购买法院公开拍卖的房产能否执行回转
导读：
购买法院公开拍卖的房产能否执行回转
今年初，山东济宁A商务有限公司突然接到济宁市市中区法院的民事裁定书，要求该公司将三年前通过竞买取得的房产执行回转。他们被这一纸裁定给搞懵了，房产已经过大规模的改造和扩建，建成山东Ψ一一家XX民族武术学校，学校怎ô办，学生如何安置?这个巨大的难题难倒了公司，他们不能理解，从法院拍卖来的房屋怎ô可能还有风险?
案件审理经过
2004年3月24日，因济宁B燃料有限责任公司长期拖欠债务不还，济宁市市中区法院作出(2003)济中区法执字第414—X号民事裁定书，决定向社会公开拍卖其名下的济宁XX街X号的房屋。法院委托评估公司对该房屋做了评估，评估价为37.5392万元。法院又委托济宁XX拍卖公司制作宣传材料，并通过电视等ý体对拍卖进行公告。2004年4月14日拍卖如期进行，在数家竞买者的激烈竞争下，55万元的起拍价一·飙升，最后由济宁A商务有限公司以70万元竞得。在办理了所有合法手续之后，房产过户到济宁A商务有限公司。
事隔一年后，济宁B燃料有限责任公司向济宁市中级法院提起申诉，称曾与其中一个债权人协商以济宁XX街X号的房屋抵偿到期借款50万元，济宁市市中区法院在执行中无视双方当事人的自行和解而强行错误执行等为由，请求确认济宁市市中区法院的执行拍卖行为Υ法。
2005年11月9日，济宁市中级法院作出(2005)济赔确申字第X号裁定书，确认济宁市市中区法院的强制执行行为Υ法，撤销了济宁市市中区法院2004年3月24日的(2003)执字第414—X号民事裁定书。
2007年1月15日，济宁市市中区法院依照上述裁定，作出(2006)济中区法执字第411—1号民事裁定书，要求案外人济宁A商务有限公司返还已取得的XX街X号的房产，进行执行回转。
三年前，法院委托拍卖的房产是闲置、弃用十余年之久的原计划经济时代用于制作蜂窝ú的简易厂房，济宁A商务有限公司依法竞得后，先后投资300余万元对房屋进行了翻修和添附。并以此为校舍，兴办了具有少数民族性质的武术学校，即以回民伊斯兰为主的XX民族武术学校。
今天，济宁市市中区法院的执行回转对济宁A商务有限公司无疑是灭顶之灾，除在房产上添附所花费的300万元费用外，又要面临因联合办学Υ约而应承担的多项巨额索赔。武术学校的正常教学秩序不能得到保障，大量教职工无法安置，学生们受教育权利遭到侵害，投资各方合法权益遭到侵害，一系列的ì盾由此产生，成为社会不和谐因素。
法律法理分析
根据法律规定，执行回转有原物回转原物，无原物(已灭失)折价赔偿，对于善意取得的第三人，不属于被申请执行回转人，要保护其利益。2003年8月5日，最高人民法院在回复山东省高级人民法院《关于对第三人通过法院变卖程序取得的财产能否执行回转及相关法律问题的请示》复函([2001]执他字第XX号)中，已经非常明确的表明法律运用和法理精神“人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，买受人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为，不同于一般的民间交易行为，对其受让所得的权益应当予以保护。根据本案的具体情况，买受人已经取得的土地使用权不宜再执行回转”。本案中，济宁A商务有限公司正是通过法院的公开拍卖程序取得房产，并完成过户手续，取得完全物权，依照最高法的答复不能再进行执行回转。
市场经济是法治经济，要求交易必须在法律规定的范Χ内进行，而法律是交易安全的保障。在我国市场经济高速发展的今天，不动产交易日趋频繁，对交易安全的要求越来越高，如果要求买受人在ÿ一笔交易过程中都要查明人民法院评估、拍卖的不动产上是否存在权力瑕疵是很难做到的，即使可能做到也因为代价昂贵和影响交易的效率而被买受人所摒弃，此时就会在一定程度上阻碍不动产的合理流通，从而不利于市场经济的发展。从维护市场经济下不动产交易安全，鼓励不动产交易的角度出发，应当采取和适用不动产善意取得制度。济宁A商务有限公司通过竞买的方式取得房产是市场经济正常交易类型，其安全性应当受到法律的保护，于法于情于理都可以取得该房屋的所有权。
能否执行回转
这是一个原本不该发生的执行案，是什ô导致济宁A商务有限公司面临如此尴尬呢?不得不追问执行回转中所涉及的法律问题：对于已经通过拍卖取得并已过户的房产能否适用执行回转。
《民事诉讼法》第二百一十四条规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还;拒不返还的，强制执行。” 济宁市市中区法院正是按照此条规定裁定执行回转。但是，在司法实践中，存在这样一种情况，即买受人已经善意取得执行物，还能否执行回转?这应该考虑到执行物是合法转让还是非法转让、第三人在取得该财产时主观上有无过错等情况。
善意取得需具备三个条件：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 如果受让人具备这三个条件，则取得的不动产或者动产的所有权可对抗原所有权人。因此，法律规定，执行回转有原物的回转原物，无原物(已灭失)的折价赔偿，对于善意取得的第三人，不属于被申请执行回转人，要保护其利益。[page]
本案中，济宁A商务有限公司通过竞买取得法院公开拍卖的房产，应视为善意取得，其合法权益应得到保护。法院不应再对“善意第三人” 执行回转，执行回转不仅不符合法律规定，也不符合本案实际。
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引用法条
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