土地利用现状调查

　　1.土地利用的含义

　　土地是自然资源，又是资产，土地可以作为生产资料，也可以作为消费资料。人类为社会和经济的目的，根据土地的自然特点，对土地进行长期或周期性的生物、技术活动的经营管理和改造活动，称为土地利用。通过利用、改造,使人类获得更多的实惠.土地利用既要受自然条件制约,也受社会、经济、技术条件影响。但土地的合理利用必须适应一定的社会生产方式。

　　它既是一个把土地的自然生态系统变为人工生态系统的过程，也是一个自然、经济、社会诸因素综合作用的复杂过程。土地利用的方式、程度、结构及地域分布和效益，既受自然条件(如光能、热量、水分、地形、土壤等)影响，更受各种社会、经济、技术条件(如开发历史、生产方式、技术装备、投入水平、土地经营管理水平及国民经济发展需要等)影响，但在所有影响土地利用的各种因素中，社会生产方式往往起决定性作用，土地的合理利用必须适应一定的社会生产方式。土地利用的广度、深度和合理利用程度，是一个国家国民经济各部门生产建设规模、水平和特点的集中反映。随着城市化、工业化的发展和人口的日益增长，协调好人地关系已成为社会可持续发展中迫切需要解决的问题。

　　土地利用现状调查是在全国范围内，为查清土地的利用现状而进行的全国土地资源调查。重点是按土地利用分类，以县为单位查清各类用地的数量分布，所以土地利用现状调查又称为土地数量调查。

　　2.土地利用现状调查的目的

　　查清各用地类型的数量、质量、分布状况，为国家和地区的农业区划、土地利用规划、土地保护与开发提供基础资料。

　　查清各类土地权属状况等，为土地登记、土地统计服务。

　　了解目前土地利用的经验、教训及存在问题，为国家和区域制定土地资源管理对策提供依据。

　　土地利用现状调查是区域土地评价、土地生产潜力与人口承载力研究等的先行性工作。

　　3.土地利用现状调查的内容

　　查清村和农、林、牧、渔场以及居民点意外的机关、部队、团体、学校等企事业单位的土地权属界线和村以上各级行政辖区范围界线。

　　查清土地利用类型及分布，并量算出各地类面积。

　　按土地权属单位及行政辖区范围汇总出土地总面积和各地类面积。

　　编制分幅界线图和县、乡两级土地利用现状图。

　　编写调查报告，分析土地利用的经验和教训，提出合理利用土地的建议。

　　编写土地利用现状报告，进行土地利用现状调查总结。

　　土地资源质量调查

　　土地资源包括土地的数量和质量两个方面，要充分、合理利用土地资源，除了要了解土地资源的利用现状和分布外，还要充分掌握土地资源的质量性状。

　　1.土地资源质量的含义

　　(1)土地资源质量的“多面性”

　　土地资源质量的最大特征，就是具有明显的多面性。所谓“多面性”，即指在不同的用途条件下，土地资源质量的含义明显不同。

　　(2)农业土地资源质量的含义

　　我们从农业生产的角度出发，认为土地资源的质量应包括下述三个既相互区别又相互联系的方面。

　　a.生产潜力(Productive Potential)。指在某种利用状况下土地所具有的潜在的生产能力。它是土地资源最重要、最本质的属性。也是土地系统最基木的功能。因而成为衡量土地资源质量的最重要的指标之一。

　　b.适宜性(Suitability)。所谓“适宜性”是指在一定条件下土地对某种用途的适宜与否及适宜程度。它亦为土地系统的功能之一，是构成土地资源质量的另一方面的内容。

　　“适宜性”与“潜力”既有区别又有联系，其区别表现在:“适宜性”乃就土地适于利用的性质而言的，即适合做什么用，能生产什么东西;适宜性的好坏只是一个相对等级的概念。而“潜力”则表示能生产东西的多少，它是一个具有绝对数量的概念。因此，不能将二者混同起来。另一方面，二者又密切联系，均为表征土地资源质量的自然方面的属性，是构成土地资源自然质量的不可缺少且不能替代的两个方面。

　　c.利用效益(Utilization Benefit)。它是土地资源自然质量对农业生产的总效应，是自然质量在社会经济中的具体体现，表征土地资源质量的社会经济方面的属性。应包括两个方面：其一是土地作为某种利用后表现出来的经济效益，其二为土地利用的生态效果。土地利用效益的高低，其衡量标准应是二者的统一，而不能是片面的、孤立的权衡。

