北海律师

某文、陈某，要求其腾退位于北京市海淀区一号房屋并返还，同时主张自2021年1月1日起按每月5000元标准支付房屋占有使用费。林某文、陈某上诉请求撤销一审判决第一项，改判驳回吴某贤全部诉讼请求。二、当事人信息1.原告：吴某贤。2.被告：林某文、陈某。三、原告诉称吴某贤向一审法院起诉请求：1.判令林某文、陈某将位于北京市海淀区一号房屋腾退并返还给吴某贤；2.判令林某文、陈某自2021年1月1日起按每月5000元标准向吴某贤支付房屋占有使用费，直至实际腾退交付房屋时止；3.本案诉讼费由林某文、陈某承担。四、被告辩称林某文、陈某上诉理由：1.一审法院认定事实不清，吴某贤将涉案房屋出售给吴某栋和林某兰，涉案房屋系双方出资给吴某栋和林某兰购买的房屋，购买后由林某文、陈某居住使用。2015年12月6日至12月16日，林某文、陈某向林某兰卡内存入82万元，2015年12月20日，林某兰向吴某贤转账108万元。吴某栋诉林某兰离婚诉讼中，吴某栋认可涉案房屋系双方父母出资给吴某栋和林某兰购买。在有其他法律关系存在的情况下，吴某贤主张返还原物没有事实和法律依据。吴某贤辩称：同意一审判决，不同意林某文、陈某的上诉请求。涉案房屋系吴某贤购买，未出售给吴某栋和林某兰，也并非为该二人购买，一审认定事实清楚。五、法院查明1.2011年7月9日，甲方D公司与乙方被腾退人吴某贤签订了《补偿安置协议书》，约定乙方置换、购买安置房，其中一套位于北京市海淀区一号。2.2012年2月10日，吴某聪、吴某星、吴某达、吴某亮、吴某贤经人民调解委员会调解，双方约定一号归吴某聪、吴某星、吴某达、吴某亮四人共同共有。3.2015年12月25日，吴某聪、吴某星、吴某达、吴某亮、吴某贤经人民调解委员会调解，双方约定一号归吴某贤所有，吴某贤给付其四人共180万元。同日，双方签订了房屋买卖合同，吴某贤将款项于当日给付四人。4.2016年1月，吴某贤将房屋交与林某文和陈某夫妻使用。5.2020年11月29日，吴某贤给林某文和陈某发微信，要求其二人将房屋交还。林某文和陈某未予答复。2010年12月15日，吴某贤再次给林某文和陈某发微信，要求其二人将房屋交还，并表示若不交还房屋将按每月5000元的标准收取房租。林某文和陈某未予答复。6.现一号房屋未办理房屋所有权证书。7.二审中，吴某栋与林某兰系夫妻关系，吴某栋为吴某贤之子，林某兰为林某文与陈某之女。2015年12月6日至2015年12月16日期间，林某文、陈某通过多家银行提取了现金，同期林某兰银行卡内存入现金若干。2015年12月20日，林某兰分别向吴某贤转账82万元、26万元。2015年12月25日，吴某贤向吴某聪、吴某星、吴某达、吴某亮转账共计180万元。8.林某文、陈某主张林某兰向吴某贤转账的款项性质为其二人出资为吴某栋、林某兰购买一号房屋，该房屋购房款组成为林某文、陈某出资82万元，吴某贤出资38万元，林某兰和吴某栋出资60万元，吴某贤未与林某兰、吴某栋签订房屋买卖合同。吴某贤则主张林某兰向其转账为其向吴某栋、林某兰借款，但并未签写借款凭条，现所借款项因吴某栋、林某兰存在离婚诉讼亦未偿还。9.吴某栋曾起诉林某兰离婚纠纷至一审法院，该离婚诉讼庭审笔录中记载，吴某栋主张双方只有一辆车，林某兰则主张双方共同购买了一号房屋，购房大部分资金来自于林某兰父母的帮助。林某兰提交向吴某贤的转账凭证，并主张分别支付82万元、26万元用于购买一号房屋，吴某栋认可转账凭证的真实性，但不认可转账82万元的证明目的，认可26万元转账凭证的证明目的。六、法院认为无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案查明的事实，一号房屋虽未办理房屋所有权证书，但吴某贤作为被腾退人签订了腾退补偿安置协议，并经人民调解与吴某聪、吴某星、吴某达、吴某亮就安置房屋分割及一号房屋买卖签订了协议，可以确认吴某贤就一号房屋取得了合法的使用、收益、处分的权利。现林某文、陈某主张该房屋系其二人以及吴某贤、吴某栋、林某兰共同出资为吴某栋、林某兰购买，吴某栋、林某兰与吴某贤之间存在房屋买卖关系，其二人居住在该房屋系基于吴某栋、林某兰为房屋所有权人，就此，法院认为在吴某栋、林某兰与吴某贤之间是否存在房屋买卖关系确定之前，林某文、陈某以吴某栋、林某兰为房屋权利人为由居住使用该房屋没有依据，法院判决林某文、陈某腾空并返还房屋，处理正确。七、裁判结果一审判决：1.林某文和陈某于判决生效后十日内将位于北京市海淀区一号房屋腾空并返还吴某贤；2.驳回吴某贤其他诉讼请求。二审维持一审判决。

