你购买的城镇房屋其土地使用权到底有几年？
导读：
我国的房地产业从兴起以来，房价几起几落调控，但总的趋势还是日益上升。然而，购买商品房的实际使用人在购买房屋时都是希望长期拥有该房屋甚至可以作为祖产传承给后代，同时当然认为既然购买了房屋，那房屋身下的土地也和房屋一样随房屋永远归房屋所有人使用了。根据我国现行的法律规定，房屋所有人的希望只能是希望，要成为现实，还要在现在买房时了解房屋土地使用权限的法律规定，仔细查实你将要购买的房屋的土地有无合法的使用权？使用权限到底有多少年？将来还要依法续办房屋土地继续使用的相关手续。
我国1982年宪法明确规定城市土地归国家所有。按照法律规定，商品房土地使用权的取得一般都是以出让方式支付了土地使用权出让金后，从国家手中有偿获取的。土地使用权的出让年限包含两层意思：一是指由国务院规定的土地使用权出让的最高年限；二是指出让人和受让人在合同中约定的受让人使用土地的年限，但不得高于法定的最高年限。在我国，享有出让土地使用权的，其享有的期限受到严格限制。不同的土地用途，土地收益有很大的差异。国家根据土地用途的不同，确定不同的享有土地使用权的最高年限。因此，商品房的价格中包含着出让金(地价款)；地价又是房价的一项重要组成部分。所以说，购买商品房、二手房、经济适用房等，在搞清房屋占用土地的来源和性质的前提下，还要搞清土地的用途及其法定的土地使用年限。
1990年国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“(一)居住用地70年；(二)工业用地50年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(四)商业、旅游、娱乐用地40年；(五)综合或其他用地50年。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的发布早于《城市房地产管理法》，目前仍在实施，所以在法律和国务院没有作出新的规定前，出让土地使用权的最高年限依然继续执行上述条例的规定。出让土地使用权的最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定。土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限，而只能限于最高年限的范围内。同时《城市房地产管理法》和该《条例》还规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期；土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或经申请续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，土地上的建筑物、其他附属物所有权由国家无偿取得。当然，属于建筑物的地上房屋也不能例外。
某业主购买了两间产权40年的店铺后才发现，该店铺的土地使用年限仅剩下29年，该开发项目的土地使用年权早在2001年就取得了，经过拆迁、设计、施工、销售，到了某业主买到手里的时候，土地使用年限就过了十一年了。虽然房子是新的，但业主的土地年限却大大地缩水了。城市房屋土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、购房者入住等的时间均存在“时间差”。据了解，从拿到土地证到最后取得预售许可证，需要两三年的时间。而如果遇到拆迁难造成停滞或是“倒手”的话，五六年甚至近十年都很正常。且从预售到业主真正入住，往往又需要一两年的时间。所以，在购买房屋时应该注意以房屋的类型，住宅的用地就比商业用地的使用年限多30年，由于土地使用的出让金已经打入了房价，所以在购买房屋时要注意房屋土地取得的时间，以免土地使用年限缩水，房屋买贵了造成损失。根据规定，《土地使用证》等五证需放置在售楼处显著位置，购房者可以很方便地查询土地使用年限。如果购房者一时没能在售楼处看到“五证”，可要求相关人员出示。在房地产交易管理网上的项目公示中也可以查到楼盘包括土地使用年限在内的详细信息，此外，购房合同的第一条一般应该对土地使用年限进行说明。除了销售不畅的尾房、空置房外，一些新建商品房的开发土地实际上也已闲置了许多年，购房者买了这样的房子，其土地使用权年限已不足70年。根据北京记者调查多个住宅项目发现，目前北京不少新盘住宅剩余65年左右的土地使用期限，也就是“缩水”5年。业主的这种损失属于一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但所有的损失还是由消费者承担了。原因很简单，开发商已经拿到钱了，购房款中已包含了交纳的土地出让金。
房屋土地使用年限到了之后怎么办？根据１９９４年７月５日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第19条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。第21条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。所以在房屋土地届满一年前，房屋所有的土地使用人应当及时申请续期，以便能合理合法地所有房屋并将房屋传给后人。
所以多位业内人士也提醒购房者，看到“价廉物美”的项目，应该多问一下土地使用权还剩多少年，并将年限损失折算进行考量，不要急于“捡便宜”买了缩水的楼盘。
也有法律人士认为，可以简便房屋土地使用年限续期的手续，就是当房屋所有人购买了住房以后，其房屋土地使用年限除了法律规定的事由应该收归国家的情形外，自动续期到与房屋的所有权同等的期限。笔者认为这也是个不错的想法。
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