　　所以，我们认为土地资源质量应包括上述三个方面的内容，三者共同构成衡量土地质量高低的指标体系，既不能互相替代，亦不可将其混为一谈。

　　2.土地资源质量调查的目的

　　土地资源质量调查的目的是反映土地的质量水平，因而并不是每次必须对土地的自然属性、社会属性的每个内容进行全面的调查。而且不同地区、不同用途下同一方面的调查内容所需要调查具体指标也会不一样，因此，只能根据不同地区的自然、经济条件选择调查内容。

　　3.土地资源质量调查的内容

　　土地资源质量调查内容，主要是根据土地评价的需要查清土地质量性状指标。所谓土地质量性状指标，是指土地的一些可度量或可测定的属性。即我们常说的自然属性和社会属性。

　　土地是一种自然历史综合体，由于构成土地的自然要素包括许多方面的内容，如地形、土壤、气候、水文、植被等，不同的社会经济条件下，人们对土地资源开发、利用的深度和土地的生产力水平是不一样的，相同质量水平的土地在同一用途情况下，由于社会属性的差异而明显的表现出来，土地资源社会属性包括地理交通条件、农业经济条件、农业生产技术条件等。

　　土地资源质量调查内容涉及面很广，每个方面都有专门的研究学科在进行研究，也常开展专项调查。

　　(1)土地资源自然属性调查

　　①气候调查

　　a.气温。气温是表示一个区域热量水平的主要指标，也是决定农作物布局的最主要条件之一，一般要调查年平均气温、月平均气温、最低月平均气温、积温等。

　　b.降水。通常调查降水量，有多年平均降水量、全年各月或旬平均降水量、降水季节、降水强度等指标。

　　②地形地貌调查

　　a.地貌类型。地貌类型从大的方面来讲，划分为山地、丘陵、平原，他们在土地质量性状方面表现出极大的差异，有时为了较细地考察土地质量性状，从地形特征方面还可以进一步细分。

　　b.海拔。海拔高度的变化会引起一系列因素的变化，如温度、降水、土地利用的变化，海拔往往是一个地区农林牧用地分区的控制因素。

　　c.坡度。坡度大小对土地质量性状影响很大，它与土壤厚度、质地、土壤水分及肥力都直接相关，制约着土壤中水分、养分、盐分的运动规律。

　　d.坡向。影响土地的利用，阳坡光照与温度较阴坡好，阴坡水分较阳坡好。

　　③水资源条件调查

　　a.地表水。调查河流、湖泊水位、流量及季节性变化。分析其与地下水相互补给状况。

　　b.地下水。调查地下水位、水质，以评价其对生活饮用、农业灌溉、水产养殖、工业供水的适宜程度，还应调查地下水允许开采量。

　　c.水利设施。调查水库的数量、容量、引水、提水和排水工程的规模、灌排系统的完善程度和渗漏状况以及灌排能力。

　　d.水旱渍害状况调查。这些调查资料可以在水利部和农业部这些相关行政部门查找。

　　④土壤调查

　　土壤质量性状是土地质量性状的主要构成部分，直接影响一个地区的土地资源的利用和开发。土壤调查的重点是土壤肥力特性，其调查的内容有：土壤质地、土壤理化性质、土壤侵蚀、土壤的障碍因素等。

　　⑤植被调查

　　a.自然植被的调查，主要是了解调查区内植被群落的概貌，找出能反映该区特点的优势群落。

　　b.人工植被调查，主要是指农作物、防护林及人工草场等，了解其品种、密度、生长状况等。

　　c.特种土宜植物调查，有些植物要生长在特定的地区，在特定的地区是“特产”，生长状况良好，要注意调查其立地条件、与土地相关的特性，发展地区“特产”优势。

　　(2)社会经济因素调查

　　①社会经济条件调查

　　社会经济条件调查主要包括交通状况及区位调查、人口和劳动力状况调查、基础设施调查、能源调查、供水/供电/电讯调查，此外，还包括农业技术条件调查。

　　②土地生产力和收益调查

　　a.农用地生产力水平调查。包括调查农、林、牧、渔各业用地结构、作物布局、土地垦殖率、单位土地面积产量、总产值或总收入、单位土地面积的净收入、调查产投比，分析其效益。

　　b.城市土地收益调查。包括土地区位面积、营业额、利润、税收资金等方面。

　　土地类型调查

　　1.土地类型调查的主要内容

　　查清各种土地类型的数量、质量与空间分布状况。

　　查明一个地区土地类型的分异规律，揭示土地类型的形成、特性、结构和动态演替规律。

　　2.土地类型调查的目的

　　(1)建立土地数据库，为土地利用决策服务

　　通过对一个地区的土地类型调查，阐明土地类型系统，可以建立该地区土地数据库。基于此数据库，不仅可随时编纂、存储有关土地信息，而且可对本地或邻区的同类土地属性、利用特点及利用后果等进行预测。

