穗府〔2011〕17号

　　关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见

　　各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　为贯彻国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号，以下简称《条例》)，规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，保障城市建设顺利进行，结合我市实际，现提出如下实施意见:

　　推荐阅读：

　　拆迁补偿标准

　　房屋拆迁补偿的最新规定

　　拆迁补偿方式有哪些

　　一、市人民政府负责本市国有土地上房屋征收与补偿工作;各区人民政府按照职权分工，负责本辖区内的房屋征收与补偿工作。

　　为推进简政强区事权改革，市辖各区行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作由各区人民政府依法决定;市级以上重大项目、跨区项目以及市政府认为需要统筹的项目，由市人民政府直接决定。

　　二、市政府房屋征收机构(以下称市房屋征收部门)负责具体组织实施本市的房屋征收与补偿工作，各区房屋征收部门(以下称区房屋征收部门)由区人民政府确定。

　　房屋征收部门的主要职责为：(一)负责贯彻执行国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规和政策，拟定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，报本级人民政府批准后执行;(二)组织编制本行政区域内房屋征收规划和年度计划;(三)组织实施本级政府决定的国有土地上房屋征收与补偿工作;(四)受本级人民政府委托，组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见，举行听证会，对房屋征收进行社会稳定风险评估等;(五)协调其他政府有关部门加强对本行政区域内房屋征收与补偿实施工作的指导;(六)与被征收人签订补偿协议;(七)完成法律、法规规定的和本级政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。

　　市房地产行政主管部门对全市房屋征收部门的房屋征收与补偿实施工作进行监督管理。市房屋征收部门指导监督各区房屋征收部门开展国有土地上房屋征收项目具体工作的实施。

　　三、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　四、依照《条例》第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

　　区房屋征收部门应从地区经济社会发展的实际出发，按照本地区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划编制年度征收计划，并应于每年10月31日前将本区下一年度的征收计划报送市房屋征收部门。

　　市房屋征收部门汇总各区年度征收计划，并编制市年度征收计划报市房地产行政主管部门。

　　保障性安居工程建设、旧城区改建，应当按照法定程序纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。

　　五、房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案应当在政府门户网站予以公布，并在房屋征收范围内显著位置予以公告，公开征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。被征收人(以户为单位，下同)需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交。

　　因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本意见规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。房屋征收的听证程序，由市房地产行政主管部门负责制定。

　　六、作出房屋征收决定前，由房屋征收部门按规定开展社会稳定风险评估并制定风险评估报告。

　　征收项目涉及被征收人数量较多的，或者其他重大复杂项目，市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当经政府常务会议讨论决定。

　　七、市、区人民政府作出房屋征收决定后应当及时在征收范围内公告，并且在公开发行的报纸上刊登及在政府门户网站上发布。公告应当载明以下内容：

　　(一)征收的目的和依据;

　　(二)征收的地点和范围;

　　(三)委托的征收实施单位名称;

　　(四)房屋征收补偿方案;

　　(五)达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法;

　　(六)行政复议、行政诉讼权利;

　　(七)索取房屋征收相关资料以及咨询地点;[page]

　　(八)其他应当公告的事项。

　　区房屋征收部门应当在区人民政府作出房屋征收决定之日起7日内将征收决定及征收补偿方案的有关情况报市房屋征收部门。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　八、房屋征收部门或其委托的征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、无产权房屋等情况进行摸底、调查，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　九、房屋征收范围确定后，有关部门应当依据权限，在征收范围内停止办理下列事项或建设行为：

　　(一)新建、扩建、改建房屋的审批;

　　(二)户口的迁入和分户的办理，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍回迁、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户的除外;

　　(三)以被征收房屋为注册地址的工商注册登记手续办理;

　　(四)改变房屋、土地用途;

　　(五)房屋的转让、租赁和抵押;

　　(六)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。

　　房屋征收部门应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　被征收人、房屋承租人凭征收补偿安置协议向公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门或者单位办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、停水、停电以及转学、转托等手续，相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。

　　十、被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准;房屋所有权证未标注的或者标注的与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

　　市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当由房屋征收部门组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑，以及房地产登记簿记载事项不明确或者与现状不符的建筑进行调查、认定和处理。

　　对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。但对1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的住宅房屋，可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收住宅房屋房地产市场评估价值的60%给予货币补偿。对未超过批准期限的临时建筑，按建筑物重置成本结合成新予以补偿。

