2011年3月23日上午，西安市法学会房地产法研究会成立大会暨首届研讨会在西北政法大学举行。西安市法学会赵夏常务副会长、西北政法大学郭捷副校长、王瀚副校长以及政府相关部门的领导应邀到会，西北政法大学经济法学院院长强力教授主持会议。大会推选西北政法大学经济法学院副院长义海忠教授为西安市法学会房地产法研究会会长，我当选为常务理事。大会安排两人主题发言，两位老师现场点评发言。我被安排作为第一个主题发言，以《<土地管理法>应当修改为<土地法>》为题，阐述了一些想法。随后政法大学经济法学院杨为乔教授对我的发言作了点评分析。以下是现场记录：

　　西安市国土资源管理局政策法规处郑世骅处长的发言：

　　今天能参加西安市法学会房地产法研究会的成立大会，我感到非常高兴，这次发言，在西北政法大学教授们的面前是班门弄斧了。我有一些自己的思考，也许仅仅是一滴水，也算是抛砖引玉吧。

　　温总理在达沃斯论坛上答记者问时提出，中国要出问题，是出在土地上。一是农民合法的土地得不到应有的保障。二是指出当前土地管理中所存在的要害问题。对我的启发是，当前政府征地存在的根源问题，必须从制度上解决。从当前政府征地来看，是建立在提高补偿标准上，而不是建立一些保护机制。国有土地与集体土地的问题也是我们当前国土资源部门所面对的两难的困境。要开展双保活动，保发展、保实现。中央在去年年底批准了12个规划，保护耕地。地方一方面担负着保护耕地的责任，另一方面要保证经济增长。对土地的保护虽然说是我国的基本国策，可这就好像是基本农田是高压线，但高压线上没有电。这样的保护是不均衡的，经济发展也是不均衡的。许多地方讲城乡统筹，但实际上想的是农村的土地。从2004年开始，国家提出要深化土地制度改革，这几年也反复的提出修改，不断提出《土地管理法》的修改稿。修改稿多是围绕征地范围和补偿标准。但这只是流，源头是权。现行的土地制度将我国的土地划分成国有土地和集体土地。集体土地经过征收途径成为国有土地后，和农民、农村就没有关系了，农民只能获得有限的补偿。集体土地征收过程中，落实补偿方面没有明确规定，这正是当前矛盾日益尖锐的所在。去年，国务院修改了《国有土地征收与补偿条例》，大多数是有关土地征收方面的规定。我国1954版宪法规定了征购，之后修改宪法，”征购”的字样消失了，设定采取征用的方式将农民土地收归国有。征用是政府的单方面行政行为，农民的权利没有了，只能被动的接受。这样权利更加难以得到保障，权益屡屡受到侵害。第十届人大三次会议对宪法进行修改，规定国家为了公共利益可以对土地进行征收或征用，并给予补偿。农民的权利在一些地方没有得到保护，权益也有可能落空。必须从法律设立方面入手。在制定第一部《土地管理法》时，是要制定土地法的。在1986年6月，审议这部法律时，由于经验不足，主要解决的土地管理问题，侧重行政，针对土地的使用问题，因而定名为《土地管理法》。[page]

　　经过20多年不断完善社会主义法制的经验积累，在有了明确立法目标的今天，我认为是制定《土地法》的时候了。这部法律应该反映土地的自然、经济等特性，明确公民在土地方面的权利，协调土地民事和行政的关系，建立起包含土地上所有关系的法律框架，包括私法规范和公法规范。这样的构想能够实现的话，能够从制度上解决温家宝总理所讲的土地问题。将土地征用改为征购或征收，建立农民土地保护机制，按市场价值对农民进行补偿。给予农村土地和国有土地以平等权利，解决地方依赖土地的问题，在保障科学协调发展的同时，落实实际权利是由地方政府行使。对审批权、交易权作出规定，强化土地用途管制。同时土地法还应该遵循宪法的有关规定。这是我在工作中结合土地管理实际的思考，以及在交流当中的一些设想，很不成熟，欢迎老师的点评!

