沪房地资权[2004]114号

各区县房地局、各房地产估价机构、市建设用地事务中心、区县建设用地事务所:

  根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定,结合上海实际情况,我局对《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》(沪房地资市[2002]67号)有关条款进行了修改:

  一、修改第五条为(拆迁估价委托)

  在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内,拆迁人只能委托一家由被拆迁人或者拆迁当事人确定的估价机构进行估价,并与其签订书面的房屋拆迁估价委托合同

  估价机构接受估价委托,应当核验拆迁人的房屋拆迁许可证。

  二、增加一条作为第六条(房屋拆迁估价机构确定):

  估价机构的确定应当公开、透明,一般采取被拆迁人(即按照市政府规定租金标准承租公有房屋和私有居住房屋的承租人〖以下简称:承租人〗及房屋所有人)投票的方式,也可以由拆迁当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。

  采取投票方式的,由估价机构向拆迁人提出估价意向,拆迁人应当如实将有估价意向的估价机构名单(不得少于5家)提供给被拆迁人,并组织被拆迁人在此范围内进行投票。根据投票结果,按照简单多数的原则,得票数第一位的为拆迁基地的估价机构,第二位的为重新估价机构。拆迁人应当将投票结果进行公告。

  区县房地局应当对投票、抽签过程进行监督,并可以邀请区县监察委、街道办事处等共同监督。

  三、第七条改为第八条(拆迁人义务),修改为:

  拆迁人应当如实向估价机构提供估价所需资料,协助估价机构开展现场查勘等工作。

  拆迁人未如实提供有关资料、未履行委托合同约定的义务,造成估价失实或其他后果的,由拆迁人承担相应责任。

  四、增加一条作为第九条(被拆迁人义务):

  被拆迁人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料,并配合估价机构进行实地查勘。

  五、增加一条作为第十条(估价人员现场查勘):

  房地产估价人员应当持证上岗,并对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录, 拍摄被拆迁房屋状况的照片,有必要的可拍摄录像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

  被拆迁人拒绝房地产估价人员实地查勘或不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。

  六、增加一条作为第十一条(拒绝估价的处理):

  被拆迁人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘,致使房屋估价无法进行的,估价机构可参照被拆除房屋同区域、同建筑类型的房屋进行估价。

  七、增加一条作为第十二条(抽样估价):

  对成片简屋、旧里及非成套独用居住房屋,拆迁人应当委托估价机构做抽样估价报告。抽样估价样本比例不得低于同类被拆迁房屋建筑面积的5%。 抽样估价结果明显低于被拆迁房屋所处区域最低补偿单价标准的,拆迁人应当将抽样估价的结果在拆迁范围内进行公示,估价机构可以不再出具分户估价报告;但被拆迁人要求对其房屋进行估价的,拆迁人应当委托估价机构进行估价。

  八、增加一条作为第十三条(估价时点):

  房屋拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁分期实施的,以当期房屋拆迁许可证颁发之日为房屋拆迁估价时点。

  房屋拆迁估价报告的有效期为房屋拆迁许可证的拆迁期限(包括延长期限)。

  九、第十一条改为第十七条(公示及咨询),修改为:

  估价机构在向拆迁人出具估价报告前,应当将拆迁估价的初步结果向拆迁当事人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。

  公示期满后,估价机构应当向拆迁人提供委托范围内被拆迁房屋的估价报告(包括分户估价报告)。拆迁人应当将分户估价报告送交被拆迁人。