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小产权房的买卖合同

小产权房的买卖合同

发布时间 :2019-02-14 11:50浏览量 : 189
“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。那么,小产权房的买卖合同有哪些法律规定?
  •   产权房有小产权房和大产权房两种,其根据具体的情况确定到底有没有房产证的问题。我们都知道房产证对于房屋的重要性。那么,有房产证小产权房买卖合同范本是怎么样的呢?我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。

      一、有房产证小产权房买卖合同范本

      小产权房屋买卖合同范本

      出卖人(甲方): 身份证号码:

      买受人(乙方): 身份证号码:

      甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________
    元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

      二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

      三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

      四、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

      五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

      六、违约责任

      1、甲方应当于2009年 月
    日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

      2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

      3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

      4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

      5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

      七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

      1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

      2、依法向——区人民法院起诉。

      八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      十、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

      甲方:

      乙方:

      年月 日

      年月日

      见证人:

      年月日年月日

      二、小产权房分类处理

      由国土、住建两部委联合推进的小产权房整治只是针对正在建设、正在销售——也就是近两年新增的小产权房,而对于更多的早已有居民入住的“存量”小产权房,由于历史情况复杂,有关部门将会区分不同的情况分类研究、分类处理。

      未来可能采取的主要办法,就是把部分符合一定条件的存量小产权房,通过补办相关手续,缴纳相应的税费之后,纳入廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障房系列内;而对一些严重违反城市规划和土地利用规划,非法占用耕地和基本农田的,建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”,则采取改建或者拆除的强制办法。

      原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为,未来对小产权房的主要处理,无非就是转正和拆除两种措施。较为关键的是,需要尽快统一有关方面对十八届三中全会后关于“建立城乡统一的建设用地市场”的认识,在此基础上,再出台更为具体的政策措施,这样才能真正解决长期累积的小产权房问题。

      三、小产权房产生原因

      1、城市房价过高:中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

      2、擦边球的空间:根据法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。
    正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

      3、农地制度不合理:小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产,不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发,省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中,农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

     
  •   小产权房不具有合法的房屋产权证,无法经过相关权力机关的审批和备案,然而买卖小产权房的情形却屡见不鲜。下面为大家一一介绍小产权房的定性、集体小产权房买卖合同范本、小产权房的特点,希望能对大家提供帮助。

      一、小产权房的定性

      小产权房并不是法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发的,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。

      二、集体小产权房买卖合同范本

      出卖人(甲方):

      身份证号码:

      买受人(乙方):

      身份证号码:

      甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      一、甲方自愿将其位于___的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币元(大写:人民币)的价款出售给乙方。

      二、乙方支付甲方合同保证定金

      万元。如甲方解除本合同,双倍返还定金;如乙方解除本合同,甲方不予退还定金。

      三、甲方于 年 月 日前一次性向乙方支付房款元。

      四、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。甲方提供建造本房屋的相关证明资料等作为交易依据。待过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。

      五、本合同签订后,甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等全部权利一并转让给乙方。甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的居住权以及处分权,甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。

      六、违约责任

      1、甲方应当于 年 月 日将该房屋交付乙方,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。逾期超过 个月的,乙方有权解除本合同。合同解约后,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并向乙方赔偿经济损失元。

      2、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

      3、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

      4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

      七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的依法向买受人住所地的人民法院起诉。

      八、特别约定

      本合同生效后,甲方不得以任何方式主张合同无效,如本合同被有权机关认定为无效合同,则甲方应返还乙方所支付的全部房款,并赔偿乙方损失元。

      九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      十、本合同一式两份,甲乙方各执一份。

      甲方:

      乙方:

      年 月 日

      三、小产权房的特点

      1、价格优势明显

      2、产权不完整

      3、不合法性

      4、法律风险大

      以上就是为大家分享的有关“集体小产权房买卖合同范本”的法律内容,小产权房的存在不具有合法性,因而买卖小产权房是具有一定的法律风险的,大家应该谨慎为之。

     
  •   在当今社会,房价步步高涨,想要购买一套房产的难度不断的增加,于是有很多人就选择价格较为便宜的小产权房,那么进行小产权房的买卖,这个合同是什么样的呢?下面为大家带来的小产权房买卖合同的相关内容,一起来看看吧。

      一、小产权房买卖合同

      甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      1、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________

      元)的价款出售给乙方。(含地下室——号-----平方米)

      2、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

      3、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

      4、本合同签订后,甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

      5、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

      6、违约责任

      (1)、甲方应当于2009年 月

      日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

      (2)、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

      (3)、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

      (4)、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

      (5)、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

      7、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

      ①、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

      ②、依法向------------------------------------区人民法院起诉。

      8、其他约定

      9、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      10、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