　　西北政法大学经济法学院杨为乔副教授的点评：

　　首先我热烈祝贺西安市法学会房地产法研究会的成立，还有首届学术研讨会的召开。其次我要预祝我们研究会在各位同仁的鼎力相助下，在各位领导的正确带领下，能够在各个方面取得理论和实践的大丰收。义海忠会长让我做这次发言，我是非常惶恐的。本人也是常务理事，以前我点评都是即兴的，这是我头一次提前做了草稿，表明我的态度是很认真的，尤其是当着韩松老师的面。刚才听了郑处长的主题报告，我受益匪浅。在点评之前，我要声明的是，我是将主题报告当作学术报告来听的，而不是当作领导讲话和发言来听的。因此，我的”点评”也将是专门集中于学术思考层面，而不是其他。

　　对主题报告”《土地管理法》应当修改为《土地法》”主要有以下几点感受，与大家分享：首先，主题报告中涉及到了当前我国土地法制面临的几个关系(或者主要矛盾)，主要包括：(一)国家经济发展与土地制度之间的关系问题(二)区域/地方发展与全国/中央统筹的关系问题(三)城市土地(国有土地)与集体土地之间的关系问题(四)耕地保护与建设用地扩张之间的关系问题其次，报告在总结归纳上述问题的同时，敏锐地指出了这些问题的症结或者关键点所在，主要包括：(一)农民的合法土地权益得不到应有保障(二)地方政府”土地财政”问题(三)集中体现在土地征收环节的城乡土地所有权二元结构的不合理问题。再次，就现有具体法律政策以及行政措施的反思角度来看，报告指出了以下具体问题：(一)提高土地征收补偿标准并不完全是保障集体土地权益的核心(二)现行城乡建设统筹用地制度体系，存在着以城市为中心的偏差(三)土地征收过程中征收目的–”公共利益”的泛化。”征”与公共利益脱钩，”收”与市场化补偿无缘，这就是现在土地征收的现状。无论公益性质还是经营性质，是否属于”公共利益”性质，都不是决定”征收”与否的关键。基于上述认识，报告的解决之道是从立法上将《土地管理法》上升为《土地法》。显然，在报告看来，不仅《土地管理法》与《土地法》之间存在着本质的立法目的差异：”《土地管理法》侧重的是土地行政，针对的是土地使用，存在着根本上的局限性。”但这里，报告并未对这种”根本局限性”作再进一步的说明，我想报告的本意中”根本上的局限性”一定不是仅仅指土地行政、抑或土地使用这么简单。同时，在报告的观点中《土地法》与《土地管理法》也存在一定程度上的”上下之分”，同样这一问题也他后面的演讲中并未深入介绍。对于未来的《中华人民共和国土地法》，报告认为：(这部法律)”应当全面反映土地的自然特性、经济特性和法律特性;应当明确公民在土地方面的权利和义务;应当成为调整土地关系的重要的基本法律，就其属性包括私法关系与公法关系、私法规范与公法规范，既满足土地的公益性使用，又适应土地的私利性交易，协调土地民事权利与土地行政管理二者之间的关系，建立起包含土地上各种法律关系的框架。”同时，这部法律还要”综合考虑土地规划、环境保护、水土保持和维护生态平衡等，协调解决土地可持续利用和节约集约利用等可持续发展问题。”此外，《中华人民共和国土地法》还应当”对土地征购、征收的审批权;土地使用权(包括占有权、经营权、他项权利、用益物权);土地使用权交易(买卖、租赁、转让、继承和典当);统一的土地(不动产)登记机构作出规定。还需要对耕地保护、划定永久基本农田，强化土地用途管制等给予特别关注。”如果这一立法构想能够实现，那将是一项重要而具有历史意义的立法功绩。就此而言，我认为报告的主题报告情真意切，构思严密，切中当前制度与现实要害，也引发了本人对相关问题的思考和联想。[page]

