城镇居民农村购房的合同效力及后果分析
导读:
合同的成立与合同的有效是截然不同的两回事,合同的成立并不一定有效,合同成立以后若欠缺合同生效的条件则不会产生当事人预期的法律效果。根据我国《合同法》第52条的规定,合同无效的情形主要有以下几种:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
对于城镇居民到农村购房的这种行为而言,我国国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第10条规定“禁止城镇居民在农村购买宅基地。”但是,对于国务院的这一文件是否属于法律或行政法规呢?
笔者以为,该文件既不属于法律也不属于行政法规,因为根据《立法法》的相关规定,国务院本身就不是法律的制定主体;当然该文件也同样不符合行政法规的要求,因为行政法规从形式上通常是被称为“条例”、“规定”和“办法”的,仅此即可认定该文件非属行政法规。笔者以为,国务院的这一规定实属一种政策导向,因此单纯依据我国《合同法》第52条的规定并不能认定城镇居民购买农村房屋的效力是否有效。但若换一个视角,从我国《民法通则》第6条来看:民事活动必须遵守法律,法律没有规定的应当遵守国家政策。从这一角度来说,城镇居民到农村购房的行为并不符合国家的相关政策,由此可以认定城镇居民到农村购房的民事行为是无效的。
在认定城镇居民购买农村房屋的民事行为是无效的情况下,又必须面对这一无效的民事行为所引起的法律后果。根据我国《合同法》的有关规定,合同的无效具有溯及力,合同的无效自始无效,我国《合同法》第58条规定了合同无效的法律后果,即合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据该条的规定,买卖双方在房屋存在且没有被转让的情况下应当互负返还义务,这种所有物的返还实属物权的一种保护方式,其范围应为受领给付时的价值额,因为合同的无效导致双方所取得权利的基础已经不复存在。但有的学者认为,此类案件的缘起大多因为土地、房产的升值所诱发,在合同无效的原因方面主要是由于出卖方受利益驱动而违反了诚实信用的原则,在合同无效的处理上也应根据导致合同无效原因力的大小全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买价格的差异造成的损失来平衡双方的利益。但笔者以为,此时的合同无效与当事人的意思表示无关,关键在于合同的内容有违国家的相关政策,合同的无效是客观存在的,当事人之间相互返还财产并不是一种民事责任,而是合同无效的自然延伸。因此根据出卖方违反诚实信用的原则来衡平双方的利益的做法是值得商榷的。
同时,还有两种情况值得考虑。一是在房屋被二次转让的情况下,合同被确认无效以后,如果受让的第三人为善意时,原房屋的所有人则只能采取债权的保护方式要求买受方返还不当得利;但是,当买受方与受让第三人恶意串通时,原房屋的所有人则仍可基于物权的请求向受让第三方索还房屋。二是在房屋被损毁而价值有所减损时,如果买受方对于房屋价值的减损存在过错,买受方则应当承担相应的赔偿责任;若买受方没有过错,则其仅在现存利益的范围内负返还责任即可。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
核心内容:房屋不仅是居住场所,也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前,经过多年的经营,房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认
一、当事人基本情况上诉人(原始被告、反诉原告):深圳美视电力工业公司,住所地:深圳市深南路1027号新城大厦西座18层。法定代表人:马建一,该公司董事长。委托代
近年来,随着社会经济的发展,特别是市场经济体制发展及城市化进程的加快,农村房屋买卖现象已相当普遍,且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经济欠发达地区,农村房屋买卖
临时身份证的用途限制如下:时间限制,临时身份证只有三个月的有效期;时效限制,需要长期保存复印件的业务不能使用;功能限制,需要刷身份证读卡的无法使用,临时身份证没
中学生第一次不可以异地办理身份证。初次办理身份证必须要在户籍所在地派出所办理。补办和换领居民身份证才可以异地办理。异地换证是为了在外地的群众就近办理身份证明。
在网上办理北京居住证的流程包括有:登录北京市居住证服务平台;进行居住证办理申请;现场提交证明材料;在线领取电子版居住证等。我国《居住证暂行条例》规定,申领居住证
扫描件是可以作为证据的。但证据效力比较小,如果没有其他证据来证明合同内容,法院通常不会采信该扫描件。根据相关法律规定,书证应当提交原件。提交原件确有困难的,可以
经济纠纷起诉在立案阶段是不需要证据的。立案需要满足的条件是原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民
民事起诉书不是到法院拿,是起诉书书写好或者是委托他人写好提交给法院。民事起诉状,是指公民、法人或其他组织,在认为自己的合法权益受到侵害或者与他人发生争议时或者需