上　海　市　第　二　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2007)沪二中民二(民)终字第285号

　　上诉人(原审原告)上海巍珂—庆余广告有限公司。
　　法定代表人许XX，董事长。
　　委托代理人蒋XX。
　　委托代理人顾XX，男。
　　被上诉人(原审被告)上海永基物业有限公司。
　　法定代表人张XX，总经理。
　　委托代理人方XX。
　　委托代理人仲XX。
　　上诉人上海巍珂—庆余广告有限公司(以下简称巍珂—庆余公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2006)黄民四(民)初字第3179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上海巍珂—庆余广告有限公司的委托代理人蒋XX、顾XX，被上诉人上海永基物业有限公司(以下简称永基公司)的委托代理人方XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院查明，系争房屋本市XX区XX路XX号上海工商联大厦由上海工商房屋建设公司开发建造，该公司将系争房屋的物业管理和广告经营等业务委托永基公司全权处理。2000年10月19日，巍珂—庆余公司与永基公司签订《场地租赁协议》，约定永基公司将上海工商联大厦楼顶四周场地出租给巍珂—庆余公司，合作期限为6年(自2000年12月1日起至2006年11月30日止)，场租费用为每年15万元保底费，如巍珂—庆余公司售出广告牌，自2000年12月1日起，巍珂—庆余公司要将广告牌销售收入的21％作为场租费支付给永基公司(扣除保底费15万元)，同时该租赁协议的第3条第2款中双方约定“本协议期满时，甲方允许乙方享有在同等条款和条件下，顺延另外两年的权益。”之后，2001年1月、2002年8月双方当事人又分别签订了两份补充协议。在2002年8月份所签订的补充协议中，双方当事人约定场租费为每年保底费人民币25万元，如果巍珂—庆余公司售出广告牌，则从广告牌销售收入中提取21％作为场租费(扣除当年保底费)。合同签定后，双方均按约履行义务。2006年永基公司向巍珂—庆余公司发出告知函，要求于2006年11月30日与巍珂—庆余公司解除租赁合同。巍珂—庆余公司则以2000年10月19日签订协议的第3条第2款实际上是指租赁合同期满后，巍珂—庆余公司有权在保持原合同条款不变的情况下将该《场地租赁协议》延期两年为由，起诉至原审法院要求永基公司继续履行租赁协议。
　　原审中，巍珂—庆余公司以中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会(2006)中国贸仲沪裁字第146号裁决书作为重要证据请求法院支持其对《场地租赁协议》第3条第2款的理解。
　　原审法院认为，巍珂—庆余公司与永基公司于2000年10月19日签订的《场地租赁协议》，2001年1月20日及2002年8月1日签订的补充协议，均属合法有效合同。双方均按约履行。现巍珂—庆余公司认为2000年10月19日的《场地租赁协议》第3条第2款即“本协议期满时，甲方允许乙方享有同等条款和条件下，顺延另外两年的权益”，系合同约定赋予巍珂—庆余公司在协议期满后的单方选择权：只要巍珂—庆余公司愿意，永基公司则必须同意给予巍珂—庆余公司两年的租期。所谓“同等条款和条件”是针对该协议本身的条款和条件，而非参考协议期满后可能出现的第三方承租时给出的条款和条件。据此引发本案双方当事人对该条款的巨大分歧。鉴于该条款事实上存在不同理解，故有必要也必须根据巍珂—庆余公司、永基公司先后签订的三份协议的内容以及依据《中华人民共和国合同法》法律规定及法理精神予以阐述：一、根据巍珂—庆余公司提供的证据表明，巍珂—庆余公司曾与上海巴士电车有限公司、上海巴士电车广告有限公司(上述二公司简称巴士公司)亦签订有与本案争议条款有相同表述的条款，亦同样发生争议，曾经由中国国际经济贸易仲裁委员会进行裁决。巍珂—庆余公司将(2006)中国贸仲沪裁字第146号裁决书作为支持巍珂—庆余公司诉请的重要佐证。综观该裁决支持巍珂－庆余公司的理由系“原告与巴士公司的合同不仅对第一个五年的期限作了约定，同时也对第二个五年的期限作了约定。在第二个五年的期限中，乙方(巍珂—庆余公司)享有的权益是在同等条款和条件前提下获得的，是本系争租赁协议的相关内容而不是其他协议相关内容的顺延，为此仲裁庭在没有看到系争协议中对有关同等条款和条件有其他不同解释情况下，有理由推定，这一同等条款和条件应该指的是等同于本系争租赁协议的条款和条件。”[引用(2006)中国贸仲沪裁字第146号13－14页]显然仲裁庭支持巍珂—庆余公司解释的主要理由是因为巍珂—庆余公司与巴士公司的合同条款中对“顺延”后的租期里，双方对各自的权利义务作出了约定，且该合同未有其他不同解释情况出现，因此仲裁庭支持巍珂—庆余公司诉请的依据是巍珂—庆余公司与巴士公司的合同本身对双方的权利义务约定，无普遍适用的意义，且仲裁裁决书也非判例，不具有法院沿用的效力。