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2020房屋买卖合同无效

2020房屋买卖合同无效

发布时间 :2020-10-21 14:06浏览量 : 147
现在生活条件越来越好,购房需求也在上升。买卖房屋时,涉及的财产数额一般较大,合同是必须谨慎签订的,它能规范买方和买房的权利和义务。但在某些情况下房屋买卖合同会无效,2020房屋买卖合同无效是怎样?
  •   农村的房屋与城市房屋的买卖有所不同,会有一些限制,因此在农村房屋进行买卖的时候,如果不注意,就可能导致买卖合同无效,在这个时候根据情形的不同,可以要求支付房款或是返还房屋,下面为您详细解答农村房屋买卖合同无效怎么办,希望对大家有帮助。

      一、农村房屋买卖合同无效怎么办

      1、对于无效农村房屋买卖合同未实际履行,尤其是房屋尚未交付的,可判决出卖人向买受人返还所收取的房款。

      2、对于无效农村房屋买卖合同已经履行,双方当事人就房屋是否返还可达成一致意见的,法院可以尊重双方的意思选择。对于双方一致意见同意返还房屋 ,则可以判决买受人返还房屋,出卖人返还房款。对于当事人双方一致同意不返还房屋的,可以按双方对合同确认无效后如何具体处理的协议意见处理,即也可以不返还房屋。

      3、对于无效房屋买卖合同已经履行,双方对合同确认无效后的处理我方无法达成协议,法院可判决确认买卖合同无效,但是驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。如果买受人反诉出卖人赔偿合同无效所造成的损失时,法院可依据双方过错程度,支持相应的反诉请求。

      4、无效房屋买卖合同所涉农村房屋征地拆迁的处理。

      二、农村房屋买卖合同无效的情形

      (1)农村村民将房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民,合同都是无效的。

      (2)农村村民将房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民,都是无效的。

      三、农村房屋买卖合同有效的情形

      (1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民,那么该合同是符合法律规定的,买卖合同当然有效。

      (2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民,但是,之后将户口迁入到该村。那么,由于买受人具备了同一个村村民的资格,属于同一集体经济组织成员,买卖合同有效。

      (3)房屋买卖合同经过多次流转,最后流转到同一个村村民手里,那么该房屋买卖合同也有效。

      (4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民,后又转为居民的,不影响合同的效力。

      以上就是法律快车小编为您整理的有关“农村房屋买卖合同无效怎么办”的全部内容,导致农村房屋买卖合同无效的情形主要是将房屋卖给城镇居民或是卖给其他村的村名。如果还有什么问题,欢迎咨询法律快车的专业律师。

     
  •   城市跟农村不一样,农村只要有宅基地就可以自己建房子,城市里的房子则需要购买,但房屋购买有许多注意事项,买卖房子需要签订房屋买卖合同,接下来就一起来看看房屋买卖合同无效有哪些情形的相关知识。

      一、房屋买卖合同无效有哪些情形

      根据相关法律法规的规定,无效的房屋买卖合同主要有以下几种:

      (1)无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效

      (2)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订,法定代理人拒绝追认的房屋买卖合同无效

      (3)恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效。

      (4)以合法事实掩盖非法目的房屋买卖合同无效。

      (5)损害国家和社会公共利益的房屋买卖合同无效。

      (6)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效。

      (7)出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。

      (8)其他违反法律 、行政法规强制性规定的其他情形。

      二、房屋买卖合同无效的案例

      涉案房屋一直由洪某、钱某共有,洪某是钱某的祖母,年龄较大,且系文盲。2015年7月,何某起诉洪某与钱某排除妨害纠纷,此时洪某才知晓涉案房屋产权已于2009年7月27日变更登记在何某名下。经详细询问钱某,相关事实浮出水面。钱某无正当工作和收入来源,为了眼前的小利,欲出售房屋,于2009年2月将洪某骗至松江区公证处办理了公证手续,内容为洪某委托钱某办理涉案房屋抵押登记及注销手续、还贷事宜、签订买卖合同、收取房地产转让价款、银行贷款、产权过户等手续。据钱某描述,公证本身系在何某一伙人员操纵下完成,但此点未被法院认可。