　　第二个层面：评。相对于”点”，”评”的过程中，可能会更多地掺杂点评人自己的想法，主要是试图与报告形成某种呼应，供大家参考。(一)公共利益的前提。各国立法都将”公共利益”列为土地征收的法律前提，并以”公共利益”为基点去研究、设计、构建相应的财产征收法律制度体系，包括土地以及其他不动产、动产。但问题是在”公共利益”这四个字之前，还有没有什么前提条件?换句话讲，公共利益得以存在的前提是否存在?从昭彰”公共利益”的目的分析，显然”公共利益”的存在是为了对抗过于泛滥的”个人利益”或者”个体利益”，那么，在我们的法律条文中”公共利益”的对面是否存在着过于嚣张的”个人利益”呢?必须明确”公共利益”的前提是”个人利益”的有效保障，正如报告发言中对农民集体土地权益得不到合法保障的疾呼。因此如果立法要明确公共利益的含义，必须明确并切实维护”个人利益”的正当性。(二)公共选择与公共政策。有时候，我们经常将公共选择与公共政策搞混。公共选择的基础是社会个体的自主决策，众多个体的自主决策形成某种公共选择，即公共选择是个体选择的总和。同时，公共选择也具有某种随机的成份，公共选择也不都是科学的、有效率的，甚至其公平性也往往受到质疑。个体不理性行为所引起的公共选择失当，问题的根源依然在于个体选择的可能性下降和减少。而降低个体不理性的程度与提升公共选择的合理性成正比例关系。公共政策则是经授权的公共决策机关所为的决策行为，简单地讲就是代理公共选择。当然，作为代理人当然必须在被代理的授权范围内行使代理权，明确自己的代理行为的权限、范围以及超越代理权以后的责任。实践中，很多行政机构即是公共政策机关同时又是公共政策执行机关，有点儿自代理的感觉，这样的代理机构往往代替了公众的公共选择自由，而滥用公共政策的制定权限。(三)土地法制的逻辑三层次。遵循以上思路，实际上可以将土地法制解构为私人土地权益、土地权益公共选择以及土地权益公共政策三个层次。也许物权法、土地法与土地管理法正好提供了与这三个层次相对应的制度选择。当然，客观现实是没有国家采用这样的立法模式;在报告的主题报告里也打算要用《土地法》来替代《土地管理法》，虽然他后来的《土地法》的内容构想中，依然包括了《土地管理法》的几乎全部内容。有同学可能要问：”那么你是不是主张要用《物权法》、《土地法》以及《土地管理法》的不同区分来替代现有的土地立法模式呢?”我的回答是：”No!”这里勾勒出来的仅仅是围绕着土地展开的三层利益结构，至于这三层利益结构到底应当通过何种法律制度来加以确定、规制，则不应拘泥于某种特定的立法模式。实际上，我更愿意用《物权法》、《集体土地法》与《不动产/土地登记法》来重构现有的我国土地法制体系。在这里恕不展开。(四)土地法律制度的阶段性观察。整体上，我国土地制度的阶段性特征十分明显，土地使用权市场化转轨尚未达到土地使用权50-70年的一个时间段，我想虽然现行法律已经对住宅用地的原则展期给予了肯定，但相比在2030年左右这类问题还将大量爆发。因此，乐观估计我国的土地法之相对完善的时间点，应当在2030年前后。到那个时候，在座的诸位中的大部分已经退休。至于，地方利益与国家整体利益的关系问题，我觉得弟兄几个都过得好，都有钱了，谁还在乎老爷子留得那点儿遗产呢?相反，弟兄几个都没有钱;或者有的有钱，有的没钱，老爷子死都不会安宁。马上应该有反对的声音：那澳门赌王何鸿燊那么有钱，前些天不是还闹家庭财产纠纷吗?我的答案是，跟何鸿燊闹的，都是他的几个老婆以及归属于几个老婆的孩子所组成的特定阵营，这几个老婆都以为自己是何鸿燊的心肝，而且她们自己也都有很强的独立性;就像吴邦国委员长说的，他们搞得是联邦制，我们不搞。你还担心什么?最后，如果要给的我这段话定一个题目的话，我想可以这样归纳：无”盐”可发，有话要说。或者有话要说，无言以对。谢谢主持人!谢谢大家![page]

　　西北政法大学行政法学院王德星教授的发言：

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》对政府行为模式的影响

　　谢谢会长，谢谢各位领导、各位同学。在今天这样一个喜庆日子，给我发言的机会，我今天的发言不能算是学术报告，只能算一些感想。我今天谈的题目是今年一月份生效实施的条例–《国有土地上房屋征收与补偿条例》对政府的影响。这个条例的颁布是我国私权保护法律制度上的一个重要事件，和过去的拆迁条例相比较，立足点完全不同。过去的拆迁条例是政府管理的需求，而新生效实施的条例立足点建立在私权保护方面。