H公司签订房屋认购协议书，购买位于北京市延庆区的房屋。后周某祥以房屋无销售许可证、未签订购房合同且无法居住为由，诉至法院要求确认认购协议书无效、返还购房款及利息、赔偿装修损失等。二、当事人信息1.原告：周某祥。2.被告：北京H公司、赵某颖。3.第三人：P村委会。三、原告诉称周某祥向法院提出以下诉讼请求：1.确认其与北京H公司签订的房屋认购协议书无效；2.判令被告返还购房款1224653.2元及利息；3.判令被告赔偿装修损失共计151654元及利息。事实理由为：2017年10月14日，周某祥与北京H公司签订房屋认购协议书，约定H公司将北京市延庆区的房屋卖给周某祥，P村委会将本村集体土地卖给H公司建房且为贷款提供担保。认购书签订当天，周某祥支付定金20000元，约定支付完剩余房款后签订购房合同，但至今未签。该房屋无销售许可证，属小产权房，且存在问题无法居住，给周某祥造成重大损失。四、被告辩称北京H公司及赵某颖共同辩称：1.涉案房屋认购协议标的是房屋使用权，非房屋所有权买卖协议。2013年3月，H公司与P村委会签订《合作协议》，建设项目国家土地、规划等相关部门手续齐全，项目合法。该行为是为实现建筑工程款债权，周某祥交齐款后需和P村委会签订合同，且仅取得住房资格并非所有权。2.周某祥主张H公司购买P村集体土地建房与事实不符。P村委会旧村改造项目因政府资金不足，与H公司协商垫资建设，工程交付后，为保证债权实现，以H公司名义与周某祥签订协议书，目的是将租房款用于偿还工程款。周某祥已使用房屋四年有余，装修费用与H公司无关。3.周某祥对房屋情况知悉，双方真实意思表示一致，交易成立。若协议无效，周某祥应承担相应法律责任。签约行为符合《民法典》第一百四十三条规定，受法律保护。P村委会述称：H公司所述基本属实。村委会将存量房屋委托H公司使用出租以收回投资，此案与村委会无利害关系。房子产权属集体所有，住房人只有使用权。双方行为有效无效、返还价款与村委会无关。五、法院查明1.2017年10月14日，周某祥与H公司签订《房屋认购协议书》，约定以每平方米9800元，总价1224653.2元的价格出售位于北京市延庆区一号的房屋，付款方式为按揭贷款。协议书签订15日内支付总价的69%即834653.2元，剩余370000元以借款明细为准。认购书载明买方认购房产需交付定金20000元，于2017年10月30日之前支付剩余房款，否则视买方放弃购房权利，本认购协议书自行失效，所付定金不予退还。住房买卖合同签定后视本认购书履行完毕，定金转为总房款一部分。协议书落款处有H公司公章及周某祥签字按捺。2.认购协议签订后，H公司交付房屋钥匙，周某祥取得房屋后进行装修，并提交《装修合同》及四份收据证明支付装修费151654元。同年10月28日，周某祥交付首付款及定金合计854653.2元，H公司出具收据。同日，贷款方H公司与借款方周某祥及担保方P村委会签定《购房款借款协议》，周某祥认购一号房屋一套，因资金不足向H公司借款370000元购房款，以个人住房贷款形式支付，借款时间三年，年利率5.2%，采用等额本息还款。协议对提前还款、逾期还款及保证条款等做了约定，落款处有H公司公章、周某祥签字按捺及P村委会公章。截止2020年10月，周某祥将借款及利息全部偿还完毕。3.H公司称P村委会旧村改造项目因政府资金不足与其协商垫资建设，工程交付后，P村委会欠H公司工程款。为保证债权实现，以H公司名义与周某祥签订协议书，村委会将300户房屋出租，租房款打到H公司账号折抵投资款。并称周某祥明知房屋无大产权，所有权归集体所有，实际出租的是房屋使用权。P村委会表示情况属实。周某祥表示不知是小产权房，认为所签房屋认购协议结合房价、付款方式等本质上是房屋买卖合同，且房屋建筑合法性不能证明买卖房屋合法性，H公司和P村委会无权买卖房屋。