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  • 子女承租房屋房改时使用子女工龄登记父母名下房屋归属纠纷
    提出诉讼请求:1、请求法院判令被告协助二原告将北京市海淀区一号房屋过户至二原告名下,2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:张某文(张某聪之弟,张某聪、张某文二人为李某、张某夫妇之子)于1994年10月10日承租海淀区一号的住宅。1998年6月26日,二原告(夫妻关系)使用夫妻二人各自单位建立住房公积金前的工龄及职业,享受一定优惠后,共同出资38272.75元,购得上述房屋。当时为了方便使用剩余工龄购买张某文单位公房,二原告借用张某名义签订了涉案房屋的购房合同,并将涉案房屋登记在张某名下。2020年9月,二原告得知张某聪去世后,与张某浩(张某聪之子)协商将涉案房屋过户至二原告名下,遭到张某浩拒绝。经查,李某于1998年8月17日去世,张某于2010年7月17日去世,张某聪于2018年11月4日去世。被告辩称张某浩辩称,涉案房屋登记在张某名下,属于张某的遗产,应依法继承。原告与张某之间不存在借名买房的合同关系,原告主张我配合办理该房屋过户手续,没有事实和法律依据,依法应驳回其诉讼请求。涉案房屋原来是张某的私产A号房屋拆迁安置而来,之后由张某购买并登记在其名下,属于张某所有,1992年拆迁,把A号房屋拆除,张某因此获得了涉案安置房屋,2006年7月19日,买方张某与北京F公司签订危旧房拆迁安置购房合同书,购买涉案房屋并登记到张某名下,张某由此取得了房屋所有权,根据物权公示原则,不动产权证书已经证明张某为该房屋所有权人。张某去世前,原告与张某没有签订过借名买房的书面合同,也没有任何借名买房的约定,现也无任何证据证明双方之间存在借名买房的合同关系,更没有借名的必要性。涉案房屋由原告居住使用不是事实,居住状况对产权也没有影响,装修等都是我父亲处理的,此前一直是张某居住。原告一家购买小汤山房屋后没有在此居住过,张某的户籍和常住地址都是涉案房屋,该房屋实际一直由张某居住使用,涉案房屋产权证一直是张某保管,张某生病住院期间被原告取走,出资和工龄对产权并无实际影响。涉案房屋购买超过15年,张某去世超过10年,原告在此期间从未向张某及其继承人提出过借名买房要求变更产权的主张,张某也表示过涉案房屋是留给我的,这与原告的主张不符。原告直到所有了解房屋情况的人都去世后主张借名买房,不符合常理,即使有协议,也是为了恶意规避国家限购政策,违反公序良俗,应属无效。法院查明李某与张某系夫妻关系,二人育有二子名张某聪、张某文。张某文与周某斌系夫妻关系。李某于1998年8月17日去世,张某于2010年7月17日去世,生前未留遗嘱。张某聪于1984年8月经本院调解与张某离婚,张某浩系二人之子,此后张某聪未再婚,张某聪于2018年11月4日去世。1992年拆迁办(甲方)与张某文(乙方)签署《拆迁安置协议书》,约定乙方房产为A号,甲方为乙方安置两居室一套,该协议下方备注户主为张某,之子张某文。1995年5月24日,张某文与北京F公司签订《公有住宅租赁合同》,由张某文租赁北京市海淀区一号房屋(以下简称涉案房屋)。2006年7月19日,北京F公司与张某签订《安置购房合同书》,约定由张某购买涉案房屋,折扣工龄53年优惠后,应付购房款为38273元。2006年12月11日,张某取得涉案房屋所有权证,根据工龄证明,购买该房屋分别使用了张某文27年工龄,周某斌26年工龄。根据《住宅拆迁收款凭证》和《北京市教师购房增加优惠证明》,记载购房折扣工龄及教师优惠后,房款合计38272.75元。审理中,张某文、周某斌表示A号房屋是家庭共同财产,被拆迁人为张某文,涉案房屋承租人为张某文,涉案房屋系使用二人工龄并由其出资购买,因张某文单位有分房政策,便与张某商量将涉案房屋产权登记在张某名下,其与张某为口头的借名买房合同关系,房屋应归其二人共有。张某浩表示A号是张某家庭祖产,张某聪曾帮忙装修涉案房屋及搬家,涉案房屋为张某的个人房产,不认可张某文、周某斌主张的借名买房关系。张某文、周某斌表示涉案房屋由其一家与张某居住,后其一家搬至其他自有商品房,涉案房屋由张某居住,涉案房屋产权证原件一直在其处。