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二手房转按揭贷款风险有哪些

二手房转按揭贷款风险有哪些

发布时间 :2018-08-29 17:10浏览量 : 706
转按揭贷款可能存在的风险:1、卖方人在银行的的贷款由购房人还清后,突然改变主意,拒绝过户。2、卖方人拒绝还贷。3、银行拒绝提前放贷。4、交易完成后卖方人无法顺利拿到剩余房款。5、交易完成后买房人无法顺利拿到房产证。
  •   注意事项:

      1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。

      注:房龄+贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)

      2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。

      3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。

      4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。

      5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。

      6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。


     
  •   是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时,由于银行向买方发放贷款,用于偿还原按揭/抵押贷款,赎出房产证,以便办理过户,并由买方来偿还现按揭/抵押贷款的业务。也就是说,仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同,在转按揭的同时,买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中,转按揭都采用为卖方提前还贷的方式,因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。

      买方:

      1、夫妻双方的身份证、户口本、结婚证原件;

      2、买卖双方签订的买卖合同原件(2份);

      3、夫妻双方的收入证明(含营业执照副本的复印件加盖公章,且经年检);

      4、借款人提供学历证明(大专或大专以上);

      5、如离异需提供离婚证;

      6、如丧偶需提供丧偶证明;

      7、外地人购房需提供暂住证原件。

      卖方:

      1、夫妻双方的身份证、户口本、结婚证;

      2、共有人同意出售证明;

      3、卖方的按揭合同、所售房产的房产证(原按揭银行已收押的提供完整的复印件);

      4、卖方原贷款银行的还款明细;

      注:无产权共有人的提供相应证明材料;外地人提供暂住证。

     
  •   核心内容:如何申请购房贷款?申请购房贷款需要注意些什么?贷款按揭购房已经成为现在主流的购房方式,那么申请按揭贷款一般需要注意些什么呢?

      据专门从事房地产业务的专家律师介绍,申请购房按揭贷款需要注意的地方主要有一下七个方面:

      一、申请贷款前不要动用公积金。

      如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款,那么您公积金账户上的公积金余额即为零,这样您的公积金贷款额度也就为零,也就意味着您将申请不到公积金贷款。

      二、 在借款最初一年内不要提前还款。

      按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1年后提出,并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

      三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。

      当您在借款期限内偿债能力下降,还贷有困难时,不要自己硬撑。可向银行提出延长借款期限的申请,经银行调查属实,且未有拖欠应还贷款本金、利息,银行就会受理您的延长借款期限申请,但是,借款期限变更按规定只可办理一次。

      四、取得房产证后不要忘记退税。

      当您购买商品房时,应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同,并且在签订合同,支付房款后即办理;购房者已缴个人所得税税基抵扣;申请,取得本人的;税收通用缴款书;。待您办妥房地产权利证明后的6个月内,应前往税务部门办理退税手续。

      五、贷款后出租住房不要忘记告知义务。

      当您在贷款期间出租已经抵押的房屋,您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

      六、贷款还清后不要忘记撤销抵押。

      当您还清了全部贷款本金和利息后,可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

      七、不要遗失借款合同和借据。

      申请按揭贷款,银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件,由于借款期限最长可达30年,作为借款人,您应当妥善保管您的合同和借据,同时认真阅读合同的条款,了解自己的权利和义务。

     
  •   随着住房梯级消费的形成,很多按揭中的商品房也已逐渐进入二手房市常到目前为止,北京市商品房存量房约100万套,其中处在按揭还款阶段的房屋约占60%,即60万套。这样的房子究竟如何交易?转按揭业务到底如何操作?可能存在哪些风险?

      张先生今年6月由于急需一笔资金周转生意,愿意把在亚运村小营附近的一套贷款27万元的商品房以低价出售,但是该房屋在建行的贷款仍有18万元没有还清。孙女士看中张先生这套房子,但是孙女士也需要通过按揭贷款方式购房。(剖析主流资金真实目的,发现最佳获利机会!)双方通过中介签订了房屋买卖合同,同意以30万元的价格成交该套房屋。孙女士先期支付10万元作为购房首付款,然后业主张先生前往建行办理“按揭变更”手续,即申请提前还款。同时由中介作担保,孙女士申请在浦东发展银行办理了20万元的二手房按揭贷款,其中18万元支付给建设银行用于张先生提前还贷解除抵押。其后业主张先生与该中介公司办理房屋过户全权委托并公证。

      待过户成功,将孙女士向浦东发展银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张先生。“我爱我家”为孙女士领取到新的房产证后抵押并登记,然后将房产证交予孙女士,至此交易完成。

      风险分析:

      在本案例中,业主张先生须先还清其在建行的剩余18万元房屋按揭贷款,才能进行房屋产权的过户。而买方孙女士需申请贷款并由银行提前放贷才能为张先生还清其在建行的贷款,而此时孙女士的房屋产权过户手续尚未办理。因此,在转按揭过程中就出现了以下几种风险:

      1、张先生在建行的贷款由孙女士还清后,突然改变主意,拒绝过户。

      2、孙女士拒绝还贷。

      3、浦发银行不同意提前放贷。

      4、交易完成后张先生无法顺利拿到剩余房款。

      5、交易完成后孙女士无法顺利拿到房产证。

      转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处,在于普通的二手房按揭贷款,银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主,以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中,由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清业主的贷款,取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。所以只有选择正规大型的房屋中介,才能完成,因为这样的中介与银行之间保持着良好的协作关系,并且在转按揭交易中能够帮助业主、客户及银行三方面避免以上可能发生的各种风险,起到很好的协调和保证作用。

      转按揭具体操作流程:

      1、买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。

      2、在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同行转按或者跨行转按(注:卖方还贷不满一年的,通常选择同行转按或者同支行转按;已满一年的,则可以选择跨行转按)。

      3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后,如果发生卖方违约或者买方违约,导致该房屋无法成交,则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生,数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时,卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书,而买方需向银行出具担保委托书。

      4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日),且银行确认可以去还贷的当日,买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构,携带相关款项共同办理还贷手续。

      5、办理完结还贷手续,由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。

      6、办理完结注销抵押手续,双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。

      7、由担保公司或中介机构代为领取房产证,在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。

     
  • 随着住房梯级消费形成,很多带按揭的次新房越来越多地进入二手房市场。这样的房子如何在更安全的环境下进行操作成为买卖双方关心的问题。据了解,由天津交通银行和天津创业安家房地产服务公司携手推出的跨行转按揭业务将在近期推出。这项业务不但可以实现买卖双方资金的安全运作,同时也将实现在不同银行间还贷与贷款的同步运行。

      据介绍,这项服务的推出规避了双方私下交易的资金风险,免去了在不同银行之间先进行还贷,更避免了在做贷款手续过程中由于时间过长发生房价上涨所带来的纠纷。

      例如王先生有一套贷款额为20万元的房屋,还剩10万元贷款没有还清,由于急需资金,王先生准备委托中介进行销售。李先生看中了这套房屋,并以40万元总款与王先生达成购买意向。通过交通银行和创业安家的转按揭服务,李先生可以先到交通银行进行“面签”,经交通银行审核李先生符合贷款条件后,由创业安家公司将王先生所欠银行贷款还清,然后帮助李先生完成最终贷款和购房。
     
  •   核心内容:处于按揭过程中的房屋能够上市交易?如何购买处于按揭中的房屋?

      【核心内容】

      一、通过提前还贷方式购买

      二、通过办理转按揭方式购买

      正文:

      提前还贷

      1、 前期准备

      (1)买方应主动向中介公司或者卖方询问房屋是否存在抵押的情况,为了保险起见,买方可以要求查看产权证“附记”栏或者到房地产交易中心查询;

      (2)如果确实存在抵押的情况,买方应了解卖方未还款期限和余额,已还款年限和金额,因为这要涉及到后续的可操作性问题,必要时可以要求卖方提供最近一个月的还款凭证;

      (3)如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法,双方应当对未付款项由谁支付进行协商,一般可以采取:由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担,办理交易时再做结算;

      (4)此外在提前还贷过程中还可能发生的其它费用,根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致,一般还款6个月或者1年后提出申请即可提前还款,无须支付违约金;但如果还款不满6个月或者1年的,要支付一定数额的违约金,那么这笔费用究竟由谁来承担应在签订买卖合同之前,协商一致。

      2、办理程序:买方支付定金,并按照约定的方式提前还款,注销抵押

      特别提示:本过程较为关键,其中涉及到诸多手续,各个环节应当做好衔接,因为一旦衔接不好就会发生纠纷,双方最好还是能够通过房产中介公司或者律师进行操作,他们作为第三方,具有一定的可信度和专业性。

      (1)双方按照约定准备未还贷资金,同时由卖方或者卖方委托的中介公司或律师向贷款银行提出提前还贷的书面申请,在经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》,卖方收回《房地产其他权利证明》。

      (2)双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易中心办理注销抵押登记的手续,同时办理房屋交易手续。

      (3)如果提前还贷资金是由买方出的,那么买方最好要求中介公司或其他第三人能够提供担保,以防款项落空。

      办理转按揭手续

      和上述方式不同的是,买方先到银行办理转按揭手续,分两种情况:一是同行转按,二是跨行转按,后者操作手续比较麻烦。

      1、 提交材料及流程:

      《购房抵押借款合同》原件

      买方申请贷款的材料(如接收入证明、身份证等)

      如银行审核同意,有关当事人签订《变更协议》

      办理贷款保险变更手续

      办理抵押登记变更手续

      2、 买方凭贷款银行出具的还贷证明和贷款证明以及其它材料到交易中心办理二手房交易手续。

     
  •   核心内容:二手房按揭需要注意什么内容?二手房按揭与新房按揭有什么不同之处?

      注意事项一:评估价与最高贷款额

      在申请二手房贷款时,银行一般会先对房产进行评估,评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则,取两者之间的低值乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。

      注意事项二:竣工年代与贷款年限

      据专业理财师介绍,房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略,其实银行在审批贷款过程中,通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,多数银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤35年”。例如,某房屋竣工年代为1994年,那么目前的房龄为15年,所以贷款年限最长为20年(即35-15)。

      注意事项三:贷款成数和利率

      目前武汉地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%,二套房首付四成、利率上浮10%的政策。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款,现在是否结清,只要首次使用公积金贷款,利率都是按公积金目前首付两成,五年以上贷款利率3.87%来执行,但王文斌提醒广大借款人,如果之前曾使用过公积金贷款,再次申请公积金贷款时需结清后方可使用。

      注意事项四:还款方式的选择

      现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金等。各种还款方式分别针对是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群,如还款方式相对于前者更能节省利息。还须提醒借款人的是,不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式,此外,借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力,一般月供不能超过家庭收入的50%为宜。

      注意事项五:贷款银行的选择

      现在武汉市内的商业银行很多,但各家服务的特色又不尽相同,贷款品种也有所差别。如果借款人选择的常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择,当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

      注意事项六:收入证明与还款能力

      银行在批贷时,会要求借款人提供能证明其还款能力的证明,就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况的证明,如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款,符合条件后,银行也可以审批。另外,还有家庭的一些其他资产如:大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明,银行是一般会作参考的。[page]

      注意事项七:借款人自身相关情况

      个人征信:对于贷款人来说个人征信纪录非常重要,因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据,个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节,虽然信用卡多数为小额消费,但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否,在这里提醒广大借款人,信用卡消费后一定要按时还款。

      借款人年龄:目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说:若借款人现已45岁,那么最长借款年限为65减45为20年。

      注意事项八:申请贷款到放贷周期

      购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括:评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下,银行需要客户选定相应的担保服务机构,通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间,一般最快的话7个工作日就可以办理完成。在此提醒广大借款人,在全过程中一定要配合各个机构,包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序,这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。


     
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