广州市国有土地上房屋征收与补偿办法

　　(征求意见稿)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 为了公共利益的需要，在本市市辖区范围内征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)补偿的，适用本办法。

　　第三条 房屋征收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

　　第四条 市人民政府负责本市的房屋征收与补偿工作;各区人民政府按照职权分工，负责本辖区内的房屋征收与补偿工作。

　　市房地产行政主管部门对房屋征收部门的房屋征收与补偿工作实施监督管理。

　　市国有土地房屋征收办公室(以下称市房屋征收部门)负责具体组织实施本市的房屋征收与补偿工作;各区国有土地房屋征收办公室(以下称区房屋征收部门)按照职权分工，负责具体组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。

　　发改、财政、规划、建设、国土房管、公安、工商、交通、文化、教育、民政、城管等有关部门应当按照各自职责分工，协同实施本办法。

　　第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位具体承担房屋征收与补偿工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　第二章 征收决定

　　第六条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区人民政府作出房屋征收决定：

　　(一)国防和外交的需要;

　　(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

　　(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

　　(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

　　(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

　　(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第七条 依照本办法第六条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

　　区人民政府应从地区经济社会发展的实际出发，按照本地区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划编制年度征收计划。各区房屋征收部门应于每年10月31日前将本区下一年度的征收计划送市房屋征收部门汇总。

　　市房屋征收部门汇总各区的年度征收计划报市房地产行政主管部门，由市房地产行政主管部门会同市发展改革部门对各区人民政府编制的年度征收计划进行审核，并报市人民政府批准。

　　第八条 区房屋征收部门拟定征收补偿方案，报区人民政府。

　　区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　第九条 区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋，1/2以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　第十条 区人民政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量300户以上，应当经区政府常务会议讨论决定。

　　作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　第十一条 区人民政府作出房屋征收决定后应当在征收范围内公告，并且在公开发行的报纸上刊登。公告应当载明以下内容：

　　(一)征收的目的和依据;

　　(二)征收的地点和范围;

　　(三)房屋征收补偿方案;

　　(四)房屋征收实施单位名称;

　　(五)达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法;

　　(六)行政复议、行政诉讼权利;

　　(七)索取房屋征收相关资料以及咨询地点;

　　(八)其他应当公告的事项。

　　区房屋征收部门应当在区人民政府作出房屋征收决定之日起7日内将征收决定及征收补偿方案的有关情况报市房屋征收部门备案。

　　第十二条 国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。[page]

　　第十三条 房屋征收范围确定后，有关部门应当依据权限，在征收范围内停止办理下列事项或建设行为：

　　(一)审批新建、扩建、改建房屋;

　　(二)办理户口的迁入和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户除外;

　　(三)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续;

　　(四)改变房屋、土地用途;

　　(五)房屋的转让、租赁和抵押;

　　(六)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。

　　区房屋征收部门应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　第十四条 被征收人、房屋承租人凭征收补偿安置协议向公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门或者单位办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、停水、停电以及转学、转托等手续，相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。

　　第三章 补 偿

　　第十五条 房屋征收补偿以房地产登记簿记载事项为依据。

　　区人民政府作出房屋征收决定前，应当由区房屋征收部门组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑，以及房地产登记簿记载事项不明确或者与现状不符的建筑进行调查、认定和处理。

　　对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的房屋，可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋房地产市场评估价值的60%给予货币补偿。对未超过批准期限的临时建筑，按建筑物重置成本结合成新予以补偿。

　　第十六条 被征收房屋的货币补偿金额，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　具有相应资质的房地产评估机构，由市房地产行政主管部门定期公布。

　　第十七条 房屋征收补偿实行搬迁时限奖励制度。搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋房地产市场评估价值的15%以内。

　　对住宅房屋应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋货币补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

　　房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。由市房地产行政主管部门定期发布。

　　第十八条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，区房屋征收部门应当提供改建地段房屋或就近地段房屋供被征收人选择。

　　征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，区房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，区房屋征收部门应当按照被征收房屋货币补偿金额的30%给予房屋承租人弃租补偿，征收奖励、搬迁时限奖励另行计算，不再提供直管住宅(含廉租房)进行安置。

　　第十九条 征收个人住宅，被征收人选择货币补偿后申请购买经济适用房、租住公租房或廉租房，符合申请条件的，住房保障管理部门应当优先安排。

　　第二十条 法律、法规对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关的法律、法规执行。

　　第二十一条 征收按照房改政策购买的房屋，被征收人可以按照住房制度改革有关规定购买共用分摊面积后再办理征收补偿相关手续。被征收人不购买共用分摊面积的，对被征收人按照原购房面积给予补偿。

　　第二十二条 被征收人选择房屋产权调换的，区房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格，结清差价。

　　第二十三条 区房屋征收部门应当对被征收人或者房屋承租人支付搬迁补助费等相关费用。

　　被征收人选择产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人或者房屋承租人自行安排住处的，区房屋征收部门应当支付临时安置补助费;被征收人或者房屋承租人使用房屋征收部门提供的周转用房的，区房屋征收部门不支付临时安置补助费。

　　搬迁补助费和临时安置补助费标准由市房地产行政主管部门另行制定。

　　第二十四条 拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿;选择货币补偿的，按以下方式给予补偿，但不支付停产停业损失补偿：

　　(一)1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，区房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

　　(二)1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，区房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

　　按前款第(一)、(二)项计算的货币补偿款低于按照本办法有关住宅用房计算处理的补偿总额(即货币补偿加上征收奖励、搬迁时限奖励)的，应当按照住宅用房的补偿总额确定补偿。[page]

　　第二十五条 被征收人应当在签订征收补偿协议时向区房地产行政主管部门交回被征收房屋的房地产权证，区房地产行政主管部门应当予以注销。

　　实行产权调换的，区房屋征收部门应当为被征收人办理所调换房屋的产权登记手续。区房地产行政主管部门应当自收到申请之日起三十日内给予办理。

　　第二十六条 区房屋征收部门与被征收人、承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收补偿方式应当采取产权调换。

　　补偿决定应包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁补助费、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

　　征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。

　　被征收人、承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第二十七条 被征收人、承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　申请人民法院强制执行前，区房屋征收部门应当向公证机构办理被征收房屋的证据保全和产权调换房屋、搬迁补助费、周转用房、停产停业损失的提存公证。

　　第二十八条 区房屋征收部门应当将分户签约情况、房屋补偿单价、补偿方式、奖励情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　第四章 罚 则

　　第二十九条 市、区级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第三十一条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第三十二条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　第五章 附 则

　　第三十三条 县级市可参照本办法实施。

　　第三十四条 本办法自公布之日起施行。2003年10月23日广州市人民代表大会常务委员会公布的《广州市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。