离婚财产分割即夫妻共同财产的分割，是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产，离婚财产分割有一定的原则。

2009年12月30日，搜狐焦点网邀请到深圳著名律师张茂荣先生做客搜狐演播厅，从法律角度上就2010年房地产诸多新政实施后可能在业界、社会上产生的影响，以及当前热议的一些话题的法律解读，为搜狐网友进行了深入浅出的剖析。

【以下是直播实录】：

【搜狐焦点房地产网】各位网友大家好，欢迎关注我们本年度的最后一期“焦点关注”的栏目，今天非常荣幸地请请到了我们的老朋友张茂荣律师到这里来，其实之前我们还请了其他的几位嘉宾，但是他们因为一些突然的变故没有到我们的现场，因此我今天是主持人又是嘉宾，和张律师展开一个年度的、单独的对话。首先我们从最新的一些问题谈起吧，有人说因为最近二手房政策明年会取消，还有拿地首付可能会提升到50%，可能二手房在年底产生一个峰值的现象，如果这种现象从2年变5年过后他会带来一些什么样的问题？

【张茂荣】这个有一定的影响，新的2年变5年有两个情况，一个是差额增收，一个是足额增收，差额增收对二手房是不存在影响的，二手房的交易大家都很清楚，80、90%都是通过阴阳合同(hetong)成交的，这就意味着你到国土局登记的价格和原额是一样的，差额不存在的。普通住房的2改5目前来说阴阳合同(hetong)全部回避掉了。

【搜狐焦点房地产网】可能还有很多的网友不是特别明白阴阳合同是怎么回事，请先给我们一个比较准确的定义吧。

【张茂荣】阴阳合同不是一个法律的术语，它只不过是个通俗的说法，就是一笔交易量份合同，在07年的时候，高峰交易的时候曾经出现过一份交易三份合同的情况，就是双方实际成交有一个价格，这是一个真实的交易合同，通过中介成交的交易合同。第二是规避国家的税费过户的时候签了一个房地产的买卖合同以原登记价签的合同这是能见光的“阳”合同，主要是规避税收，目前来说深圳几乎大多数都是采取阴阳合同的阳合同，原价过户规避了税费。第三是在信贷比较宽松的情况下还有一个阳合同，这是给银行为了套取高额的贷款，比如说成交价是100万，就做低首付甚至做到零首付，比实际成交价更高的合同，到银行去套贷。

【搜狐焦点房地产网】他的阴合同有没有受法律的保护呢？

【张茂荣】阴阳的合同主要的区别是价格的区别，阴合同是一个实际的成交价，阳合同是规避国家税收的签订的过户合同。阳合同以实际的成交价进行交易这个价格肯定是无效的，而阴合同的价格是有效的，他们两个都在起着作用的，收取实际的成交价，原登记价也完成了过户，如果发生到进入诉讼领域的话法院会认定这个登记价过户的条款是无效的。

【搜狐焦点房地产网】刚刚您提到的做低首付，我们看到那天温家宝总理讲话的时候他说明年要坚持一个比较宽松的信贷政策，您觉得这种情况会不会在明年的第一季度各大银行业务开闸的时候又会不会出现这种情况？

【搜狐焦点房地产网】很多的买主要小心了。

【张茂荣】做低首付是买主和卖主配合的，有时候是亲自帮他做签一个高价的合同，有的是中介或者是业主的受托人和买主，套贷款是买主套贷款的，本质就是为了降低首付，大多适用于一些炒房客。对于自住客来说降低首付他的风险高了，100万我实际上首付20万如果付得少的每个月的月供压力很大，做这种0首付的操作首发大多数是投资客这一块。

【搜狐焦点房地产网】温总理也说了我们打击投机者，他是把投机囤地像开发商那种的，他们说这是一种违法犯罪的行为，您觉得可能出现高压的环境下面炒房客有没有什么漏子可以钻的？比如说刚刚说的财务方面的您觉得在哪些方面要考虑的？

