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2018年山东省物业管理条例

2018年山东省物业管理条例

发布时间 :2018-08-10 11:32浏览量 : 6718
《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的,为的是规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。 由国务院于2007年8月26日发布,自2007年10月1日开始施行。共7章70条。
  • 山东省人民政府关于印发《山东省物业管理条例》等法规的通知状态:有效 发布日期:2009-02-04 生效日期: 2009-02-04 发布部门: 山东省人民政府
    发布文号: 鲁政发〔2009〕9号
    第一章 总 则

      第二章 新建物业与前期物业管理

      第一节 物业管理区域
      第二节 配套建筑与设施设备
      第三节 前期物业管理与物业交付

      第三章 业主大会与业主委员会

      第一节 业主大会筹备组
      第二节 业主大会
      第三节 业主委员会

      第四章 物业的使用与业主自治管理

      第一节 一般规定
      第二节 住宅物业的装饰装修
      第三节 车库与车位的使用
      第四节 业主自治管理

      第五章 物业服务企业

      第一节 物业服务企业
      第二节 行业自律

      第六章 物业服务

      第一节 物业服务内容与合同
      第二节 物业服务收费

      第七章 物业的维护

      第一节 建设单位的保修责任
      第二节 专有部分的维护
      第三节 共用部位及共用设施设备的维护
      第四节 专业经营设施设备的维护

      第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

      第一节 社区物业管理
      第二节 旧住宅区物业管理

      第九章 法律责任

      第十章 附 则

    第一章 总 则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

      第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

      第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

      第四条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

      第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

      设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门),负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。

      第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

      社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

      第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策,采取措施,推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业发展。

      鼓励采用节能、环保的新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

    第二章 新建物业与前期物业管理

    第一节 物业管理区域

      第八条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。[page]

      分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

      第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。

      物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记,并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

      第十条 物业管理区域划定后,确需调整的,由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

    第二节 配套建筑与设施设备

      第十一条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

      物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续,不得擅自改变用途。

      第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定:

      (一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;

      (二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

      业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。

      物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主共有。

      第十三条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房,应当按照规划要求进行配套建设。

      住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校,属于政府所有,建设投资由政府承担,具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

      第十四条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务。

      第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位,下同)的归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主。

      占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,建设单位不得销售。

      第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

      住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金,统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费),并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减,交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定,城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。

      专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

      第十七条 本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。[page]

      第十八条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服务质量。

      各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理,督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

      第十九条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,但由经营单位投资经营的除外。

      第二十条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。

    第三节 前期物业管理与物业交付

      第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

      招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业主管部门备案。

      第二十二条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。

      建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与监督。

      第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

      前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

      第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

      (一)生活用水纳入城市公共供水管网,并安装分户计量装置;

      (二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

      (三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量装置;

      (四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;

      (五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

      (六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

      (七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

      (八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;

      (九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

      (十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;

      (十一)法律、法规规定的其他条件。

      建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合验收,接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管,并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

      第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

      第二十六条 建设单位交付住宅物业时,应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。[page]

      前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

      第二十七条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下,按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

      (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (四)业主名册;

      (五)物业管理必需的其他资料。

      前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

      鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理,提供部分经营用房或者给予资金支持。

    第三章 业主大会与业主委员会

    第一节 业主大会筹备组

      第二十八条 房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

      符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

      (一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

      (二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;

      (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

      第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

      筹备组由七人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

      筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

      第三十条 筹备组履行下列职责:

      (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

      (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

      (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

      (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

      (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

      对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

      筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

    第二节 业主大会

      第三十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

      物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。

      第三十二条 业主大会履行下列职责:

      (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

      (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

      (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

      (四)选聘、解聘物业服务企业;

      (五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);

      (六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

      (七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

      第三十三条 业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未作约定的,按照下列规定确定:[page]

      (一)按照业主户数计算的,一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;

      (二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

      业主身份以及建筑面积的确认,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

      第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

      不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由管理规约或者临时管理规约规定。

      第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

      第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。

      有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

      (一)有百分之二十以上业主提议的;

      (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

      (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

      业主委员会不履行召集义务的,经业主申请,由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。

    第三节 业主委员会

      第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

      业主委员会履行下列职责:

      (一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

      (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (三)执行业主大会的决议、决定;

      (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

      (五)监督管理规约的实施;

