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土地开发流程

土地开发流程

发布时间 :2019-05-29 10:18浏览量 : 509
我们都知道,自古以来土地都是非常重要的一项资源,因此开发土地有着非常严苛的流程,不是随随便便就能开发的。而由于不同性质的土地有着它存在的独特意义,因此针对不同性质的土地,其开发的流程也是不一样的,那么下面我们就一起具体来看一下土地开发的流程是怎样的吧!
  •   土地是归国家或者集体所有的,自然人只拥有对其的使用权而不是所有权,土地使用权人可以享有对土地处分的权利,但必须要登记,如果开发商要对农村集体用地进行开发的,那么农村土地开发流程是怎样的呢?阅读完以下为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。

      一、农村土地开发流程

      由于农村集体土地的特殊性质,法律规定集体所有土地不能直接进入房地产开发用地市场。因此,必须首先通过有权批准机关审批准予将农用地转为非农用地,再由国家征用,将集体所有土地变为国有土地,然后再由国家出让给房地产开发商。集体所有土地被征用后,其所有权的主体已由集体变更为国家,在这种情况下土地的出让,其实质是国有土地使用权出让。

      但另一方面,法律也留出了一道口子,允许企业在某些情况下,直接使用集体土地用于开发建设。因此,在农村集体土地开发的具体操作上就有两种方式。

      (一)集体土地转为国有土地

      1、审批手续

      集体土地转为国有土地要进行农用地转用和征用手续,最后进行国有土地出让。我国实行土地用途管制制度,严格限制农用地转为建设用地。农村集体土地大多属于农用地,如果要用于开发度假村,必须要先履行相应的审批手续转为建设用地,否则就是非法占用土地。根据《土地管理法》第44条,农用地转为建设用地的审批权集中于国务院和省级人民政府,具体如下:

      (1)省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。

      (2)在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

      (3)其他建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省级政府批准。

      2、操作流程

      第一步,农用地转用、征用土地,必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此,用地单位在初步选定某农用地为建设用地后,应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

      规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。

      如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》,则地方人民政府批准提供建设用地前,须先取得国土资源部许可,再履行批准手续。

      如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》,则在禁止期限内,土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件,各级人民政府也不批准提供建设用地。

      第二步,确认该农用地可以用于建设,再根据建设部门的要求,进行和编制建设项目可行性论证,向建设部门提交用地申请,建设部门审查符合的,颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

      其中,农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后,市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效。

      第三步,用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请,由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

      建设项目用地预审文件有效期为两年,自批准之日起计算。已经预审的项目,如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的,应当重新申请预审。

      建设用地单位申请预审,应当提交下列材料:1、建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);2、预审的申请报告,内容包括:拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;3、需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的,只提供项目可行性研究报告。

      如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的,建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

      国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内,完成审查工作,并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的,经负责预审的国土资源局负责人批准,可以延长十日。

      第四步,用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续,并缴纳各项审批费用;

      环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。

      某些建设项目,还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

      第五步,用地单位再持以上审批文件,向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

      第六步,国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划,拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案,分不同类型,经各级人民政府审批。

      能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目,在《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕24号)实施前批准立项的,仍按原规定报批用地;实施后,属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目,涉及农用地转用和土地征收的,报国务院批准;除此之外的单独选址建设项目,涉及农用地转用和土地征收的,报省级人民政府批准,其中征收土地面积超过省级批准权限的,土地征收必须报国务院批准;建设项目确需占用基本农田的,必须报国务院批准。

      其中,如占用农用地没有涉及占用耕地的,则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的,不需拟定征地方案。

      以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的,需报国务院批准:1、国务院批准的建设项目;天下房地产法律服务网2、国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目;3、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目;4、在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内,为实施该规划按土地利用年度计划分批次用地。5、需要征用基本农田的;6、需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;7、需要征用其他土地超过七十公顷的。

      第七步,由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用,签订补偿安置协议,按征地程序办理征地手续。

      其中,征用土地的各项补偿,应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内,由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的,政府不发放建设用地批准书,农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地,征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。

      国家征用土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

      征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

      征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

      征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。这里的“该耕地”,是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”,则是指在被征用土地所在地,被征地单位平均每人占有的耕地数量。

      第八步,国土资源局根据批准的供地方案,在征地的补偿、安置补助完成后,向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》,被征地单位应在规定的期限内交出土地。