　　(2)为土地评价服务

　　土地评价的两个着眼点在于土地对农林牧副渔各业生产的适宜性和限制性。只有摸清各种土地类型的性质，才能了解其对农林牧渔各业生产的适宜性和限制性，进行土地评价，阐明各类土地的合理利用方向和改良措施。

　　(3)为土地利用规划服务

　　通过调查了解不同土地类型的空间分布规律和性质，为作物布局、宜林地选择、牧地规划以及道路选线等土地利用规划服务。

　　(4)为制定国民经济发展长远规划服务

　　摸清各类土地的数量和质量及其生产潜力，是制定国民经济长期规划的基础，对于制定国家政策、人口政策有着特别重要的意义。

　　(5)为土地资源科学研究服务

　　任何科学研究都是针对一定对象的，土地类型调查为研究土地资源的发生关系和分布规律以及其内容在性质和外在特征提供了研究对象。

　　3.土地类型调查的分类

　　(1)一般目的土地类型调查

　　从土地本身综合属性出发，揭示土地的形成、特性、结构和地域分异规律，并不偏重于考虑某种具体的土地利用或开发活动的目的。

　　(2)特殊目的土地类型调查

　　具有明确和具体的目标，尤其在分类的主要依据和指标上，较多考虑到与该服务目标有关的内容。如某种作物的栽培、荒地开发、水土保持、城市或开发区建设、自然保护等。

　　在具体工作中究竟采用哪一种调查方式，不能一概而论，要视具体情况而定。工作范围、制图比例尺的大小及调查的具体目的等都是应该考虑的因素。一般目的的土地类型调查的适应性广，它为特殊目的土地类型调查提供了一个“框架”。而特殊目的的土地类型调查，其实用性强，在经济发达地区，或对总的土地利用潜力已有较好了解的地区，就采取方法，只是这类调查的目的越狭窄，成果的使用范围也越小。

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　　4.土地类型调查的步骤

　　(1)全面收集和详细分析现有各类图件资料，进行土地类型的室内预研究。

　　(2)野外实地研究。包括路线考察和观测点上的详细研究。重点研究包括人类活动在内的土地各组成要素在土地类型分异中的作用和机理，采用综合分析与主导因素分析相结合的原则，找出起主导作用的土地分异因素及相关标志、指标，划分土地类型，制定土地分类系统。

　　(3)室内研究和总结。包括土地类型的详细解译、界线勾绘、着墨与清绘、成图、面积量算，进行野外验证，对有关图件进行及时修改，以及编写成果总结报告等。

　　土地类型调查步骤框图

　　5.土地类型的综合剖面分析

　　(1)选定剖面线的位置

　　剖面线要尽可能地短，但又要尽可能多的通过当地各种土地类型。在山区可布设两种不同类型综合剖面线：一种从分水岭开始，直至河谷，它反映土地类型的垂直变化规律，是山地基本的土地类型综合剖面;另一种横切过山脊和冲沟的剖面，反映不同坡向对图的类型分异的影响，这属于辅助性剖面。剖面线确定后，要用直线或折线将它们准确地标绘在地形图或航空像片上。

　　(2)确定综合剖面图的比例尺

　　包括水平比例尺和垂直比例尺。水平比例尺是指综合剖面横坐标的缩尺，它表明坡面沿水平方向延伸的距离;垂直比例尺是综合剖面图纵坐标的缩尺，它反映剖面上任意一点的绝对高度和相对高度，也表明地表起伏和切割的程度。

　　(3)综合剖面图的组成

　　包括剖面图、带状图和土地类型描述表三个组成部分。

　　剖面图：以地形起伏曲线为骨架，绘制地形起伏曲线。可先在标准计算方格纸上画出直角坐标，如果剖面图的水平比例尺和地形图比例尺一致，则根据等高线原理和垂直比例尺的要求，把剖面线横切过的等高线系统按间距投影在垂直坐标上，就可以绘制地面起伏曲线;如果水平比例尺大于地形图比例尺，先在横坐标上决定各点间的距离，再按高度作出相应的点，然后把各点联结起来，即为地面起伏曲线。在地面起伏曲线上方，用鲜明的形象符号表示出植被。符号设计要注意表示出植物群落的特征，尤其是乔、灌、草三个层次和植物种类沿剖面的变化。

