琼中县律师

琼中县律师案例

• 商品房买卖合同纠纷案

  2022-04-120次

  被告一签订《商品房认购协议》购买涉案房屋，并与被告二签订《房屋综合权益买卖合同》，与被告四签订《房屋托管合同》。上述合同签订后，原告一次性支付全额购房款。但被告一未能依照约定与原告签订商品房买卖合同，并向原告交付房屋，导致原告与被告二、被告四签订的合同无法履行。原告遂委托海南正凯律师事务所指派李武平律师提起诉讼，主张继续履行认购协议，要求被告开发商与原告签订商品房买卖合同，交付房屋、出具购房发票，并协助原告办理合同备案手续；解除综合权益买卖合同、房屋托管合同，并主张租金损失。【李武平律师说法】一、关于原告是否有权主张继续履行合同的问题。本案中，原吿与被告XXX公司签订的《XXXXXXX商品房认购协议书》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。协议签订后，原告按约定履行了付款义务，但被告XXX公司却未能履行交房义务，其行为已构成违约。根据法律规定，原告有权主张被告继续履行合同义务，签订商品房买卖合同并出具购房发票，办理合同备案，交付房屋。二、关于一人公司股东债务承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告XXX公司为被告XX公司的一人有限责任公司，被告XX公司没有举证证实被告XXX公司的财产独立于股东的财产，故应对以上租金损失承担连带责任。【审理结果】海南省海口市龙华区人民法院民事判决书(20XX)琼0106民初XXXX号原告：XX委托诉讼代理人：李武平，海南正凯律师事务所律师。被告：海南XXX实业发展有限公司被告：XXXXX商业管理有限公司被告：XXXXXX（上海）有限公司被告：XXXXX有限公司原告XX与被告海南XXX实业发展有限公司（以下简称观XXX公司）、XXXXX商业管理有限公司（以下简称XXX公司）、XXXXXX（上海）有限公司（以下简称XXX公司）、XXXXX有限公司（以下简称XX公司）合同纠纷一案，本院于20XX年X月X日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李武平、被告XXX公司委托诉讼代理人XXX、被告XXX公司、XX公司共同委托诉讼代理人XXX到庭参加诉讼，被告XXX公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。==========本院认为，本案争议焦点为：一、被告XXX公司、XXX公司、XXX公司是否应承担向原告交房的义务；二、被告XXX公司是否应当与原告签订《商品房买卖合同》，出具购房发票，并协助办理备案手续；三、《海口XXXXXXX15号楼房综合权益买卖合同》和《海口XXXXXXX楼房屋托管合同》是否应当解除；四、被告XXX公司、XXX公司、XXX公司是否应向原告返还装修款XXXXX元及租金损失；五、被告XX公司对以上金钱债务是否应当承担连带责任。关于争议焦点一，原吿与被告XXX公司签订的《XXXXXXX商品房认购协议书》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。协议签订后，原告按约定履行了付款义务，但被告XXX公司却未能履行交房义务，其行为已构成违约。被告XXX公司辩称由于被告XXX公司没有与原告签订《商品房买卖合同》，导致无法办理交房手续，并非被告XXX公司的过错。被告XXX公司的以上辩称理由不成立，根据合同的相对性原理，被告XXX公司作为《XXXXXXX楼商品房认购协议书》的签订一方，其负有向原告交房的义务，且是不附任何条件的，故原告要求被告XXX公司履行交房义务有合同和法律依据，本院予以支持。关于争议焦点二,被告XXX公司作为海口XXX的开发商，其已将海口XXX整体出售给被告XXX公司，在已实际收取了被告XXX公司支付的全部购房款的情况下,理应按合同约定与被告XXX公司指定的对象签订《商品房买卖合同》、出具购房发票，并协助办理备案手续。关于争议焦点三，原告与被告XXX公司签订《海口XXX楼房综合权益买卖合同》及原告与被告XX公司签订的《海口XXXXXXX楼房屋托管合同》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。由于被告XXX公司在与原告签订《XXX楼商品房认购协议书》后，没有履行交房义务并积极协助原告办理《商品房买卖合同》的签订和备案，同时也没有履行《海口XXXXXXX楼房综合权益买卖合同》约定的其他义务，被告XXX公司的行为已构成根本性违约，原告据此提出解除《海口XXXXXXX楼房综合权益买卖合同》和《海口XXXXXXX楼房屋托管合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。关于争议焦点四，依据原告与被告XX公司签订的《海口XXXXXXX楼房屋托管合同》约定，开发商交付原告的房屋为毛坯房，由被告XX公司负责进行室内部分的装修及配置全套家私家电，所有费用由被告XX公司承担。由此可见，涉案房屋的装修是由被告XX公司承担装修费用的，原告所支付的XX万元并不包括此笔费用。原告所举证据也并不足以证实其所支付的XXX元中含有装修费用，故本院对原告要求返还装修费用的主张，不予支持。对于原告主张的租金损失，由于被告XXX公司没有履行交房义务，导致《海口XXXXXXX楼房屋托管合同》无法实际履行，从而造成了原告租金的损失，被告XXX公司对此负有过错责任，理应承担赔偿责任。对于租金损失的范围应根据《海口XXXXXXX楼房屋托管合同》的实际签订时间来计算，即自20XX年X月XX日至20XX年X月XX日为首年租期，无须支付租金，原告的租金损失应从20XX年X月X日起计算至本判决生效之日止。关于争议焦点五，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告XXX公司为被告XX公司的一人有限责任公司，被告XX公司没有举证证实被告XXX公司的财产独立于股东的财产，故应对以上租金损失承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决如下：一、限被告XXXXX有限公司于本判决生效之日起十日内向原告XX交付位于海口市XX区XXXX海口XXX号房；二、限被告海南XXX有限公司于本判决生效之日起十日内与原告XX签订涉案房屋的《商品房买卖合同》、出具购房发票，并协助原告XX办理合同备案手续；三、解除原告XX与被告XXXXX有限公司签订《海口XXXXXXX房综合权益买卖合同》及原告XX与被告XXXXX有限公司签订的《海口XXX房屋托管合同》；四、限被告XXXXX有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告XX租金损失（租金损失计算方法：从20XX年X月X日起计算至本判决生效之日止，按每月XXX元计算）；五、被告XXXXX有限公司对以上租金损失承担连带清偿责任；六、驳回原告XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
• 债务转让撤销权纠纷案