      其中,农村集体经济组织占用本集体的农用地或单位占用国有农用地的,经批准办理了农用地转用手续后,国土资源局可直接发出用地文件。

      城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地经依法批准后,国土资源部门应通过新闻媒体或其他形式向社会公开批准情况;建设单位应将农用地转用、土地征收批准文件及建设用地批准书等在施工场地悬挂,接受社会的监督。

      第九步,被征用单位交出土地后,该土地即成为国有土地,由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同(出让供地)或向土地使用者核发划拨决定书(划拨供地)。用地单位按约定缴纳出让费用。

      但商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,则必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。用地单位只有中标,才可获得该国有土地的使用权。

      国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时,必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件,国有土地使用权不得出让。如因特殊原因,确需改变规划设计条件的,应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请,经批准后方可实施。天下房地产法律服务网。

      第十步,签订出让合同并按约定缴纳费用后,用地单位才真正获得该土地的使用权,用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

      其中,已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,1年内不用而又可以耕种并收获的,由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,用地单位也可以自行组织耕种;1年以上未动工建设的,按照省级规定缴纳闲置费;如超过连续2年未使用的,经原批准机关批准,县级以上政府会下达《收回国有土地使用权决定书》,终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书,注销土地登记和土地证书,即无偿收回土地使用权,并交由原农村集体经济组织恢复耕种。

      其中,国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后,应当持《国有土地使用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核验无误后,同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。

      第十一步,如用地单位欲转让该土地使用权,必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时,不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后,转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。

      (二)直接使用集体土地

      《土地管理法》第二条规定:“土地使用权可以依法转让。”这里的“土地使用权”,既包含了国有性质的土地使用权,又包含了集体性质的土地使用权,而且这两种性质的土地使用权都可以依法转让,可以有偿地进行流转。第六十条规定:“农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上人民政府批准。”该条款实际上已经承认集体建设用地使用权可以以入股、联营等方式进行流转。第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

      《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定集体建设用地可以出让、出租、转让、抵押,只是不得用于商品房地产开发建设和住宅建设,因此直接使用集体土地进行度假村开发,具有合法性。该法还规定集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的,农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料),按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的,应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法,通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。

      具体操作如下:

      村民内部同意——农用地转为建设用地——获取集体建设用地所有权证书——获得集体建设用地使用权证——获取同意流转证明书——经公开或协议方式确定买受人——合同双方签订合同——缴交税费——办理使用权转移登记

      二、集体土地使用权转让可以转让吗?

      依据宪法,土地的所有权是不能转让的,土地的使用权可以依照法律的规定转让。

      《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

      三、集体土地租赁期限

      目前,我国的农村集体土地使用权的流转形式一般包括转包、出让、出租、转让、入股、合营或出租用于非农建设等形式。

      根据《农村土地承包法》第三条的规定:“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开只有不宜财权协商等方式承包。”因此,享有农村集体土地承包权的主体是本集体经济组织的农户,只有不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,才可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。随着,我国经济的发展,集体土地的流转也显现的日益活跃,根据《农村土地承包法的规定:“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”这为土地承包经营权的流转提供了法律依据。农村集体土地使用不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因为按国家有关法律规定,企业用地的土地使用权已可以作为企业的资产,破产、兼并时对企业的资产处置应当包括土地使用权。根据《土地管理法》第六十三条的规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。因此,这里的土地使用权发生转移必须符合两个条件:

      应当符合土地利用总体规划,不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物,按土地利用总体规划确定的用途使用。

      必须是依法取得的建设用地使用权,并随厂房等一同转移的,如果是农用地,或土地上没有房屋等设施的将不得转让。

      对于集体土地使用权入股、合营指的是农村集体土地所有者或使用者,依法以其土地使用权作价入股或作为投资、合作、联营的条件,与其他单位、个人合办乡镇、村企业或其他经营性组织的行为。与城市国有土地使用权一样,在一定条件下,国家也允许农村集体组织或者集体土地使用者以其土地使用权作为投资的条件,与提供资金等其他生产要素的单位、个人共同举办联营或者其他经营性经济组织,合资、合作从事生产经营活动。集体土地使用权入股、合营,应遵循有关规定的要求。

      (一)主体应合法。提供集体土地使用权的合营者,应当是农村集体经济组织。集体农用地的使用者不得将其农用地使用权用于非农业建设;符合土地利用总体规划并依法取得非农业建设用地的乡镇、村企业,可以依法将其土地使用权作为联营条件入股、合营。

      (二)对土地进行评估,签订联营协议。联营的双方或多方应当就联营的条件、期限、经营管理权限、利润分成、财产处置、违约责任等有关事项,签订书面联营协议,以明确各自在联营中的权利义务关系。