      (六)业主大会赋予的其他职责。

      第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。

      业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员,主任、副主任可以兼任执行委员。

      执行委员负责业主委员会的日常事务工作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

      第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

      (一)业主大会会议决议;

      (二)业主大会议事规则;

      (三)管理规约;

      (四)业主委员会委员名单和基本情况;

      (五)法律、法规规定的其他资料。

      物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

      第四十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

      业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

      业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。[page]

      业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内,将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

      业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

      第四十一条 业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

      业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。

      第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:

      (一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

      (二)拒不履行委员职责的;

      (三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;

      (四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

      (五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

      第四十三条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。

    第四章 物业的使用与业主自治管理

    第一节 一般规定

      第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:

      (一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

      (二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

      (三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

      (四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;

      (五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

      (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

      (七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

      (八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

      (九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

      物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门。

      第四十五条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。

      业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的,不得破坏屋面,影响房屋安全,物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

      业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

      第四十六条 业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务企业。

      业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。

    第二节 住宅物业的装饰装修

      第四十七条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。[page]

      业主拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

      第四十八条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

      住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容:

      (一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;

      (二)允许施工的时间;

      (三)废弃物的清运与处置;

      (四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

      (五)禁止行为和注意事项;

      (六)装修保证金的收取和退还;

      (七)违约责任;

      (八)其他需要约定的事项。

      第四十九条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。

      物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝和阻碍。

    第三节 车库与车位的使用

      第五十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

      物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的,不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

      第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

      第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许,并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下,建设、经营车库和立体停车设施,满足业主停车需求。

      利用地下空间建设、经营车库的,县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。

      第五十三条 业主需要在物业管理区域内停放汽车的,应当事先与物业服务企业商定停车位置,不得擅自占用道路或者其他场地。

      业主对汽车有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

    第四节 业主自治管理

      第五十四条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

      (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

      (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

      (三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

      (四)参加业主大会会议,行使投票权;

      (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

      (六)监督业主委员会的工作;

      (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

      (八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;

      (九)监督专项维修资金的管理和使用;

      (十)法律、法规规定的其他权利。

      第五十五条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

      (一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;

      (二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

      (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

      (五)按时交纳物业服务费;

      (六)法律、法规规定的其他义务。[page]

      第五十六条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

      管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。

      第五十七条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费,并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业;业主委员会直接向业主收取物业服务费的,物业服务企业应当予以协助。

      业主对物业共有部分使用所产生收益的分配,由业主大会决定;未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。

      第五十八条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况;业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的,还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

    第五章 物业服务企业

    第一节 物业服务企业

      第五十九条 物业服务企业,是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

      物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

      物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

      第六十条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员,具备为业主提供专项服务的能力。

      从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

      第六十一条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

      第六十二条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。

      物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

      第六十三条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

    第二节 行业自律

      第六十四条 物业服务企业应当在物业主管部门的指导下,建立行业自律组织,规范行业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

      第六十五条 物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合物业主管部门建立健全信用档案。

    第六章 物业服务

    第一节 物业服务内容与合同

      第六十六条 物业服务内容主要包括下列事项:

      (一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

      (二)公共绿化的维护;

      (三)公共区域环境卫生的维护;

      (四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

      (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

      (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

      (七)物业服务档案和物业档案的保管;

      (八)其他物业管理事项。

      第六十七条 业主委员会经业主大会授权,与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

      物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。[page]

      物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

      物业服务合同签订后,业主有权进行查询。

      物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业主管部门备案。

      第六十八条 解除或者终止物业服务合同,应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当提前六十日通知。

      物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行下列交接义务:

      (一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

      (二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

      (三)移交物业服务用房;

      (四)清算预收、代收的有关费用;

      (五)法律、法规规定的其他事项。

      物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

    第二节 物业服务收费

      第六十九条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费,实行政府指导价;其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。

      实行政府指导价的,价格主管部门应当会同物业主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

      物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。

      第七十条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。

      第七十一条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。

      物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

      第七十二条 物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。

      物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。

      第七十三条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。

      物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

      专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

    第七章 物业的维护

    第一节 建设单位的保修责任

      第七十四条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

      建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。

      第七十五条 新建物业实行质量保修金制度。

      建设单位应当在新建物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例,一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。

      建设单位购买了工程质量责任保险的,所承保物业可不交存物业质量保修金。[page]

      通过住宅性能认定的物业,建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。

      第七十六条 建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经物业主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

