“九四”方案购房法律上的区别
导读：
核心提示：在本文，陈增高律师通过案例为大家分析了“九四”方案购房法律上的区别。希望能对大家有所帮助。
案情简介：
何某与蔡某系夫妻关系，何某某系他们的儿子。上海市虹桥路一处房屋(下称“系争房屋”)原系公房，承租人为何某，蔡某、何某某系同住人，他们三人的户口都在该房屋内。1994年房改时，何某出资把系争房屋购买为产权房。何某一家三口开始相处的挺和睦，可是何某某结婚后，由于公婆与儿媳的性格、生活习惯等大不相同，经常发生口角，后来矛盾逐渐升级，发展到儿子、儿媳竟然对两位老人动手，要把两位老人赶出系争房屋。在一次争吵的过程中，儿媳说房屋是他们夫妻的，两位老人无权住在房屋内，老人非常不解，房屋怎么就成了儿子的呢?为此，老人找到陈增高律师，请陈律师为他们伸张正义、维护自身合法权利。
律师代理：
陈律师接手案件后，去房地产交易中心查询，房屋果然是登记在儿子何某某一人名下。于是又去物业公司查询《购房合同》、《委托书》、《购房家庭人员情况表》、《协议书》等资料，发现购房合同上只有儿子何某某一人的名字，委托书上盖有两位老人的私章，委托何某某代为办理购房手续。陈律师询问老人委托书上的私章是否是他们的私章?是否是他们自己所盖?老人说私章是他们的，但是他们不记得自己是否在委托书上盖过章，私章不是由他们单独保管，儿子有时候也用私章的。鉴于离1994年购房时间较长，故两位老人可能确实不记得是不是在委托书上盖章。但是本案系按照“九四”方案购买的房屋，因为1994年上海市首次实行房改售房，按照当时的政策，房产证上只能登记一个人的名字，但是为了保护其他权利人的利益，上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知规定：“按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。”何某是系争房屋承租人，蔡某是同住人，且购房款也是何某和蔡某支付的，所以尽管购房合同上只有儿子何某某的名字，何某和蔡某依然有权利要求确认房屋产权共有。在告诉两位老人情况并征得老人同意后，陈律师与何某某取得联系，一方面从亲情的角度规劝，另一方面从法律规定的角度予以说明，要求将两位老人的名字加在房产证上，登记为三人共同共有。何某某坚决表示反对。在多次协商未果的情况下，陈律师代理两位老人向上海市长宁区法院提起诉讼，要求确认系争房屋为两位老人(原告)与何某某(被告)共同共有，被告协助原告办理房屋产权变更登记手续。因为事实清楚、证据充分、法律明确，法院作出判决，支持原告的诉讼请求。[page]
本案是按照“九四”方案购买的房屋，故两位老人的权利容易得到保障。若不是按照“九四”方案购买的房屋，而协议书中又写明房屋产权证办理在儿子名下，加盖老人的私章，会是什么结果呢?1995年以后的购房政策是产权证可以登记为多人，所以在购买公房时家庭成员可以协议将房屋产证登记在其中一人或者多人的名下。若后来产生矛盾，法院一般按照如下原则处理：协议书上无老人的签字或者盖章，或者他人冒用老人的签名或者盖章(签名可以做笔记鉴定，而盖章则要通过多方证据证明非老人所盖)，他人未经过老人同意擅自将房产证登记在自己名下，因为侵犯了老人的合法权利而无效;协议书上是老人的签名或者盖章，因为老人已经放弃了自己的权利，再主张合同无效，要求确认房屋共同共有则得不到法院的支持。
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陈增高律师毕业于北京大学，获北京大学法学学士学位。陈律师系上海市律师协会会员，上海市法学会会员，上海房地产法律实务网的创始人。陈律师曾在政府机关司法岗位任职多年，具有处理问题的实践经验，具有较强的分析问题、解决问题的能力。对房地产、建设工程、公司法、合同法、婚姻法、继承法等领域的知识掌握较为精细。自律师执业以来，办理了建设工程施工合同纠纷、房地产买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、人身损害赔偿、离婚案件、劳动案件、继承案件等大量案件，具有扎实的理论基础和丰富的办案经验。陈增高律师电话：15921774956，欢迎随时电话或者短信免费咨询!(请说明来自法律快车)
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