      甲方: 乙方:

      年月 日 年月日

      见证人: 年月日

      二、小产权房的定义:

      根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,职工购买公有住宅,在国家规定的住房面积内,可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权,可以继承和出售,但出售要在购买5年以后才能进行,原售房的产权单位有优先购买权,售房的收入在扣除相关税费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于,部分产权是强调永久使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。小产权房是一个狭义概念,通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的,可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋,不要去买这个才是真正的小产权,它不合法随时会被强制拆除。

      三、小产权房与商品房的区别:

      国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

      和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证,还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住,同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。

      以上就是为大家带来的小产权房买卖合同的相关内容。虽然小产权房价格相比普通的房产更低一些,但是也存在着一定的风险,大家在进行购买之前一定要考虑清楚,再进行购买。

     
  •   在我们的日常生活当中,我们总是因为房屋买卖而产生许多纠纷,当我们产生纠纷之后,一定要冷静下来,协商处理问题。接下来一起来学习一下,小产权房房屋买卖合同如何写有效?希望对你有所帮助。

      一、小产权房房屋买卖合同如何写有效

      出卖人(甲方): 身份证号码:

      买受人(乙方): 身份证号码:

      甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      (一)、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

      (二)、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

      (三)、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

      (四)、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

      (五)、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

      (六)、违约责任

      1、甲方应当于2009年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

      2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

      3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

      4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

      5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

      (七)、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

      1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

      2、依法向——区人民法院起诉。

      (八)、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      (九)、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

      甲方:

      乙方:

      年月 日

      年月日

      见证人:

      年月日年月日

      二、小产权房产生原因

      1、城市房价过高:中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

      2、擦边球的空间:根据法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

      3、农地制度不合理:小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产,不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发,省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中,农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

      通过介绍,我们知道了小产权房房屋买卖合同如何写有效?在合同中,我们应该记录下有关房屋产权的相关信息,约定好相关事宜,只有这样才能够维护好自己的合法权益。

     
  •   在我国的房地产市场上,有着一批价格较为低廉的房屋,被称被小产权房。由于其价格较为低廉所以也受到一批人的青睐。那么小产权房的买卖合同有效吗?下面为大家带来的小产权房买卖合同有效吗的相关内容,一起来看看吧。

      一、小产权房买卖合同有效吗

      (一)合法小产权房买卖合同一般具有法律效力

      合法的小产权房,指拥有宅基地使用权证,取得规划许可、施工许可证,并办理了房屋产权证的村民自住房。上面案件中涉及的小产权房即属于合法的小产权房。

      1、这类小产权房,具备合法的产权证明,法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。

      2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为,尽管《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”、《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定,但这些规定并不属于效力性强制性规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看,对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效,出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后,再基于土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效,使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失,从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此,合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则,司法判决基本倾向于认定合同有效。主要法律依据包括:

      《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第十五条“人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。”

      《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第二条第(三)项规定“《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范,而非效力性规范,未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定,应依法认定有效。”

      (二)违法小产权房买卖合同一般不具有法律效力或处于效力待定状况

      违法的小产权房,即非法占用集体用地或者闲置的国有土地,将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质,在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下,进行非法建设,并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同,这类小产权房没有土地使用权证,没有规划、土地、建设等部门的审批,建造时就已经违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定,属于无法办理房屋产权登记的违法建筑,具有先天违法性。对于这类违法小产权房买卖合同,一般有两种处理方式:

      1、直接认定合同无效:作为买卖合同标的物的房屋,即违法建造的小产权房本身就是违法建筑,不能发生设立物权的法律效果,根本不能流转,作为合同的标的也就无法实现,无法发生法律上的效力。而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的,如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设,因此以认定合同无效为基本原则。主要法规依据:

      国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》,指出“建设、销售‘小产权房’,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。”

      《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)项规定“当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议,人民法院应当依法受理,并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。”

      海南省高级人民法院2011年2月通过的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第22条规定“城镇居民就农村集体土地上修建的‘小产权房’
    与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。”因此,对于这类违法小产权房买卖合同,很多法院都倾向于判决合同无效。

      2、认定合同效力待定,对违法小产权房纠纷按“先行政后司法”原则处理:目前我国违法建设的小产权房数量巨大,是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。尽管其合法性存在问题,但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。如果一律认定合同有效,将会进一步破坏国家土地管理和城市规划制度,影响城市科学发展,并冲击耕地保护制度,直接威胁中国的粮食安全。反之,如果一刀切地全部否定合同效力,则会直接触及中低收入阶层的切身利益,激化社会矛盾,产生大量纠纷,影响社会稳定,同时也对社会资源造成巨大浪费。因此,在处理违法小产权房买卖合同问题上,既要维护社会公共利益、公序良俗,又要尊重合同自由、诚实信用原则。在各种价值冲突中,以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益最大化原则。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”据此规定,由于违法的小产权房具有的先天违法性,建设方或销售方本身不具有这类房屋的所有权和处分权,买卖合同自然处于效力待定状态。即合同订立之后,违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续,违法建筑从违法转为合法,合同的效力得以补正而有效;相反,如果严重影响城市规划或耕地保护规定,不能补办相关手续的,合同就归于无效。主要法规依据:

      广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法〔2012〕240号)第69条规定,“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷,属于平等主体之间的民事法律关系,应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑,需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的,不予受理,告知当事人先向行政主管部门申请处理。”

      二、购买“小产权房”面临哪些法律风险?

      1、无法取得房屋使用权:《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。”违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格,没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况,导致大量购房者无法取得房屋占有使用权,在合同无效情况下也无法获得法律支持。

      2、不能办理房产证:国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。

      3、不能上市交易:小产权房不是商品房,即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转,不能上市交易,无法办理抵押贷款,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易,也会采取类似经济适用房上市交易的规则,向国家补缴土地出让金等费用,这样小产权房的价格优势就并不突出了。

      4、没有质量保证:目前,绝大多数的违法小产权房在建造时,无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可,也没有施工监理、竣工验收,是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,甚至变成危房或房屋倒塌,购房者想维权都找不到对象,只能自行承担损失。

      5、可能被强制拆除或没收:《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收,购房者将无法获得任何补偿,面临血本无归的巨大风险。例如:2012年6月至2013年11
    月,北京共清理认定83个“小产权房”项目,涉及土地面积5000亩,总建筑面积约381万平方米,其中,7个小产权房项目已全部拆除,8名违法当事人移送公安机关处理;2013年12月28日,广州市以爆破方式强制拆除花都区新华街钟村经济合作社内的18层高的花季公寓,拆除面积超过2万平方米。

      三、小产权房的产生原因

      1、城市房价过高:中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

      2、擦边球的空间:根据法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。
    正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

      3、农地制度不合理小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产,不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发,省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中,农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

      以上就是为大家带来的小产权房买卖合同有效吗相关内容。大家如果可以不购买小产权房最好不要购买,免得因为房价低一点导致未来带来一些不必要的麻烦。

     
  •   小产权房屋承担的法律风险要比商品房大一些,有些人在购买小产权房屋的时候尽管签订了房屋,但还是觉得不保险于是就会去拿着合同做个公证,希望能提高它的法律效力。那么,小产权房屋买卖合同是否能够公证?相信大家都很想要了解,那么让我们带着这些疑问,来看看为大家带来小产权房买卖合同公证怎么走流程的详细内容吧。

      一、小产权房买卖合同公证怎么走流程

      小产权房屋买卖合同是不能公证的。小产权房屋在我国是禁止买卖的,任何买卖小产权房屋的行为都是违法行为,公证的目的是在于公证房屋买卖行为的合法有效性,对于国家命令禁止的行为是不会进行公证的。

      二、小产权房的分类

      1、针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

      2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

      3、按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

      第1和第2种分类的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖(经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易),其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

      三、小产权房怎么买卖

      小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

      小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。

      “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

      1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

      2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

      3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

      以上就是为大家带来的小产权房买卖合同公证怎么走流程的全部,看完本文你是否都了解关于小产权房买卖合同公证的相关知识呢?小产权房屋买卖合同是不能公证的。小产权房屋在我国是禁止买卖的,任何买卖小产权房屋的行为都是违法行为,公证的目的是在于公证房屋买卖行为的合法有效性,对于国家命令禁止的行为是不会进行公证的。

     
  •   在生活中由于房价不断的上涨,越来越多的人选择购买二手房,在购买小产权二手房的时候需要和卖方签订二手房产权买卖合同。那么,作为购房者需要了解一下签订小产权二手房买卖合同要注意什么。

      我们在签订二手房产权买卖合同要注意的事项如下:

      一、签订二手房产权买卖合同要注意房屋产权是否明晰

      有些二手房产权有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订二手房产权买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      二、签订二手房产权买卖合同要注意房屋手续是否齐全

      房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

      三、签订二手房产权买卖合同时,买方应该注意将下列条款写入二手房产权买卖合同以维护自身权益

      做好卖方的二手房产权调查,以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。钱款分批支付,一般签约当日首付30%,取得收件收据时支付60%,二手房产权证办理完毕支付最后10%。

      四、签订二手房产权买卖合同要注意明确买卖双方的责任

      签定此条款时十分重要,如果有一方出现违约责任,应拥有怎样的权利,在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚,违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。