　　在地形起伏曲线的下方，依次表示出土壤、第四纪沉积物或母岩。

　　带状图：剖面线两侧一定宽度范围内土地类型的影像特征。

　　描述表：土地类型描述表置于带状图的下方。其横行列出土地类型的名称和代号;纵行列出土地类型的主要特征或数量指标，内容要求简明扼要。

　　地籍调查

　　1.地籍调查的含义

　　地籍调查是依照国家规定的法律程序，在土地登记申请的基础上，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的权属、界线、面积、用途和位置等情况，形成地籍调查的数据、图件等调查资料，为土地注册登记、核发证书作好技术准备。因此，地籍调查是土地登记的前期基础性工作，其资料成果经土地登记后，即具有法律效力。

　　由于地籍调查开展的区域不同，内容和精度要求不一样，所以它可分为城镇地籍调查和农村地籍调查。我国农村地籍调查是结合土地利用现状调查进行的。土地利用现状调查除调查土地类型、面积、利用状况外，按规定还要查清各级行政区界线和村及农、林、牧、渔场，以及居民点外企事业单位的土地权属界线，签订土地权属线协议书，为开展农村土地登记提供依据。

　　2.地籍调查的类别

　　(1)根据调查时间及任务的不同，地籍调查可分为初始地籍调查和变更地籍调查。

　　初始地籍调查是指对调查区范围内全部土地在初始土地登记之前进行的地籍调查。初始地籍调查一般要在无地籍资料或地籍资料比较散乱、严重缺乏、陈旧的状况下进行的调查工作，但不是指历史上的第一次地籍调查。

　　变更地籍调查是指为了保持地籍的现势性和及时掌握地籍信息的动态变化而进行的经常性的地籍调查，是在初始地籍的基础上进行的，是地籍管理的经常性工作。

　　(2)按区域的功能不同，地籍调查可分为农村地籍调查和城镇地籍调查。前农村地籍调查主要有土地利用现状调查、土地质量调查、土地权属调查等。城镇地籍调查是指城镇及村庄内部的地籍调查。主要对城镇、村庄范围内部土地的权属、位置、数量、质量和利用状况等进行调查。

　　3.地籍调查的原则

　　(1)符合国家土地、房地产和城市规划等有关法律的原则。

　　(2)实事求是的原则。调查时，在依法与现状结合的前提下，充分考虑历史背景。

　　(3)符合地籍管理的原则。以科学的地籍制度为基础，保证地籍的现势性与系统性、可靠性与精确性、概括性与完整性。

　　(4)符合多用途的原则。

　　--以地块(宗地)为单位进行地籍调查;

　　--调查前应收集有关测绘、地政、房地产产权产籍、规划、建筑物报建等资料;

　　--应采用空间上全覆盖的调查方法，全面覆盖调查区域的每一块土地，每一个宗地的情况都要调查清楚，包括道路、桥梁、河流、水面、山地、农田等;

　　--地籍调查结果要做到图形、数据、簿册之间具有清晰的一一对应关系。

　　4.地籍调查的单元和内容

　　地籍调查的单元是一宗地。所谓一宗地是指被权属界址线所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。宗地的划分主要是以方便权属管理为原则，因此原则上一宗地由一个土地使用单位使用。如果同一个土地使用单位使用两块以上不连接在一起的土地，则应该划分为两个或两个以上的宗地;如果一个相对独立的自然地块同时由两个或两个以上使用单位使用，其间又难以划清使用界线，这种情况下这个地块也视为一宗地，为了区分，把这种宗地称为混合宗。

　　地籍调查的主要内容包括权属调查和地籍测量两个方面。其中权属调查又分为宗地权属调查、界址点认定调查、土地利用类型调查等三项工作;地籍测量又分为地籍平面控制测量、地籍碎部测量、基本地籍图绘制、面积量算等四项工作。

　　5.地籍调查工作程序

　　(1)准备工作

　　准备工作包括组织准备、资料收集、物质准备和技术设计。

　　由于地籍调查是一项涉及面广，政策性、技术性强的工作，需要相关行政部门和职能部门的密切配合，因此开展地籍调查的市、县必须成立以市(县)长为组长的地籍调查、土地登记领导小组，专门负责领导地籍调查、土地登记工作，研究处理地籍调查土地登记中的重大问题，特别是研究、确定、仲裁土地权属问题。

