商住综合楼地价评估的三种方法
导读:
(一)以地面地价为基础,在容积率等修正系数的控制下,利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格,进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例):
土地总价=土地总单价×土地总面积=(修正分摊后的商业用地单价+修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积
由于受资料所限,此种方法在应用中多以单一用途下的地价分配率代替不同用途下地价在立体空间中的分配率。
(二)以地面地价为基础,在容积率等修正系数的控制下,求出不同类型用地的单价,再按一定原则分摊土地利用面积,以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积,加和求得总地价。其公式表现为(以商住楼为例):
土地总价=商业用地总价+住宅用地总价=修正后的商业用地单价×商业分摊土地面积+修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积
其中面积分摊的原则为:不同用途的建筑造价和房地产市场销售价格相差不大时,按照各种用途建筑面积占建筑总面积的比例来进行分摊;当不同用途的建筑造价相差不大,而房地产市场销售价格相差较大时,可以按照各种用途房地产的市场价值占整个建筑的总市场价值的比例来进行分摊;当不同用途的建筑造价相差较大,而房地产市场销售价格相差也较大时,以剩余法分别计算出土地价格后进行分摊。
(三)以楼面价为基础,通过容积率修正及楼层修正,得出不同用途不同楼层的楼面地价,乘以相应建筑面积,得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例):
土地总价=商业用地总价+住宅用地总价=修正后的商业楼面地价×商业建筑面积+修正后的住宅楼面地价×住宅建筑面积
现以某城市基准地价为例,分别用上述三种方法评估商住综合楼用地价格。 [page]
该城市基准地价为标准容积率(商业、住宅均为2.0)下的分类定级的级别均价,分别以地面价和楼面价两种形式表现,其中商业楼面价为首层楼面地价,住宅楼面价为多层住宅的平均楼面地价。商业用地地价分配率:总层数7时,首层地价分配率为37%;住宅用地地价分配率:总层数7时,首层地价分配率为12%。
设某宗地面积7000平方米,建筑密度30%,共7层,容积率2.1,该容积率下商业用地地面价容积率修正系数为1.03,住宅用地地面价容积率修正系数为1.04。首层商铺,2层至7层住宅,宗地所处区域商业级别价为每平方米5670元,商业首层楼面价为每平方米7460元;住宅级别价为每平方米2340元,住宅平均楼面价为每平方米1170元。经调查首层商铺售价为每平方米12000元,住宅均价为每平方米3500元。在忽略其他因素修正情况下,估算综合用地价格:
方法一 该宗地容积率2.1,先视宗地整体均为商业时,求得其商业用地单价,再通过地价分配率求得只有一层商业时,单位土地上承载的商业地价:
商业地价=基准地价×容积率修正×地价分配率=5670×1.03×0.37=2161(元/平方米)
再视宗地整体为住宅,求得其住宅用地单价,通过地价分配率求得只有2至7层住宅时,单位土地上承载的住宅地价:
住宅地价=基准地价×容积率修正×地价分配率=2340×1.04×(1-0.12)=2140(元/平方米)
则土地总价=土地总单价×土地总面积=(修正分摊后的商业用地单价+修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积=(2161+2140)×7000=30107000元
土地单价=30107000÷7000=4301(元/平方米)
方法二、方法三略。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
房地产(real estate)是一个综合的较为复杂的概念,从实物现象看,它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地,建筑物依附土地而存
房地产价格评估是指房地产专业价格人员,以房地产为对象,根据委托人不同的估价目的,按照一定的估价程序,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产价格客观合理的
房地产评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产