  2022-04-120次

  对第三人的债务转让给原告，由原告向第三人偿还债务，第三人同意。协议签订后，原告反悔，起诉到法院主张撤销债务转让协议书。第三人委托海南正凯律师事务所指派李武平律师及团队代理本案，李武平律师提出的撤销权已消灭的观点，经法院采纳，驳回原告的诉讼请求。【李武平律师说法】一、关于债务转移的问题。根据第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，涉案三方当事人之间签订的《债务转移合同》合法有效，各方当事人应严格遵照执行，被告对第三人的债务，已转移给原告。二、关于撤销权的问题。根据第五十五条第一款规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”以及《民法总则》第一百五十二条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”的规定，原告撤销权已消灭。【审理结果】海南省海口市秀XX区人民法院民事判决书(2021)琼0105民初XXXX号原告：梁XX被告：刘XX第三人：张XX第三人：张XX两第三人共同委托诉讼代理人：李武平，海南正凯律师事务所律师。原告梁XX诉被告刘XX、第三人张XX、张XX债权人撤销权纠纷一案，本院于2021年X月XX日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年X月4日、2021年X月X日公开开庭进行了审理。原告梁XX及委托诉讼代理人，被告刘XX，两第三人共同委托诉讼代理人李武平到庭参加诉讼。本案现已审理终结.=================本院认为，首先，三方签订的债务转移合同并未约定原告签订此合同的前提条件为XX宾馆由原告经营；其次，原告与第三人签订的协议书也仅是约定“XX宾馆能存在’’，事实上各方所指认的XX宾馆至今仍存续；再次，虽原被告在双方签订的合同中约定XX宾馆由原告经营，但该约定并未得到作为债权人的第三人的同意，该约定对第三人无效。且原告在另案中已自述其已取得XX宾馆的经营权；最后，原告在XXXX年X月XX日向案外人XX发出通知时就已知晓XX宾馆已经出租给他人的事实，其仍与被告、第三人签订债务转移合同。其主张被告存在欺诈的理由明显不成立，且已超过了法律规定的一年的撤销权行使期间。综上，原告主张被告刘XX允诺将XX宾馆交由其经营，欺诈其与被告、第三人签订的《债务转移合同》应予撤销无事实和法律依据，且撤销权已消灭，其诉求依法应予驳回。驳回原告梁XX的诉讼请求。
• 某置业公司商品房销售合同纠纷案