　　资料收集是地籍调查中的一项重要工作。需要收集的资料包括图件资料和权利证明资料。图件资料主要包括测量控制网资料、已有的地籍原图资料、近期大比例尺地形图、航片平面图资料、土地利用现状图资料等;同时在土地权利证明资料方面，主要包括土地征用、划拨、出让、转让土地案卷及红线图、土地调查、清查及房屋普查资料、工商业普查资料、非农业建设用地清查资料、土地利用总体规划及城市规划资料、其他权源证明文件等。

　　物质准备主要包括印制土地调查表格和簿册、必需的调查仪器和绘图、量算工具及交通工具和劳动保障用品等。

　　技术设计工作主要包括权属调查和地籍测量两个部分。权属调查技术设计的内容一般包括：①权属调查工作人员、组织及进度;②现场调查工作的步骤及必须履行的手续;③界址桩的规格及埋设要求;④质量和数量指标及定额;⑤各种表格、文书的样式;⑥填写表格、文书的说明;⑦其他未尽事项。地籍测量的技术设计一般包括：①坐标系统、起算数据的选择和配置，与原平面控制系统的关系;②地籍控制网的布设方案、加密方案及其论证;③各级地籍控制点的埋设规格及施测方法;④地籍图的规格、比例尺和分幅方法;⑤选用的地籍测量方法和保证相邻界址点位置精度的技术措施;⑥所需的仪器工具装备以及人员组织、工作进程、经费预算等。

　　(2)土地权属调查

　　土地权属调查是以一宗地为单位，针对土地使用者的申请，对每宗地的位置、界址、权属、权源、利用类型、有无地权纠纷等进行实地核定、调查、勘丈、记录，并绘制宗地草图，为地籍测量和权属审核发证提供文书凭据。

　　在调查之前，应准备好调查底图和调查表。调查底图可以利用现有地籍图或大比例尺地形图。地籍调查表应该包括的内容：宗地编号及所在图幅号;土地坐落、权属性质、宗地四至;土地使用者名称;单位所有制性质及主管部门;土地使用单位(者)、法人代表姓名、身份证号码、电话号码;指界授权委托代理人姓名、身份证号码、电话号码;批准用途、实际用途和使用期限;宗地草图;界址调查记录;地籍调查记事及调查员意见;地籍碎部测量记事;调查结果审核。

　　地籍调查表

　　初始、变更 编号：

　　土 地

　　使用者名 称

　　性 质

　　上级主管部门

　　土 地 座 落

　　法 人 代 表 或 户 主代 理 人

　　姓 名身份证号码电话号码姓 名身份证号码电话号码

　　土 地 权 属 性 质

　　预 编 地 籍 号地 籍 号

　　所在图幅号

　　宗地四至

　　批 准 用 途实 际 用 途使 用 期 限

　　住宅

　　共有使用权情况

　　说 明

　　界 址 标 示

　　界址点号界标种类界址

　　间距

　　(m)界址线类别界址线

　　位 置

　　备

　　注

　　钢钉

　　水泥桩石灰桩喷涂 围墙墙壁 内中外

　　界址线邻宗地本宗地日 期

　　起点号终点号地籍号指界人姓名签章指界人姓名签章

　　界址调查员姓名

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　　界址的认定须由本宗地和相邻宗地使用者亲自到现场共同指界。单位用地，要由单位法人代表出席指界;土地使用者或法人代表不能亲自到场指界的，应由委托代理人指界并出具委托书与身份证明;两个或两个以上的土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出具委托书及身份证明。相邻双方同指一界，为无争议界线;如双方所指界线不同，则两界之间的土地为争议土地。在规定指界时间，如一方缺席，其宗地界线以另一方所指界线确定，并将结果以书面形式送达缺席者。如有异议，必须在15日内提出重新划界申请，并负责重新划界的全部费用，逾期不申请，则认为确界生效。经双方认可的无争议的界线，须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。对于有争议的土地，尽可能在调查现场由当事人协商解决，协商不了的，由人民政府处理。