      (三)用地必须经过批准。以集体土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业用地,必须报有批准权限的人民政府批准;未经批准的,不得擅自将土地入股、合营。

      (四)对原土地使用者予以补偿。

      (五)办理登记手续。有关联营当事人应当持联营协议、批准文件等材料,向县级以上地方人民政府地政部门办理集体土地使用权变更手续

      以上就是法律快车小编为您整理的最新农村土地开发流程的相关内容。综上,农村土地开发如果是需要更改土地性质的流程要更为复杂一些,直接使用土地进行开放需要报备登记。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的法律快车律师,我们将竭诚为您服务。

     
  •   农村集体土地的征收与开发是近几年国家的一个发展重点,国家对于集体土地的开发也拟定了一系列流程。在征收了集体土地后,需要对农民集体适当的补偿,这是体现惠民政策的重要步骤。下面就为大家带来集体土地开发流程的相关内容,一起来看看吧。

      一、集体土地开发流程

      在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的,用地单位应按规定办事员理征用集体土地的各项手续。

      1、征用集体土地申请:用地单位需要征用土地进行项目建设的,应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料,提出用地申请。

      2、征用集体土地受理:区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请,经审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。

      二、农村房屋流转还存在的法律障碍

      1 、国家土地管理法规的限制。法律规定农村居民有权申请宅基地,宅基地属农村集体所有,国家土地管理法明确规定集体土地不能转让,因此,建造在集体土地上的农村房屋虽有自主产权却无法流转。成都市的规定不得违反国家土地管理法,因此,该办法规定需先办理了集体建设用地流转后才能办理房产转移后,产权人才有房屋所有权。

      2 、房地产管理法规主要规定城市规划区内国有土地上的房屋,但不包含集体土地上的房屋。成都市将城市规划区内的新居工程小区房屋纳入城市房屋产权管理,但在集体土地未征收为国有前,房屋所有权证仍然为集体性质,不允许上市交易。

      三、 集体土地怎样征收为国有

      由县级以上土地收储中心收储后,再由县级以上政府协议或其他方式出让给土地使用单位。或者采用特事特办--集体土地经过拥有者和需求者间协商后,土地部门直接就划拨了,面积大的由土地部门自己向上级土地部门运作。

      根据我国现行土地管理的法律法规,国家征收农民集体土地变成国有土地主要由两个环节完成,一是批准征收,二是组织实施征收。第一个环节由省级以上人民政府行使审批权,第二个环节由被征收土地所在的市、县人民政府具体组织实施完成。市、县人民政府报经有批准权的人民政府批准征收土地后,在组织实施征收土地过程中应当完成以下几项工作:

      1、发布征收土地公告。在被征收土地所在地的乡镇、村范围内发布征地公告,将批准征地的机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限和办理补偿登记的机关等事项公之于众。

      2、办理征地补偿登记。公告指定的土地行政主管部门应当在公告指定的期限接受被征收土地的所有权人、使用权人持权属证书和产权证明等前来办理相关的征地补偿登记。

      3、拟订征地补偿安置方案。根据国土资源部《征收土地公告办法》,公告的征地补偿安置方案应当包括以下内容:农民集体被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;土地补偿费和安置补助费的标准、数额、支付。

      以上就是法律快车小编为大家带来集体土地开发流程的全部内容。集体土地的开发是必要的也是重要的,法律对于集体的保障让广大集体真正受益。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。 

     
  •   十九大后就提出房子是用来住的而不是用来炒的理念,这对于人民来说是最欣慰满意的回答。因为在有些城市区房价的价格实乃为天价。那么,房地产企业土地开发流程是怎么样的呢?我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解有关于此的问题。下面,请看详细介绍。

      一、房地产企业土地开发流程

      设立房地产开发企业应经过以下程序:

      (1)应当向工商行政管理部门申请设立登记,工商行政管理部门对不符合上述条件的,不予登记。

      (2)房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内,应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

      上述规定主要为协调企业设立中,一般行政管理(工商行政管理)与特殊行政管理(房地产开发行业管理)的关系。

      二、房地产开发企业设立的条件

      设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

      (1)有自己的名称和组织机构。

      (2)有固定的经营场所。

      (3)有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业,对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前建设部按照房地产开发企业的资质等级,规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势,降低房地产投资风险,保障交易安全。

      (4)有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前,建设部按照房地产开发企业的资质等级,规定了不同的专业技术人员要求。

