有关物业管理的几个问题
导读：
1.有了物权法是不是目前业主维权中出现的上述问题就都能解决了？有业主说，物权法可以帮助业主实现完全的业主自我管理，对它寄予了极大的希望。他们的愿望能实现吗？为什么？
《物权法》关于建筑物区分所有权的规定，是规定区分管理建筑物的基本的法律制度，也是区分所有建筑物的所有人的权利的基本法律规定。正在起草的《物权法》草案，对于建筑物区分所有权的规定，是比较完备的，完整地规定了建筑物区分所有权的三个权利，即区分所有建筑物专有部分的专有权，区分所有建筑物共用部分的共有权，以及建筑物区分所有权人的管理权。这三个权利，就是完整的建筑物区分所有权的内容。我们今天所说的业主，不是一个法律的概念，只有建筑物区分所有权人这个概念，才是现代社会的城市主体居住建筑物所有人的概念。规定了建筑物区分所有权制度，就规定了建筑物区分所有权的基本问题。所谓业主的完全的自我管理，就是建筑物区分所有权中的管理权的内容。究竟建筑物区分所有权人对于自己所有的建筑物应当怎样进行管理，《物权法》草案第68条至第79条做了完整的规定，建筑物区分所有权人依照该法的规定，享有对建筑物的完全的管理权，当然是自主管理。
2.物业管理中出现的问题除依靠物权法外，还能依靠什么来彻底解决？物权法对解决物业管理的问题能起多大作用？
现行物业管理中出现的种种问题，应当说立法没有明确规定是一个主要的原因。我国立法迟迟没有制定物权法，因此建筑物区分所有权制度迟迟没有建立，因此，在物业管理问题上，基本上是无法可依。《物业管理条例》在国家没有立法的情况下，先行出台，以应急需，起到了很好的作用，但是也存在一些问题。当明年我国的物权法出台之后，物业管理中存在的问题基本会得到解决。
这一个方面是立法通过之后，建筑物区分所有权的基本规则就有了根据，有了章程，尽管还会存在一些立法不足的问题，但是基本的规则有了，也就好办了。但是，正像谚语讲的那样：“徒法难以自行”，仅仅有好的法律规定，还不能就解决所有的问题，还必须有严格执法的司法保障的严格的法律监督和监管。除了物权法之外，首要的是政府的监督和监管。政府有关部门对区分所有建筑物的监管，涉及到人的权利和安全，必须严格监督和监管，发现有违反物权法规定建筑物区分所有权的行为，必须依法纠正，予以处置。其次，对于实施建筑物区分所有权法律制度中的纠纷，诉讼到法院的，法院依法办案，严格执法，形成违法者无路可逃的氛围，物权法的规定自然也就贯彻始终了。
3.物权法出台后，可以让业主委员会这样的“违法”组织合法，可以明确业主的权利和义务，但是物权法能做到的是不是仅让它在地位上合法了，它能弥补物管条例可操作性差的缺陷吗？为什么？
现在的业主委员会的地位是合法的，并不违法，因为业主委员会的建立是基于物业管理条例，是有法律规定的。问题是，物权法规定的建筑物区分所有人的组织是区分所有权人会议和委员会，称谓不同。
有了物权法，建筑物区分所有权人会议及其委员会有了国家基本法作为依据，法律地位更为稳妥。并且物权法草案第79条规定，建筑物区分所有权会议可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁，有确定的诉讼法律地位，都是非常重要的规定。至于它是不是可以弥补物业管理条例的操作性差的问题，我看不能这样说。首先物权法关于建筑物区分所有权的规定，是较为原则的规定，它需要法规的补充，而不是它补充了物业管理条例的缺陷。物权法通过之后，还需要制定必要的建筑物区分所有权管理的细则，制定相关的司法解释，使之更具操作性。
4.物权法的出台是不是给物管条例找到了它的上位法？它们之间有明显的冲突，能不能说一旦物权法真正出台，也就是物管条例该改改的时候了？请解释原因。
应当说，物业管理条例的出台，是一个应急的办法，因为它就是区分所有建筑物的管理办法。在物权法对建筑物区分所有权还没有作出规定的时候，等于对建筑物区分所有权的基本规则还没有建立起来呢，先制定区分所有建筑物的管理的法规，就等于还没有上位法的依据。但是，为应急需，出台物业管理条例，是必须的，这些年来，物业管理条例也起到了很大的作用。但是应当看到，物业管理条例存在较多的缺陷，不是一个完备的法规。它与物权法关于建筑物区分所有权的规定之间的差异，不能说是冲突，因为它不是物权法的同等地位的法律，而应当说它的规定不符合基本法的规定。我认为有两个办法，第一是物权法通过立法之后，修改现行的物业管理条例，将其仅仅规定为对物业管理进行规范的法规；另行制定《区分所有建筑物管理条例》。第二是物权法通过之后，废除物业管理条例，制定区分所有建筑物管理条例，重点规定建筑物区分所有权人对区分所有建筑的管理权，将物业管理作为其中一个问题进行规定，是区分所有人行使自己的管理权的一个问题来规定。对此，我倾向于后一种办法。
5.物管条例出台后，北京发了很多文件，这些文件与物管条例的精神是违背的，但由于物管条例操作性差，所以，实践中都是按这些文件操作的。物权法出台后，对这些规范性文件有没有一个规范？
物权法通过立法之后，对于所有涉及到建筑物区分所有权的国家立法、行政法规、部门规章、地方立法、地方规章，都必须进行清理，凡是违背物权法关于建筑物区分所有权的规定的，都必须废除，按照物权法的规定，制定新的立法、法规、规章、办法。凡是违反物权法建筑物区分所有权规定的这些立法、法规、规章、办法，都是无效的，都是不能继续实施的。
6.一些跟老百姓关系密切的法律法规，如物管条例、道路交通安全法和去年的婚姻登记条例，都是带着明显的漏洞出台的，出台后都引起专家和老百姓的质疑，而且这些质疑在实践中都被验证了，问题出在哪儿？以后立法时有什么经验或教训可以吸取？
这些问题说明，我们的立法，不论是国家立法、行政法规立法、地方立法以及司法解释等，都存在一个立法思想和立法技术是不是跟得上社会需要的问题。由于在这两个方面存在一些问题，因此出现问题是可以理解的。但是，这样的立法缺陷应当避免，否则影响国家立法和其他立法的威信和权威。试想，就是道路交通安全法存在的缺陷，使它在刚刚实施之时，就引起了差不多是全民的思想混乱，地方立法修改国家立法的后果，伤害的是法律的权威，国家立法机关的权威。因此，这个问题不能小看，必须严格要求，在立法上，尽可能地不出现纰漏。我是建议，现在的物权法还是草案，到通过的时候，还有时间，应当广泛征求全民的意见。其他立法也同样如此。
杨立新
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引用法条
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