小型房地产企业项目开发模式
导读:
本文介绍小型房地产企业项目开发模式,在残酷激烈的市场竞争下,摆在小型房地产企业面前也只有两条路:一曰“自生自灭”。二曰“自强不息”。
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中国目前房地产企业可以用八个字来概括:
一曰“鱼龙混杂”。据统计,全国共有房地产企业二万多家,一级开发资质的仅有1.44%,二级资质的12.9%。二曰“列强入侵”。中国房地产公司中,国外公司已达1200家左右,港、澳、台公司3800个,合计5000多个,占全国房地产开发公司总数的20%。中国政府有关部门对外商投资房地产制定了一系列优惠政策,包括免征投资方向调节税、所需资金可通过有关渠道进行融通、投资者所获利润在按规定交税后可以自由汇出等,这些优惠条件使外商投资房地产业能够获得较为丰厚的回报。由此,更加剧了市场竞争的残酷性。
在如此残酷激烈的市场竞争下,摆在小型房地产企业面前也只有两条路:一曰“自生自灭”。有人曾预言,近10年以内是中国房地产企业整合的最快时期?将有近1/2的企业经受不住兼并的冲击而自行倒闭。二曰“自强不息”。这些企业不愿被人“宰割”,就要首先求得生存,在生存中不断发展壮大自己,这就对小型房地产企业自身开发模式提出了挑战。本文就此谈几点不成熟的建议,仅供参考。
一、借“势”开发
房地产业中的“势”极为重要,可理解为:局势(国际、国内政治大气候),趋势(宏观经济的前景预测),造“势”(市)。再大的房地产企业,再有能力的开发商,要是缺乏“势”也根本办不成任何事。《三国演义》诸葛亮草船借箭,“万事具备只欠东风”,没有“东风”一切便是“空中的楼阁纸上的兵”,形同虚设。因此,房地产业的“势”也可理解为诸葛亮的“东风”。
其中,局势与趋势不难理解,在此不做过多的叙述。造“势”与造“市”属同音字,“势”是“架势”;“市”是“房市”。房地产开发不管是做商住楼还是商用楼,不管是集群还是单体,其实际意义仍旧落在“市场”二字上。既然是开发市场就会涉及到开发的“架势”上。大型房地产公司有资金实力,有优秀人才,有品牌战略,动不动就是十万、百万平方米的楼盘。他可以从公司的发展前景上实施“大盘化”的战略,可以大谈什么“城市空心化的问题”,可以做“多功能全方位”的现代化社区……
而小型房地产企业便没有如此大的“气魄”,关键一点实力不如人,仅楼盘封顶后销售就占用了大量资金,再做其他的就显得“势单力薄”。既然没有大的“架势”,我们就借“势”,大公司开发大楼盘,小公司开发小楼盘。你在郊区做“全方位配套”的社区,等你把“市场”的“势”造足后,我就在你的周围做“迷你型”小楼盘。你在基础设施、环境配套方面花工夫,我在建筑质量、户型设计上下力气,各有千秋,互为依托。你有销售策划,可以在报纸电视上“狂轰烂炸”做广告;我有我的老主意,不动声色,“不见兔子不撒鹰”……结果,你有1000套住房,销售80%,售出800套;我有100套住房,但我成本比你低,相应的销售价也低,说不定比你卖得还要好一些。所以,诸葛亮借“东风”可以打败强大的对手;小型房地产公司借“势”也可以同大公司分庭抗礼。
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