      2009年6月16日,案外人顾某11:49转账25万给何某,何某11:51转账25万给钱某,钱某11:53转账25万给顾某。25万从顾某账户转出,最终又转回顾某,钱某事实上分文未得,但又形成了何某至钱某的25万银行流水,且此时房地产买卖合同尚未签署。

      2009年6月24日,钱某、洪某(根据公证书委托钱某,钱某代签字)与何某签订《上海市房地产买卖合同》,约定何某以90万元价款购买涉案房屋,双方于2009年7月27日之前办理过户手续,但合同关于付款方式、房屋交接日期、违约责任等内容为空白。2009年7月27日,办理了过户手续。房屋从未交接,何某从未看过房屋,房屋一直由洪某、钱某居住。

      2009年7月1日,何某及其妻与平A银行签署《个人借款合同》,借款609000元,同日,何某与平A银行签署《抵押合同》,以涉案房屋办理了抵押登记手续。2009年8月5日,平A银行将609000元贷款发放于钱某账户,当日钱某将516000元转至案外人袁某。钱某称案外人袁某系何某一伙,系高利贷团伙,称为办理公证及贷款的手续费,实质是欺诈。

      事后,何某从未归还银行贷款,平A银行于2010年起诉并胜诉,现涉案房屋处于司法拍卖阶段。洪某知悉相关情况后,起诉钱某、何某,要求确认房屋买卖合同无效并将房屋恢复登记至洪某、钱某名下。

      法律分析:

      律师分析,本案存在的问题包括,第一,房屋交易属于重大民事行为,当事人必然会对价款、付款方式、房屋交付时间、违约责任等作出明确约定,但涉案合同对这些主要条款没有约定,与通常的房屋买卖合同不符。第二,首付款25万从案外人顾某账户转出,在银行流转后有回到顾某账户,钱某事实上未获得分文,何某也无合理说明,且首付款流水在合同签署之前既已产生,这与一般房屋买卖的情况不符。第三,涉案房屋出售后,始终未予交接,一直由洪某、钱某居住。第四,何某始终未还贷款本息。这些情况都印证了事实上不存在房屋交易,钱某、何某套取银行贷款是房屋买卖的目的,但法院认为钱某所称何某一伙系高利贷团伙等并无证据支持,故本案主要房屋买卖的主要目的是钱某套取银行贷款。

      第一次诉讼法院判决房屋买卖合同无效,但考虑到涉案房屋正处于司法拍卖程序中,权利状况不稳定,故对合同无效之后果未作处理。后何某上诉,直至2017年1月,二审法院作出维持判决。

      合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,因涉案房屋处于拍卖阶段,返还已不可能,只能折价补偿。恰好拍卖法院安排房地产估价公司对房屋价值进行了评估,房地产估价公司于2017年三月出具评估报告,确定涉案房屋市场价值为355万元。第二次诉讼我们提出的诉请金额是355万,起诉后,我们第一时间申请财产保全,法院裁定冻结执行案款即涉案房屋拍卖款,诉讼法院和执行法院系两个法院,我们律师多次在其中斡旋、协调,执行法院同意将其冻结,待诉讼案件判决出来后再予处分。期间,房屋拍卖完成,拍卖款290万,在扣除平安银行贷款本息、评估费、拍卖税费、案件诉讼费后仅剩一百余万元。

