集体建设用地征收宗地价格评估
导读:
集体建设用地征收宗地价格评估,它可以用征收区片补偿标准价系数修正法、案例比较法、成本逼近法、剩余法来评估。下文为您一一介绍。
1、征收区片补偿标准价系数修正法
通过对待估宗地征地收补偿标准价影响因素的分析和确定,利用征收区片补偿标准价的修正系数,对集体建设用地的征收区片补偿标准价进行修正,从而估算待估宗地征收补偿价的方法。具体公式如下:Pj=Po×(1±∑K)×Kt×Ky+T+M+L+F,
其中:P—集体建设用地征收的宗地价格;P0—集体建设用地征收区片补偿标准价;∑K—宗地征收区片补偿标准价影响因素修正系数和;Kt—期日修正系数;T—地上附属物补偿价格;M—搬迁及临时安置补偿费;L—停产停业损失补偿费。
2、案例比较法
依据替代原理,将待征收宗地与近期已被征收的类似集体建设用地进行比较,并对被征收类似集体建设用地的实际补偿价进行适当修正,以此来估算待征收宗地的征收补偿价。
3、成本逼近法
以取得集体建设用地所耗费的各项客观之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金、土地增值收益和地上附属物补偿来确定待征收宗地征收补偿价格。基本公式为:集体建设用地宗地的征收价格=土地取得费用及相关税费+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益+地上附属物补偿价格+搬迁及临时安置补偿费+停产停业损失补偿费。式中,土地取得费用及相关税费指取得集体建设用地时发生的费用,比如土地补偿费、青苗补偿费、新菜地开发建设基金等。土地开发费用指对集体建设用地进行基础设施建设所需要的费用,即我们通常所说的“几通一平”费用。土地增值收益指国家征收集体建设用地时,因土地所有权发生转移农民集体应获得的土地增值收益。
4、剩余法
先假设需要征收的集体建设用地为国有建设用地,测算其无限年期国有建设用地使用权价值,然后扣除土地增值收益,再加上地上附属物补偿等费用来确定待征收宗地征收补偿价格。基本公式为:集体建设用地宗地的征收价格=无限年期国有建设用地使用权价值-土地增值收益+地上附属物补偿价格+搬迁及临时安置补偿费+停产停业损失补偿费。这里的土地增值收益是指国家征收集体建设用地时,因土地所有权发生转移国家和用地单位应获得的土地增值收益。
(责任编辑:汤先森)
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