　　我主要分为三个方面来讲：第一个方面是简要的和大家回顾一下我国改革以后城市房屋拆迁改造的变迁。在过去适用的旧条例《城市房屋拆迁管理条例》中，国有单位还是城市建设的主体，拆迁以政府为主导，不涉及公共利益保护，主要的指导思想是通过旧城改造达到城市房屋拆迁改造，拆迁补偿的立足点是安置。1994年，中国正式开始城市改革，这个法律出台后，开发商逐渐成为城乡建设的主体，因此也就有了商品房的建设。同时中国开始了分税制改革，地方政府逐渐倚重土地财政，开始在地方进行义征。该条例颁布之后，我国市场经济基本形成。2010年6月开始，国务院对拆迁管理条例进行修改，这个条例的修改，不区分公共利益和私权利益，建设单位与政府合谋，该条例规定了被拆迁人拒绝拆迁的要进行强制拆迁，地方政府既是许可者，又是争议的裁决者。这一条例在制度和领域方面，为官商合谋提供了现实的便利，并逐渐发展成拆迁矛盾的根源。按照法理，建设单位不能直接从政府出拿到土地。但实际情况并不是这样，建设单位基本上都是从政府处直接取得土地，这就是幕后政府。这样就逐渐形成了拆迁矛盾，由于土地的价格日渐升值，拆迁人和被拆迁人的矛盾不断升级，被拆迁户往往是不想拆迁的。这里有一个一个关键点是，2007年颁布的《物权法》第42条，具体规定如下：”为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。具体办法由国务院规定。”此规定将集体土地做了系统的规定，但征收前提是为了公共利益的需要。对集体土地的征收，这样一个征收拆迁的立法应该通过全国人大的立法来完成。《中华人民共和国城市房地产管理法》只适用于城市居民，不适用于农民，因此城市房屋拆迁条例的合法性和合宪性有问题，非修改不可。《国有土地上房屋征收与补偿条例》比《城市房屋拆迁管理条例》更具有合法性、合理性，因此国有土地房屋征收和补偿条例的出台，是必然的。[page]

　　第二方面，我主要想讲一下新条例与旧条例确立的城市房屋拆迁制度之比较。新条例与旧条例相比，从内容和特点相比有以下不同：

　　第一点，该条例体现了从管理到保护的改变。原来的旧拆迁条例制定目的是加强对城市拆迁的管理，而现在的条例则是为了保障规范征收行为和被征收人的合法权利而制定的，这个条例的目的和立足点是保护私权，而不是为了进行管理，管理在保护私权的过程中加以实现。这一点从某种程度上可以回答郑处长的问题，国家利益、公共利益、私人利益都应得到补偿。我国制定的侵权责任法是私权优先的重要体现。这几个问题之间逻辑关系是一致的，立法目的首先是保护私权。

　　第二点，该条例体现的是从拆迁到征迁、搬迁。没有一个字涉及到拆迁，完全取消了拆迁之说。从拆到搬，完全体现了制度的变迁，也体现了政府思想的进步。我们在实现所谓的公共利益时，使私有权益得到保障和尊重。

　　第三点，政府从幕后变为主导。在以前的条例中，政府实际上躲在幕后，但又不承担责任，说不清其公权在哪里。现在这个条例明确规定不再有拆迁人的概念，征收与补偿由市县的人民政府直接着手介入并且承担责任。另外一个是房屋拆迁由市县人民政府负责。土地征收、城市规划完全是地方自治权的范畴。参照英美，地方自治权的范畴，也与城市理念有关，西方的,城市最早是自治的概念。中国和国外在这一点上是不一样的。在中国，房屋拆迁与补偿，都是由政府作出，将政府放在第一位。

　　第四点，从搬迁事由的模糊变化到公共利益保护。新条例明确规定为了国防和外交的需要;为了由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;为了由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;为了由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;为了由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;为了法律、行政法规规定的其他公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。不得涉及行政法律、法规规定的其他方式，并且只限于这些属于公共利益的方面。我们所有的法律中和公权力有关的方向，对什么是公共利益没有作出界定。

　　第五点，从无序拆迁到依规划征收。过去的拆迁，规划的严肃性有点问题，原来的拆迁条例涉及规划的，仅适用于用规划许可证来领拆迁许可证，变成了想怎么拆就怎么拆。但是我们看到新的条例明确要求所有的拆迁必须建立在依法取得房屋拆迁许可证的基础上，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。[page]