而本案双方当事人则除2000年10月19日签订的《场地租赁协议》外，又于2001年1月20日及2002年8月1日分别签订了补充协议。三份协议中均没有涉及顺延后两年的权利义务约定，而且2002年8月1日的补充协议在第5条第2款中明确约定该协议的有效期限自2002年12月1日至2006年11月30日。该补充协议的主要内容为原先的场地租赁保底价从人民币15万元调整为人民币25万元，如按巍珂—庆余公司所称，该第五条的有效期限仅是指补充协议本身的效力，那么就会发生一旦巍珂—庆余公司选择顺延两年的租期，租金保底费就只能按照2000年10月19日签订的租金计算，这会造成当事人之间利益的失衡，对永基公司是有失公平的，显然不符合双方所签订的合同的目的。二、根据本案所查明的事实，不仅是本案巍珂—庆余公司对该争议条款存有不同理解，巍珂—庆余公司与他人签订的合同有同样表述的条款，亦发生同样的争议，据此法院相信该条款的提供者为巍珂—庆余公司，而且结合2006年9月19日巍珂—庆余公司发出的律师函认定争议条款为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，履行格式条款加重相对方责任时，巍珂—庆余公司负有告知义务，但本案没有证据证明巍珂—庆余公司已经履行了告知义务；且根据法律规定对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此在双方当事人对该条款发生重大分歧时，应作出不利于巍珂—庆余公司的解释。三、争议条款“本协议期满时，甲方允许乙方享有同等条款和条件下，顺延另外两年的权益。”的表述中，“允许”两字显然是对甲方(即永基公司)权利的表征，是以永基公司的物权为基础的，而如果依巍珂—庆余公司所称后两年的租期是基于巍珂—庆余公司的选择权利，对永基公司而言只能是接受，那么争议条款就是对永基公司一种义务性的设定，就应该表述为“必须”。故该条款的表述按巍珂—庆余公司的意见理解，是难以让人信服的。四、永基公司在合同届满后，表示将出租场地收回，未出现有第三人承租的条件下，巍珂—庆余公司亦不存在优先第三人的优先承租权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百二十五条之规定，判决如下：上海巍珂—庆余广告有限公司要求上海永基物业有限公司继续履行2000年10月19日双方签订的《场地租赁协议》至2008年11月30日的诉讼请求，不予支持。[page]
　　判决后，巍珂—庆余公司不服提起上诉，认为：1、永基公司作为系争房屋出租方具有订立合同的优势地位，巍珂－庆余公司经与永基公司充分协商订立《场地租赁协议》及相关补充协议，该协议第3条第2款作为巍珂－庆余公司订立场地租赁合同时提供给相对方作为参考的示范条款，亦经与永基公司协商确定成为《场地租赁协议》条款之一，不具备格式条款的本质特征，原审法院认定该协议第3条第2款为格式条款，并作出不利于巍珂－庆余公司的解释缺乏事实和法律依据。2、通过对《场地租赁协议》第3条第2款的文义解释，应确定该条款为授权排他性条款，即永基公司给予巍珂—庆余公司场地租赁协议届满后的单方选择权，由巍珂－庆余公司决定在协议届满后是否继续租赁系争房屋，所谓“同等条款和条件”具体指向《场地租赁协议》本身的条款和条件的内容。该《场地租赁协议》第3条第2款的约定亦符合当事人双方订立合同的目的和交易习惯。3、顺延期的租金计算不能影响协议系争条款有效性的判断，即使顺延期租金按照《场地租赁协议》约定的计算方式支付，亦不存在显失公平不符合合同目的的情形。综上，巍珂－庆余公司请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。
　　永基公司辩称，认为：1、巍珂—庆余公司与他人多次签订租赁协议，都有与《场地租赁协议》第3条第2款类似的条款，且巍珂—庆余公司在2006年9月19日向永基公司所发的律师函中称该条款为巍珂—庆余公司长期使用的标准条款，因此可以认定该条款是格式条款。故对该条款的理解发生争议，应作出不利于条款提供方巍珂－庆余公司的解释。2、不认可巍珂—庆余公司就《场地租赁协议》第3条第2款的文义解释。永基公司认为该条款实际是关于优先承租权的约定。只有在出现第三人竞价的前提下，巍珂—庆余公司才可以主张系争房屋的优先承租权利并与永基公司协商订立续租协议，而目前第三人尚未出现，且永基公司欲将系争房屋收回自用，因此不存在继续租赁问题，巍珂—庆余公司也不能享有优先承租权。3、补充协议中约定的租金支付标准已于2006年11月30日到期，如允许巍珂－庆余公司顺延权益，就将按《场地租赁协议》约定的租金标准支付，对永基公司而言是显失公平的。综上，永基公司要求维持原判。
　　本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
　　审理中，巍珂－庆余公司表示愿意按照与永基公司于2002年8月订立的补充协议第1条确定的系争房屋租金计算标准和支付方式履行《场地租赁协议》至2008年11月30日。
