抵押住房保险相关法律问题解析
导读：
《上海个人抵押住房综合保险条款》（下文中简称《保险条款》）经中国保监会批准于2001年11月15日起在上海施行。抵押住房保险涉及购房借款人、保险公司、贷款银行和房产开发商等不同利益主体，全面正确认识理解相关的法律问题，有助于抵押住房保险的顺利实施，有助于当事各方在实践中依法维护自身的合法权益，对促进房地产交易健康发展具有重要意义。
一、投保抵押住房保险是购房借款人的合同义务。
对于贷款银行要求购房借款人为抵押住房办理保险，有些购房借款人对此不理解，认为这违反了《保险法》关于不得强制保险的规定，对银行和保险公司提出异议。对此，有些银行或保险公司简单地解释为，是执行中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定。
的确，中国人民银行在《个人住房贷款管理办法》中规定了购房借款人抵押住房时应办理保险，但中国人民银行这一管理办法在法律性质上属于部门行政规章，不属于人大制定的法律或国务院制定的行政法规，不能满足保险法规定的只有法律或行政法规才能规定强制保险的条件，因此这一解释在法律上是不具有说服力的。
实际上，购房借款人办理保险不是银行单方强制行为，而是购房借款人与贷款银行自愿订立的贷款合同约定的借款人义务。购房人在积蓄不足的情况下，希望提前购房消费，为实现这一目的，购房人选择向银行申请贷款。在购房人与银行协商订立贷款合同时，银行为了保证自身债权的实现，即确保发放的贷款能安全收回，依据担保法要求购房借款人提供担保作为发放贷款的条件之一。担保可以采取保证、质押或抵押等不同方式，例如，由房屋置业担保公司为购房借款人提供保证；或由购房借款人将定期存单、债券等有价证券质押给银行；或由购房借款人将购得的住房抵押给银行等。具体采用何种担保方式可由借款人根据自身情况与贷款银行协商确定。在双方选择了以抵押方式提供担保后，银行作为抵押权人根据担保法可以要求抵押人即购房借款人采取适当措施保全用于抵押的住房的价值，抵押住房保险便是一种有效可行的保全住房价值的方式。因此，双方在贷款合同中就约定了由购房借款人投保抵押住房保险。投保抵押住房保险与返还本金、支付利息、提供抵押一样，都是借款人的合同义务。借款人在享受从银行获得贷款权利的同时承担相应义务是等价有偿的公平交易行为，完全符合民事法律要求的公平自愿原则。抵押住房保险是使购房借款人、银行、保险公司和房产商都能从中获利的多赢机制，理应得到包括购房借款人在内的各方欢迎和支持。
需要提醒的是，银行可以要求购房借款人投保抵押住房保险，但不能规定购房借款人必须向其指定的保险公司投保，银行指定保险公司投保剥夺了借款人的选择权，限制了保险公司之间的公平竞争，违反法律关于反不正当竞争的规定，购房借款人有权拒绝。
二、抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的，保险公司也负责赔偿。
保险公司何时开始承担保险责任，由保险条款规定或保险公司与投保人即购房贷款人双方约定。《保险条款》规定了保险期限自《个人住房抵押贷款合同》生效日开始，即从借款合同生效时保险公司就开始承担保险责任了。
但有专业人士对《保险条款》中关于保险生效日的规定存有异议，指出对于还贷保证保险，保险期限自贷款合同生效时开始是可以的，但对于财产损失保险，作同样的规定就不合适了。因为从贷款合同生效银行向房产商划付贷款到房产商向购房人交付房屋或登记产权之间有一段间隔期间，如果是购买期房，这段期间会间隔得更长。在这期间由于未办理产权登记，购房人对房屋不具有所有权，房产商未向购房人交付房屋前，购房人依合同法也无须承担房屋毁损灭失的风险，因而购房人对房屋不具有法律上承认的利益，不符合保险法规定的投保人应对保险标的具有保险利益的要求，使得保险合同中的财产损失保险在此期间无效，即抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的，保险公司不负责赔偿。
这种观点忽视了一个重要事实，既购房人在办理贷款手续和保险手续之前，已与房产商订立了房屋买卖合同，购房人在自付了首付款和通过银行支付了约定房款后，依购房合同其对房产商就享有了债权，债权的内容为房产商须按合同约定向购房人交付约定的房屋。如果抵押房屋在交付购房人之前发生毁损灭失，将直接造成对购房人债权的损害，所以在抵押住房交付购房人之前购房人对该房屋具有保险利益，购房人是否占有该房屋并不影响保险合同的效力。即使房产商还未交房，如抵押房屋发生保险事故造成损失时，购房借款人也可以请求保险公司赔偿损失。
另外，抵押住房保险合同自借款合同生效时起生效的规定，也是以借款年限确定保险收费标准的计算依据，保险公司负责对借款合同生效起至房屋交付购房人前发生的房屋毁损灭失承担赔偿责任，在保险费计收上对于保险公司和投保的购房借款人双方也都是公平的。
三、购房借款人可以选择向第三人索赔，也可以选择请求保险公司赔偿保险金。
当被保险的抵押房屋因第三人原因造成毁损灭失时，购房借款人依民法中的侵权责任规定可以要求第三人承担侵权赔偿责任。同时依保险合同，购房借款人又可以选择请求保险公司赔偿保险金。