      第七十七条 物业分部工程质量保修期限届满后,建设单位履行了法定保修责任的,物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

      第七十八条 物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。

    第二节 专有部分的维护

      第七十九条 物业保修期届满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。

      业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利。

      第八十条 业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

    第三节 共用部位及共用设施设备的维护

      第八十一条 物业保修期届满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。

      共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

      电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备,由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责维护、保养。

      第八十二条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行。

      其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。

    第四节 专业经营设施设备的维护

      第八十三条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

      专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当予以配合。

      第八十四条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

      专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。

    第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

    第一节 社区物业管理

      第八十五条 街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构,具体指导、协调物业管理的有关工作。

      第八十六条 物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式,对违法行为及时作出处理。

      第八十七条 实行物业管理联席会议制度。

      物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

      联席会议主要协调下列事项:

      (一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;[page]

      (二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

      (三)物业管理区域内发生的突发事件;

      (四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

      (五)需要协调的其他物业管理事项。

      第八十八条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

      第八十九条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动,业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

    第二节 旧住宅区物业管理

      第九十条 设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。

      旧住宅区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府划定。

      旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金,由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。设区的市、县(市、区)人民政府对投资责任另有规定的,从其规定。

      第九十一条 旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,在规划许可的情况下,可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

      改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用,改造整治后仍由其给予补助。

      第九十二条 旧住宅区改造整治完成后,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施。

      第九十三条 未建立专项维修资金制度的旧住宅区,业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定,代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的,主要用于补充专项维修资金。

    第九章 法律责任

      第九十四条 违反本条例规定的行为,法律、法规已作出处罚规定的,按照其规定执行;法律、法规未作出处罚规定的,按照本条例的规定执行。

      第九十五条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业主管部门予以处罚:

      (一)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处以三千元以上一万元以下的罚款;

      (二)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的,处以五万元以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;

      (三)建设单位未依法交存物业质量保修金的,责令限期改正;逾期未改正的,处以十万元以上三十万元以下的罚款。

      第九十六条 违反本条例规定,专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的,由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。[page]

      第九十七条 业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的,由物业主管部门或者其他有关部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。

      第九十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

      第九十九条 物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中,有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

      (一)在进行建设工程规划审批和设计审查时,未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的;

      (二)未按照本条例规定对住宅小区综合验收、交接进行监管的;

      (三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

      (四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的;

      (五)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;

      (六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;

      (七)其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。

    第十章 附 则

      第一百条 业主自行管理物业的,参照本条例的有关规定执行。

      第一百零一条 本条例自2009年5月1日起施行。

    山东省实施《中华人民共和国妇女权益保障法》办法

      (1994年1月17日山东省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 根据1997年10月15日山东省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议关于修改《山东省实施〈中华人民共和国妇女权益保障法〉办法》的决定修正 2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议修订)

    第一章 总 则

      第一条 为了保障妇女的合法权益,促进男女平等,充分发挥妇女在社会主义现代化建设中的作用,根据《中华人民共和国妇女权益保障法》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

      第二条 本省行政区域内的国家机关、社会团体、企业事业单位以及其他组织和个人,应当遵守本办法。

      第三条 实行男女平等是国家的基本国策。保障妇女的合法权益是全社会的共同责任。

      国家机关、社会团体、企业事业单位和其他组织,应当采取措施,完善制度,保障妇女在政治、经济、文化、社会和家庭生活等方面享有同男子平等的权利,消除对妇女一切形式的歧视。

      第四条 县级以上人民政府应当根据国家和省妇女发展纲要,制定本行政区域的妇女发展规划,并将其纳入国民经济和社会发展规划,同时做好妇女发展纲要的组织实施、监测、统计、评估督查工作。

      第五条 县级以上人民政府负责妇女工作的机构,负责本办法的实施,履行下列职责:

      (一)组织宣传男女平等基本国策以及保障妇女权益的法律、法规、规章,检查、督促有关法律、法规、规章的贯彻实施;

      (二)研究、决定妇女权益保障工作的重大事项,参与涉及保障妇女权益重大问题的法规、规章的制定;

      (三)协调、指导有关部门做好妇女权益保障工作,推动政府有关部门实施妇女发展纲要;

      (四)督促有关部门依法查处侵害妇女权益的行为;

      (五)表彰、奖励在妇女权益保障工作中成绩显著的组织和个人;