　　土地权属调查的结果，应该在现场记录于地籍调查表上，并绘制宗地草图。

　　(3)地籍测量

　　地籍测量是为满足地籍调查中对确定宗地的权属界线、位置、形状、数量、地类等地籍要素的水平投影的需要而进行的测量工作，是服务于地籍管理的一种专业测量。其主要任务是根据权属调查依法认定的权属界址和使用性状，实地测量每宗土地的权属界址点及其他地籍要素的平面位置。地籍测量的方法，可以采用解析法、部分解析法和图解勘丈法。地籍测量是在权属调查基础上进行的，分为地籍控制测量和地籍细部测量两大部分，地籍测量不同于一般地形测量，由于其成果是土地登记的重要依据，因此它是一项具有法律性质的测绘工作。

　　(4)面积量算

　　地籍测量所采用的方法不同，量算宗地面积的方法也不相同。主要的方法有解析法和图解法，但对于面积小于100m2的宗地，最好采用实地丈量的方法进行。

　　(5)绘制地籍图

　　根据《地籍调查规程》的规定，城镇、村庄地籍调查中需要绘制的地籍图包括地籍铅笔原图、着墨二底图和宗地图。地籍图的比例尺可根据不同要求采用1：500、1：1000、1：2000。地籍图的内容主要是地籍要素和地物要素两部分。地籍要素主要包括行政界、土地权属界和地类界等;地物要素主要包括街道和道路、水系、建筑物和构筑物、植被和地貌等。

　　宗地图是土地证书和宗地档案的附图，应详尽准确的反映本宗地的地籍要素及宗地周围的权属单位和四至。宗地图的主要内容包括：本宗地号、地类号、宗地面积、界址点、界址点号、界址边长、宗地使用者名称;相邻宗地的宗地号、使用者名称或相邻地物;必需的建筑物和构筑物等。

　　6.地籍调查的主要成果资料

　　地籍调查工作结束后，应提交以下成果资料：

　　(1)地籍原图及分幅接合表;

　　(2)土地权属单位地籍图;

　　(3)宗地图;

　　(4)权属单位的土地面积和地类面积统计表;

　　(5)地籍控制测量成果;

　　(6)地籍调查说明书;

　　(7)其他资料;

　　土地权属调查

　　土地权属调查是指以宗地为单位，对土地的权利、位置等属性的调查和确认(土地登记前具有法律意义的初步确认)。土地权属调查可分为土地所有权调查和土地使用权调查。在我国，初始土地所有权调查与土地利用现状调查一起进行，同时也调查城镇以外的国有土地使用权，如铁路、公路、独立工矿企事业、军队、水利、风景区的用地和国营农场、林场、苗圃的用地等。

　　1.土地权属调查的内容

　　(1)土地的权属状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得土地时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限等。

　　(2)土地的位置，包括土地的座落、界址、四至关系等。

　　(3)土地的行政区划界线，包括行政村界线(相应级界线)、村民小组界线(相应级界线)、乡(镇)界线、区界线以及相关的地理名称等。

　　(4)对城镇国有土地，调查土地的利用状况和土地级别。

　　2.土地权属调查的程序

　　(1)拟订调查计划。首先明确调查任务、范围、方法、时间、步骤，人员组织以及经费预算，然后组织专业队伍，进行技术培训与试点。

　　(2)物质方面准备。印刷统一制定的调查表格和簿册，配备各种仪器与绘图工具、生活交通工具和劳保用品等。

　　(3)调查底图的选择。根据需要和已有的图件，选择调查底图。一般要求使用近期测绘的地形图、航片、正射像片等。对土地所有权调查，调查底图的比例尺在1:5 000至1:50 000之间;对土地使用权调查，调查底图的比例尺在1:500至1:2 000之间。

　　(4)街道和街坊的划分。在确定了调查范围之后，还要在调查底图上，依据行政区划或自然界线划分成若干街道和街坊，作为调查工作区。

　　(5)发放通知书。实地调查前，要向土地所有者或使用者发出通知书，同时对其四至发出指界通知。按照工作计划，分区分片通知，并要求土地所有者或使用者(法人或法人委托的指界人)及其四至的合法指界人，按时到达现场。

　　(6)土地权属资料的收集、分析和处理。在进行实地调查以前，调查员应到各土地权属单位，收集土地权属资料，并对这些资料进行分析处理，确定实地调查的技术方案。在进行资料分析处理时，对于能完全确权的宗地，在调查的底图上标绘出各宗地的范围线，并预编宗地号，及时建立地籍档案。否则，按街道或街坊将宗地资料分类，预编宗地号，在工作图上大致圈定其位置，以备实地调查。

