魏**与上虞**制品厂一案一审民事判决书

审理经过

原告上虞**制品厂与被告魏**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理，依法由代理审判员曹*适用简易程序于2015年5月29日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2015年7月13日依法转为普通程序，由审判员李**担任审判长，与代理审判员曹*、人民陪审员杜**组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告上虞**制品厂的委托代理人郑**参加了两次庭审，被告魏**经本院传票传唤无正当理由未到庭参加第一次庭审，被告魏**参加了第二次庭审。本案审理过程中，原、被告提出庭外和解申请，但未达成和解协议。本案现已审理终结。

裁判结果

原告上虞**制品厂诉称，原告承租上虞市小越力业消防配件厂所有的坐落于上虞市小越镇幸福村329国道旁（绍兴沃**有限公司对面）的厂房，约定租用期限三年，即2013年2月25日至2016年2月25日。原告将三年租费均交付给出租方上虞市小越力业消防配件厂。2014年4月1日，原告将承租的厂房转租给被告魏**，具体签约事宜委托沈**经办。然而受托人沈**却以自己名义与承租的被告魏**签订《厂房租赁协议》，约定第一年租金分两期支付，每六个月支付一次，第二年开始租金每年一次性付清，租期二年。事后原告仅收到第一个半年期的部分租赁费35,000元（其余5,000元沈**未交付）。对第二个半年期的费用原告要收取时，却遭被告魏**以合同相对方不是原告为由拒绝支付。而受托人沈**利用签约优势却要认为其是厂房出租费的享有者，不予配合，致原告权益受损。受托人沈**在承办签约过程中，不忠诚履行代理职责：原告以每年10万元租金承租，而其与被告约定的转租费为8万元一年，使原告直接受损失4万元，原告承租的房屋租赁期的到期日为2016年2月25日，而其与被告约定的转租到期日为2016年3月31日，已明显超过原告与出租方签订的《房屋租赁合同》的剩余租赁期。这样超期34天，依法无效。故原告对与被告约定的租期作必要的变更调整，扣除34天的租金7,452.06元，据此。被告应付租金为112,547.94元。原告认为，原告作为转租的一方，合同虽为受托人沈**名义签约，但其仅以签约代理人身份，合同当事人系原、被告双方，被告不按期支付租金是违约行为。故原告起诉要求：1、判令被告魏**立即支付原告拖欠的房屋租金112,547.94元；2、确认与被告签订的厂房租赁协议中约定的超过2016年2月25日部分租期无效；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告最终变更诉讼请求为：1、判令被告魏**立即支付自2014年10月1日起至法院准许合同解除之日止按219.18元/天计算的房屋租金；2、准许原告解除被告魏**与第三人沈**签订的厂房租赁协议，并责令被告立即腾空承租的厂房；3、判令被告支付从合同解除之日起至其在腾空交付房屋之前实际占有房屋期间按实际天数按219.18元/天计算的房屋占有使用费；4、本案诉讼费由被告承担。

被告魏**辩称，房租费被告一直正常支付，已经付到2015年4月了，被告按照租房协议支付的，因为沈**和被告签订租房协议，所以房租费被告是支付给沈**的，付了多少一下子说不上来，付过好几次，从去年4月租了以后就开始付了。这一年的租金被告应该付齐了，被告庭后要核实一下。

原告上虞**制品厂为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：

1、2015年3月26日由余姚市公安局黄家埠派出所出具的情况说明一份，以证明原、被告通过沈**建立租赁关系以及纠纷发生后支付租金通过诉讼途径解决的事实；

2、2014年4月1日厂房租赁协议（复制件）一份，以证明受托人沈**以自己名义与被告魏**签订厂房租赁协议的事实，协议约定的标的物系原告承租的厂房；

3、2013年2月23日的房屋租赁合同、关于变压器的租用补充协议（均系复制件，由上**越力业消防配件厂加盖公章）各一份，以证明原告转租给被告的厂房系向上**越力业消防配件厂承租以及租赁期自2013年2月25日至2016年2月25日的事实；

4、转账交易成功凭证、领款凭证各一份（均系复制件，由上**越力业消防配件厂加盖公章），以证明原告承租厂房的租赁期限为三年，且原告已向出租人上**越力业消防配件厂付清三年租金共计30万元的事实；

5、原告申请证人严*、沈*出庭作证，以证明被告知道房屋出租方是原告不是沈**，本案纠纷已经黄家**村村委与余姚**派出所民警一起协调，当时各方一致同意通过诉讼方式解决的事实。