      (5)法律、行政法规规定的其他条件。

      三、房地产开发企业的业务

      房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格、在国有土地上从事房地产开发经营的实体。该业务主要是设立、变更、终止房地产开发经营主体的业务。具体包括:

      1、房地产开发企业的设立业务

      在设立业务中,法律工作的重点是进行开发企业设立文件的拟定,批准文件的取得、审查、办理企业登记等事务。

      2、房地产开发企业的资质业务

      资质业务主要包括办理企业备案、申请资质等级评定、中请资质升级,以及资质证书送交开发主管部门年检等。

      3、房地产开发企业的变更、终止和年检业务

      变更、终止和年检业务主要包括办理企业各种重要事项的变更和变更登记、企业的分立、合并、解散、破产有关事项,和执照送交工商行政主管部门年检等事务。

      房地产商如果需要对土地进行开发,需要遵守相关的法律流程和事项。以上就是法律快车小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解房地产企业土地开发流程是怎么样的这个问题。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   房地产行业在近年来一直是被市场看好的行业,因为我国地大物博,还没有被开发的土地资源还有很多,尤其是较为偏僻地段的土地还是崭新崭新的。如果要对土地进行开发,那么土地开发项目流程是怎样的呢?阅读完以下为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。

      一、土地开发项目流程

      (一)项目决策阶段

      房地产开发项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

      1、可行性研究的内容

      可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

      可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。

      2、可行性研究小组成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

      3、可行性研究的工作阶段

      (1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。

      (2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

      (3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

      (4)项目的评估和决策。

      4、可行性研究步骤

      可行性研究按5个步骤进行:(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告。

      5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段。

      (二)前期准备阶段

      1、获取土地使用权。

      开发商获取土地使用权的主要方式

      (1)通过行政划拨方式取得;

      (2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;

      (3)转让取得;

      (4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);

      (5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;

      (6)通过司法裁决取得;

      (7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。

      2、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》。

      拆迁的主要内容包括:(1)房屋拆建,如危旧房改造;(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;(3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等。因此,城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段。

      3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:

      (1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;

      (2)建设项目批准文件;

      (3)建设用地规划许可证;

      (4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)

      (5)拆迁代办单位和评估机构资料。

      (6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。)

      (三)规划设计

      1、申办项目选址定点,取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》,取得《建设项目选址意见书》的附件:规划设计(土地使用)条件

      (1)建设项目选址申请

      (2)委托设计单位设计,送审设计方案。

      2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。

      (1)规划方案审批阶段,取得《规划建筑方案批准意见书》。

      (2)施工图核准阶段,取得建筑核位红线图5份和施工图3份。

      3、申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图。

      4、申办《建设工程规划许可通知书》,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。

      5、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍。

      6、申办《施工许可证》。

      (四)项目销售阶段

      1、申办《销售许可证》

      商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。

      2、商品房销售及按揭办理

      (1)销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)。

      (2)销售合同的签订。

      (3)按揭办理。

      (五)交付使用阶段

      1、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的,还应申请综合验收。

      2、申办建设工程规划验收

      建设工程竣工验收后3个月内,建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。

      3、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》。

      4、物业移交

      开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

      二、土地一级开发流程

      土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

      (一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

      (二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

      (三)通过土地预审的项目,根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案,开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

      (四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会,通过会审,对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

      (五)通过联审会的项目确定土地开发主体

      1、土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

      2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议

      (六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见,向市国土部门办理用地手续,向市发展和改革委员会办理核准手续,涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的,应按照有关规定办理相应手续

      (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的,土地储备开发实施单位依法办理相关手续,并获得市人民政府的批准。

      (八)在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

      组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

      (九)组织验收

      建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收,验收审核的内容:

      1、审核土地一级开发成本

      2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

      3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

      4、纳入市土地储备库

      三、土地开发怎么理解

      土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要,采用一定的现代科学技术的经济手段,扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动。包括对尚未利用的土地进行开垦和利用,以扩大土地利用范围,也包括对已利用的土地进行整治,以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解,土地开发主要是对未利用土地的开发利用,要实现耕地总量动态平衡,未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。

      以上就是法律快车小编为您整理的最新土地开发项目流程的相关内容。综上,土地开发项目流程包括项目决策阶段、前期准备阶段、规划设计阶段等,再进行土地开放的过程中要注意合理利用土地资源。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的法律快车律师。