　　(7)实地调查。根据资料收集、分析和处理的情况，逐宗地进行实地调查，现场确定界址位置，填写地籍调查表，绘制宗地草图。

　　(8)资料整理。在资料收集、分析、处理和实地调查的基础上，编制宗地号，建立宗地档案，准备地籍测量所需的资料。

　　3.土地权属状况调查

　　(1)土地权属来源调查

　　土地权属来源(简称权源)是指土地权属主依照国家法律获取土地权利的方式。

　　集体土地所有权的权属来源种类主要有：

　　①土改时分配给农民并颁发了土地证书，土改后转为集体所有。

　　②农民的宅基地、自留地、自留山及小片荒山、荒地、林地、水面等。

　　③城市郊区依照法律规定属于集体所有的土地。

　　④凡在1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》颁布时确认的生产经营的土地和以后经批准开垦的耕地。

　　⑤城市市区内已按法律规定确认为集体所有的农民长期耕种的土地、集体经济组织长期使用的建设用地、宅基地。

　　⑥按照协议，集体经济组织与国营农、林、牧、渔场相互调整权属地界或插花地后，归集体所有的土地。

　　⑦国家划拨给移民并确定为移民拥有集体土地所有权的土地。

　　城镇土地使用权来源调查。迄今为止，我国城镇土地使用权属来源主要分两种情况：

　　一种是1982年5月《国家建设征用土地条例》颁布之前权属主取得的土地，通常叫历史用地。

　　另一种是1982年5月《国家建设征用土地条例》颁布之后权属主取得的土地。具体地：

　　——经人民政府批准征用的土地，叫行政划拨用地，一般是无偿使用的。

　　——1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布后权属主取得的土地，叫协议用地，一般是有偿使用的。

　　在土地权属调查时，具体的情况可能较复杂，各个地方的情况也有所差别。

　　土地权属来源调查的注意事项：

　　在调查土地权属来源时，应注意被调查单位(即土地登记申请单位)与权源证明中单位名称的一致性。发现不一致时，需要对权属单位的历史沿革、使用土地的变化及其法律依据进行细致调查，并在地籍调查表的相应栏目中填写清楚。

　　(2)其他要素的调查

　　①权属主名称。权属主名称是指土地使用者或土地所有者的全称。有明确权属主的为权属主全称;组合宗地要调查清楚全部权属主全称和份额;无明确权属主的，则为该宗地的地理名称或建筑物的名称，如××水库等。

　　②取得土地的时间和土地年期。取得土地的时间是指获得土地权利的起始时间。土地年期是指获得国有土地使用权的最高年限。在我国，城镇国有土地使用权出让的最高年限规定为：住宅用地为70年;工业用地为50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

　　③土地位置。对土地所有权宗地，调查核实宗地四至，所在乡(镇)、村的名称以及宗地预编号及编号。对土地使用权宗地，调查核实土地座落，宗地四至，所在区、街道、门牌号，宗地预编号及编号。

　　④土地利用分类和土地等级调查。由于集体土地所有权宗地的土地类型较多，而城镇村庄土地使用权宗地的土地类型比较单一。

　　(3)土地权属界址调查

　　界线调查时，必须向土地权属主发放指界通知书，明确土地权属主代表到场指界时间、地点和需带的证明与权源材料。

　　①界址调查的指界。界址调查的指界是指确认被调查宗地的界址范围及其界址点、线的具体位置。现场指界必须由本宗地及相邻宗地指界人亲自到场共同指界。若由单位法人代表指界，则出示法人代表证明。当法人代表不能亲自出席指界时，应由委托的代理人指界，并出示委托书和身份证明。由多个土地所有者或使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出示委托书和身份证明。

　　②对现场指界无争议的界址点和界址线，要埋设界标，填写宗地界址调查表，各方指界人要在宗地界址调查表上签字盖章，对于不签字盖章的，按违约缺席处理。

　　③宗地界址调查表的填写应特别注意标明界址线应在的位置，如界址点(线)标志物的中心、内边、外边等。

　　对于违约缺席指界的，根据不同情况按下述办法处理：

　　①如一方违约缺席，其界址线以另一方指定的界址线为准确定;

　　②如双方违约缺席，其界址线由调查员依据有关图件和文件，结合实地现状决定。

　　③确定界址线(简称确界)后的结果以书面形式送达违约缺席的业主，并在用地现场公告，如有异议的，必须在结果送达之日起十五日内提出重新确界申请，并负责重新确界的费用，逾期不申请，确界自动生效。

