房地产转让及
股权转让过程中纳税筹划
注该纳税筹划不考虑企业所得税
一、定义：
1． 营业税及附加：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。附加：城市维护建设税等。
2． 印花税：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人，就其书
立、领受的凭证征收的一种税。
3． 土地增值税：土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。
4． 契税：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
二、上述税目在企业（包括外商投资企业）的房地产转让过程中税基、税率和纳税义务人（为国家一般规定）（见表一）
表一：
税目 税基 税率 纳税义务人
营业税 向对方收取的全部收入减去不动产的购置或受让原价 5％ 在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人
营业税附加（
上海）
城市维护建设税＋
教育费附加 营业税税额 7%＋3% 营业税纳税人
印花税（产权转移书据） 房地产转让价 0.5‰ 在中华人民共和国境内书立、领受产权转移数据的单位和个人
土地增值税
（注1） 转让房地产所取得的增值额 见注1 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人
契税 转让房地产的成交价格 3% 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人
注1土地增值税实行四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；（2）增值额超过扣除项目50%,未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；（3）增值额超过扣除项目100%,未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%；（4）增值额超过扣除项目200%以上的，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%。
扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。
根据上述规定
例1：
甲公司与乙公司达成协议出售甲公司所有的一处房地产，房地产的账面价值为500万元（假设土地增值税的扣除项目金额为600万元），转让价为1000万元，则根据现行税法规定双方应缴纳的各税如下（不考虑企业所得税）：
甲公司：
营业税及附加：（1000－500）*5%+(1000－500)*5%*(7%+3%)=27.5
印花税：1000*0.5‰=0.5
土地增值税：（1000－600）/600=66.67％，适用土地增值税税率（2）
（1000－600）*40%－600*5%=130
甲公司总计缴纳税款为：27.5＋0.5＋130＝158万
乙公司：
契税：1000*3%=30
乙公司总计缴纳税款为：30万
甲、乙公司合计：188万
三、上述税目在企业（包括外商投资企业）的股权转让过程中的纳税情况（见表二）
税目 纳税情况 具体规定 备注
营业税 无需缴纳 对股权转让也不征收营业税 财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）
营业税附加（上海）
城市维护建设税＋
教育费附加 无需缴纳 城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据；教育费附加，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据 国务院《城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）；
国务院《征收教育费附加的暂行规定》（国发[1986]50号）
印花税（产权转移书据） 视具体情况（注2） 财政部、国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）
土地增值税
视具体情况
（注3） 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）
契税 无需缴纳 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税 财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）
注2：根据财政部、国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号），实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业（重新办理法人登记的），其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。
公司制改造包括：
国有企业依《
公司法》整体改造成国有独资
有限责任公司；企业通过增资扩股或者转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业改造成有限责任公司或
股份有限公司；企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司；企业将债务留在原企业，而以其优质财产与他人组建的新公司。
注3：根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号），对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地 （房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
这意味着如果再次转让并未发生增值，则不需要缴纳土地增值税。
根据上述规定
例2：
甲公司以例1中房地产作价投资设立丙公司（绝对控股，另有丁公司以少量货币资金入股），甲公司与乙公司欲进行房地产的转让，如果此时，甲公司以其在丙公司的股权转让给乙公司，转让价格为1000万，也同样可以达到乙公司使用支配该房地产的目的(虽房地产所有权已转移至丙公司，但乙公司此时对其绝对控股)。在此情况下，甲公司、乙公司和丙公司各方应缴纳的税款为：
甲公司：
营业税及附加：0
印花税：0
丙公司：
营业税及附加：0
印花税：0
土地增值税：0
乙公司：
契税：0
甲、丙、乙公司合计：0元
因此，通过上述例1、例2可以看出，甲公司通过股权转让而让乙公司实际拥有房地产，可以节省数目客观的税。
四、上海市个人转让房地产所需缴纳税费
1、营业税
个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；
将购买超过2年(含2年)的、符合本市公布的普通住房（注4）标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；
将购买超过2年(含2年)的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
注4 上述规定中所指普通住房，须同时满足以下条件：
（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
（二）单套建筑面积在140平方米以下；
（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。
注5 对房屋购买时间的确定，补充通知规定：2005年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间，按孰先原则确定；5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定；6月1日起购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。
营业税附加：
应纳城市维护建设税税额=实际缴纳的营业税税额×适用税率(城市维护建设税的适用税率有三个档次：个人所在地为市区的，适用税率为7%；个人所在地为县城、镇的，适用税率为5%；个人所在地不在市区、县城或镇的，适用税率为1%。)
应纳教育费附加＝实际缴纳的营业税税额×3%
根据：《有关加强房地产税收管理的补充通知》（2005年5月31日 上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局）
《上海市城市维护建设税实施细则》（1985年6月,上海市人民政府沪府发[1985]50号）；
2、契税
个人购买自用普通住房的，继续执行暂减半征收契税的优惠政策，适用税率为1.5%，其他土地房屋权属转移一律按3%的税率执行
根据：《有关加强房地产税收管理的补充通知》（2005年5月31日 上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局）
3、印花税
房地产转让合同上约定的转让额的万分之五（0.5‰）
根据《印花税暂行条例》国发[1988]11号
4、个人所得税
扣除房屋原值、合理费用以及缴纳的上述税费以后，就是个人出售房屋取得的应纳税所得额，个人还需要就这一应纳税所得额按照财产转让所得适用20%的税率计算缴纳个人所得税。
优惠政策：出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的个人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，不用缴纳个人所得税。
根据《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）
5、土地增值税
见二 表一