　　本院认为，本案纠纷主要缘于双方当事人对《场地租赁协议》第3条第2款有不同的理解，如何正确理解与适用前述协议条款，须解决以下焦点问题。
　　争议焦点一，《场地租赁协议》第3条第2款是否应认定为格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。“重复使用”、“预先拟定”是认定格式条款的重要特征，但是否与合同相对方进行协商才是认定格式条款的本质特征。本案中，永基公司和巍珂－庆余公司具有平等的法律地位及相对应的缔约能力，均有充分表达自己意思的自由。本案的协议条款虽由巍珂－庆余公司提供，但协议条款在本质上都是可以协商的。《场地租赁协议》第3条第1款经由永基公司盖章确认对协议双方的权利义务进行了补充约定，亦印证了《场地租赁协议》的条款内容由双方协商确定的实质。同时在缔约期间，永基公司作为房屋的出租方较巍珂－庆余公司作为租赁房屋发布广告的承租方，永基公司在经济上处于优势地位是显见的。另，标准条款并非严格意义上的法律概念，预先制定的、并以书面标准形式规定的合同条款均可视为标准条款。因此，综合分析本案协议双方签订《场地租赁协议》时的缔约能力、经济地位及协议修改的细节，不能认定争议条款是巍珂－庆余公司提供的、未与永基公司协商确定的格式条款。巍珂－庆余公司认为争议条款不是格式条款的意见，本院予以采纳。[page]
　　争议焦点二，对争议条款的解释。本院认为，该争议条款双方约定的是协议期满后的继续租赁问题。根据争议条款的文义，可以认定永基公司已授权巍珂－庆余公司在协议期满时对是否继续租赁系争房屋进行选择。因此，在《场地租赁协议》期满时，巍珂－庆余公司有权选择是否继续租赁系争房屋而无须同第三方竞价，第三方是否出现同巍珂－庆余公司选择是否继续租赁系争房屋没有关系。因本案中协议期满时未出现第三方竞价的情形，永基公司亦应根据协议约定征询巍珂－庆余公司是否继续租赁的意见后再确定系争房屋的使用。
　　另，根据争议条款与《场地租赁协议》其他条款的关系，可以认定该争议条款是当事人双方对继续租赁系争房屋期间具体权利义务的总括性的原则规定。因为本案《场地租赁协议》和相关补充协议不涉及优先权，亦不存在对“同等条款和条件”不同解释，可以认定该“同等条款和条件”等同于《场地租赁协议》本身的条款和条件。由于双方当事人在补充协议中对租金支付标准重新作了约定，且该补充协议亦已到期。本院认为，补充协议有效期的约定仅及于补充协议本身，根据争议条款对双方继续租赁期间权利义务的原则约定，继续租赁期间的租金仍应按《场地租赁协议》第4条的标准支付。至于巍珂－庆余公司提出，愿意按照与永基公司于2002年8月订立的补充协议第1条确定的系争房屋租金计算标准和支付方式在继续租赁期间履行《场地租赁协议》，是上诉人巍珂－庆余公司自行处分自己的权利，于法不悖，本院予以准许。
　　争议焦点三，如果在顺延期内按《场地租赁协议》第4条的约定支付租金，是否显失公平并造成当事人之间的利益失衡。在本案中，租赁协议以保底价格的形式保证永基公司作为系争房屋出租方稳定收益同时还约定了巍珂－庆余公司售出广告牌后永基公司可按利润比例分成的租金选择权。巍珂－庆余公司在审理中亦表示愿意在顺延期内按照补充协议的约定每年场地租赁保底费25万元(《场地租赁协议》第4条约定每年场地租赁保底费15万元)来确保永基公司的利益。永基公司也未提供证明如在顺延期内按《场地租赁协议》第4条的约定支付租金是显失公平的证据。因此，永基公司关于如在顺延期内按《场地租赁协议》第4条的约定支付租金是显失公平的辩解，本院不予采纳。
　　综上，巍珂－庆余公司提出根据与永基公司签订的《场地租赁协议》继续租赁系争房屋至2008年11月30日的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。原审法院所做判决欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十三条第一款第(一)项、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
　　一、撤销上海市黄浦区人民法院(2006)黄民四(民)初字第3179号民事判决；
　　二、上海永基物业有限公司与上海巍珂—庆余广告有限公司继续履行2000年10月19日双方签订的《场地租赁协议》至2008年11月30日；
　　三、继续履行期间的场租费支付标准和方式按双方于2002年8月签订的补充协议第1条中“每年保底费人民币25万元，按季于每年12月1日、3月1日、6月1日、9月1日结算，如果巍珂—庆余公司售出广告牌，则从广告牌销售收入中提取21％作为场租费，如当季的销售收入的21％超出季场租保底费，超出部分于下季度首日一次性结清”执行。
　　一、二审案件受理费人民币100元由被上诉人上海永基物业有限公司负担。
　　本判决系终审判决。

审　判　长　王泳雷
代理审判员　刘建颖
代理审判员　彭　辰

二00七年四月五日

书　记　员　邱静静