企业改制中土地权属的处置与评估
导读:
土地使用权属于无形资产范畴,但它又是无形资产中的对物产权,有其自身的特殊性,其价值的高低主要取决于它的载体,即土地的特性和条件。因此对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。土地资产可以作为单独的对象进行评估,也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估,还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并评估。本文对改制或资产重组中土地权属的处置与评估谈谈自己的体会。
改制或资产重组中土地权属的处置方式
目前处置方式主权有以下3种:
出让。根据持股单位的不同,出让方式有如下两种形式:
由改组前的原企业向国家交纳土地使用权出让金,签订出让合同,取得一定年限的国有土地使用权。由该企业向股份公司的土地使用权投资入股,股份作为国有法人股,由改组后保留下来的企业持有并行使股权,也可以由股份公司向原企业租用土地。
由股份公司改组后直接向国家交纳土地使用权出让金,取得一定年限的土地使用权。土地使用权作为股份公司无形资产使用,股份公司使用的土地不体现为股东权益。
直接投资入股。
由国家将土地使用权出让金折合为股权投入设立的股份公司,土地资产股份作为国家股,由国家授权的部门或机构持有,也可授权由特有其他国家股的机构持有并行使股权。
租赁。
股份公司直接向国家租用土地,定期向国家交纳租金,股份公司使用的土地不作为股份进入股份公司。
改制或资产重组中土地使用权的评估原则与方法
评估原则着重注意以下4条:合法原则。指产权的合法性,胜任的合法性以及处分的合法性。
最高最佳使用原则。指在法律上允许,技术上可能,经济上可行的前提条件下可实现的。
替代原则。这是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。
估价时点原则。这主要是考虑到房地产市场价格的波动性。
评估方法:
市场比较法
基准地价修正法
假设开发法(必须考虑资产的时间价值)
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
核心内容:在资产处置中,国有净资产可用于支付改制成本的项目主要有七项,也就是通常所说的七项扣减,即按照国家和地方政府有关政策可从国有净资产中扣除或预留的项目,在
为了鼓励和规范国企改制,国家出台了一系列配套政策,国家级的此类文件大约有60多个,核心政策文件有两个,一是国办发[2003]96号《关于规范国有企业改制工作的意
改制,评估,资产,企业,清产核资,国有企业国有企业改制中的资产清算及评估国有企业改制,是指国有独资企业、国有独资公司及国有控股企业(不包括国有控股的上市公司)改
文章论述了国有企业改制中土地资产的处置与评估:土地评估报告由土地估价结果确认改为土地估价报告备案制,加大了中介机构的风险,土地评估中介机构在国有企业改制的土地评
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产