六、裁判结果1.周某祥与北京H公司于2017年10月14日签订的《房屋认购协议书》无效；2.北京H公司于本判决生效后七日内退还周某祥1224653.2元购房款；3.北京H公司于本判决生效后七日内支付周某祥装修损失费81893元；4.驳回周某祥的其他诉讼请求。七、房产律师点评违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，涉案房屋系在P村集体土地上所建，为农民搬迁工程，严禁任何名义的房地产开发，且周某祥不具有P村集体经济组织成员身份，无权购买涉案房屋，故其与H公司签订的《房屋认购协议书》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当返还的资金占用费或利息相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。本案中周某祥已使用涉案房屋四年之久，故对利息损失法院不予支持。周某祥作为完全民事行为能力人签订协议时未核实相关出售手续，本身存在过错；H公司在明知涉案房屋不具备对外销售条件情况下仍与周某祥签订认购协议，亦存在过错。综合全案考虑，法院酌定对各自损失周某祥承担40%的责任，H公司承担60%的责任。周某祥装饰装修的损失为151654元，有合同及收据佐证，法院予以认定。经折旧计算，H公司应支付周某祥81893元装修损失费。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

求二被告向其支付北京市大兴区一号房屋四分之一份额的折价款800000元，理由是该房屋经法院调解确认由吴某斌、周某、秦某涛、吴某文按份共有，每人各占四分之一份额，房屋出售后吴某斌未向其支付相应份额的房款。二、当事人信息1.原告：吴某文。2.被告：吴某斌、周某。三、原告诉称吴某文向本院提出诉讼请求：1．依法判决二被告向吴某文支付北京市大兴区一号房屋（以下简称一号）四分之一份额的折价款800000元；2．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：吴某文与吴某斌、周某、秦某涛分家析产纠纷一案，经本院审理后达成调解协议，本院于2021年6月作出调解书，调解书确认：“一、位于北京市大兴区一号房屋由吴某斌、周某、秦某涛、吴某文按份共有，每人各占四分之一的房产份额；二、上述房屋出售后吴某斌、周某、秦某涛、吴某文放弃房屋的永久居住权”。调解协议达成后，吴某斌与周某将涉案房屋通过北京X中介出售，出售价格为3200000元。房屋出售后，吴某文就属于自己份额部分的房款要求吴某斌分割，但吴某斌以不当理由拒绝。综上，吴某文对涉案房屋享有四分之一份额的所有权，涉案房屋出售后，吴某文有权取得所得价款的四分之一，吴某斌拒不向吴某文支付相应价款侵害了吴某文的合法权益，为维护吴某文的合法权益，根据《民法典》的相关规定，特提起诉讼，请法院依法判决支持吴某文的诉讼请求。四、被告辩称1.周某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。2.吴某斌辩称，不同意吴某文的诉讼请求，房屋从根本上没有吴某文的份额，吴某文起诉的是分家析产纠纷，现在没有涉及到分家析产这一步，所以吴某斌认为还谈不上分家，所以请求驳回吴某文的诉讼请求。五、法院查明1.吴某斌与周某原系夫妻关系，案外人秦某涛系吴某斌之母，吴某文系秦某涛之孙女，秦某涛于2021年9月12日死亡。一号原登记在吴某斌名下。2.2018年，周某起诉吴某斌离婚纠纷，提出诉讼请求：1．请求判决周某与吴某斌离婚；2．依法分割夫妻共同财产：一号房屋1套、汽车1辆；3．本案诉讼费由吴某斌承担。本院经审理于2018年5月判决书，判决：“一、周某与吴某斌离婚；二、登记在吴某斌名下的车辆归吴某斌所有，车辆贷款由吴某斌继续偿还，吴某斌于本判决生效后十日内给付周某车辆折价款四万元；三、位于北京市大兴区一号的房屋由周某与吴某斌按份共有，各自享有百分之五十份额。”3.判决生效后，秦某涛和吴某文申请再审，请求撤销主文第三项。