民间借贷房产抵押办理流程
导读:
民间借贷也是合法的借贷形式,借贷人在进行借贷的过程中一般要提供相应的担保,可以是担保人也可以是担保物,最常见的就是房产抵押了,那么民间借贷房产抵押办理流程是怎样的呢?阅读完以下法律快车小编为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。
在一般的民间借贷行为中,债权人很少意识到将抵押物写入借贷合同,其次,即便有人意识到这个问题,但也只有极少数人知道接下来应该办理抵押担保等手续。房子属于不动产,根据我国《物权法》的规定,只有到相关部门办理了抵押登记首续,这样的抵押才真正发生法律效力。所以正确的流程应该是:
1、首先,双方签订借贷合同,然后到公证处公证,此份合同的法律效力;
2、其次,自抵押借贷合同签订的30日内,双方持借贷合同和公证书到房管部门办理抵押登记手续;这个时候,借贷人就需提供房屋产权证等材料,这个时候,可以过滤掉那些产权不清晰、房屋归属模棱两可的房子,对债权人来说,是一个极大的保护。
3、办理好房屋抵押登记手续以后,如果日后双方出现还贷纠纷,债权人对于抵押的房产则有优先受偿的权力。
1、要有借贷当事人签订的民间借贷合同文本。要求签订该合同的当事人必须具备签约能力,同时要求该合同的签约意思表示真实,合同内容真实合法,合同签订过程合法,合同签章真实。
2、要有贷款人、抵押人夫妻双方及借款人的法定身份证明,例如身份证等证件原件。
3、要有借款人和抵押人夫妻双方的户口簿。
4、要提供借款人的婚姻证明,即借款人的结婚证或借款人户籍所在地民政部门出具的有无结婚登记的证明。
5、要提供抵押房产的房地产权证。需要注意的是,抵押房产一般要求为没有设立他项权的独立合法房产;抵押房产的登记地址必须与抵押人户口簿的登记地址一致。
6、要有该抵押房产的房产评估报告。需要注意的是,该报告必须是具有评估资格的机构出具的关于该房产价值的房产评估报告。
随着经济的发展,当前可充当抵押物的资产越来越多,并且行业跨度大,因此,对于抵押物的评估,各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下,有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时,评估费用由借款人支付,评估机构可能故意抬高房产的评估价格,让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时,评估机构又会故意降低房产的评估价格。
一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期还贷,由于租赁仍然有效,信用社也很难处理抵押房产。
二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前,如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议,并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,信用社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。
一是虚假登记,抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件,但当前却存在重复登记,以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题,造成贷款出现纠纷时,信用社无法对抗第三人,权益得不到保护。
二是“一物多押”的风险。我国《担保法》规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。
我国《担保法》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后,可以优先受偿。但这也存在例外情况,一是建设工程价款优先权。最高人民法院“法释〔2002〕16号,明确指出依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》45条第1款规定:第“税务机关征税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外。”该规定表明,只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,即纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收就优先于担保物权这种私权力。
由于市场经济的发展,商品价格波动频繁,特别是近年来房产价格急剧上升,而目前楼市又不景气,因此房产价值较难以把握,存在较大的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例证。
一是变现成本大。抵押物的处置大抵要经过起诉、评估、拍卖等几个环节,每一个环节的费用都要信用社先行垫付,加之本金、利息,往往存在资不抵债的问题。
二是变现能力难度大,尤其是以乡镇房产为抵押物的,由于受乡情、亲情等观念的限制,当抵押物拍卖时,常出现想买却不敢买的局面。
三是执行难。由于一些贷款人诚信观念和法律意识淡薄,当其经营出现风险时,则开始偷偷低价变卖抵押房产,而一些人由于贪图便宜,便私下签订买卖协议后便实际占有,这种情况虽然不受法律保护,但信用社起诉申请执行时却效果不大,往往发生赢了官司输了钱的情况。
此外,最高人民法院在2004年底出台的《关于人民法院在执行民事查封、扣押、冻结财产的规定》中规定:对被执行人及其家属生活必需的居住房只能查封,不能拍卖、变卖和抵债。在现实中贷款户的抵押房屋一般是生活用房,即使有多余的房屋也同生活用房难以分割。因此,很多信用社在贷款时没有考虑到这一点,最后往往造成抵押物无法处置。而当前社会上不法造假分子利用假房产证骗取贷款的案件也时有发生,某地信用社就发生借款人伪造房产证、他项权证骗取贷款100余万元的案件。
以上就是法律快车小编为您整理的最新民间借贷房产抵押办理流程的相关内容。综上,民间借贷房产抵押办理流程包括对房产进行评估、办理房产抵押登记等。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的法律快车律师,我们将竭诚为您服务。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
很多的民间借贷行为往往都会用房产来进行抵押,否则借贷公司不会放款。为了使其的借贷行为更加具备法律效力,大部分的公司都会去公证处进行公证。下面就让法律快车小编为大
生活中很多借贷都会办理抵押,尤其是利用房产来抵押的现象是最常见的。因此引起的房产抵押纠纷也是日益趋多。那么,民间借贷房产抵押过户过程中要注意哪些问题呢?想必大家
当我们进行民间借贷的时候,经常会遇到需要进行抵押才可以成功借款的情况那么如果我们想将农村的房屋抵押出去进行贷款,是有效的吗?下面就让法律快车小编为大家带来的农村
抵押要登记抵押当事人应自抵押合同签订之日起30日内到房管部门申请自7月13日开始,市区范围的民间借贷房地产抵押必须实行登记管理,各区同时启动该项工作。这是记者7
工程债务诉讼时效是三年。该诉讼时效一般自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算,自权利被侵害之日起超过二十年的,进行工程债务诉讼人民法院一般不予保护。
金钱债务属于种类物之债。种类之债是指,以不特定而可特定的物为标的的债。买卖、消费借贷等合同大多以不特定物为标的物,如合同中约定由债务人向债权人交付某品牌、规格的
遗产债务是被继承人应当缴纳的税款和应当偿还的债务。以继承遗产的实际价值为限,超过遗产价值的部分,继承人可以不偿还。具体如下:1、税款包括个人所得税、车船使用税等
为逃避债务无偿转让房产有法定效力,但被撤销后自始无效。债务人无偿转让财产影响债权实现的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。行为被撤销的,自始没有法律约束力
去世后,继承了遗产的妻子和子女需要承担债务。如果是夫妻共同债务,生存的另一方应当偿还债务,承担连带责任。继承人在继承遗产之前,应当在遗产范围内清偿被继承人的债务