     
  •   土地是人类赖以生存的重要资源之一,在现代社会人们的商业活动难免的会需要土地来进行开发,土地一级开发流程就是现在国家对于土地的管理以及使用。下面就为大家带来土地一级开发流程的相关内容,一起来看看吧。

      一、土地一级开发流程

      (一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

      (二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

      (三)通过土地预审的项目,根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案,开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

      (四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会,通过会审,对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

      (五)通过联审会的项目确定土地开发主体。

      1、土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

      2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

      (六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见,向市国土部门办理用地手续,向市发展和改革委员会办理核准手续,涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的,应按照有关规定办理相应手续。

      (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的,土地储备开发实施单位依法办理相关手续,并获得市人民政府的批准。

      (八)在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

      组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

      (九)组织验收

      建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收,验收审核的内容:

      1、审核土地一级开发成本。

      2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求。

      3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费。

      4、纳入市土地储备库。

      二、土地开发费

      获得土地后,对其开发的费用有三种:基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

      1、基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指:通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指:通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。

      2、公共事业建设配套费用。这与项目大小、用地规模有关,各地情况不一,视实际情况而定。

      3、小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似,各地根据用地情况确定合理的标准。

      三、土地一级开发盈利模式

      1 、工程总承包模式

      土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润(北京市规定利润率不高于预计成本的8%)。

      2 、利润分成模式

      重庆市的土地一级开发采用的是这种方式,土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发,生地变成熟地之后,土地储备中心进行招拍挂出让,出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。

      3、土地补偿模式

      土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后,土地储备中心并不是给予现金计算,而是给予开发企业一定面积土地作为补偿(可能需要走形式上的招拍挂)。此种方式的利润率会高于第一种模式,但是对于企业的现金流压力会比较大。

      土地储备机构负责实施开发的,其为主体。通过招标方式选择开发企业负责整理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%,并由土地储备中心同开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

      以上就是法律快车小编为大家带来土地一级开发流程的全部内容。土地的使用是国家进行宏观调控的结果,这也是由于现在的人口膨胀所以无法平均的分配土地资源。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   开发商经常会通过考察一些土地来决定房屋建设的地理位置,土地二级开发就是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。那么土地二级开发流程是什么?下文为您整理了一些相关资料,以供参考。

      一、土地二级开发流程

      (一)项目决策阶段。房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

      1、投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。

      2、初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

      3、详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

      4、项目的评估和决策。

      (二)前期准备阶段。获取土地使用权;征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》。

      (三)规划设计。

      1、申办项目选址定点,取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》,取得《建设项目选址意见书》的附件。

      2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图。

      3、申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图。

      4、申办《建设工程规划许可通知书》,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。

      5、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍。

      6、申办《施工许可证》。

      (四)项目销售阶段。申办《销售许可证》商品房预售实行许可证制度;商品房销售及按揭办理。

      (五)交付使用阶段。

      1、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的,还应申请综合验收。

      2、申办建设工程规划验收建设工程竣工验收后3个月内,建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。

      3、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》。

      4、物业移交开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

      二、土地一级开发和二级开发的区别

      土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

      土地二级开发,是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。

      三、土地开发费用的构成

      1、基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指:通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指:通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。

      2、公共事业建设配套费用。这与项目大小、用地规模有关,各地情况不一,视实际情况而定。

      3、小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似,各地根据用地情况确定合理的标准。在计算土地开发费过程中,首先必须准确确定土地开发程度。

      以上就是法律快车小编为大家整理的关于土地二级开发流程的相关资料。综上可知,土地二级开发主要是由开发商自己来处理相关土地的建设,而一级开发会得到政府的帮助。大家按照上述流程进行土地二级开发就可以了,需要分阶段办理相应的手续。

     
  •   土地开发整理复垦办事流程是怎么样?土地开发整理复垦依据土地管理法、土地管理法实施条例等相关法律法规。土地开发整理复垦的条件是什么?土地开发整理复垦程序又是怎么样?接下来为您一一介绍。

      土地开发整理复垦办事流程

      一、依据

      1、《中华人民共和国土地管理法》

      第三十八条规定:“国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划,在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下,开发未利用的土地;适宜开发为农用地的,应当优先开发成农用地。”

      第四十一条规定:“国家鼓励土地整理。县、乡(镇)人民政府应当组织农村集体经济组织,按照土地利用总体规划,对田、水、路、林、村综合整治,提高耕地质量,增加有效耕地面积,改善农业生产条件和生态环境。”

      第四十二条规定:“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的土地,用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦;没有条件复垦或者复垦不符合要求的,应当缴纳土地复垦费,专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。”