　　十一、市房地产行政主管部门定期向社会公布业务能力强、社会信誉好、具有相应资质的房地产评估机构名录。房屋征收决定公告后10日内，被征收人应协商选定房地产评估机构;半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方式确定。房屋征收部门应当在摇珠前5日内在征收范围内公告摇珠时间和地点。公开摇珠时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道(镇)、社区组织代表等参与监督。

　　房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在征收范围内现场公示。

　　十二、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　房屋征收补偿实行搬迁时限奖励制度。搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。

　　对住宅房屋应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

　　房屋征收部门应当将分户签约情况、房屋补偿单价、补偿方式、奖励情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　十三、征收个人住宅，被征收人选择货币补偿后申请购买经济适用房、租住公租房或廉租房，符合申请条件的，住房保障管理部门应当优先安排。

　　征收按照房改政策购买的房屋，被征收人可以按照住房制度改革有关规定购买公用分摊面积后再办理征收补偿相关手续。被征收人不购买公用分摊面积的，对被征收人按照原购房面积给予补偿。

　　征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，房屋征收部门应当按照被征收房屋价值的补偿金额加征收奖励、搬迁时限奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅(含廉租房)进行安置。

　　十四、被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格，结清差价。

　　选择产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。属于公用分摊的超面积部分，由房屋征收部门按产权调换房屋的成本价格与被征收人进行结算。

　　十五、房屋征收补偿资金应根据房屋征收补偿工作和安置用房购买、建设的进度足额到位。

　　房屋征收部门应当对被征收人或者房屋承租人支付搬迁补助费等相关费用。

　　被征收人选择产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人或者房屋承租人自行安排住处的，房屋征收部门应当支付临时安置补助费;被征收人或者房屋承租人使用房屋征收部门提供的周转用房的，房屋征收部门不支付临时安置补助费。

　　搬迁补助费和临时安置补助费标准由市房地产行政主管部门另行制定。

　　十六、拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿;选择货币补偿的，按以下方式给予补偿，但不支付停产停业损失补偿：

　　(一)1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

　　(二)1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

　　按上述第(一)、(二)项计算的货币补偿款低于按照本意见有关住宅用房计算处理的补偿总额(即货币补偿加上征收奖励、搬迁时限奖励)的，应当按照住宅用房的补偿总额确定补偿。

　　十七、被征收人在签订征收补偿协议时，应当将被征收房屋的房地产权证一并缴回，房地产行政主管部门应当及时予以注销。

　　实行产权调换的，房屋征收部门应当为被征收人办理所调换房屋的产权登记手续。房地产行政主管部门应当自收到申请之日起30日内给予办理。

　　十八、房屋征收部门与被征收人、承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府依照本意见的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收补偿方式应当采取产权调换。

　　补偿决定应包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁补助费、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

　　征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。[page]

　　被征收人、承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　十九、被征收人、承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　申请人民法院强制执行前，房屋征收部门应当向公证机构办理被征收房屋的证据保全和产权调换房屋、搬迁补助费、周转用房、停产停业损失的提存公证。

　　二十、房屋征收部门应将项目补偿安置方案、被征收房屋评估、被征收房屋的补偿、行政复议及行政诉讼、资金使用(拨付)、审计、监察等情况纳入征收补偿档案，并应按照统计管理的有关规定按时报送统计数据。

　　二十一、《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定办理。各有关部门要加强引导、监督拆迁人和拆迁实施单位，依法做好被拆迁人的补偿安置工作。严格执行有关规定，规范行政裁决行为，确保行政裁决合法、公正。当事人拒不履行行政裁决的，政府及有关部门不得组织实施行政强制拆迁，应当依法申请人民法院强制执行。

　　二十二、城市管理部门要加大对征收范围内违法建筑的查处力度，对征收决定期限内未自行拆除的违法建筑要依法进行查处;审计部门要加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，公布审计结果;监察机关要加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或单位及其工作人员的监察。有关部门要按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

　　二十三、法律、法规、规章对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关的法律、法规、规章执行。

　　二十四、各县级市人民政府辖区内国有土地上的房屋征收与补偿工作参照本意见执行。

　　二十五、本意见自公布之日起施行，有效期3年。有效期届满或政策、法规变化，根据实施情况依法评估修订。

　　附件：1、广州市国有土地上房屋征收工作规则(试行)

　　2、广州市国有土地上房屋征收补偿资金管理试行办法

　　3、广州市国有土地上房屋征收风险评估试行办法

　　二○一一年九月六日