本院于2019年12月30日作出判决书，认为：“秦某涛及吴某文均为崇文区E号房屋的被安置人，秦某涛申诉称其对涉案房屋享有永久居住使用权，并附加由吴某斌、周某负责赡养送终的协议。吴某文申诉称其因占有被安置补偿的相应份额，有与祖母共同居住使用房屋的权利。涉案房屋的购房款是E号房屋拆迁款的一部分。吴某斌认可秦某涛及吴某文对涉案房屋享有权利，在案的录音证据亦显示周某认可秦某涛的拆迁款都包含在一号房屋的购房款中。综上，可以确认一号房屋涉及案外人权利，原审案由为离婚纠纷，故本案中对该房屋的权属问题不应进行处理，原审认定周某与吴某斌对该房屋按份共有，各自享有百分之五十的份额，属认定错误，再审予以纠正”，故判决：“一、撤销北京市大兴区人民法院判决第三项；二、驳回周某要求分割座落于北京市大兴区一号房屋的诉讼请求。”判决作出后，周某提起上诉，北京市第二中级人民法院于2020年6月9日作出二审判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”4.2021年，吴某斌起诉周某、秦某涛、吴某文分家析产纠纷，要求法院依法判决一号归吴某斌、周某、秦某涛、吴某文四人按份共用，每人各占四分之一的份额。经本院调解，双方达成协议：“一、位于北京市大兴区一号房屋由吴某斌、周某、秦某涛、吴某文按份共有，每人各占四分之一的房产份额；二、上述房屋出售后吴某斌、周某、秦某涛、吴某文放弃房屋的永久居住权；”5.经询问，一号已于2021年8月经与案外人签订房屋买卖合同被出卖，卖房款3200000元由吴某斌收取，吴某斌给付周某800000元，给付吴某文50000元，剩余款项均在吴某斌处。六、裁判结果一、吴某斌于本判决生效后十日内给付吴某文房屋折价款750000元；二、驳回吴某文的其他诉讼请求。七、房产律师点评公民的合法财产权受法律保护；家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产，家庭成员共同共有财产的形成，以家庭成员间的家庭生活关系的存续为前提。本案中，一号原系吴某斌、周某、吴某文、秦某涛的共同财产，每人各占四分之一的份额，各方对自己占有的份额享有占有、使用、收益、处分的权利。现房屋已经出卖，房屋共有基础丧失，吴某文作为房屋原权利人之一，有权要求分割相应份额的房屋价款。因卖房款由吴某斌持有，吴某斌应当给付吴某文相应卖房款，故扣除已给付的50000元，吴某斌应当给付的数额为750000元。周某并未持有吴某文相应份额的卖房款，吴某文要求周某与吴某斌共同给付无事实依据，法院不予支持。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

求按照被继承人孙某文的遗嘱继承四处房产，包括北京市昌平区一号房屋、河北省二号房屋、河北省廊坊三号房屋、河北省廊坊四号房屋。孙某文的父母周女士和孙先生作为被告，对遗嘱的效力及房产的继承存在不同意见。二、当事人信息1.原告：林女士。2.被告：周女士、孙先生。三、原告诉称林女士向本院提出诉讼请求：判决按被继承人孙某文的遗嘱由原告继承四处房产：1、北京市昌平区一号；2、河北省二号；3、河北省廊坊三号；4、河北省廊坊四号。事实和理由：原告与被继承人于2016年9月28日登记结婚。婚前婚后双方感情很好。在他自感病重之时留有遗嘱一份并有两名朋友在旁。两个被告是被继承人的父母，于1998年离婚。被告孙先生一直对孙某文漠不关心，已经多年没有往来，不知其行踪。现在河北省的三处房产的房产证已经下发，但继承纠纷不解决，就无法取得产权证。为此，原告特提起诉讼，望判如所请。四、被告辩称1.周女士辩称，同意原告的诉讼请求。2.孙先生辩称：不同意原告的诉讼请求。对于遗嘱的效力存在疑问。从遗嘱形式来讲，本遗嘱不符合任何一种遗嘱形式，遗嘱上既有见证人签字又有继承人签字。遗嘱时间是2018年3月15日所写，但是根据医院出具的医学证明推定死亡时间也是2018年3月15日。立遗嘱人经历了长期病痛折磨，在临死前遗嘱写的文字比较工整，而且记忆力超强，能将房产号、身份证号写在上面，不符合临死之人应有的状态。我们认为这份遗嘱当时所写遗嘱人是否有民事行为能力存在疑问。