  2022-04-120次

  一次性付款购买该小区房产，原告依照合同约定支付全部购房款后，被告依照约定交付房屋，但未能按照合同约定，按时办理不动产权证书至原告名下，原告起诉主张逾期办证违约金。本案经李武平律师团队代理提起诉讼后，双方当事人达成和解，由被告一次性向原告支付逾期办证违约金。【李武平律师说法】根据法律规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，被告未依照约定自房屋交付之日起540日内，为原告办妥不动产权证，已构成违约。原告主张自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向原告支付违约金，具有事实和法律依据，依法应得到支持。【法院审理结果】海南省XX市人民法院民事调解书(2021)琼9005民初XXXX号原告：XX，男委托诉讼代理人：李武平，海南正凯律师事务所律师。被告：海南XX置业有限公司----------------原告XX与被告海南XX置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年12月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告XX向本院提出诉讼请求：1．判令被告海南XX置业有限公司立即向原告XX支付逾期办理不动产权证书违约金XXXXXX元（计算方式：自20XX年X月X日至20XX年X月XX日，共计逾期XXXX天；XXXX元×XXXX×XXX天=XXXX元）；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：20XX年，原告与被告签订《XX市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于XX市XXXX路XX号XXX#楼X栋X单元XXX房。实际建筑面积XXXX平方米，实际总房价款XXXX元，一次性付清购房款。该合同第十五条第一款约定，出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；该合同第十五条第四款约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金等等合同内容。合同签原告依照约定向被告支付购房款共计XXXX元。原告被告缴纳契税、产权证其他费用、燃气费、大修基金等费用告于20XX年X月XX日将房屋交付给原告。但是，被告未依定自房屋交付之日起540日内，即20XX年X月X日前为原理涉案房屋权属证书，直至2020年X月XX日才为原告办妥产权证，逾期办证达XXX天（自20XX年X月X日至202X月XX日），依照合同约定，被告应向原告支付逾期办证违约金XXXX元（XXXX元×2/10,000×XXX天=XXXX元）。原告认为，涉案《XX市商品房买卖合同》系双方真实意恩表示，合法有效，合同双方均应严格遵照履行。被告逾期为原告办理不动产权属证书的行为，已经构成违约。根据相关法律规定以及合同约定，原告有权向被告主张支付逾期办证违约金等违约责任。为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求为盼。本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告海南XX置业有限公司同意于2022年X月XX日之前向原告XX支付补偿费XXXX元，如被告海南XX置业有限公司逾期未支付上述补偿费，则应以未付金额为基数，按年利率15.4%支付逾期付款利息、原告XX不再就涉案房屋逾期办证违约金事宜向被告海南XX置业有限公司主张任何赔偿；三、案件受理费XXXX元，由原告XX负担XXX元，由被告海南XX置业有限公司负担XXX元，被告海南XX置业有限公司于交付补偿费时一并支付给原告XX。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。本调解协议经各方当事人在笔录上签名或者盖章，本院予以认后即具有法律效力。