房地产动态研究:货币收紧,房地产调整进入新阶段
导读：
行业动态:人民银行今日以价格招标方式发行了2010 年第二期央行票据,并开展了正回购操作,两项合计回笼资金900 亿元。具体情况为发行3 月期央票600 亿元,参考收益率1.3684%,上行幅度4.04 个基点;91 天期正回购300 亿元,中标利率1.36%,上行3 个基点。
主要观点:公开市场操作回笼流动性力度较大。
本周公开市场到期资金量400 亿元,央行周二、周四分别回笼870 亿元和900 亿元,净回笼1370 亿元。并且,在连续持平近5 个月之后,央行发行利率再度上行。说明央行利用公开市场操作进行回笼资金力度较大。
货币收紧会对房地产市场产生负面作用。
从2003 年开始,房地产价格和货币市场呈现正相关关系。主要是房地产行业的投资属性决定的。货币政策的三架马车是公开市场操作、存款准备金率调整和再贴现政策。最先进行的一般都是灵活但作用较弱的公开市场操作,后面才会是另外两种对经济形成较大冲击的数量型工具。现在趋势已经很明显了,收缩流动性是剑在弦上。
房贷政策将逐渐收紧。
我们在14 号的行业动态报告中指出焦点在房贷政策上,目前各地银行的房贷政策不同,但严格二套住房信贷政策的趋势是一致的。如上海出台了从严的二套房认定标准,对购买第二套住房是改善型还是非改善型住房,以购房人在购房前的人均住房面积是低于(等于)还是高于全市的人均住房面积来判断。根据市统计局公布的统计资料,2008 年上海市城镇人均住房建筑面积为33.4 平方米。目前,借款人家庭人均住房建筑面积超过33.4 平方米,第二次贷款购房,即认定为购买非改善型住房。
此次调整是房地产行业的正常调整。
去年由于货币的作用,房地产行业在一年内经历了一个房地产周期,目前房地产行业重新进入一个正常调整期,其下行周期大约持续的时间在一年半左右,一线城市房价调整最多在10%-15%之间。
估值进入合理区间,维持“中性”评级。
根据敏感性分析,如果此次房价调整15%,房地产公司的NAV 估值也已经处于合理区间,某些二、三线地产股已经低估,如华业地产,因此不排除房地产股存在策略性机会,但由于行业整体处于调整阶段,我们维持行业“中性”评级。
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