还有所写遗嘱内容，尤其是遗嘱的第一点，上述房产属于原告单独所有，没有说让原告继承，只是描述了他认为的法律状态，并不是处置他房产的继承问题。五、法院查明1.被继承人孙某文与林女士为夫妻关系。二人于2016年9月28日登记结婚。婚后未生育子女。周女士与孙先生系孙某文的父母，二人已经离婚。孙某文于2018年3月15日死亡。2.孙某文在2018年3月15日立一份自书遗嘱，内容为：“我现在病重，特请两位朋友作为见证人。我在神智清楚的情况下立本遗嘱，对我所有的财产作如下处理：1、坐落于北京昌平一号房屋，婚后已过户到我妻子林女士名下。上述房产属于林女士单独所有。2、坐落于二号的房产。此房产由我妻子林女士独自继承。3、坐落于廊坊开发区三号与四号房，不动产登记正在办理过程中。此两处房产由我妻子林女士继承。立遗嘱人：孙某文2018.3.15；继承人：林女士2018.3.15。见证人：郑某，张某。本遗嘱只此一份，由我亲自书写，妻子林女士收执。立2018.03.15”见证人郑某、张某到庭陈述了见证经过。原告出示了见证当时孙某文与两位见证人的合影。3.关于遗嘱中提及的四处房屋，本院查明2016年3月12日，孙某文与S公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定孙某文购买位于河北省廊坊市三号房，总价款为368616元。2016年3月15日，孙某文与S公司签订第二份《商品房买卖合同》。该合同约定孙某文购买位于河北省廊坊市四号房，总价款为368616元。2016年8月6日，孙某文与Y公司签订《秦皇岛市商品房买卖合同》。该合同约定孙某文购买位于秦皇岛市二号房屋，总价款为490946元。位于北京市昌平区一号房屋为孙某文在与林女士结婚登记之前购买，为孙某文的个人财产。2018年3月12日，孙某文将该房屋过户给林女士，不动产权证书显示为林女士单独所有。六、裁判结果一、位于北京市昌平区一号房屋归林女士所有；二、被继承人孙某文于2016年3月12日与S公司签订的《商品房买卖合同》中约定的权利义务由林女士享有和履行；三、被继承人孙某文于2016年3月15日与S公司签订的《商品房买卖合同》中约定的权利义务由林女士享有和履行；四、被继承人孙某文于2016年8月6日与Y公司签订的《商品房买卖合同》中约定的权利义务由林女士享有和履行。七、房产律师点评继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案原告出示的遗嘱为孙某文个人书写，应为自书遗嘱。该遗嘱的真实性有两位见证人出庭证实。被告孙先生虽然不认可该遗嘱的真实性，但亦不申请做笔迹鉴定，故其并无反证证明该遗嘱不是孙某文本人书写。两位见证人能基本描述见证遗嘱的过程，确认遗嘱中见证人的签名为其所签，且又陈述了参与抢救孙某文的经过。法院认为证人证言的可信度较高。证人关于见证细节的描述有出入，可能与当时的关注点和记忆遗忘有关，并不能据此推翻遗嘱的真实性。该遗嘱符合自书遗嘱的形式要求，为孙某文的真实意思，应为合法有效。孙某文生前与父亲孙先生关系不睦，多有诉讼，因此孙某文立遗嘱排除孙先生的继承权也符合一般逻辑。孙某文为非正常死亡，其虽然患有重病，但不能据此推断出其立遗嘱时思维不清。因此，被告孙先生辩称遗嘱不是孙某文真实意思表示，缺乏事实依据，法院不予采信。孙某文生前将其名下的一号房屋过户给林女士，属于赠与。该房屋在孙某文死亡时并不在其名下，不属于孙某文的遗产。遗嘱第1条关于一号房屋归属的表述确实不属于对自己财产的死后处分，是对该房屋权属状态的描述。该描述表明，孙某文将该房屋全部赠与给了林女士，是林女士的个人财产，不属于其二人的夫妻共同财产。被告孙先生要求确认该房产为孙某文与林女士的共同财产的意见，法院不予支持。另三套房屋按照遗嘱内容亦应归林女士继承。因该三套房屋尚未办理不动产权登记，法院对继承事宜按照合同权利义务承继的方式表述。该三套房屋尚未偿还的贷款由林女士负责偿还。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

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