【张茂荣】我觉得温家宝说的这几个点其实大多数也在不同的场合强调过，只不过这是以总理的身份特别突出了一点。投资客目前来说就是我们深圳市的楼市来说基本上投机、投资的成份很多，甚至已经接近于过半了甚至超过一半都是由投资客在里面操作，这种情况能否杜绝可能是取决于国家进一步的政策，对于二套房的首付他就是一个抑制投资最主要的手法，我们也都知道07年“9、27”的政策，把这个打压下来了，虽然现在温家宝提出来了，但是针对二套的首付目前来说还没有明确的像“9、27”明确启动。

【搜狐焦点房地产网】他们说有可能提升到50%，您怎么看？

【张茂荣】据我了解他是针对开发商拿地的。

【搜狐焦点房地产网】土地是一方面，有人说有可能二手房贷的首付会提升到50%。

【张茂荣】如果真正提升到50%的情况下我估计投资客基本上本清出这个市场了，如果首付50%的话，他不能以高交易虚假的合同套贷的话，他的投资很高的，他对市场的判断风险明显增加了，他考虑这个风险很多的他综合考虑不会再轻易进入这个投机领域了，风险和利润来比他明显地增加了，而且增加得是数倍地增加。

【搜狐焦点房地产网】也就是说他很有可能炒房被炒成房东这种危险。

【张茂荣】涉及到资金的实力，一般的小炒房者根本没法炒房。但是现在应该提醒网友注意的有一种方式，他是采取ABCD单的方式，这是炒房的一个精华我认为他们已经炒到一种炉火纯青的方式，这种实际上是不需要支付首付的。

【搜狐焦点房地产网】怎么回事呢？

【张茂荣】所谓的ABCD是业内的一个通俗的说法，本质就是不要过户到投资客的名下直接炒出去，打一个比方说张三委托中介公司卖房，卖房的时候首先投资客是一个虚假的买家和他签一个买卖合同，这个买卖合同一般的情况下都会价格压得比较低，投资客和中介基本上都有很密切的关系，压得比较低的情况下，他们跟真实的业主签，但是这个买家是一个投资客或者是一个虚假的买家。签合同的时候有的合同他在下面有一种备注的条款，过户的时候买方可以登记在其他人的名下，这个条款就显示出这个是投资客了，这个买家是虚假的买家。业主签过合同以后赎楼要做全权委托的公证，受托的人一般是担保公司或者是中介公司制定的人员，他们取得了公证书以后就有代理签约的权利，以他受托人的身份他代理人和另外一个真实的买家签一个合同。[page]

这里面有一个差价，比如说他100万，投资客和业主100万买的，但是我只要给你100万就可以了，你收到你的钱就可以了。你作了全权委托公证以后我以你的代理人的身份和真正的买家签一个120万的合同，从你的名下直接过户到真实的买家，也就是说我这个投资客从中间只是和你签了一个合同，然后以你的代理人的名义，其实你代理人的名义再和真实的买家签合同，房子从你的名下直接过户到真实的买家户下。这种情况下他们的成本很低，有的成本低到什么程度就是几万块钱能够赚几十万。

比如说在投资客和你签合同的时候，他可以把你的订金付款的时间约定得比较长，比如说订金我十天内支付，首期款我在一个月内，给你支付很少的3、5万的订金，先把房子定下来了，只要签约了马上高价房盘，我再和其他的买家约定。

【搜狐焦点房地产网】受托人什么时候办得下来呢？

【张茂荣】他有约定3天以后做全权的委托公证，他受托人和买家签你让他很短的时间内支付订金监管首期款，这种情况下，实际上我只是提供一个订金把这个房子定下来，我就能够把这个房子卖给真正的买家从中收取差价。