      2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》

      第十八条规定:县、乡(镇)人民政府应当组织农村集体经济组织制定土地整理方案,并组织实施。地方各级人民政府应当采取措施,按照土地利用总体规划推进土地整理。

      3、《山东省实施中华人民共和国土地管理法办法》

      第二十三条规定:各级人民政府应当加大对土地开发、整理、复垦的投入,耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费、新增建设用地有偿使用费等必须纳入财政预算管理,专项用于土地的开发、整理和复垦,不得挪作他用;新菜地开发建设基金、原国有建设用地土地有偿使用费、耕地占用税,应当有一定比例用于开垦新的耕地。

      4、《山东省土地复垦管理办法》

      5、《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》(国土资发[2000]316号)

      6、《山东省省级投资土地开发整理复垦项目实施管理暂行办法》(鲁国土资发[2002]170号)

      7、《青岛市国土资源和房屋管理局土地开发整理复垦规程》(青土资房发(土字)[2006]237号)

      二、条件

      国家、省级项目立项条件

      1、基础条件:项目区具有开发整理复垦所必需的路、水、电等配套基础设施;或已拟定相关道路、水利、电力工程、村庄改造等方案,资金已落实,拟同步实施;土地权属主体明确、界限清楚,无争议。

      2、管理工作:项目所在市(区)国土资源局有具备承担项目条件的机构和能够满足项目实施需要的管理和技术人员,有相关配套政策、管理机制与措施。

      3、如所承担的项目超过预算批复施工期限一年以上的,项目未竣工或不提交竣工决算的市(区),不能申报新项目。

      青岛市级补助项目立项条件

      1、项目符合土地利用总体规划、土地开发整理专项规划和土地利用年度计划。

      2、应重点考虑项目新增耕地因素。

      3、项目规模在70公顷以上的应附规划设计。

      4、土地利用现状图采用最新的土地详查变更后的图纸,地类、图斑编号符合有关规定要求。

      5、土地开发整理复垦前照片应标明拍照时间、拍照地点、拍照方位,标注其坐标。如拍照地点周围有明显地物点的,应标明拍照地点与明显地物点的位置关系。

      6、土地权属主体明确、界限清楚,无争议。

    [page]

      三、程序

      国家、省级项目立项程序:

      1、申报国家、省投资项目,各市(区)国土资源局根据要求组织申报材料;

      2、市局耕保部门对申报材料进行审查,对各市(区)申报的项目组织现场踏勘;

      3、市局耕保部门组织专家对项目可行性研究报告进行论证,对项目进行排序;

      4、市局耕保部门根据国家和省厅的要求,拟文上报。

      国家、省级项目验收程序:

      1、项目竣工后,项目承担单位和实施单位按照《国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法》(国土资发[2003]21号)和《山东省土地开发整理复垦项目竣工决算和审计管理暂行办法》(鲁国土资发[2006]60号)的有关规定,做好项目的决算和工程结算工作,准备好初验和验收资料。

      2、各市(区)国土资源局负责组织国家项目、省重点项目的自查,省示范项目、补助项目的初验;市局耕保部门负责组织国家项目、省重点项目的初验,省示范项目、补助项目的终验;市局耕保部门负责对初验合格的项目向省国土资源厅提请验收,对终验的项目向省国土资源厅备案。

      青岛市级补助项目立项程序:

      1、各市(区)国土资源局将拟立项申请材料报市局政务办文大厅;

      2、市局委托市土地整理机构初审项目申请立项材料;

      3、市局耕保部门组织有关处室并会同市财政、农业等部门实地踏勘项目(踏勘项目随机抽查确定,抽查率不低于拟立项总数的20%),出具审查意见;

      4、市局耕保部门根据审查意见和实地踏勘情况拟项目立项批复,送市财政局会签,报市局分管领导签发;

      5、各市(区)国土资源局从市局政务办文大厅领取立项文件。

      青岛市级补助项目验收程序:

      1、项目竣工后,各市(区)国土资源局组织初验;

      2、初验合格后,各市(区)国土资源局、财政局向市局提交验收申请;

      3、市局审查验收申请材料后会同财政、农业等部门进行终验。

      四、数量

      各市根据每年我市下达土地开发整理复垦新增耕地计划数量安排项目。

      五、时限

      验收时间安排

      1、各市(区)7月底前将申请验收材料报市局;

      2、9月底以前,市局组织有关处室会同财政、农业部门进行验收。

      (责任编辑:木土土)

     
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