      法院认为,系争房屋买卖合同签订于2009年6月,当时约定的转让价款为90万元。而后几年,本市房屋价格节节攀升,2017年3月,系争房屋的评估价格为355万元。洪翠风、钱礼彬认为,应当以该评估价为基准,扣除其自认收到的93,000元出售款,计算折价补偿款。姑且不论钱礼彬是否实际仅收到93,000元款项的事实,单从时间上来看,评估价是2017年3月的数据,而钱礼彬自认收到部分转让价款是在2009年8月,通过两两相减的方法计算折价补偿款,并不合理。同时,系争房屋的评估价是基于价值时点,估价房屋在估价报告中说明的假设和限制条件下的房地产市场价值预估,与实际出售系争房屋可获得的利益不存在必然的一致性,以评估价作为基数计算折价补偿款,亦不合理。法院采纳了前次诉讼法院的裁判文书说理部分,认为何某协助钱某以房屋买卖形式套取银行贷款,贷款609,000元发放于钱某的账户。虽然银行流水显示,该账户当天随即被转账516,000元给案外人袁某,且钱某称该款系高利贷方向其收取的办理公证和贷款的手续费,但并无其他证据证明该笔款项最终由何某获得,故钱某应当对自己以房屋买卖形式套取银行贷款的行为承担相应的后果,在假设系争房屋从未发生买卖的前提下,钱礼彬对自己套取的贷款负有归还本金及利息的责任。最终仅判决将拍卖款剩余部分归洪某、钱某所有。

      律师提示,合同的本质是双方就民事法律关系设立、变更、终止达成的协议,其生效要件包括双方当事人具有民事行为能力、意思表示真实、内容合法、形式合法。无效合同,是指合同虽然已经由双方签署并成立,但因其严重欠缺有效要件,在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形,分为:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。仅违反双方合意的合同被认定为可撤销、可变更合同,只有当这样的合同侵害了国家、集体、第三人利益或违反法律法规或侵害社会利益才被认定为无效。合同无效的法律后果包括返还财产、作价补偿、赔偿损失。返还财产即恢复到合同成立之前的状况,将因本合同获得的财产返还给对方;作价补偿即在根据合同获得之财产已被处分或灭失而无法返还时,按照财产的价值折算为金钱对对方进行补偿;赔偿损失是指合同无效系因一方或双方存在过错且给对方造成了损失,对此需承担损害赔偿责任。赔偿损失的要件包括:(1)有损害事实存在(2)赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件。(3)过错行为与遭受损失之间有因果关系。这些要件需要有充分的证据证明,本案因为钱某没有证据何某存在过错,故对银行贷款及利息部分需要承担责任,实际遭遇了较大损失。

      以上是法律快车小编为大家整理的关于房屋买卖合同无效有哪些情形的相关知识,无效的房屋买卖合同自成立时起就是没有法律效力的,任何时候该合同都是无效的。而且出卖人应返还房屋价款,如涉及到赔偿问题按双方过错各自承担相应的责任。

     
  •   任何东西的交易都是买卖自愿的,如果,所签订的二手房屋买卖合同是在被迫或被欺诈的情形下签的,则合同无效,如果签订合同的当事人是没有缔结合同能力的人,则该合同也是无效合同,那么,二手房屋买卖合同无效情形有哪些?请看介绍。

      一、二手房屋买卖合同的无效情形

      1、无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。

      根据我国《民法通则》的有关规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订二手房买卖合同,否则,属无效合同。

      2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。

      依据《合同法》的规定,限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。

      3、以欺诈的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。

      这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。

      4、以胁迫的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。

      这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。

      5、乘人之危签订的经纪合同。

      这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。

      6、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。

      这是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。

      7、当事人之间没有签订书面二手房买卖合同,又无据可查的,亦认定为二手房买卖合同无效。

      二、签订二手房屋买卖合同需注意事项

      1、确认房主真实身份

      购房人签订合同时,须仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性。若购房人忽略验证,则真正的产权人主张该合同无效时,对购房人将十分不利。

      2、付款方式、时间,缺一不可

      有的《房屋买卖合同》只简单说明双方约定的房款数额,所交易房屋的地理位置等基本情况,待到过户完成之后,由于合同中既没有付款时间、付款方式的相应条款,也没有入住交验、费用明细的相应条款,于是最终上演一场业主长年催讨、购房者避而不见、中介公司推卸责任、业主伤神费力的持久纠纷。