      (六)其他应当由县级以上人民政府负责妇女工作的机构履行的职责。

      妇女工作机构的经费列入本级人民政府财政预算。[page]

      第六条 各级妇女联合会依照法律、法规和中华全国妇女联合会章程,代表和维护各族各界妇女的利益,做好维护妇女权益的工作,履行下列职责:

      (一)向本级人民代表大会及其常务委员会、人民政府及其有关部门反映妇女的意见和要求,提出保障妇女权益的意见和建议;

      (二)协助本级人民代表大会及其常务委员会、人民政府及其有关部门检查保障妇女权益的法律、法规和政策的贯彻实施;

      (三)组织妇女学习相关法律知识,受理妇女权益受到侵害的检举、控告和申诉,为受害妇女提供法律帮助;

      (四)参与制定涉及妇女权益保障的法规、规章和政策;

      (五)其他应当由妇女联合会履行的职责。

      工会、共产主义青年团、残疾人联合会、律师协会、计划生育协会等社会团体应当在各自的职责范围内做好维护妇女权益的工作。

      第七条 公民应当遵守保护妇女合法权益的法律、法规,有权制止、检举侵犯妇女合法权益的违法犯罪行为。

      第八条 妇女应当遵守法律、法规,尊重社会公德,履行法律、法规所规定的义务。

      鼓励妇女自尊、自信、自立、自强,运用法律维护自身合法权益。

    第二章 政治权利

      第九条 各级人民代表大会及其常务委员会、人民政府制定涉及妇女权益的地方性法规、规章和公共政策时,应当听取本级妇女联合会的意见。

      第十条 各级人民代表大会在换届选举时,正式代表候选人中妇女代表候选人的比例不低于百分之三十。

      居民委员会、村民委员会成员中,女性应当有适当名额。

      第十一条 国家机关、社会团体、企业事业单位和其他组织应当重视培养、选拔和任用女干部,并应当有适当数量的女性担任领导成员。

      少数民族聚居的地区应当重视培养、选拔和任用少数民族女干部。

      第十二条 各单位职工代表大会中女职工代表所占比例应当与该单位女职工人数比例相适应。

      女性相对集中的单位应当有适当数量的女性管理人员。

      第十三条 各级妇女联合会及工会女职工委员会可以向国家机关、社会团体、企业事业单位和其他组织推荐女领导干部。有关机关和单位在选拔领导干部时,应当重视妇女联合会及工会女职工委员会的推荐意见。

    第三章 文化教育权益

      第十四条 国家机关、社会团体、企业事业单位和其他组织应当保障妇女从事科学、技术、文学、艺术和其他文化活动的权利,并组织开展有益于妇女身心健康的文化体育活动。

      第十五条 学校和有关部门应当按照国家有关规定,保障女性在入学、升学、毕业、取得学位、派出留学、就业推荐等方面享有与男子平等的权利;除国家有特殊规定的外,不得增加限制条件或者对女性提高标准。

      学校应当进行男女平等教育,针对女性的特点,在教育方式、管理制度、设施配置等方面采取措施,保障女学生身心健康和人身安全。

      第十六条 父母或者其他监护人应当保障适龄女性儿童少年入学接受并完成义务教育。

      适龄女性儿童少年因身体状况需要延缓入学、休学的,应当由其父母或者其他监护人提出书面申请,并经乡(镇)人民政府或者县(市、区)教育行政部门批准;身体状况适应上学的,应当及时入学或者复学。

      第十七条 各级人民政府应当保障适龄女性儿童少年接受义务教育,并将适龄女性儿童少年的入学率、辍学率、毕业率作为政府普及义务教育工作的年度考核指标。

      各级人民政府应当加强学校基础设施建设,并采取有效措施,扶持帮助贫困地区和残疾人、流动人口中的适龄女性儿童少年完成义务教育。
    [page]
      教育行政部门应当统筹安排并保证流动人口中的适龄女性儿童少年入学。

      第十八条 各级人民政府及其有关部门、社会团体应当采取措施,组织城镇和农村女性接受必要的职业教育和实用技术培训,提高女性的劳动技能素质和就业能力。在政府补贴的专项培训中,应当保证女性占适当的比例。

      第十九条 国家机关、社会团体、企业事业单位和其他组织在组织科研项目、评定和聘任专业技术职务、继续教育和职业技能培训等方面,不得对女性有歧视性限制。

      女职工获得劳动模范、“三八”红旗手等荣誉称号,在同等条件下可以优先参加进修、接受成人教育和职业技能培训。

    第四章 劳动和社会保障权益

      第二十条 各级人民政府应当通过多种途径创造条件,促进妇女就业。

      用人单位在录用职工时,除国家规定不适合妇女从事的工种或者岗位外,不得以性别为由拒绝录用女性或者提高女性的录用标准;与女职工订立的劳动合同中,不得规定限制女职工结婚、生育的内容;在执行国家退休制度时,不得以性别为由歧视妇女。

      报刊、电视、广播以及其他新闻媒体不得违反国家有关规定,传播、刊登限制妇女就业的招工、招聘启事。

      第二十一条 实行男女同工同酬。用人单位应当保障女职工与男职工平等的劳动权益和福利待遇。

      用人单位应当与职工方经平等协商,订立女职工权益保护专项集体合同。

      第二十二条 各级人民政府及其有关部门应当采取措施,维护女性农民工的劳动和社会保障权益。

      用人单位应当依法建立和完善规章制度,保障女性农民工与同工种、同类别的其他职工享有同等的待遇。

      第二十三条 用人单位应当根据女职工生理和所从事职业的特点,建立健全女职工劳动保护和安全生产制度,为女职工提供符合安全和职业卫生要求的工作场所和条件,防止职业危害;不得安排女职工从事国家规定的禁忌从事的劳动。

      女职工在经期、孕期、产期、哺乳期受特殊保护,依法享受相应的假期和待遇。

      用人单位不得以结婚、怀孕、产假、哺乳等为由,直接或者变相降低女职工的工资和福利待遇、辞退女职工或者单方面解除劳动合同。在孕期、产期、哺乳期劳动合同期限届满的,用人单位不得终止劳动合同,劳动合同应当延续至相应的情形消失时终止。但女职工要求终止劳动合同的除外。

      女职工在孕期或者哺乳期不适应原工作岗位的,可以与用人单位协商调整该期间的工作岗位或者改善相应的工作条件。

      第二十四条 各级人民政府及其有关部门应当采取措施,推行和落实生育保险制度,并为贫困妇女提供必要的生育救助。

      县级以上人民政府应当将符合计划生育规定的农村孕产妇的生育费用纳入农村合作医疗的报销范围,按照规定标准予以报销。

      用人单位应当按照有关规定,按时足额交纳生育保险费。

      第二十五条 用人单位应当建立女职工健康档案,每年安排本单位女职工进行一次妇科病、乳腺病的筛查。有条件的单位可以增加筛查次数和项目。

      县级人民政府应当至少每两年安排生活困难的妇女进行一次妇科病、乳腺病的筛查。

      鼓励社会团体、企业事业单位和其他组织为生活困难的妇女进行妇科病、乳腺病的筛查提供帮助。

    第五章 财产权益

      第二十六条 妇女对家庭的共有财产享有同其他家庭成员同样的占有、使用、收益、处分权利,其他家庭成员不得以妇女劳动收入少或者无劳动收入等为由加以非法限制或者剥夺。

      第二十七条 夫妻对共有财产享有平等的权利。处分共有财产时,夫妻应当协商一致;未经双方同意,一方不得处分。出卖、转让、赠与、抵押夫妻共有的不动产时,夫妻双方应当同时到登记机构登记。双方不能同时到场的,一方应当取得另一方有效的授权委托书。[page]

      夫妻在办理房屋产权证、土地使用权证、土地承包经营权证、林权证以及其他共有权属证书时,可以申请联名登记,登记机构应当给予支持。

      第二十八条 农村土地承包,妇女与男子享有平等的权利。承包期内,妇女结婚,在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地;妇女离婚或者丧偶,仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地。

      承包期内,妇女因结婚、离婚、丧偶等原因分户并申请分别签订承包合同的,发包方应当分别签订,并依照法定程序办理农村土地承包经营权证或者林权证等证书的变更手续。

      任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧 
  •   物业作为新兴产业,物业管理飞速发展。带来了良好的社会、环境效益和可观的经济效益。那么什么是物业管理呢?物业管理主要内容有哪些?下面为您详细介绍。

      一、物业管理具体指什么

      物业管理(propertymanagement),受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

      物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

      物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程,和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。

      二、物业管理的主要内容有哪些

      基本内容按服务的性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

      1、常规性的公共服务

      是指物业管理中公共性的管理和服务工作,是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。主要有以下8项:

      (1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;

      (2)房屋设备、设施的管理;

      (3)环境卫生的管理;

      (4)绿化管理;

      (5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;

      (6)车辆道路管理;

      (7)公众代办性质的服务;

      (8)物业档案资料的管理。

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      2、针对性的专项服务

      是指物业管理企业面向广大住用人,为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。包括:

      ①日常生活类;

      ②商业服务类;

      ③文化、教育、卫生、体育类;

      ④金融服务类;

      ⑤经纪代理中介服务;

      ⑥社会福利类。

      3、委托性的特约服务

      物业管理企业在实施物业管理时,第一大类是最基本的工作,是必须做好的。同时,根据自身的能力和住用人的要求,确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容,采取灵活多样的经营机制和服务方式,以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作,并不断拓展其广度和深度。

      特约服务实际上是专项服务的补充和完善。

     
  •   相信周围的朋友们都会有这样的体验,住在一个小区里,但是跟物业会偶尔出现一些小摩擦。有时候也会是一些摩擦比较大的纠纷,那么,跟物业在物业管理方面出现了纠纷之后,应该怎么进行处理呢?下面就带您来看一看。

      一、双方当事人通过协商调解解决。

      物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,如果当事人一方拒不执行约定的事项,则纠纷依然得不到解决。

      物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理,但这种处理如一方不遵守执行,则要借助其他手段解决。

      民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节,不具有独立性。

      二、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。

      依据我国《仲裁法》的规定:“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的和其他财产权益纠纷,可以仲裁。”

      仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。

      (一)仲裁协议要写明以下内容:

      1、请求仲裁的意思表示;

      2、仲裁事项;

      3、待定的仲裁委员会;

      注意:达成仲裁协议的争议,不得向法院起诉;即使起诉,法院也不受理。

      (二)仲裁处理的一般程序是:

      1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;

      2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;

      3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人,并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人;

      4、被申请人在规定期限内答辩,双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成,双方各选一名,仲裁委员会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的,可以适用简易程序,由一名仲裁员审理;

      5、开庭:庭审调查质证、辩论、提议调解;

      6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;

      7、当事人向法院申请执行。

      与司法审判的两审终审制不同,众裁裁决是一裁终局的。

      三、通过诉讼方法解决物业管理纠纷。

      物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤:

      1、当事人一方(原告)提交起诉状,起诉到法院;

      2、法院立案后将起诉状副本送达被告;

      3、被告提交答辩状;

      4、开庭:调查、辩论、调解;

      5、制作调解书或一审判决书;

      6、双方均不上诉,则判决书生效;或一方不服提起上诉,进入第二审程序;

      7、第二审审理:制作二审调解书或下达二审判决书,此为终审判决,不得上述;

      8、执行。

      综上所示,物业管理的纠纷一般是先双方私下协商处理,如果没有协商成功的话,那么再可以去仲裁庭进行仲裁,如果对仲裁结果不满意的话,那么可以再进行自己去上诉。上诉的结果,也就是终审了,就是最终处理结果了。

     
  •   在生活中,特别是那些住在封闭式小区的业主们,偶尔总会跟物业管理处发生一些小摩擦,也可能是一些纠纷。那么这种物业管理的纠纷,一般都有哪些类型呢?物业管理纠纷怎么划分类型的呢?下面就带您来看一看。

      一、 什么是物业管理纠纷

      物业管理服务纠纷是指在物业管理服务活动中,业主、业主大会、业主委员会、物业使用人、物业服务企业,以及政府行政主管部门等在物业的使用、维修、管理活动中发生的争执。一般包括:前期物业管理纠纷,物业相邻权纠纷,物业使用纠纷,物业维修养护纠纷,物业服务企业服务纠纷,物业产权纠纷,物业行政纠纷等等。

      二、物业管理纠纷的类别

      物业管理服务过程中形成的纠纷是多种多样的,又可以简单分为三类,即:侵害类纠纷、危害类纠纷和其他纠纷。

      1、侵害类纠纷:是物业服务企业对别人造成侵害而引起的纠纷,造成侵害的主体是物业服务企业,客体是物业服务企业以外的其他利益集团和个人,如乱涨价、乱收费、在管理维修过程中给业主造成的伤害和损失,由于物业服务企业的不作为造成的侵害等,这类侵害造成纠纷的特点是,物业服务企业是加害者,当然也应当是责任的承担者。

