第一条 为了规范物业服务收费行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部印发的《物业服务收费管理办法》等有关规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于我省行政区域内,符合国家物业管理资质要求的物业管理企业,对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

  第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

  第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第五条 省物价局会同省建设厅负责全省物业服务收费的管理工作,制定物业服务收费的管理政策、原则和办法。 市、县人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和管理工作。

  第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

  第七条 物业服务收费,包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅的公共服务收费,实行政府指导价。 非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费,满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费(小区停车服务收费除外),实行市场调节价。

  第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费,由省辖市价格主管部门会同物业管理行政主管部门,根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量等因素,制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度,并定期公布,原则上每年应公布一次。暂无条件制定分项目收费基准价的,可制定等级收费基准价,逐步向分项目收费基准价过渡。

  第九条 普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准。物业管理企业或建设单位在核定的政府指导价范围内,应在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与物业买受人预先约定收费标准,并同时约定物业管理服务内容, 涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

  鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业,以招投标方式确定的物业服务收费报当地价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和管理,及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

  第十条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务收费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后,在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

  第十一条 实行市场调节价的物业服务收费,未产生业主委员会的,由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的,由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。 各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范,促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。

  第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十三条 物业管理公共服务费用构成因素为: