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已预售的商品房可以办理抵押登记。
《城市房地产抵押管理办法》第三条第四项中，关于如何在银行就预售商品房，办理贷款抵押登记的规定，明确了预售商品房，可以办理抵押登记。
同时《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的、或者正在建造中的房屋、或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效。所以，就预售商品房屋办理抵押登记是有效的。
所以说，对预售商品房，可以办理抵押登记。但是，一般情况下银行的房屋抵押，在第一序位。
法律依据：
《城市房地产抵押管理办法》第三条
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十七条
以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建...
已预售的商品房能抵押登记。
《最高人民法院关于适用<民法典>有关担保制度的解释》第五十一条第二、三款规定，当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。
抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。
法律依据：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十一条
当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。
当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按...
预售房地产抵押登记如何办理？下面法律快车小编为您详细介绍预售房屋抵押登记办理相关程序。
预售房屋抵押登记的含义
预售房屋抵押登记指债权人或第三人(抵押人)为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋(已核发了房屋所有权证的)同债权人(抵押权人)设定抵押权。抵押期间房屋所有权、使用权不变。
预售房屋抵押登记程序
提出申请→受理申请→初审→核准→在《深圳市房地产买卖合同书(预售)》和《抵押合同书》上加盖抵押专用章→计收税费。
预售房屋抵押登记的材料
(1)、抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证和土地使用权证原件，复印件各2份;抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各2份;被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各2份;具结书;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份。此外，...
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