问题具体分析。另外的一个问题是应尽可能的选用多种与估价目的相适应的方法进行估价，并对每种方法在结果上的差异原因进行分析，为最终确定估价结果提供尽可能客观的依据。

　　（6）忽视标的物上的权利状况，致使估价结果失实。房地产估价的实质是对以房地产为载体的权利的评估，房地产本身所附带的各种权利在某种情况下相互制约，对每一单独权利的价值实践产生影响。例如附带有租赁合同的房地产在抵押目的下的估价，应考虑“买卖不破租赁”的原则。在抵押权实践时，房地产租赁方之抵押物优先购买权对估价结果的影响。作为对上述问题的对策，就是要以审慎的态度对于委估方提供的各种资料进行认真的审核并加以分析。

　　（7）估价方法选用正确，但估价过程出现错误，从而造成估价结果失实。在采用市场比较法估价过程中与比较案例相关的错误有：

　　1）比较案例与估价标的物的规模、用途、性质不一致；

　　2）比较案例的价格不是成交价格，而是采用了评估价格，即未采用市场成交价；

　　3）比较案例少于三个；

　　4）比较案例交易方式与估价标的物的不同，但是租赁案例除外，因其可以还原成相应的价格；

　　5）在房地产价格波动较大的情况下，比较案例的交易时间距估价基准日时间相差过长；

　　6）比较案例与委估房地产不是属于近邻区域或类似区域，即不是属于同一共需圈内；

　　7）对于比较因素的修正和修正前相关条件的整理不全面。

　　在采用收益法估价过程中容易造成估价结果失实的主要问题有：

　　l）总收益的数据采集不合规范，采集的数据是实际收益而不是客观收益，而且采集的比较案例数不够；

　　2）空置率的确定不准确，应选择与估价对象类似的房地产客观、正常的空置率；

　　3）估价对象收益范围涵盖不够，如对估价对象中的自用房，也应计算收益；

　　4）比较实例的收益标准与待估房地产的不相对应，注意换算的问题；

　　5）遗漏收益项目，此时应注意认真的进行实地查勘；

　　6）总建筑面积、收益建筑面积、使用面积、营业面积以及可出租面积混用；此时应注重核对计算单位及其口径，使其一致；[page]

　　7）总费用的计算中出漏项，经营利润以及利息扣减问题，应根据待估房地产的使用情况加以考虑；

　　8）在进行房屋折旧时，未考虑耐用年限问题及残值问题，应根据各个影响因素综合确定；

　　9）计算纯收益时，参数选择有误，尤其要注意综合还原利率的确定。

　　10）收益年期界定有误。收益年期应当从估价基准日起计算，同时一定要注意土地使用年限对其的影响；

　　11）计算公式选择有误，或出现计算过程、计算结果、计算口径出现错误。因此，复核人员在复核时应逐项进行检查、计算。

　　在采用假设开发法估价过程中容易造成估价结果失实的问题主要有：

　　l）忽视估价对象条件、利用现状、规划利用条件的限制等因素，注意应在规划条件的限制下，根据最有效利用原则，确定估价对象的最高最佳利用方式；

　　2）不动产总价的确定缺乏相应的依据或计算有误；

　　3）建筑费用、专业费用、计息期取值错误以及计息范围错误；

　　4）利息率、利润率、税费率等参数确不合理；

　　5）利润基数的范围确定错误导致利润计算有误；

　　6）销售费用计算有误，主要是漏减某些销售费用，最少要考虑到两税一费，还要注意广告费、市场推广费。另一个问题就是将土地增殖税、所得税等计人了销售费用。

　　在采用成本法估价过程中容易造成估价结果失实的问题主要有：

　　l）错将实际成本误用为评估值，应采用客观标准。用财务审计的方法，以审核、验证、罗列叠加方法得出的是房地产项目的竣工决算值，而不是评估值。另一个问题就是陷入工程造价的误区，成本法估算的是当地区域内普遍意义上的价值，无论是地质上的、还是技术上的因素，考虑的应是客观普遍情况。但是，注意建筑物的特殊造型涉及的设计费用、工程费的增加，必须要在估价中加以考虑；

　　2）计算过程中参数选取错误。计算所涉及的参数，在选取时，一定要有相应的依据，无论是利率，还是利润率都不能依靠经验，以尽量减少主观上的失误对评估结果的影响。

　　因此，在日常估价业务中，房地产价格评估机构及从业人员应将风险控制的意识贯穿于评估工作的始终。

　　1）房地产价格评估机构及其从业人员应当保持估价的独立性，不受他人左右，不偏不倚地对待有关利益各方，对有可能损害独立性的利害关系所委托的评估业务应实行回避；

　　2）房地产价格评估机构及从业人员若感到目前受自己的专业能力所限，难以对某房地产客观合理价格或价值进行估价时，原则上不应接受该项业务委托。如确有必要接受委托的，应当聘请有关专家和相关技术人员参加，并在估价报告中予以说明；

　　3）尽可能地通过业务委托协议书明确双方的权利和义务，注意协议的完整和严谨，以杜绝不必要的麻烦；

　　4）对估价报告中涉及的重大问题及估价结果成立的有效条件，应收集充分的证据，并在估价报告中予以充分披露。对与委托方讨论的有关问题及处理结果，也应记录在相应的工作底稿内；

　　5）评估工作结束出具估价报告前，必须经项目负责人、部门经理及总经理（委托代理人）三级复核后，方可打印出具估价报告。

　　此外，还应定期对较有代表性问题的估价报告以及相应的估价技术报告，在正式出具前，由机构估价业务负责人组织进行讨论，这样不仅有利于降低估价报告的风险，同时也有利于机构内估价师业务素质的整体提高。

　　目前，估价行业的业务还主要是靠各方面人际关系来开展，资质、规模、声誉则主要起辅助作用，这也是行业的实际情况。在这种情况下，估价机构的丢失客户的风险，一是委托单位或有关人员的变动，丢失客户。二是具体的估价负责人员在与委托方交往的过程中，由于沟通或服务的问题，造成客户的离去。存在即为合理，靠人际关系开展业务，也有其存在的客观性和合理性，但对这种现象能否长期存在下去，我们持否定态度。[page]

　　在商品经济的初期，依靠人际关系开展经营活动，确实是一种行之有效的方法。但人际关系的变动引起估价业务来源变动的情况屡见不鲜，不择手段、恶意竞争在业内也时有发生，也使得机构管理人员往往无暇提高机构的水平。如果按目前各种行业管理透明化速度的发展，在不远将来，竞争很可能桌面上公开的进行。因此作为对应的手段，则应在适应目前的市场环境下，尽快的建立信誉、扩大机构的影响，注重提高机构的整体素质，尤其是人员的素质，进而提升服务质量。这样不仅能在WTO对中介机构开放时，在与海外的估价机构竟争的情况下处于有利的地位，而且在各种影响因素发生变动时，提高本机构的抗风险能力。

　　对于客户流失的问题，由于房地产估价业务完成过程的特殊性，首先要使综合素质较强的估价师负责与委托方或相关方面的直接接触，这也当前估价业务中间环节的弱点，估价机构不仅应与委托方建立业务关系、服务关系，而且还要建立友谊关系，以利于建立长期稳定的客户群，这都需要由较高水平的房地产估价师具体完成，这也是我们不断强调拥有优秀估价师的原因之一。

　　知己知彼，百战不殆。为在不远的将来与海外进入的评估机构进行竞争，估价机构应注意学习海外估价机构的优秀管理经验、管理方法，结合我国的具体情况，找出提高本机构整体素质的方法，迎接挑战，在竞争中处于不败之地。