张某浩表示其初中时曾与张某、张某文在涉案房屋居住,张某文于2004年或2005年搬至其他住房,之后张某独自居住涉案房屋,涉案房屋产权证是张某2010年住院后被张某文拿走。张某文、周某斌除持有房屋所有权证外,未提交房屋买卖合同、购房收据等相关原件。张某文、周某斌提交2020年物业费、供暖费收据及2020年水电费交费凭证、2021年热力供应有限公司出具的缴费说明及2009年度至2021年度供暖费缴费明细、卫生费等相关费用账本、2018年至2019年生活缴费凭证,证明其一直交纳涉案房屋供暖费、物业费、水电费。张某浩表示缴费记录均为2018年后,是张某文、周某斌为了诉讼而制造的证据,不能证明二人一直交纳涉案房屋相关费用并居住使用该房屋。裁判结果驳回张某文、周某斌的诉讼请求。房产律师点评民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。涉案房屋的购房合同为张某签署,产权登记亦登记在张某名下。张某文、周某斌主张其与张某为借名买房合同关系,虽然涉案房屋原有承租人为张某文,使用张某文、周某斌的工龄优惠后购买,但是首先,张某文、周某斌与张某并无借名买房协议,张某就房屋权属亦没有签署过其他合同或进行过书面确认;其次,涉案房屋为A号房屋的安置住房,且A号房屋的户主为张某,A号房屋并非张某文的个人财产,因此对所安置的涉案房屋亦不享有完全所有权;最后,张某为涉案房屋的长期居住使用人,张某文、周某斌主张物业费、水电费、供暖费等费用为其交纳,但其能提供的交费凭证的缴费时间均在2018年之后,张某文、周某斌持有房屋所有权证原件,并不持有购房合同等其他房屋相关材料原件。综上,张某文、周某斌主张其与张某为借名买房合同关系,要求张某浩协助过户的请求,证据不足,法院不予支持。每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!
    五指山市律师-靳双权律师
    靳双权律师
    2024-06-24
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  • 无直接证据情形下行政执法机关事实认定审查 撤销银保监局举报调查意见书
    件上千件,始终以专业、诚信、高效、严谨、精进、仗义执言、追求公平、公正的精神为当事人提供法律服务和支持。基本案情林某于2021年1月22日、1月25日、10月14日通过某地某商业银行手机银行渠道分三次购买“基金1”“基金2”“基金3”三款理财产品。2022年11月11日,原中国银行保险监督管理委员会设在某地的派出机构(以下简称某银保监局)收到林某提交的举报材料,林某举报某支行违法违规销售理财产品。举报材料中包含3张其自述为该行客户经理为其手写的字据,以表明该行向其承诺购买理财产品预期收益,3张字据的内容分别为:“150万,2年,4.8%,2021.10.15~2023.10.15赎回,¥144000”“592355.67,1年,3.8%,2021.1.27起算,2022.1.28到期,¥22509”“100万,2年,2021.1.22起算,2023.1.22到期,最低4.6%”林某提供的其与该行的录音文字稿中记载:“浮动是什么4.8~4.6,最低不低于4.6,最高不超过4.8,最低4.6。”“这么跟您说,就说当时卖给您这个产品的时候,行里给我们去宣导这个产品就是这样的。”“行了,你反正就是说那意思到最后这100万肯定能保本没问题。”“放心放心。”“你听我说,我让我父亲回忆一下每次都是怎么操作的,他说完全都是你拿他手机操作的。”“因为林叔根本他看不清楚呀。”“他不会操作呀,我要是不告诉他怎么去操作,他不会操作。”2023年2月22日,某银保监局向被举报银行的客户经理刘某询问,调查笔录记载:问举报人提供的录音证据中是否是你本人所说?答是。问举报人提供的录音证据中提到你向其推荐理财产品时未明确告知其产品性质和风险提示,是否属实?答不属实。问举报人提供的录音证据中提到你使用举报人手机进行购买理财,保证理财到期后不会亏损等内容,是否属实?请说明理由。答不属实。录音中为安抚客户情绪、保证客户身体健康,受客户儿子要求顺着客户意思说了相关内容,实际销售过程中未代客操作或作出保本承诺。问举报人提供的关于三个理财产品期限和收益率的纸张是否为你亲笔所写?有何意义?答是我所写,是在客户购买理财产品后应客户强烈要求所写,用于为客户记录产品购买情况、到期日期以及同期产品历史收益情况,不构成收益承诺。经延期,某银保监局于2023年3月10日对林某的举报作出举报调查意见书,主要内容为:一、关于来函反映的“未对举报人进行风险评估和风险告知”的问题。经调阅某行新一代核心银行系统“客户风险类型评估历史查询”发现,林某于2021年1月19日上午在手机银行渠道进行了风险评估操作,结果为“激进型”。经调阅某行新一代核心银行系统“交易明细查询”发现,林某于2021年1月22日、1月25日、10月14日通过手机银行渠道分三次购买来函中所述理财产品。查阅某行手机银行理财产品购买流程,客户购买理财产品过程中以强制弹窗和必须阅读并勾选电子协议的形式进行信息披露和风险提示。综上,原银保监局已获取的证据暂无法支持举报材料所述某行工作人员“未对举报人进行风险评估和风险告知”的问题。二、关于来函反映“某行某支行工作人员通过欺骗隐瞒的手段向举报人推介并代为购买远高于其风险承受能力的金融产品”的问题。关于金融产品与林某风险承受能力不匹配的问题,经调阅某行手机银行“基金1”产品页面,该产品风险等级为中等风险,经调阅“基金2”和“基金3”信托计划说明书,该两款产品风险等级分别为中高风险和中等风险。根据某行《个人投资者风险承受能力评估问卷使用说明》,“风险类型为激进型的投资者,风险承受能力强,能够承受高概率的本金损失,因此该类型的客户适合购买所有类型的产品”。关于某行工作人员通过欺骗隐瞒的手段进行产品销售和代为购买的问题,针对林某提供的在购买理财产品后与客户经理的对话录音中,提到某行工作人员代林某操作购买理财产品的问题。经向当事客户经理本人问询,其否认在林某购买理财产品环节存在代客操作行为,也不存在使用欺骗隐瞒的手段向林某误导销售的情况。综上,由于林某提供的是销售理财产品后,解决客户纠纷时的录音,经问询该客户经理本人予以否认,因此某银保监局已获取的证据暂无法支持举报材料所述“某行某支行工作人员通过欺骗隐瞒的手段向举报人推介并代为购买远高于其风险承受能力的金融产品”的问题。三、关于来函反映的“银行客户经理向举报人承诺三个产品的收益率”的问题。关于林某提供的“被举报人承诺保本付息”证据,经问询当事客户经理,三张纸条是其在林某购买理财产品后所写,用于为林某记录产品购买情况、到期日期以及同期产品历史收益情况,不构成收益承诺。针对林某提供的事后录音证据,经问询当事客户经理,在上述产品销售过程中未对举报人做出过收益率承诺。综上,某银保监局已获取的证据暂无法支持举报材料所述“银行客户经理向举报人承诺三个产品的收益率”的问题。如林某有进一步证据证明来函所述问题,欢迎随时向某银保监局提供。此外,某银保监局在举报调查过程中发现,某支行销售理财产品后存在向客户提供相关信息不审慎、向客户解释说明不当的问题,某银保监局将视情况采取相应监管措施。后林某提起行政诉讼,提出撤销某银保监局所作举报调查意见书等诉讼请求。裁判要旨北京金融法院认为,《银行保险违法行为举报处理办法》第十二条第一款规定:“银行保险监督管理机构应当在受理后及时开展对举报的调查工作。自受理之日起60日内,对被举报的违法行为作出书面调查意见,并及时书面告知举报人,但不得泄露国家秘密、商业秘密和个人隐私。举报人在办理期限内针对已经受理的同一举报事项提出新的事实、证明材料和理由,并需要查证的,或多个举报人就同一事项提出举报的,可以合并处理。举报办理期限自收到新材料之日起重新计算,并书面告知举报人。法律、行政法规另有规定的,从其规定。”本案中,林某向某银保监局举报反映某支行存在未进行风险评估及风险测评、通过欺骗隐瞒手段推介高风险金融产品、承诺收益率等问题,并提交了相关维权录音、手写收益率纸条等初步证据,某银保监局亦询问了相关人员、调取了相关合同文本等材料。对于被诉举报调查意见书的合法性问题,分析如下:首先,根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十七条之规定,以偷拍、偷录、窃听等手段获取侵害他人合法权益的证据材料不能作为定案依据。本案中林某提交的相关维权录音资料系工作场所或工作场景中录制的与本案涉及事项直接相关的内容,并不属于上述司法解释所规定的偷录所形成的证据材料。同时,在某银保监局向刘某所作谈话笔录中,刘某亦认可录音内容系其本人陈述。其次,林某提供的纸条内容包含“最低”等文字表述及收益具体金额。在录音资料中,刘某曾经表述“最后保本没问题”等内容;刘某在监管部门的询问笔录中表述上述内容是因为“安抚客户情绪、保证客户身体健康,受客户儿子要求顺着客户意思说了相关内容”,但并未提供充分依据。最后,《银行业金融机构销售专区录音录像管理暂行规定》第十一条规定:“银行业金融机构应在自助终端等电子设备中对产品风险信息进行充分披露,同时还应提示消费者如有销售人员介入进行营销推介,则应停止自助终端购买操作,转至销售专区内购买。严禁销售人员在自助终端等电子设备上代客操作购买产品。”本案中,根据相关录音资料、纸条等证据综合判断,林某在购买涉案理财产品过程中,销售人员存在“介入进行营销推介”的高度可能性。按照上述规定,一旦销售人员介入进行营销推介,应当转至销售专区内购买,并留存相应录音录像资料。正因为销售人员未按照上述规定转至销售专区购买,导致无法根据录音录像资料认定本案相关事实。因此,相关银行机构及工作人员若否认存在违规行为,应当提供更加充分的证据予以反证。综上,针对林某的举报事项,某银保监局即使无法取得更多证据,也应当综合现有各方证据的证明力大小并根据举证责任作出相关认定。某银保监局所作举报调查意见书存在认定事实不清、主要证据不足的情形,依法应予撤销。
    五指山市律师-赵江涛律师
    赵江涛律师
    2024-06-23
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  • 纯获利益的项目合作协议,是民间借贷而非还是合伙
    件上千件,始终以专业、诚信、高效、严谨、精进、仗义执言、追求公平、公正的精神为当事人提供法律服务和支持。案情简介王某在杨某所住的小区经营食材超市,双方因此相识。2021年3月31日,王某以经营食材超市的名义向杨某借款100万元,承诺每月支付9000元利息。双方签订《项目合作协议书》,写明:食材超市项目合作,杨某投资100万元,按每月9000分配。当日杨某通过个人持有的信用卡刷王某店铺pos机的方式向王某转款2万元,通过银行向王某转账98万元。杨某多次向王某索要未果,故诉至法院,要求王某偿还杨某借款100万元并支付利息。王某未作答辩。法院审理本案的争议焦点是:一是王某与杨某签订的《项目合作协议》能否认定民间借贷法律关系?二是杨某通过个人持有的信用卡刷王某店铺pos机的方式向王某转款行为的效力认定?法院经审理认为,关于争议焦点一:双方签订的《项目合作协议书》,经法院审查协议条款,该项目合作协议中的约定不具有共同经营、共享收益、共担风险等投资合作的特征,杨某对其投入的100万元资金不承担任何经营风险,只按照约定每月固定收益收取9000元,因此该100万元投资金额,名为投资,实为借款。对于双方之间的民间借贷法律关系应予以确认。关于争议焦点二:《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条规定:“具有下列情形之一的,人民法院应当认定民间借贷合同无效:(一)套取金融机构贷款转贷的”。本案杨某自认,该100万元投资款其中2万元系其用自己持有的信用卡刷被告王某店铺pos机的方式向王某转款2万元,因双方之间并无商品买卖关系,因此该刷卡行为实为套现转贷。《中华人民共和国民法典》第一百五十条规定:“无效或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”因此,王某对于该无效民事法律行为取得的财产,应当予以返还,但该部分款项涉及的利息因属无效民事法律行为,不予支持。上述双方《项目合作协议书》中约定的借期利息,已超过该司法解释规定的利率上限,因此对于上述王某已支付的借期利息,应在计算借期利息及逾期利息中予以扣除。最终,法院依法判决王某偿还杨某借款本金100万元,王某向杨某偿还利息(以100万元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算)。