      3、房屋交验责权分明

      《房屋买卖合同》中应注明房屋交验时间,卖方有义务提供房产过户的有关手续,以保证房屋按时、顺利的交接。同时,合同中须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据。如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。

      4、违约责任,具体落实

      《房屋买卖合同》中,买卖双方须明确双方违约责任。由于房产交易程序复杂且金额较大,因此需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权对等。

      5、中介代理费,账目明晰

      目前市场上存在一些经纪公司对代理费的收取没有明确规定,而是在合同中只写代理费占总房款的比例,并没有相应的明细单,这中间就有可能存在“暗箱操作”的风险。由于在买卖交易过程中,大部分的情况下都会由购房者来承担买卖双方所需税费,因此,一些中介公司往往只告知购房者买下房屋所需的全部价款(即全包价),而不明确告知买房人在交易过程中需要交纳的费用明细,通过交易费用不透明的方式,收取购房者超额费用,最终损害消费者的利益。

      6、善用补充条款,维护自身利益

      买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,可在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中双方的意思表达清楚,一方面,这样的买卖合同表达出了双方的最真实意愿,为交易的顺利进行铺平道路,另一方面,也可减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

      三、二手房买卖纠纷的处理

      1、房屋面积差异的处理

      二手房买卖合同未约定单价,或是约定“房屋面积以房产证为准”等内容,应认定双方之间的房屋买卖是按套计价,且根据目前的二手房交易习惯,二手房买卖一般双方都亲自到实地看房,买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况均应事先了解,故对一方当事人事后要求补交面积差价款的,一般不予支持,但双方对面积单价及面积差额进行特别约定的除外。

      2、二手房过户税费争议

      法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方,但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明,经协商不能达成补充协议的,应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

      4、定金条款表述与适用

      二手房买卖合同签订和履行过程中,给付定金一方不履行约定义务的,无权要求对方返还定金;收受定金一方不履行约定义务的,应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但未约定定金性质,当事人主张定金权利的,法院不应支持。

      5、房屋质量的交接处理

      二手房买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。

      6、解除合同的通知效力

      二手房买卖合同约定的解除条件成就,或因不可抗力、对方预期违约,或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限仍未履行,或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空的,一方提出解除合同的,解除通知到达对方时合同解除.对方有异议的,可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

      7、合同签订真实性判定

      在二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时,法官应依法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。

      8、购房合同的性质判定

      当合同名称与合同内容不符时,应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。

      9、房屋相关费用的结清

      二手房买卖合同当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用的结清有约定的,依约定处理。出卖人应缴而未缴上述费用,买受人在垫付后可向出卖人追偿。

      10、精神病人的卖房效力

      精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为,未征得其法定代理人的同意或事后追认,该民事行为无效。

      11、未成年房主卖房程序

      未成年人作为房屋所有权人未经其法定代理人同意或事后追认,与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的,该合同无效。

      12、约定不明与合同解释

      二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

      13、转按揭二手房屋纠纷

      需办转按揭的二手房买卖,在一方当事人根本违约致合同履行利益不能实现情况下,对方当事人可行使法定或约定解除权。合同约定了违约金,一方违约未给另一方造成损失的,违约金条款仍应适用。对违约金当事人可依据《合同法》相关规定,请求法院予以调整。

      14、土地出让金补交责任

      购买划拨土地上的房屋,应由购买人补交土地出让金,交易双方另有约定的除外。

      15、口头合同效力与认定

      房屋买卖行为是要式法律行为,但对于房屋买卖合同本身所采取口头、书面或其他形式,不影响合同的效力。

      16、无可归责于双方情形

      二手房买卖合同签订后,因不可归责于双方当事人的事由引致合同解除,双方无需承担违约责任。阴阳合同、税费负担、遗漏条款等,往往是二手房交易过程中一方提出解约理由的原因。当事各方应对交房时间和付款时间有明确约定,尽量不要采用口头约定方式,在无证据证明,对方否认情况下,口头约定相当于无约定。

