2012司考经济法城市房地产管理法

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2012司考经济法城市房地产管理法

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-02 06:16:57 人浏览

导读：

2012年司考经济法城市房地产管理法。2012年司法考试的航船已经扬帆，载上希望的风帆，驶向梦的彼岸。为此法律教育网特地为大家总结了法制史中的知识点，希冀对大家备战2012司法考试能够起到抛砖引玉的作用。精彩链接：2012年司法考试辅导土地管理法司法考试经济法最

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　　房地产开发是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设活动。

　　（一）房地产开发项目管理?

　　1.规划。

　　房地产开发必须严格执行我国的城市规划，我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。详细规划是对房地产开发项目具有直接约束力的规划。?

　　2.用途和期限。

　　依照《房地产管理法》第25条的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的必须按照出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地，超过合同约定期限满1年未动工开发的，依法可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府及其有关部门的行为或者动工开发必须的前期工程造成开工迟延的除外。

　　3.要求。

　　房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。?

4.建联

　　依法取得土地使用权可以将其作价入股，与他人合资合作开发房地产，此种开发行为即为联建。?

　　（二）房地产开发企业管理?

　　房地产开发企业是以营利为目的从事房地产开发和经营的法人。房地产开发企业分为：专营企业、兼营企业和项目公司。设立房地产开发企业必须符合下列条件：

　　（1）有名称和组织机构；

　　（2）有固定的经营场所；

　　（3）有符合国务院规定的注册资本；

　　（4）有足够的专业技术人员；

　　（5）法律法规规定的其他条件。

　　房地产开发企业的注册资本与投资总额可以不一致，但其注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金用于项目建设。?房地产交易是房地产交易主体之间以房地产作为交易对象所从事的市场买卖行为。

　　房地产交易按不同的标准可以分为不同的种类，其中最主要的是房地产转让、房地产抵押和房地产租赁。

　　房地产交易应遵循的规则为：

　　（1）房地产转让、抵押时房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，二者不能分割；

　　（2）房地产转让、抵押前必须按照法律规定，遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标准地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地市场价格，对房地产进行价格评估；

　　（3）国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，如不如实申报的，国家可依法委托有关部门进行价格评估，并按评估的价格作为计税的依据；

　　（4）房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案，否则转让、抵押行为无效。?

　　（一）房地产转让?房地产转让是房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　1.房地产转让的禁止。

　　根据《城市房地产法》第37条的规定，下列房地产不得转让：

　　（1）以出让方式取得土地使用权，不符合法定条件的；

　　（2）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　（3）依法收回土地使用权的；

　　（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（5）权属有争议的；

　　（6）未依法登记，领取权属证书的；

　　（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　房地产转让必须签订书面转让合同，在合同中应载明土地使用权取得的方式。

　　2.房地产转让的条件。

　　以出让方式取得土地使用权的房地产转让，应符合下列条件：

　　（1）按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；

　　（2）按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发投资的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　出让合同的效力基于转让后继受取得土地使用权的用地者，房地产转让时土地使用权合同载明的权利义务随之转移，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。?以划拨方式取得土地使用权的，应当向有批准权的人民政府申请批准，准予转让的，受让方应当办理土地使用权出让手续，并依规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　转让房地产是房屋已建成的，应持有房屋所有权证书。

　　3.商品房预售。

　　商品房预售应当符合下列条件：

　　（1）已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（2）持有建设工程规划许可证；

　　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；

　　（5）预售合同报县级以上人民政府、房产管理部门登记备案；

　　（6）预售款项必须用于相关工程建设。?

　　（二）房地产抵押?

　　房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。?

　　可抵押的房地产范围包括：

　　1.依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权；

　　2.以出让方式取得的国有土地使用权。?

　　房地产抵押应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

　　划拨土地使用权不得单独设定抵押，但是土地上有房产的，以房产设定抵押时应同时抵押房屋所占的土地使用权。如抵押人不履行债务，需要拍卖该房屋时，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额，抵押权人缴纳后，可以就该房地产优先受偿。?

　　新增地上物的处置：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，抵押人不履行合同需拍卖该抵押的房地产时，因新增房屋与抵押财产无法实际分割，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，法律||教育网但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。?

　　（三）房屋租赁?

　　房屋租赁是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。?房屋租赁，出租人和承租人应签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。住宅，特别是公有住宅及其他具有福利性质的住宅的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。划拨土地上的房屋租赁，房屋所有权人应当将租金中所含土地收益上缴国家。

　　?房地产权属登记制度分为以下两类：?

　　（一）房产与地产分别登记?有两个政府职能部门分管房屋和土地的，由两部门分别登记并发两个权利证书。

　　1.土地使用权的初始登记：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，并由同级人民政府办理土地使用权证书。房屋所有权初始登记由权利人凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，并由该部门发给房屋所有权证书。

　　2.房屋所有权和土地使用权变更登记：应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，由同级人民政府变更或更改土地使用权证书。

　　3.房地产抵押登记：应向县级以上地方人民政府规定的部门办理登记手续。

　　（二）房屋与地产统一登记?

　　由政府某一职能部门对房屋与土地统一管理的，由该管理部门登记并制作、颁发统一的房地产权证书。

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