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空置下降供需两旺

法律快车官方整理 更新时间: 2019-10-21 12:14:20 人浏览

导读:

建国以后,实行了国有土地无偿划拨和房屋非商品化的政策,上海办公楼市场处于休眠状态。从1949年-1978年的30年中,市区仅有办公用房228万平方米,且大多数面积被政府部门使用。1978年实行改革开放政策,我国从计划经济向市场经济转型,为上海办公楼市场迅速恢复与发展带
建国以后,实行了国有土地无偿划拨和房屋非商品化的政策,上海办公楼市场处于休眠状态。从1949年-1978年的30年中,市区仅有办公用房228万平方米,且大多数面积被政府部门使用。1978年实行改革开放政策,我国从计划经济向市场经济转型,为上海办公楼市场迅速恢复与发展带来了契机。1978 -2003年的24年里,上海办公用房的面积从228万平方米增加到3292万平方米,以平均每年约12.5%的速度增长。
  从市场规模的扩张看,1978-1990年为发展期,1990年总量达599万平方米,比1978年增加了2.6倍;1991-2003年为高速发展期,2003年总量达3292万平方米,比1978年增加了近15倍,比1990年增加了5.5倍。其中1992-1998年为增长速度最快的时期,近几年增长速度有所减缓。
  市场发展特点
  作为房地产细分市场之一的办公楼市场,是跟随经济的变革和房地产业的发展,演绎着一条由小到大、由弱转强、由萌芽到成熟的发展轨迹,分布区域由黄浦区向城市分中心扩散,已形成一定的市场规模。
  当前,上海经济的增长,促进了办公用房的建设,办公用房建设资源配置的市场化运作已基本成熟,企业的开发行为逐步规范,办公用房空置面积持续下降,市场繁荣,供需两旺。从现象上看,办公用房总价呈上扬态势,并出现了进一步放大的迹象,上海办公用房市场呈现快速、健康、繁荣的发展态势。但在总体健康发展的同时,部分办公用房出现出租难现象,因此,要加强对办公用房的科学规划,合理控制,规范建设。展望未来,上海办公用房具有比较大的发展空间,未来办公用房的发展趋势将是量增而价格涨跌互现的局面。
  未来市场展望
  首先,办公用房的供应量还会增加。因为:(1)办公用房市场未饱和。从发达国家的经验来看,如美国,办公楼与住宅的比例达约1:3,而上海约为1:10,远低于美国水平。(2)办公用房投资利润高。从投资角度看,办公楼宇作为不动产的重要投资品种,其稳定的收益和良好的现金流,受到不动产投资者、尤其是中长线投资机构的青睐。(3)办公用房需求较大。随着中国对外吸引力的不断提升,WTO的加入,上海申博的成功,对外商务联系将更加密切,未来上海的企业规模将不断扩大,中小企业将迅猛发展,未来对办公用房的需求将会大大增加。
  其次,办公用房的价格将会以降为主,涨跌互现。一是因为中心城区的办公用地供应量减少,人口外移,导致中心城区外的办公用地需求增加,郊区城镇化进程推进也会使得办公用地增加,而办公用房市场供应量放大,促使价格下降。二是因为中心城区外的办公用地成本较低,造成办公用房市场平均价下降。但总体均价下降并不意味着普遍下降,整个办公用房市场仍然是涨跌互现的局面。[page]
  展望未来,日益提高的开放度和不断增强的城市综合竞争力,将推动上海办公用房的快速发展。大规模的城市基础设施建设,城乡一体化步伐的加快,为办公用房发展增加新的活力。人均GDP的提高,也将进一步扩大对办公用房的有效需求。

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