      五、签订二手房产权买卖合同要注意明确付款方式和时间

      双方应该在二手房产权买卖合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间,确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依,较好地维护自身权益。

      六、签订二手房产权买卖合同时,过户时间要明确

      二手房产权过户时间要明确,买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我,因此约定二手房产权过户时间是合同中较重要的条款之一,买方需慎重和签订准确的时限。

      七、签订二手房产权买卖合同时,物业交割要清楚

      在签定二手房产权买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段,付加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。

      以上就是关于签订小产权二手房买卖合同要注意什么的相关内容。购房者进行二手房购买的时候,需要和卖方签订二手房产权买卖合同,签订二手房产权买卖合同时需要注意房屋产权是否明晰、房屋手续是否齐全以及明确买卖双方的责任和付款时间等事项。如果当事人的自身的情况比较复杂,建议寻找专业律师进行法律咨询。

     
  •   近年来出现大量农村小产权房屋买卖纠纷案件。小产权房屋出售以后出卖方反悔的,有的通过诉讼,法院确认房屋买卖合同无效,可以收回房屋;有的法院判决房屋买卖合同有效,不能收回房屋。相信大家都很想要了解,那么让我们带着这些疑问,来看看下面为大家带来小产权房买卖合同纠纷如何处理的详细内容吧。

      一、小产权房买卖合同纠纷如何处理

      所谓小产权房屋是指经过合法审批在农村土地上开发建设的住宅房屋。如果从土地的性质对房屋进行划分,可以分为,在农村土地上开发建设的房屋就是小产权房屋,在国有无偿划拨土地上开发建设的房屋就是经济适用房,在国有出让土地上开发建设的房屋就是商品房。

      正是因为小产权房屋是建筑在农村集体土地之上,而集体土地只有本集体组织的成员才有权占有使用,因此依据现行法律规定,小产权房是不允许上市交易的。也就是说只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买或者经拆迁回迁取得小产权房。此外,任何人购买小产权房均为法律所禁止,所签定的小产权房买卖合同,也会被法院确认为无效合同。合同被判决无效以后,出卖方就可以收回房屋,当然出卖方应将已经收取的购房款退还给对方。

      二、小产权房怎么买卖

      小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

      小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。

      “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

      1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

      2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

      3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

      三、小产权房的分类

      1、针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

      2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

      3、按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

      第1和第2种分类的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖(经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易),其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

      以上就是为大家带来的小产权房买卖合同纠纷如何处理的全部,看完本文你是否都了解关于小产权房买卖合同纠纷的相关知识呢?尽管很多人不主张购买小产权房,但由于小产权房价格比同地段的商品房低很多,在经济压力面前有些人还是会铤而走险购买小产权房。

     
  •   随着现在房价的飙升,买房成为了很多人的一个很大的负担,于是很多人就选择了购买较为便宜的小产权房,那么小产权房的买卖合同应该怎么写呢?下面为大家带来的小产权房买卖合同怎么写?的相关内容,一起来看看吧。

      小产权房买卖合同怎么写?

      出卖人(甲方): 身份证号码:

      买受人(乙方): 身份证号码:

      甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________
    元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

      二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

      三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

      四、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

      五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

      六、违约责任

      ①、甲方应当于2009年 月
    日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

      ②、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

      ③、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

      ④、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

      ⑤、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

      七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

      ①、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

      ②、依法向——区人民法院起诉。

      八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      十、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

      甲方:

      乙方:

      年月 日

      年月日

      见证人:

      年月日年月日

      二、小产权房屋买卖合同范本

      出卖人(甲方): 身份证号码:

      买受人(乙方): 身份证号码:

      甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      一、甲方自愿将其村证房位于市____区____的房屋(建筑面积___平方米)以人民币___仟___佰___拾___万__仟__佰___拾__元整(¥__
    元)的价款出售给乙方。

      二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

      三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

      四、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

      五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

      六、违约责任①、甲方应当于年 月
    日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___万元。

      ②、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

      ③、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

      ④、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

      ⑤、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

      ⑥、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第______种方式解决。

      ①、提交___________仲裁委员会仲裁。

      ②、依法向——区人民法院起诉。

      八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      十、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

      甲方: 乙方:

      年月 日 年月日

      见证人:

      年月日年月日

      小产权房购买风险

      (一)法律效力

      “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

      对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

      对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

      对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      (二)政策风险

      购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

      购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

      (三)房产转让

      “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

      根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

      (四)监管缺位

      乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

      以上就是为大家带来的小产权房买卖合同怎么写?的相关内容。购买小产权房是存在很多的风险的,并且还是拿不到房产证的,大家在购买之前一定要考虑清楚。

     
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