被告魏**为反驳原告的诉讼主张，向本院提供了如下证据：

6、领付款凭证（复制件）三份，以证明被告向沈**支付租金的事实；

7、2014年4月1日厂房租赁协议（复制件）一份，以证明被告与沈兴海之间存在房屋租赁关系的事实。

对于上述证据，原、被告质*意见及本院认证意见如下：对于证据1，被告质*认为其不存在拒付租金的情况，其他内容都是对的，原告和沈**协调好，租金该付给谁被告就付给谁；对于证据2，被告质*无异议，是其委托魏**签约的，被告与沈**签租赁协议时原告也在场，原告也未提出房屋是原告的，后被告又认为其不认识魏**，应以被告自己签订的厂房租赁协议为准；对于证据3，被告认为真实性无法确认，其不知道是上虞市**防配件厂的房屋，是沈**带被告去的厂房，被告认为厂房是沈**的，看过厂房后被告就与沈**签订了协议；对于证据4，被告认为其不清楚；对于证据5，对证人严*的证言，被告认为其不清楚，证人来的时候被告不在场；对证人沈*的证言，被告认为其没有碰见过证人；对于证据6，原告对合法性有异议，其认为被告已经知道沈**无权收取租金，即使被告支付了也是被告自己的责任，不产生付款效力，对真实性有异议，认为该证据系复印件，且被告与沈**存在串通的可能；对于证据7，原告无异议，认为是沈**签订了二份协议，原告认可年租金8万元，而沈**签订的另一份协议年租金为95,000元，说明沈**在骗钱，该协议明确载明系原虹信纺织厂厂区，说明被告对该厂房属于原告的事实是明知的。证据1系公安机关出具的情况说明，对本案纠纷经余姚市公安局黄家埠派出所协调处理的事实有证明力，本院予以认定；对于证据2、7，二份厂房租赁协议的主要差别在于租金的数额上，原告主张按每年租金8万元计算，原告提供的厂房租赁协议年租金为8万元，低于被告提供的厂房租赁协议年租金为95,000元的约定，现原告主张按其提供的厂房租赁协议主张权利，应以原告提供的厂房租赁协议为准，结合证据1情况说明，可以证明沈**系以自己名义代表原告与被告签订厂房租赁协议的事实，本院对证据2、7的真实性予以认定；证据3、4虽系复制件，但已由上虞市**防配件厂盖章确认，对原告向上虞市**防配件厂租赁涉案房屋，并约定租赁期限为三年的事实有证明力，本院予以认定；结合证据1、5，对2014年10月至11月期间原告向被告魏**催讨租金的事实有证明力，对于证人证言的其余陈述内容应结合其他证据综合认证；对于证据6，该证据系复制件，真实性无法确认，本院不予认定。

综上，结合原、被告举证、质证及双方当事人在庭审中的陈述情况，本院对本案事实认定如下：

2013年2月23日，上虞市小越力业消防配件厂为甲方，原告上虞**制品厂为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2013年2月25日起至2016年2月25日，出租物为上虞市小越镇幸福村329国道旁房屋，出租面积为约1300平方米；有下列情形发生，甲方可终止收回房屋：乙方转借、转租他人；拖欠房租费；合同期满；租金为每年10万元，租金每三年一付，租房合同签订时付清，租金不得变更，该合同还对其他事项作了约定。同日，上虞市小越力业消防配件厂为甲方，原告上虞**制品厂为乙方，双方签订《关于变压器的租用补充协议》一份，约定甲方愿意出租变压器给乙方，变压器的所有权归甲方，使用权归乙方，租用期限为三年，该合同还对其他事项作了约定。

2014年4月1日，沈**受原告委托以自己名义与被告魏**的代表魏**签订《厂房租赁协议》一份，约定：甲方为沈**，乙方为魏**，兹由乙方因生产发展需要，向甲方租用独立厂房一幢，厂房面积为1300平方米，位置在五车堰三角站往西500米329国道南首，原虹**织厂厂区；经甲、乙双方友好协商，商定租金每年捌万元整，暂定租期为二年，若乙方因生产需要，需要续租，甲方应全力予以配合，解决续租事宜，不得到期无故毁约；甲*双方商定第一年租金分两期支付，每六个月支付一次，第二年开始租金每年一次性付清，不得无故拖欠；以上协议一式二份，经甲*双方代表签字后生效；该协议还对乙方租用期间的其他事项作了约定。协议签订后，原告向被告交付了涉案房屋。被告支付了第一期六个月的租金4万元。2014年10月至11月期间，原告向被告魏**催讨租金，但被告以未与原告签订租赁协议为由拒绝向原告支付租金。

本院认为，沈**受原告委托以自己名义与被告魏**签订厂房租赁协议，将原告上虞**制品厂承租的厂房转租给被告魏**，原告对该厂房租赁协议予以认可，故原、被告之间的房屋租赁合同关系成立，双方均应按约定履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。根据《厂房租赁协议》约定，第一年租金分两期支付，每六个月支付一次，第二年开始租金每年一次性付清。第一期六个月租金被告已于2014年4月支付，故第二期六个月的租金应于2014年10月支付，对于第二年租金，原、被告对租金的具体支付时间未作明确约定，故第二年租金应于租赁期限届满时支付。原告主张被告魏**未按期支付租金，其行为已构成违约，故要求解除厂房租赁协议。本院认为，本案纠纷经余姚市公安局黄家埠派出所民警协调后，建议原告向法院起诉，原告亦认为经民警协调后当时一致同意通过诉讼方式解决，厂房租赁协议亦是沈**受原告委托以自己名义与被告签订，第一期租金被告亦通过沈**支付，故在收取租金问题上原告与沈**发生分歧的情况下，被告未向原告支付租金事出有因，原告主张解除合同的条件尚不具备，故对于原告主张要求解除厂房租赁协议并要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，第一年的房屋租金被告已经支付给沈**，本院认为，原告认为其未收到第二期六个月的租金，被告对其主张亦未提供充分证据加以证实，应承担举证不利的法律后果，故对于被告已支付第二期六个月租金4万元的辩解，本院不予采信。故被告应支付原告自2014年10月1日起至2015年4月1日期间的租金4万元。2015年4月1日之后的租金因租赁期限尚未届满，本院该部分租金不予支持，原告可在租赁期限届满时另行主张，因厂房租赁协议未解除，故原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，无法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告魏**于判决生效之日起十日内支付原告上虞**制品厂租金人民币40,000元；

二、驳回原告上虞**制品厂的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费800元，由被告魏**负担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费800元，具体金额由绍兴**民法院确定，多余部分以后退还，款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：0913-9008，开户行：绍**行营业部。逾期按自动撤回上诉处理）。

裁判日期

二〇一五年十月二十三日