　　第六点，从单项管理到有被征收人的参与。在旧的拆迁条例中，被拆迁人实质上没有权利，拆迁事务全由政府决定。虽然条例规定被拆迁人可以起诉，但实际上起诉时法院不受理，这完全变成了纯粹的单项行政管理。现在新的条例规定对于补偿方案、征收决定必须公开征求意见、举行听证，并向全社会报告。程序往往没有意义，但没有程序更可怕。这体现到一点就是透明。公开是民主的前提，民主是法治的保障，如果没有公开，民主法治就无从谈起。这体现了新条例从单项管理变成了协商机制。

　　第七点，从可先行强制拆迁到拆迁补偿前置。旧条例规定，未达成补偿协议或未如期履行协议均可实施强制拆迁。现在新条例明确规定必须是补偿到位后，才能要求他人拆迁，并且不得以暴力逼迫搬迁。并且当事人复议诉讼过程中，原则上不能拆，这个时候实际上是补偿还未到位，也取消了政府的强制拆迁权利。

　　第八点，从拆迁补偿的不明确到了拆迁补偿明确且范围扩大。旧条例规定，补偿形式标准模糊。而在新条例第17条中，明确指出作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第19条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。同时旧条例规定对私有房屋的评估，用中介机构。对于所出具的评估报告当事人不服的，还能另行选择评估机构，现在不一样，美国的法律规定协商不成，政府要发放评估费。另一个，在补偿的标准上，对生产经营的补偿，这次明确规定了对生产经营收益的补偿。例如拆迁一些商业性房屋，明确规定应该补偿因拆迁而造成的商业利益受损所产生的损失。

　　第九点，从救济难到明确救济机制。过去虽然规定了救济途径，但是被最高法的两个决定否定了。一个是1996年7月24日最高人民法院颁布的《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》该决定规定，房屋拆迁主管部门或同级人民政府对此类纠纷裁决后，当事人不服向人民法院起诉的，人民法院应以民事案件受理。在此决定中规定拆迁人和被拆迁人属于民事主体，这个问题没有人去确认。2005年8月11日，最高人民法院做出有关司法解释，解释规定在拆迁中达不成拆迁补偿安置协议，被拆迁者提起民事诉讼状告拆迁人的案件，法院将不再受理。从而司法彻底退出。新条例第25条、26条明确规定，补偿协议是由政府和被拆迁人来签订，属行政合同。征收人和被征收人属于行政法律关系，被征收人不服的，可申请复议或提起行政诉讼。新条例明确了政府的权利、责任。不再是政府躲在幕后，政府要承担国家赔偿责任。[page]

　　第十点，是从政府的无责任到承担应有的责任。旧条例第38条规定，县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。即只是公务人员个人的责任。而新条例第30、31条规定了国家赔偿责任。如果在征收补偿过程中造成被拆迁人合法权益损害的，政府应该承担国家赔偿责任。当然，还有很多不同不再列举。但可以说明，新条例在法治理念、私权保护、公益、私益协调、制度规范等方面看，实质是我认为这个新条例已经是一个新的法规，不再是修改。

　　第三方面，我要讲新条例对政府行为模式的影响。第一点，政府是征收与补偿决定的实施者而非传统的管理者。理念上讲政府是征收条例的实施者，是公共利益代表者也参与和被拆迁者的协商，然而更多的是一种契约关系，包含着对被拆迁者私有权利的保护。第二点，必须建立健全征收与补偿的公众参与的征求意见制度、论证制度、听证制度、会议制度、评估制度、征收费用管理制度、监察审计制度、责任追究制度等。我国现行的拆迁机构有拆迁办、拆迁公司，但是这些规范性制度是不健全的。第三点是对我们组织机构的影响，现有拆迁管理的组织机构体制也应随之改变，这主要涉及相关职能机构的调整和职能协调。市县人民政府将要具体到由哪一个部门来解决拆迁补偿的问题，这将促使政府管理组织体制得到改善。第四点，城市规划区内的国有和集体所有土地上的房屋征收与补偿应适用不同的机制和模式。城中村的改造在”农转居”遵循自愿原则的基础上应严格执行土地管理法中集体土地征收的规定，不应套用新条例。对于新条例不管的问题，现行的法律中只有《土地管理法》能管。在《土地管理法》未修改前，仍应执行现有规定。但是对于这样的一个法律，如果不进行完善和补充，这将会带来一个后果就是一刀切，现在的问题是这个条例颁布之后以前的条例完全被废除。房屋征收与补偿目前属于无法状态，没有一个救济的途径，我可以随意的征收与补偿。这样的话征收与补偿的标准就没法定，在这一方面给政府带来难题，因此这方面还需进一步完善。第五点，政府行政在效率与公平、公正的选择上应是公平、公正优先。政府的征收应得到公平有效的对待，征收与补偿的公平应该作为一个原则来对待。在西方国家中更注重公正，而我国为了效益可以不需要法律的规范。在这个新条例中都体现了以公平为前提，而不是考虑效益。由于时间关系，我今天的发言就到这里，我所讲的问题可能会引起质疑和争议，欢迎大家批评指正![page]