      2、危害类纠纷:是别人对物业服务企业的侵害而引起的纠纷,造成侵害的主体是物业服务企业以外的利益集团和个人,侵害的对象是物业服务企业,如物业费纠纷案、业主违章装修、乱搭建、偷用水电气暖等。这类侵害的特点是物业服务企业是受害者,当然也是权利的主张者。

      3、其他纠纷:虽然暂时不会对物业服务企业造成危害,但随着矛盾的不断升级,可能会影响到正常的物业管理服务秩序。如没有委托物业管理的水电气暖通信等与业主、业主委员会之间的矛盾、业主与业主委员会、居委会之间的矛盾等。这些矛盾造成的纠纷可能当时不会给物业服务企业造成直接经济损失,但肯定会给物业管理服务带来不利的影响。

      三、物业管理纠纷的类型

      1、物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费,以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。

      2、业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷,物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出,如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷;前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来,前任物业公司不移交相应管理资料等。

      3、业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约,合理安全地使用物业,业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下,通常通过起诉方式解决纠纷。

      4、因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益,占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。

      5、因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担,共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。

      6、业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗,有的属物业专门安排人员看管,有些发生在小区地面停放、无专人看管,业主起诉物业管理公司未履行职责,要求赔偿,导致诉讼。

      7、前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议,主要有开发商未移交或移交不清,图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议;开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发争议等。

      综上所示,不难看出物业管理纠纷的成因是很多的,一般都是双方协商交流的问题。但是呢,这个物业管理纠纷的类型和类别也是很多的,是有很多不一样的类别划分的,所以情况也是要具体分清楚的,才能去正确看待物业管理纠纷。

     
  •   居住在小区里,经常与物业公司打交道,好的物业管理服务不仅有利于小区管理,对业主来说体验也会更好。但不少人也能对物业管理的具体工作存在疑惑,小区物业管理是做什么的呢?下面将为您解答。

      小区物业管理是做什么的?

      物业管理包括物业管理专项业务、小区服务、物业管理合同约定的其他内容等。

      1、物业管理专项业务,常见的包括建筑管理、设备管理、小区内的交通组织与管理、消防管理、客户信息管理、保安管理、绿化管理、清洁管理。

      2、小区服务主要包括家务总揽、卫生、文化娱乐、商业网点、社会福利等。

      3、物业管理合同约定的其他服务。

      物业管理费包括哪些费用?

      1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等等。

      2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用。

      3、物业管理部分区域的清洁卫生费用。

      4、物业管理部分区域的绿化养护费用。

      5、物业管理部分区域的秩序维护作用。

      6、办公以及设备安装设计费用。

      7、物业管理企业固定资产折旧;

      8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

      9、经业主同意的其它费用。

      国家规定的收取标准分为四级,一级收费标准为每平方1元,不包含税费。二级收费标准0.75元一平方、三级收费标准为0.45元一平方、四级收费标准为0.35元平方。

     
  •   业主的小区需要物业公司管理,而物业公司服务于业主,那么所有的事情是否由物业公司管理?哪些事不该物业管、哪些事该物业管呢?下文一起来看看。

      哪些事不该物业管、哪些事该物业管呢?

      这些事是业主自己的事

      家里的门窗框、门窗把手坏了,水阀、水龙头坏了,开关坏了、电源短路了,座便箱浮球不好用,室内墙皮脱落了等等,这些分户以内的业主自用部分,维修也好,更换也好,都是业主自己的事,不是物业公司的事。过去,房屋的所有权是政府或产权单位,这些事都该政府或产权单位管,现在房屋的所有权是业主,所有权内的事(不包括共有部位和共用设施)都该业主自己管。这些事也可以委托物业公司,但不属于物业公司的管理服务范围,而属于有偿服务范围。

      这些事是开发商的事

      保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题,都是开发商的责任,与物业公司没有关系。由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商,不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上,认为物业管理服务不到位。其实,开发商将房屋卖给业主后,房屋产权属于业主而不属于开发商,是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司,由业主通过业主大会来决定。换句话说,不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司,都不承担应由开发商承担的责任。

      这些事是相关部门的事

      指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等,这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事,不是物业公司的事。这些事情,有的与物业公司没有直接关系;有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作;有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。