判决作出后,双方均服判息诉,该判决现已生效。律师说法本案涉及到对借款合同变形后的项目合作协议的效力认定,在此类案件中,应重点审查《项目合作协议》中是否明确约定了共同经营、共享收益、共担风险等条款。本案中双方并不具有共同经营等合意,名为项目合作协议,实际是出借人提供本金,借款人按月付息的民间借贷法律关系。法官提醒,在民间借贷活动中,涉及信用卡刷卡套现的行为一定要慎之又慎,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条有明确规定:套取金融机构贷款转贷的,民间借贷合同无效。因此即使对方系个体工商户持有pos机,在借贷过程中也要用自有资金进行转账借贷,防止后续因利息、手续费等问题产生争议。
    五指山市律师-赵江涛律师
    赵江涛律师
    2024-06-23
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  • 公司未经清算即注销,原股东可以要回欠款吗?
    件上千件,始终以专业、诚信、高效、严谨、精进、仗义执言、追求公平、公正的精神为当事人提供法律服务和支持。01案情简介A公司成立于2019年5月。2021年3月至7月期间,B公司向A公司采购太阳能电池板,拖欠A公司货款未结清,A公司追讨欠款无果。2022年12月,A公司注销,林某作为A公司原股东之一,经其他股东一致同意,继受A公司全部权利。2023年12月,林某将B公司诉至法院,请求判令B公司向其支付拖欠A公司的货款240万元。B公司辩称,其承认林某主张的事实,但认为案涉债权已因A公司注销而灭失,林某并非合同相对方,无权向B公司主张合同权利。A公司在注销前持续向B公司追讨案涉债权,但林某在清算程序中故意隐瞒债权,骗取工商及税务机关办理法人注销登记,且其已认可公司无对外债权,应自行承担相关法律后果。02法院审理B公司承认林某在本案中主张的事实,故对林某主张的事实予以确认。本案双方争议焦点在于B公司应否向林某承担相应付款义务。根据公司法规定,公司股东依法享有资产收益权、公司剩余财产分配权,A公司未经清算程序即注销,林某作为A公司原股东,有权以自己名义对外主张公司遗留债权。该裁判规则也被人民法院案例库相关类案(入库编号:2024-08-2-494-001)所确立。B公司确认A公司注销前应付A公司货款240万元,故林某有权向B公司主张该债权。综上,法院判令B公司向林某支付货款240万元。该判决已生效。03律师说法公司被注销登记,其法人人格消灭,丧失了继续以其名义从事民事活动的主体资格与行为能力,但这并不意味着公司遗留债权因其主体的消灭而灭失。一般而言,自然人死亡或公司分立、合并后均会发生权利义务承继的法律后果。对于已注销登记的公司而言,若客观上存在遗留债权,则同样可发生权利承继的法律后果。因公司股东与公司存在投资关系,公司股东依法享有资产收益权、公司剩余财产分配权,在公司注销登记后对尚未处理的债权,全体股东可成为权利主体,有权以公司权利承继者的身份,以自己的名义作为原告直接提起诉讼和主张权利。同理,对于公司未经依法清算即办理注销登记,股东在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任的,债权人可以向公司股东主张债权。本案中,A公司对B公司所享有的涉案债权,是A公司实际剩余财产的一部分,在A公司注销后可由全体股东主张权利。因此,林某作为A公司的原股东,可以债权人的身份主张权利,B公司应向林某支付欠款。04法条链接《中华人民共和国公司法》第四条公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。第一百八十六条清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,应当制定清算方案,并报股东会、股东大会或者人民法院确认。
    五指山市律师-赵江涛律师
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    2024-06-23
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