      17、判决确权与卖房效力

      在涉及民事与行政交叉问题的房屋权属登记案件中,如被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提,则行政案件应中止审理,民事案件审理终结后,再行审理;如民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提,则行政案件应继续审理。房屋产权转移登记虽被生效判决撤销,受让人不能基于《物权法》上的善意取得制度取得系争房屋的所有权,但不影响其作为善意相对人基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。

      18、隐名代理与借名购房

      房屋权利人虽应以房地产交易中心登记为准,但当事人之间约定产权实际归属的,该约定在当事人之间有效。二手房买受人基于他人委托,以自己名义购买房屋的,应将处理委托事务取得的财产转交给实际购买人。隐名或借名人违反相关政策、法规规定购房,并登记在他人名下,隐名或借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

      以上就是法律快车小编为您介绍的关于二手房屋买卖合同的无效情形以及其他相关的法律知识,通过本文的内容介绍可知,二手房屋买卖合同无效的情形包括合同当事人是否具备签订合同的民事行为能力、是否是合同当事人的真实意思表示以及所签订的合同是否损害国家以及社会利益等几方面。

     
  •   实践中,因为某些因素导致所签订的合同无效的情形很常见,如以欺诈,恶意串通等手段签订的合同视为无效合同。合同无效是可以请求赔偿的,今天就为大家整理了关于房屋买卖合同无效赔偿的法律知识,希望能给大家提供帮助。

      一、房屋买卖合同无效赔偿

      无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力,任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效,具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下几种赔偿方式。按照合同法的基本理论,合同无效的,由导致合同无效的过错一方承担缔约过失责任,而缔约过失责任的赔偿范围仅限于信赖利益(又称固有利益)损失,信赖利益损失主要是指实际损失、费用以及可预见的应增加而未增加的利益。

      1、出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖人可适当给予补偿。

      2、有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      3、在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

      4、因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。

      5、涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

      二、合同无效的情形包括哪些

      《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的合同无效:

      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;

      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;

      (三)以合法形式掩盖非法目的;

      (四)损害社会公共利益;

      (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

      第五十四条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。

      一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

      三、哪些机构有权确认合同无效

      确认合同无效的机构具有法定性。合同效力的确认,事关合同当事人订立合同的目的能否实现,以及当事人合法权益能否得到保护的问题。同时,合同效力的确认,还关系到交易能否正常进行和社会经济秩序稳定的重要问题。因而,对无效合同的确认,应采取慎重态度。因此,法律规定,无效合同的确认归人民法院和仲裁机构,其他任何组织和个人均无此项权利。

      以上是有关房屋买卖合同无效赔偿的内容,希望能给大家提供帮助。从中我们也可以知道有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。如需了解更多,欢迎登录法律快车网站,将提供免费的法律咨询。

     
  •   在现实生活中,当事人在进行房产交易的时候可能会遇到合同无效的情形,协商不成时,可以通过诉讼途径解决,那么房屋买卖合同无效起诉状怎么写呢?下面就为大家介绍房屋买卖合同无效起诉状范本,希望能对大家提供帮助。

      一、房屋买卖合同无效起诉状范本

      原告:xxx,汉族,年 月 日生,身份证号:xxxxx  住xxxxxx。

      被告:xxx房地产有限公司,组织机构代码:xx  住所地:xxx 法定代表人:xxx

      诉讼请求:

      1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效。

      2、被告返还购房款xxxxxx元并按照银行的同期贷款利率支付自2013年1月12日至判决生效日止的利息。

      3、本案诉讼费由被告负担。

      事实与理由:

      2013年1月12日,原告与被告签订房屋买卖合同,约定原告购买由被告开发的x小区x号楼x单元x号的房屋一套。原告向被告交纳了全部购房款xxxxxx元。按照房屋买卖合同的约定,被告应当于2013年10月31日前向原告交付符合约定的房屋,但被告应交付的房屋已怠工停建。原告多次催告被告履约及请求解除房屋买卖合同并返还已付购房款,但均未果。被告逾期未交房的行为显已违约,合同目的已经无法实现。

      为此,原告现根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律向贵院提起上诉请求,恳请贵院予以支持,以维护原告的合法权益。

      此致

      xxx人民法院

      具状人:

      年  月  日

      二、房屋买卖合同无效情形

      1、房地产分离出卖,合同无效。

      由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

      2、产权未登记过户,合同无效。

      房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

      3、产权主体有问题,合同无效。

      出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

      三、房屋不得转让情形

      1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

      2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

      3、依法收回土地使用权的;

      4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

      5、权属有争议的;

      以上就是法律快车小编为大家分享的有关“房屋买卖合同无效起诉状范本”的法律内容,诉讼之前,需要提交起诉状,除此以外,大家还有必要了解房屋买卖合同无效的几种具体情形。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询法律快车。

     
  •   我们都知道打官司是要收费就是我们常说的诉讼费,如果请专业的律师还需要律师费用。相信大家对法院收取的诉讼费标准还是不是很了解吧,接下来为大家介绍有关房屋买卖合同无效的诉讼费用的法律知识,希望能给大家提供一定的帮助。

      一、房屋买卖合同无效的诉讼费用

      《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条规定:“ 当事人进行民事诉讼,应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外,并按照规定交纳其他诉讼费用”。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》中的规定,财产案件收费标准依据争议的价额或金额,按比例进行收费:不满1000元的,每件交50元;超过1000元至5万元的部分,按4%交纳;超过5万元至10万元的部分,按3%交纳;超过10万元至20万元的部分,按2%交纳;超过20万元至50万元的部分,按1.5%交纳;超过50万元至100万元的部分,按1%交纳;超过100万元的部分,按0.5%交纳。除此以外,根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》中的还规定了知识产权案件,行政案件,破产案件中的涉及财产或有争议金额的,按财产案件的收费标准交纳。

      二、签订房屋买卖合同的内容有哪些?

      1、当事人的基本情况;

      2、房屋的坐落、种类、间数、结构、质量、面积、附属设备等;

      3、房屋价款数额、计价标准等,有国家统一价格的,应执行国家法定价格,没有统一价格的,由买卖双方参照评估价格自行议定;

      4、付款的时间方式等;

      5、房屋竣工及交付的日期;

      6、办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定;

      7、违约责任;

      8、其他当事人约定的事宜,如合同生效的条件,对不可抗拒事件处理等;

      9、合同的签订日期、地点、签字人等。

      三、房屋买卖合同在什么情况下可以解除?

      1、因客观原因解约

      如果发生了不可抗力而导致合同无法继续履行,卖方只需提供不可抗力相关文件证明,随后与买方及中介进行协商,签订解约协议即可。这种情况下,卖方只需退还定金,不必承担其他违约金。

      2、因买家违约解约

      如果买方存在违约状况,而卖方提出解约,三方无异议的也可直接签署《解约协议》,卖方可要求不退定金。

      3、卖方单方解约

      若卖方单方面提出解约,需赔偿买方违约金,支付违约金一般有两种情况,一种是合同中没有具体规定的,且卖方仅收取了定金,则赔偿双倍定金,另一种是合同中有具体规定的,可根据合同约定处理。

      综上所述,我们可以知道诉讼是要收取诉讼费用的,而且这诉讼费费用是有标准的,不是乱收费的。如果涉及到财产案件收费标准依据争议的价额或金额,按比例进行收费。如需了解更多关于房屋买卖合同无效的诉讼费用的内容,欢迎登陆法律快车官网,将提供免费的法律咨询。