　　西北政法大学经济法学院李集合副教授的评论：

　　王德星教授演讲的时候很谦虚，当然讲的也很生动、很精辟。王德星教授在每个行政法律颁布之后，都在全省各个市进行讲座。王教授今天讲的这个条例是行政法方面的法规，我的感受是讲了一堂生动的法制课，给我的受益很大。王德星教授把补偿条例从历史的角度、发展的角度进行了规范化、体系化的讲解，很全面。王德星教授提的很多观点我也是同意的，鉴于时间关系，我仅把自己的体会和各位前辈们、同学们进行交流。

　　第一，对公共利益的界定。新条例涉及的征收的立足前提是公共利益，然而公共利益的前提是什么?公共利益的概念问题经历了从否定到肯定的过程。总结起来有三点，概括式、列举式、概括式和列举式相结合，我国使用的是概括式和列举式相结合的方法。我们的《宪法》和《土地管理法》没有给公共利益下概念，对内涵和外延是不好界定的。这个条例走在最前边，这个亮点列举了五种情况，最后法律法规规定的其他。在第九条，明确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。符合前面列举情况，符合社会经济发展规划，符合规划时才说符合公共利益。四个规划要广泛征求公共意见，我的担心是，这四个规划，广泛征求公共意见，但是现实中老百姓怎么参与这种论证?我认为这个地方操作性不大。对征收这种行为面临司法挑战的时候，老百姓对规划的论证提出异议的时候，对规划本身不了解。正当程序中有三个特性，公开性、参与性、公平性。而老百姓公众和政府享有的信息是不对称的，即使提起诉讼，也肯定是败诉的，打官司要用证据来讲事实，这是我担心的一个方面。

　　第二，征收这个行为，很多国家将其定为警察法。征收本身是行政行为，实际上征收是强制性的，对土地进行强制收买。过去是政府想怎么干就怎么干，老百姓是没办法的。拆迁的时候移交法院，依法进行。没有救济渠道，无法救济。补偿问题确定后，政府自己裁决。现在老百姓可以提起行政诉讼。我认为这是一个大的亮点。但是实际上对于拆迁补偿多少，政府强势、法院强势，强强联合，老百姓的利益是否能得到保障很难说。

　　第三，对财产进行评估，评估的时候按市场价或高于市场价进行评估。评估机构由被征收人选择，被征收人把评估公司选定以后，费用由谁去掏?一般而言，这个费用由谁付，谁选的谁付。实践当中的做法有可能是政府说我去掏，政府给了费用，那么评估公司就要听政府的话，这样被拆迁人的利益就不能充分的保护。[page]

　　第四，补偿费用问题。这个条例第一次把补偿优先原则确定下来，同时确定了因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，这是亮点。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，但是提出复议诉讼时，这个费用有可能不给，法律没有明确规定政府的责任。

　　第五，救济的问题。就救济来看，也是这个条例第一次先行提出来的无救济则无权利。但是没有进入竞价的程序，政府有可能不会做。补偿数额也有可能不能保证达到被拆迁人所期望的。

　　第六，我还对今天王教授谈论的对题目有一个想法。新条例的名称是《国有土地上对房屋的征收条例》，谈的是对房屋的征收，却没有谈到对被征收房屋之上国有土地的使用权补偿问题。这个用益物权不征收就可能祖祖辈辈的用下去，对这个土地使用权有没有补偿?我认为政府并没有进行补偿。由于时间的关系就谈这么多，感谢大家!