【搜狐焦点房地产网】这个订金是他们互相商定的是吗？

【张茂荣】双方商定。

【搜狐焦点房地产网】订金不像我们直接炒房必须20%、30%、40%这么一个规定在里面。

【张茂荣】订金完全是双方商定的，ABCD单免了二次的交易，正确的炒房客我从你这儿买过来过户到我名下再高价卖出去，他这种情况是不过户了，我只要把这个房子定下来我以代理人的身份，交了订金办了全权委托以后，业主要作一个全权委托公证，就可以以他的合法身份再卖一次，这种情况对业主的风险还是比较大的。

【搜狐焦点房地产网】这种情况好像是成本比较低，为什么会出现这种情况？是有漏洞吗？因为我注意到前段时间前上个星期深圳出了一个09版的新版的购房合同。

【张茂荣】那是针对一手房的，不是针对二手房，二手房目前还是08年的1月1日二次修订的。

【搜狐焦点房地产网】您刚刚提到的这种情况和购房的合同有什么差别？

【张茂荣】ABCD单的主要产生原因主要是全权委托公证上面出现了问题，公证书没有指明买售人，如果制定了买售人，这个没有制定的情况下，没有制定实际的买主和实际的成交价使得你这个受托人拿到公证书可以跟十个人签合同，这个合同都是有效的，这种情况来说对业主是比较危险的，风险比较容易出现，一旦发现纠纷的话，虚假的投资客有可能反咬给他一口，你卖给我了实际没有成交又卖给其他人了，两份合同都是有效的。它的本质就是业主不知情情况下的一房两卖，实际上是他的受托人又帮他卖了一次了，但是投资客、受托人、虚假的买家都是同一伙的，但是打官司无法证明他是恶意串通，所以有时候要发生纠纷诉讼的话往往对业主是不利的，这是炒房客惯用的一种手法。50%的首付对于实际的炒家可能是可以抑制的，但是采取一些变更的方式，做ABCD单投资客的风险也是很大的，一个合同出现了问题他两个合同都无法履行，有时候违约责任是很高的比如合同成交价的20%、30%，也有炒出问题的。昨天《深圳商报》报道了一套房子做ABCD单被中介这边吃了差价23万就是这种方式。

【搜狐焦点房地产网】其实打击投资客这方面我们还是知道很多的中介在里面充当了一个不是很光彩的角色，昨天我跟张律师提到的案件一样，能给我们再分析一下嘛，您觉得他胜诉的可能性大不大？我大概的意思就是说夫妻两个离婚，然后因为房子登记在一个人名下就把它卖了，在女方不知情的情况下，女方怎么样保护自己的合法权益呢？

【张茂荣】这个案件我了解了一下，主要的原因是他在离婚诉讼的期间没有申请财产保全，这个房子是登记在男方的一人名下的，男方在中介放盘出售的情况下，除非有证据证明中介也好、买家也好明知他是夫妻共有的恶意串通帮他逃避责任，把财产进行转移能够确定合同无效。否则的话，一般情况国土房产局登记在一方的名下，我善意的买家不知情的情况下我不知道没有义务去查明你是否结婚，这种情况下合同还是有效的。所以这个合同有效的话这个新的业主他要让他交房是从法律上能够说得通的。但是他的补救措施只有追究他丈夫的责任，追究他的丈夫责任必须以离婚为原则的，如果他不离婚他跑了没有办法的，婚姻的财产分隔是以离婚为前提的，如果不离婚这个起诉到法院法院是不受理的。

【搜狐焦点房地产网】人找不到了怎么办？

【张茂荣】找不到法院可以采取公告讼打的方式，到时候执行是一个问题，如果他银行有存款其他地方有房子可以采取保全的方式得以最终的解决。现在我了解的是第一个人找不到，第二个他没有任何的资产，这里面存在的问题是你可以起诉，什么说什么时候有财产了才能恢复执行，这是比较困难的问题。