      这些事是相关企业的事

      业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题,由社会公共事业企业或运营商负责解决,也不是物业公司的事。《物业管理条例》明确规定,“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时,仍看总表计费,并由物业公司按分户表代收代交,一些业主就认为是物业公司收水电费,实际上是物业公司替业主交费,替供水、供电、供暖等企业收费。因此,一方面,物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收;另一方面,供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。目前,供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外,还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价,加重了物业企业和业主的经济负担。

      这些事才是物业公司的事

      物业公司管理服务的范围有哪些?《物业管理条例》规定,物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说,物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准,为业主提供质价相符的服务。

      业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同,如果物业服务企业没有履行物业服务合同,侵害业主权益,业主可要求物业公司限期整改,也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事,物业公司应积极与有关方面反映沟通,争取使问题得到解决。

      要求物业公司承担物业服务合同外的工作,都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面,物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出,对业主合法权益也是一种侵害;另一方面,增加物业服务企业成本,也影响物业企业的经营管理和服务。

     
  •   核心内容:物业管理应负的法律责任有哪些?物业应该承担物业民事违约责任、民事侵权责任、行政责任、刑事责任等不同种类的物业管理法律责任。下面为您整理相关内容,仅供参考。

      物业管理法律责任是指由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的法律后果。国家工作人员、公民或法人拒不执行法律义务或作出法律所禁止的行为,并具备违法行为的构成要素,便应承担这种违法行为所引起的法律后果。也就是说,只要满足违法行为的构成要素就构成了物业管理法律责任。那物业管理的法律责任有哪些呢?

      物业管理中违法行为具体种类很多,涉及诸如民事违约责任、民事侵权责任、行政责任、刑事责任等不同种类的物业管理法律责任,其具体的构成要件也各有一定差异。在一般情况下,法律责任的归责条件由下列四要素构成。

      (1)行为违法。

      法律责任一般是由违法行为的发生而引起的,因此,违法本身的构成条件,自然应当成为法律责任构成的基础和必要的前提条件。

      (2)损害结果。

      损害是指给被侵害方造成的利益损失和伤害。损害的形式主要有人身的损害、财产的损害、精神的损害和其他利益方面的损害。损害的范围包括直接实际损害和丧失预期可得利益的间接损害。行为具有一定程度的社会危害性,给社会特定利益关系造成了危险或损害,并且危害结果达到了法律规定应追究相应法律责任的程度,是构成物业管理法律责任的一个必要条件。在有些法律责任中,损害结果不是必要要素。

      (3)因果联系。

      违法行为与损害结果之间应当存在因果联系。法律上的因果联系不是一般的因果关系,而是指某种事实上的行为与特定损害结果之间的必然联系。如果某项损害结果不是因某人的行为所必然引起的,则该行为人就不对该项结果负责。由于行为与结果之间的联系多种多样,有必然联系和偶然联系、直接联系和间接联系之分,有一果多因和一因多果之分;因此在把物业管理法律责任归于某一违法行为时,必须搞清楚违法行为与特定的损告结果之间的联系,这对于行为定性、确定法律责任种类和大小具有重大影响。

      (4)行为人心理主观过错状态。

      过错是指行为人实施行为时对自己的违法行为及其后果的一种心理认识状态,分为故意和过失两种表现形式。直接和间接故意的违法行为应负法律责任,重大过失的违法行为一般要负民事责任或行政责任,在法律有明文规定下才须负刑事责任。对物业管理中的民事侵权行为、行政违法行为和刑事违法行为的归责,大多数是采取过错责任归责原则。[page]

      在现实生活中,很多购房者会在购房之前,和物业管理达成协议,用约定的形式,固定物业管理者和住户的权利义务关系,也就是说,物业管理的责任常常是法定责任与约定责任结合。另外,技术规范所确定的责任份额大。这些技术问题,有的是国家制定了相关的技术标准和技术规范,也有的是物业管理双方当事人约定的技术要求或标准。这些技术标准、规范、要求成了确定物业管理法律责任的重要且大量的依据。最后,物业管理法律责任的种类繁多,有民事责任、行政责任以及刑事责任。而且,这些责任在一项物业管理的违法行为中往往会合并存在,出现法律责任复合的现象。综上所述,物业管理的法律责任是一个综合性的法律问题,这对于一般的老百姓来说,很难厘清其中的法律关系,所以我们建议您如果遇到了物业管理纠纷,请咨询专业的律师,以维护您的合法权益。

     
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