     
  •   在我们现实生活中,大家在购买房子的时候都会和开放商签订房屋买卖合同。这个合同关乎到我们的切身利益,许多人在不知情的情况下房屋买卖合同就变得没有法律效力了。下面就为大家带来的房屋买卖合同无效规定相关内容,一起来看看吧。

      一、房屋买卖合同无效规定

      房屋买卖,是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人,而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同。实践中房屋买卖纠纷时有发生,房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等诸多问题,但都离不开买卖合同的有效性问题。那么,究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来,主要有以下七种:

      1、房产、地产分别转让,合同无效。房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

      2、未办理登记过户手续,合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果,即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,交将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

      3、产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖,出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。

      4、侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

      5、单位违反规定购房,合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县级以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。

      6、买卖中存在欺诈行为,显失公平,合同无效。买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

      7、非法转让,合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产,不得转让(包括买卖):(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房产未经共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

      二、房屋买卖合同有效的条件

      房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备以下条件:

      1、房屋买卖合同双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

      (1)一般主体要求。依《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。

      (2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求,就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格,应当宣告合同无效,赔偿买受方因此而遭受的损失。此外,政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房,仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房,机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。

      2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此,因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等,皆非买卖当事人真实意思,原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为,亦属可变更或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力,当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效,不影响其他部分法律效力的,其他部分仍为有效。

      3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策,遵守法律法规的强制性规定,不得损害社会公共利益,违反社会公共道德。否则,房屋买卖行为无效。例如,在房屋买卖活动中,我国法律法规明确规定,房屋买卖双方不得买卖土地,不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收,不得买卖拆迁房屋等。

      三、如何办理期房转让手续?

      由于各个地区在期房转让方面的规定有所不同,我们在此以北京市的相关为具体实例,为大家介绍一下如何办理期房转让手续。

      《北京市城市房地产转让管理办法》对期房转让问题作出了明确规定。该《办法》第四十四条规定,预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的,按照下列规定办理:

      (一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;

      (二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的,预购人与受让人应当签订书面合同,并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。

      以上就是法律快车小编为大家带来房屋买卖合同无效规定的全部内容。总的来说,我们必须要注意买卖合同的无效情形,以免造成不必要的麻烦,给自己带来很大的损失。欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   房子是我们生活的地方,为我们遮风避雨,所以对于买房一定要谨慎,包括签订房屋买卖合同也是要仔细的。想必很多人想要了解,房屋买卖合同在哪些情况下无效?无效房屋买卖合同会有什么后果?下面为您介绍一下。

      一、房屋买卖合同无效情形

      1、房地产分离出卖,合同无效。

      由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

      2、产权未登记过户,合同无效。

      房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

      3、产权主体有问题,合同无效。

      出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

      4、侵犯优先购买权,合同无效。

      房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

      5、单位违反规定购房,合同无效。

      机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

      6、价格欺诈,显失公平,合同无效。

      买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

      7、非法转让,合同无效。

      二、无效房屋买卖合同会有什么后果

      无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力,任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效,具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下法律后果:

      (1)出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

      (2)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      (3)在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

      (4)因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。

      (5)涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

      三、房屋买卖合同的注意事项

      (1)房屋手续是否齐全

      房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

      (2)房屋产权是否明晰

      有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      (3)交易房屋是否在租

      有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

      (4)土地情况是否清晰

      二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

      (5)市政规划是否影响

      有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

      (6)福利房屋是否合法

      房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

      (7)单位房屋是否侵权

      一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

      (8)物管费用是否拖欠

      有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

      (9)中介公司是否违规

      有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

      (10)合同约定是否明确

      二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

      综上所叙,无效房屋买卖合同的后果有:出卖人返还房屋价款甚至要给予一定补偿、如涉及到开发商恶意行为则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿、及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。若您有其它问题,可以登录法律快车官网,可免费咨询律师!

      责任编辑:周六

     
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