京国土房管物[2003]950号

  二○○三年十一月四日

各区县国土房管局,各物业管理单位,各有关单位:

  为进一步规范物业管理企业服务行为,建立起住宅物业突发公共事件的应急处理机制和预案,为人民群众创造安全舒适、清洁优美的生活工作环境,根据国家和本市有关规定,结合今年住宅物业防治“非典”工作实际,将《北京市居住小区物业管理服务标准》(京国土房管物[2003]127号)作了修改,修订为《北京市住宅物业管理服务标准》,于2003年12月1日起施行,原《北京市居住小区物业管理服务标准》同时废止。

  现将该标准印发给你们,请遵照执行。

  北京市住宅物业管理服务标准

  一、普通商品住宅物业管理服务标准

  (一)综合管理——小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理

  (1) 负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;

  (2) 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施;

  (3) 白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,处理急迫性报修,水、电等急迫性报修半小时内到现场;

  (4) 协助召开业主大会并配合其运作;

  (5) 管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;

  (6) 与业主签定物业服务合同等手续;公开服务标准、收费依据及标准;

  (7) 应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;

  (8) 全体员工统一着装,佩带有相片胸卡,持证上岗;

  (9) 每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见用户不低于总户数80%。

  (10)建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生,能随时投入运行。

  (二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

  按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件一:共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施,如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护,包括:

  (1)楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》;

  (2)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整,边沟涵洞通畅;

  (3)确保雨水、污水管道保持通畅,定期清淘化粪池、雨水井,相关设施无破损;

  (4)负责小区智能化设施的日常运行维护;

  (5)定期清洗外墙。

  (三)绿化——小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后,道路两侧区间绿地按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

  (四)保洁——小区规划红线以内,业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括:

  (1) 有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;

  (2) 设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;

  (3) 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;

  (4) 对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次清扫;

  (5) 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;

  (6) 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

  (7) 发生突发公共卫生事件时,应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强对业主的宣传,维持正常的生活秩序。