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房屋出租无书面协议视为不定期租赁 撤租需提前告知离

法律快车官方整理 更新时间: 2019-04-24 02:18:03 人浏览

导读:

在离婚案件中,有怎样的离婚程序?离婚赔偿标准又是怎样的?法院判决离婚赔偿时需要坚持哪些原则?本文为您做了一一介绍:黄小姐从老家来京打工,在公司附近找到了一间出租房,她与房东程女士说好,房租每月1000元。双方没签租赁协议,仅口头约定房租按季度支付,也没有
在离婚案件中,有怎样的离婚程序?离婚赔偿标准又是怎样的?法院判决离婚赔偿时需要坚持哪些原则?本文为您做了一一介绍:


  黄小姐从老家来京打工,在公司附近找到了一间出租房,她与房东程女士说好,房租每月1000元。双方没签租赁协议,仅口头约定房租按季度支付,也没有约定租赁期限。今年2月1日,黄小姐搬进新家,并向程女士首次支付了3000元。
  然而住了十几天后,黄小姐因老家出了急事赶了回去。等黄小姐回来后,她告诉程女士:“因为我家里出事,必须马上离京回去,房子也不能再继续租了,马上就搬走,希望您能够退还我剩余的房租。”
  程女士坚决不同意退款:“事先你承诺至少能住一年,现在是你违约。你已支付的3000元是‘押一付二’,并不是3个月房租。而且你搬走后,我还要重新找人租房,要遭受房间空置的损失1
  但是黄小姐认为:“我们双方并没有约定租赁期限,我随时可以退租。那3000元是房租,不是押金。我只住了不到半个月,房东就要扣掉我3个月的房租,这不公平呀1
  黄小姐诉至法院,要求程女士返还剩余的2500元房租。法院一审判决认为,黄小姐与程女士之间建立了租赁关系,由于未签署书面协议,这种租赁关系属于不定期租赁。因此,黄小姐有权随时解除租赁关系,但是应该提前告知程女士。因此,法院最终判决程女士应该返还黄小姐1500元的租金。
  (文中当事人为化名)
  无书面协议视为不定期租赁
  北京市蓝鹏律师事务所张瑜律师认为,根据我国《合同法》等相关法律规定,对于租赁合同,租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁;对于不定期租赁,双方当事人均可以随时解除租赁合同。
  本案中,黄小姐和程女士之间由于没有签署书面租赁协议,就属不定期租赁。黄小姐有权随时解除租赁合同,但是必须提前通知程女士。如果程女士要解除合同,也必须提前通知黄小姐。
  法官自由裁量合理期限
  不过,这个“提前”究竟是一个什么时间标准?张瑜律师说,法律并没有明确的规定,只是规定应该是一个“合理”的期限。因此,在这种情况下,到底应该提前多少天告知,一般由法官根据案情的事实情况来自由裁量。本案中法官就要求黄小姐承担了一个月房租的赔偿责任。
  房东举证不能未获法院支持
  本案中,由于没有租赁合同,双方对于3000元的性质产生了重大分歧。程女士认为,黄小姐所缴纳的3000元是“押一付二”,即其中有1000元是押金,因黄小姐违约,所以这1000元是不应该退的;而黄小姐认为,这3000元是3个月租金,既然只住了半个月,就应该退还剩余款项。
  张瑜律师认为,租赁期满,如果承租人不偿还租赁物或支付租金,出租人有权从押金中扣除,如果承租人履行了合同义务,出租人须将押金退还承租人或抵作租金。“本案中,由于3000元是3个月租金的数额,而程女士又没有证据证明双方约定了押金,根据谁主张谁举证的原则,程女士应该承担举证不能的后果,因此法院支持了黄小姐的主张。”
  预付款与定金有何区别
  记者了解到,对于此案中黄小姐所支付的3000元,人们意见不一,认为这是“定金”、“保证金”、“违约金”或“预付款”。张瑜律师解释,以上是4种租赁关系中经常用到的担保方式,不能相互混淆:
  定金如果双方都未违约,定金应抵作价款或收回;如付定金一方不履行约定的债务,则无权要求返还定金;收定金一方不履行约定的债务,则应双倍返还定金。
  保证金虽然也具有类似定金的担保合同实现的作用,但没有双倍返还的功能。
  违约金具有担保债务履行的功效,又有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果,且一般不会预先给付。
  预付款是一种支付手段,不具有担保的作用,也不能证明合同的成立。
  张律师认为,由于本案没有书面协议,房东程女士方无法证明这3000元属于哪种担保方式,最终法院只能认定这是“预付款”。在承租人黄小姐只住了半个月、未满3个月的情况下,房东程女士必须退还其剩余部分。



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