关于集体土地使用权转让的法律根据问题
导读:
国务院至今未出台一部相关的集体土地使用权转让的管理法规,因此,出现学术理论上的长期争鸣是极为正常的。现在的问题是,人们要把原先在理论上长期争鸣的东西付诸于实践,有的地方甚至提出了解放思想、突破禁区、制度创新等口号,这就有点令人疑惑不解了。因为,理论上争鸣和实践中具体运作完全是两码事。作为政府职能部门,依法办事是其天职,在这个大前提下,才能谈解放思想、突破禁区。我认为,法律法规的每一条款的遣字造句应当是非常慎密而严谨的,其立法的宗旨也当是明确客观的,任何从左或有的角度随意歪曲理解采取实用主义的做法均不足取,事实上,无论《宪法》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转,恰恰相反,新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。
(一)新《土地管理法》第14条第2款规定,在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。这里的承包经营权,实质即为集体所有农业用地的土地使用权,调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让,只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。
(二)新《土地管理法》第63条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我认为,该条款有二层意思:①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地,如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设,当然是不允许的,也和新法的立法宗旨相悖。如若转、受让双方都是用于农业生产,不改变用途,那就不适用本条款,而适用上述第14条之规定。在实际工作中,人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定,均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。②该条款的下一段话即取得建设用地的企业……已开宗明义的告诉我们,符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。何谓依法转移?转移者,转让也。既然允许转让,就可以不办理征用手续而允许流动办理变更登记手续。如果征为国有,那就不是转让,而是划拨或出让。这个根本概念必须弄清。
(三)新《土地管理法》第62条规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。可见,连新法都承认出卖村民住宅是一种客观现象,是不可回避的,政府职能部门所要做的工作就是不批给新的宅基地,至于老的宅基地出卖后应当怎样办理过户手续,新法没有规定。既然新法没有规定,出卖又是一种客观现象,我们就可以从其他法规中寻找依据。
(四)新《土地管理法实施条例》第6条又是明确规定,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必领向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。毫无疑问,这里的土地使用权,应包括集体和国有在内,而且是特指有建筑物和构筑物的土地使用权。众所周知,没有建(构)筑物的土地使用权,不要说是集体的,就是国有的一般也不允许转让。如果允许转让,就会触犯《刑法》第228条关于“以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,……等等”的规定。
通过以上论述,我们已不难看出新法对集体土地使用权依法办理转让的端倪,只是还缺乏具体配套的实施办法。由于在实际生活中,无论对村民或村委会或村集体经济组织而言,最具诱惑力和实际意义的土地使用权转让当属集体所有非农建设用地(以下简称集体建设用地)使用权的转让,故在此重点讨论集体建设用地的转让问题。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
土地资源在当地,其经济属性日益突出。作为一种当地社会经济生产中最基本、同时也是最重要的资产,其使用权的问题,也是社会舆论关注的焦点。那么,在我国,集体土地使用权
根据我国物权法的相关规定,土地都是归国家和集体所有的,如果土地所有权人要将土地所有权转让个人或者单位的要办理好相关的手续,那么集体土地使用权转让办理是怎样的呢?
土地是农民赖以生存的,一般在农村,农民集体土地就显得更加重要了,随着城乡一体化的发展,许多农村的土地也逐渐被利用起来了。因此,想必大家想知道,关于集体土地使用权
集体土地使用权转让协议转让方(以下简称甲方):受让方(以下简称乙方):根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规,经甲乙双方协商一致,现就甲方集体所有的土地及地
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产