　　(4)权属主不明确的界线调查

　　①征地后未确定使用者的剩余土地和法律、法规规定为国有而未明确使用者的土地，在国有土地使用权、乡(镇) 集体土地所有权和村集体土地所有权界线调查的基础上，根据实际情况划定土地界线。

　　②暂不确定使用者的国有公路、水域的界线，一般按公路、水域的实际使用范围确界。

　　③不明确或暂不确定使用者的国有土地与相邻权属单位的界线，暂时由相邻权属单位单方指界，并签订《权属界线确认书》，待明确土地使用者并提供权源材料后，再对界线予以正式确认或调整。

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　　(4)乡镇行政境界调查

　　调查队会同各相邻乡(镇)土地管理所依据既是村界又是乡(镇)界的界线，结合民政部门有关境界划定的规定，分段绘制相邻乡(镇)行政境界接边草图，并将该图附于《乡(镇)行政界线核定书》，并由调查队将所确定的乡(镇)行政界线标注在航片或地形图上，提供内业编辑。

　　(5)界标的设置

　　调查人员根据指界认定的土地范围，设置界标。对于弧形界址线，按弧线的曲率可多设几个界标。对于弯曲过多的界址线，由于设置界标太多，过于繁琐，可以采取截弯取直的方法，但对相邻宗地来说，由取直划进、划出的土地面积应尽量相等。

　　乡(镇)、行政村、村民小组、公路、铁路、河流等界线一般不设界标。但土地行政管理部门或权属主有要求和易发生争议的地段，应设立界标。

　　(6)界址的标注和调查表的填写

　　一个乡(镇)权属调查结束后，在乡(镇)境界内形成的土地所有权界线、国有土地使用权界线、无权属主或权属主不明确的土地权属界线、争议界线、城镇范围线构成无缝隙、无重叠的界线关系，这些界址点、线均应标注在调查用图上。

　　地籍调查表(见本章附录二)是土地权属调查确定权属界线的原始记录，是处理权属争议的依据之一，必须按规定的格式和要求认真填写。

　　4.土地权属界址的审核与调处

　　外业调查后，要对其结果进行审核和调查处理。使用国有土地的单位，要将实地标绘的界线与权源证明文件上记载的界线相对照。若两者一致，则可认为调查结束;否则需查明原因，视具体情况作进一步处理。对集体所有土地，若其四邻对界线无异议并签字盖章，则调查结束。

　　有争议的土地权属界线，短期内确实难以解决的，调查人员填写《土地争议原由书》一式5份，权属双方各执1份，市、县(区)、乡(镇、街道)各1份。调查人员根据实际情况，选择双方实际使用的界线，或争议地块的中心线，或权属双方协商的临时界线作为现状界线，并用红色虚线将其标注在提供市、区的《土地争议原由书》和航片(或地形图)上。争议未解决之前，任何一方不得改变土地利用现状，不得破坏土地上的附着物。

　　5.宗地草图的绘制

　　宗地草图是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地草编记录。在进行权属调查时，调查员填写并核实所需要调查的各项内容，实地确定了界址点位置并对其埋设了标志后，现场草编绘制宗地草图。

　　(1)宗地草图记录的内容

　　①本宗地号和门牌号，权属主名称和相邻宗地的宗地号、门牌号、权属主名称;

　　②本宗地界址点，界址点序号及界址线，宗地内地物及宗地外紧靠界址点线的地物等;

　　③界址边长、界址点与邻近地物的相关距离和条件距离;

　　④确定宗地界址点位置，界址边长方位所必须的建筑物或构筑物;

　　⑤概略指北针和比例尺、丈量者、丈量日期。

　　(2)宗地草图的特征

　　①它是宗地的原始描述;

　　②图上数据是实量的，精度高;

　　③所绘宗地草图是近似的，相邻宗地草图不能拼接;

　　(3)宗地草图的作用

　　①它是地籍资料中的原始资料;

　　②配合地籍调查表，为测定界址点坐标和制作宗地图提供了初始信息;

　　③可为界址点的维护、恢复和解决权属纠纷提供依据。

　　(4)绘制宗地草图的基本要求

　　绘制宗地草图时，图纸质量要好，能长期保存，其规格为32开、16开或8开，过大宗地可分幅绘制;草图按概略比例尺，使用2H～4H铅笔绘制，要求线条均匀，字迹清楚，数字注记字头向北向西书写;过密的部位可移位放大绘出;应在实地绘制，不得涂改注记数字;用钢尺丈量界址边长和相关边长，并精确至0.01m。