何贤与高广周等房屋买卖合同纠纷一案二审民事裁定书
导读：
上诉人（原审被告）何贤，女，1963年12月7日出生。
被上诉人（原审原告）王一巴，男，1942年6月6日出生。
委托代理人孙志辉，河南首位律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高广周，男，1976年4月25日出生。
原审被告武连芝，女，1943年10月9日出生。
原审被告王耀宗，男，1989年8月7日出生。
原审被告王晓歌，女，1983年5月10出生。
原审被告王晓芳，女，1986年8月20日出生。
委托代理人范任务，男，1956年6月25日出生。
上诉人何贤因房屋买卖合同纠纷一案，不服汝州市人民法院于2009年6月4日作出的（2009）汝经初字第004号民事判决，向本院提起上诉，汝州市人民法院于2009年7月28日将该案移送至本院，本院受理后依法组成合议庭于2009年8月11日审理了本案。
原审查明：1988年原告王一巴经汝州市蟒川乡人民政府批准，在蟒川街桥北公路东河北岸商业用地规划区内建成临街门面房底楼三间，（1988年）平民终字第118号民事判决书认定该半成品底楼系原告王一巴与武连芝（包括其子女）的共有财产，1996年原告之子王欣（在诉讼中死亡）在底楼上又加盖了二层，2008年7月23日原告之子王欣与被告高广周签订卖房契约，将该门面房以12万元的价格卖给被告高广周。另查明，该房产未依法登记领取权属证书。
原审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项规定：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款、第六款规定，共有房地产未经其他共有人书面同意及未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，王欣未经其他房产共有人的同意，将未依法登记领取权属证书的房产转让给被告高广周的民事行为因违反法律规定而无效。买卖房产行为无效所产生的退还房款及返还房地产之法律后果，涉及家庭共有及继承法律关系，可另行处理。原审法院判决：确认王欣与被告高广周于2008年7月23日转让汝州市蟒川乡蟒川街桥北公路东一处房产的民事行为无效。案件受理费100元，由六被告均担。
何贤不服该判决，向本院提起上诉理由为：一、该宅基地是我家出资划的宅基地，划宅基地时是因有老不显少是以王一巴的名义划的，当时只建了三间地下室，因为经济困难而停建，1996年重建时，王合以王一巴将该宅基地卖给自己为由出面阻拦，经蟒川乡司法所调解，我们退给王合家部分款项后才将房子建成。王一巴因重婚一直在外也没有投资分文，该房的所有权是我们的，我们和高广周之间的房屋买卖协议有效。二、该案是一案两立，同时适用法律也不正确。
被上诉人王一巴辩称：底楼是我本人所建不是王欣所建，该房屋是家庭的共有财产，有（1988）平民终字第118号民事判决为凭，王欣没有经过我同意就把房屋卖给了高广周，他们之间的买卖是无效的。 我曾起诉过王欣和高广周，后我又撤诉，有（2008）汝民初字第1644号裁定书为凭。该案不是一案两立，原审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人高广周辩称：王一巴不在蟒川住，房子是王欣盖的，我和王欣之间的房屋买卖协议有效，王一巴说房屋买卖协议无效，他又不给我退房款让我怎么办。
二审审理中多次组织双方调解， 何贤称，王一巴离开家快20年了，他已另成新家，在汝州市有住房。我们和武连芝在一起生活，武连芝常年有病花了很多钱，2008年王欣又因和王一巴打官司而气死，我一个女人实在是支撑不了这个家，我也拿不出6 万元，法院的法官没少给我们做工作，为了使这个案件尽快结案我想方设法拿1万元给王一巴，再多我实在是没能力。王一巴不同意1万元，坚持要6万元。高广周意见是坚持不退房，并称，买房后又借款对房屋进行了改造、装修、安装了大门、热水器等，若法院坚持让我退房我又投入房屋的款他们应给我。调解时王一巴不与何贤协商退房款的事，并且表示，要是高广周退房，自己一分钱也不出。由于三方意见不一分歧较大，没有达成一致的调解意见。[page]
本院认为：本案是王一巴起诉要求确认王欣与高广周双方签订的房屋买卖合同无效并要求返还房地产，王一巴在该处房屋只有部分投入，在底楼没有完全建成时而停建。1996年王欣与何贤一起又投入了大量资金将该房建成 且该房已卖给了高广周，该处房产是一个不可分割的整体，原审法院只确认王欣与高广周之间的房屋买卖协议无效，同时对无效协议不作返还处理确有不当，属漏审漏判，违反法定程序。对王欣、何贤的投入不作处理也有所不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）、（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销汝州市人民法院（2009）汝经初字第004号民事判决；
二、发回汝州市人民法院重审。
审 判 长 梁 振 云
审 判 员 何 海 滨
审 判 员 李 新 保
二00九年八月十九号
书 记 员 杜 倩[page]
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