【搜狐焦点房地产网】可能是当初自己没有料到这么一个问题。

【张茂荣】这里面还有一个问题法院的责任问题，我们做房产做得比较多，我们一直在考虑深圳的各个法院他财产保全的要求不一样，掌握尺度不一样，每一个法院不一样，同一个法院不同的法官掌握的尺度也不一样。这个案件我问了当事人为什么他没有保全，当时他也要求保全了，保全是要提供一个财产担保的，他是拿着按揭房担保，法院不同意，说必须是红本房产证，大家知道深圳的房产证都是按揭的，大多数的老百姓自住客都是按揭的，不能提供担保眼睁睁地看着别人转移了，但是其他的地方的按揭房可以担保。我们打一个比方，比如说被告人的房屋价值100万他在银行欠80万，他实际只有20万，我的房子按揭500万，还了以后差银行100万，我的净资产400万，我的400万还不能去抵押担保他20万的房子吗？这里面存在一个法院的问题，法院掌握不一致，包括法院在房产不同的案件判决也不一致，我一直想通过我们的媒体作一个呼吁，我们深圳的法院应该统一了，法官判得不一致。[page]

【搜狐焦点房地产网】怎样导致这种不一致的情况出现呢？个人的业务水平吗？

【张茂荣】主要是法律对这个没有明确的规定，完全是取决于承办法官他自己对法律的理解，说到担保车辆能不能担保，还有按揭房能不能担保，是不是一定要红本在手才能担保，没有明确的规定，不同的法院掌握的尺度不一样，不能他说是正确还是错误，没有明确的规定。我个人认为只要是你的合法财产就可以担保，特别是按揭房，一般的情况下你评估一个实际的价值去掉银行的贷款，你实际的净值是多少就可以达到被保全的价值就可以了。

【搜狐焦点房地产网】其他的法院有可能不存在这个问题。

【张茂荣】对，还有一个离婚的案件国家的法律明确的规定，这个本身是夫妻共有的事实是承认的，对于这种离婚财产的保全要求比较宽松的，如果夫妻双方比较困难可以担保也可以不要求他担保，如果必须担保的话，在担保的财产方面也可以比较宽松，适当地提供财产担保，这种情况应该当时在诉讼过程当中和法官没有沟通好没有作一个保全，这是最根本的原因。也提醒各位的网友，无论是房产纠纷还是离婚的诉讼，只要这个房屋的产权属于被告一个人名下，特别是红本在手的一定要进行保全，大家都知道关内5天之内就可以办理过户给第3人，很快的。我有一个案件法院的判决书过户给我们，第二天没有生效，新的业主拿着产权证找我们说房子卖给他了，这个案件是我亲自代理的。现在没有办法了，他只有起诉人家恶意串通确认无效，这个难度很大。

【搜狐焦点房地产网】刚刚您也举了一个离婚比较恶性的案例，刚刚我们提到了2010年有一个新版的改变，房产的合同的购房合同的改变，您能不能站在更专业的角度上说这个与之前的07版的之间有什么样的区别，包括我们2010年新购房的这一些准业主他们应该注意一些什么样的问题？

【搜狐焦点房地产网】他定这个合同其实你都看得出来。

【张茂荣】能够看出来一个总体的趋势，对于小业主来维权的难度增加。

【搜狐焦点房地产网】刚刚您举的例子是？

【张茂荣】我举一个很简单的例子，这个例子是摆在每一个购房者面前的，现在所有的房子90%都是按揭付款这是不争的事实，老百姓没有能力一次性付款。按揭付款按揭不下来，我们都知道房地产政策变化很快的，比如说“92、7”的政策几个月又变化了，但是你到申请到买房的过程当中确实是银行的政策发生了变化，一下子首付增加了，原来的二套房贷增加了，当时没有，我签合同的时候没有，签过了合同有了贷不下来了这个事情怎么办？

【搜狐焦点房地产网】他可以以签的时候政策为准。

【张茂荣】我们这些碰到很多的这样的纠纷，有些确实是贷不下来，银行需要的证明全部齐备了就是贷不下来，法院也查明了确实是银行的信贷没有贷下来，银行也约定了多次付款，但是法院就是判定一次性地付款。老百姓为什么选择按揭贷款因为他就是一次性地付不起来，100万的房子首付20万，你让他80万一次付谁付得起啊？实践过程当中包括法院的审判过程当中因为政策的原因案件结不下来要求解除合同的到现在没有一例的胜诉。我们关于法院审理房地产的纠纷有一个专门的指导意见能够看得出来，基本上维护合同稳定的思路。

【搜狐焦点房地产网】钱要到开发商那里去。

【搜狐焦点房地产网】他们都认定了也不怕。刚刚你说的土地的事情，我记得前一段时间出现了很多的地王，当时广州的255亿都出来了，我当时在现场，我觉得广州的一些政策很奇怪，不知道有没有法律的效应。他说因为前年07年很多拿了地王的08年很多退地，很多的企业都退得了。当时广州的国土局出了一个规定退了地的企业不能再参加招拍挂了，事实上还是有人参加了。您觉得这是什么样的情况呢？好像现在很多的国家的那种地产的买卖的政策有很多的操作的空间，不知道这是不是强制性的法律效应的？您怎么样看待地产的政策对于一个实际的法律效应的作用。

【搜狐焦点房地产网】我们又回到刚刚说的温总理说原话是这个意思，我们要严厉打击开发商囤地还有捂盘惜售违法犯罪行为，这些东西是不是算违法犯罪行为？

【张茂荣】据我所知这是违规的行为不是违法犯罪。

【搜狐焦点房地产网】但是很多的人在讨论这个问题，因为是温总理说的。

【搜狐焦点房地产网】算不算违法呢？

【搜狐焦点房地产网】囤地呢？

【搜狐焦点房地产网】温总理说这个可能有一定值得商榷的地方是吗？

【张茂荣】投机倒把已经成为历史概念了。

【搜狐焦点房地产网】但是这种行为没有成为历史概念。

【张茂荣】投机倒把是在国家在非市场经济的情况下认为经商是一个资本主义的追求利润的一个手段，我们是社会主义国家我们和资本主义国家是相对立的阵营，小时候都知道父母卖一个鸡蛋什么都有可能是投机倒把。我们国家改革开放以后走像市场经济的情况下，投机倒把为什么被取消呢，投机倒把和正常的投资不好区别，就是现在的投机、投资就是原来的投机倒把，因为现在市场经济国家他是认可这个投资的，我低价买高价卖。

【搜狐焦点房地产网】这种恶意的手段没有办法去规范他了吗？投机和投资有一部分是正常的，但是有一部分像西方的庞氏骗局等等这种恶意的都知道，现在没有相应的法规来规范它或者是规定吗？

【搜狐焦点房地产网】也就是说我们现在要遏制这种不良现象，只能通过经济杠杆。

【张茂荣】对，经济杠杆或者是财税的杠杆，或者是信贷的方面，比如说如何提高二套，你炒一套名下有两套就提高首付，提高利率，增加你的成本。

【搜狐焦点房地产网】不能武断地从那种行政方面来禁止。[page]

【张茂荣】对，投资这一块大家都知道深圳的房价是香港人炒起来了，大家说香港有限外令，那是另当别论，没有限外令没有出台之前香港人买房就说这是投机，这是不行的。

【搜狐焦点房地产网】今天张律师到这里来也从法律的角度来解读，这个角度很特殊，我们觉得这个角度很特殊，现在很多人在讨论温总理的讲话，还有国务院相关部门发的四道文，大家就事论事，我们从法律的角度来说，如果这些政策如果实行了以后会产生什么样的法律效应，与我们现在是不有所冲突，我相信张律师跟我们的房谈对我们的网友会非常有帮助的，非常顺应我们现在的时势，因为明年马上就要到了，感谢张律师来到我们的现场。

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