一般情况下，向保险公司请求赔偿保险金比向侵权人索赔要方便快捷和足额。但如能成功向侵权人索赔，则购房借款人在得到赔偿后可以向保险公司退保，获得退还保费的利益。因此，这两种损失赔偿方式各有利弊，至于购房借款人选择何种方式应根据具体情况确定。比如，1999年在上海曾发生过韩国货运飞机坠落，撞毁地面建筑的事故，由于责任明确，侵权人赔付力强，发生这样事故时，就可以先要求侵权的航空公司赔偿，然后再向保险公司退保。但如果是邻居违法装修破坏房屋承重结构导致房屋毁损的，由于侵权个人的赔付能力较弱，购房借款人就可以直接向保险公司请求赔偿保险金，这样虽然不能再退保，损失了退保费，但却能很快得到足额赔偿，还是值得的。
此外，购房借款人还应注意两点，一是在得到保险公司赔偿金前，购房借款人不能放弃对侵权人的追偿权，在获得保险金后应将追偿权转让给保险公司，否则将无法得到保险公司的赔偿。二是当保险公按照《保险条款》规定赔偿的保险金小于购房借款人实际损失时，购房借款人还有权就赔偿不足部分继续向侵权人索赔。
四、银行应与购房借款人办理保单质押手续。
依保险法规定，在财产保险中只有被保险人才享有向保险公司请求给付保险金的权利，抵押住房保险合同中的被保险人是购房借款人，当发生保险事故时，只有购房借款人才可以请求保险公司赔偿保险金，贷款银行不能直接要求保险公司将保险金用于归还贷款。那么如何防止购房借款人将保险金挪作他用，保障银行的贷款安全，是贷款银行应予充分注意的。
《保险条款》规定在购房借款人因意外身故或残疾后，在保险公司与购房借款人以及贷款银行达成协议后，保险公司一次性将保险金划付至购房借款人在贷款银行的个人住房贷款帐户，这样银行可以直接控制保
险金，实现了通过保险来保障银行贷款安全的目的。但对于抵押房屋因保险事故受到毁损灭失时，《保险条款》规定只要保险公司与购房借款人达成协议后，保险公司就应向购房借款人支付保险金，并未要求将保险金直接划付到购房借款人在贷款银行开设的个人住房贷款帐户，这就给购房借款人将保险金挪作他用造成机会，使银行通过保险防范风险的目的可能落空。
目前，银行通行的做法是要求购房借款人将保险单存于银行保管，但这是不完善的。从法律上讲，购房借款人有可能通过保单挂失，从保险公司直接领取保险金，由于未办理保单质押手续，银行无法追究保险公司责任。为有效保障银行贷款安全，当购房借款人办理保险手续后，银行应与其订立保险单质押合同，要求购房借款人将保险单质押给银行，并约定借款人同意保险公司将抵押房屋财产保险金一次性划付到购房借款人在银行开设的个人住房贷款帐户，并将保单质押合同向保险公司登记备案。只有办理了完备的法律手续，才能真正保障贷款安全，实现通过保险防范风险的目的。
五、因房屋自身缺陷造成的毁损灭失责任目前只能由房产商承担。
《保险条款》规定，抵押房屋因设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因造成的损失，不属于保险责任范围内的事故，保险公司对此不予赔偿。
在我国目前建筑市场秩序混乱，建筑物重大倒塌事故时有发生的情况下，购房人和贷款银行对房屋质量风险应予以足够重视。购房借款人在选购商品房时，贷款银行在审核抵押房屋贷款时，应要求房产商提供商品房的勘察设计单位、施工单位和监理单位的资质情况，查验整个建设工程是否全面履行了各项质量验收程序。但即使这些工作都做了，也并不可能完全避免事故的发生，而一旦事故发生，对购房借款人承担损失赔偿责任的目前只能是房产商。房产商可以向其他责任方追偿，这将形一连串的诉讼，相关的当事人如未投保责任保险的话，房产商可能难以足额赔偿购房借款人的损失，最终影响银行的贷款安全。化解建筑质量风险的有效方法仍然是保险，即对建筑质量负有责任的相关当事人都应投保责任保险，使受损害的购房借款人能得到足额赔偿，同时保障了银行的贷款安全。
另外，地震造成的房屋损失也不属于抵押住房保险的保险责任，这也是购房借款人和贷款银行对现行《保险条款》的一项遗憾。希望保险公司能够对地震带来的巨灾进行承保，真正起到转移风险保障社会的作用。
六、可以选择仲裁解决争议
在保险合同履行过程中，当事人之间出现纠纷的情况时有发生，《保险条款》提供了通过诉讼或仲裁解决争议的两种选择。仲裁较之于诉讼，有程序简捷一裁终局，当事人均有权选定仲裁员，以及审理不公开的特点。特别是审理不公开影响范围小，对于保险公司维护其公众形象具有积极意义。
保险公司如希望通过仲裁解决争议，在办理保险手续时，就应与投保的购房借款人协商一致，并在投保单和保险单中明确约定争议处理执行《保险条款》第二十九条第（一）项。如果没有对《保险条款》第二十九条进行明确选择时，仲裁委员会是不能受理仲裁申请的。
抵押住房保险只是购房的一个环节，整个购房过程涉及众多法律关系，作为普通消费者要完全弄清其中全部法律问题，以维护自身合法权益，有些勉为其难，在购房时聘请谙熟法律的律师作为购房顾问不失为一个有效办法。购房请律师在上海正越来越为广大市民认同和接受，更有外埠入沪购置房产的投资者，行前请律师咨询，考察、签约和履约时由律师提供全程法律服务，有效地维护了自身的合法权益。当事人各方依法进行房地产投资交易活动，是推进房地市场健康持续发展的根本保证。
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