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土地增值税扣除项目

土地增值税扣除项目

发布时间 :2018-11-16 10:18浏览量 : 224
现实生活中,对于国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物进行转让时,相关的单位和个人需要缴纳土地增值税。在土地增值税缴纳过程中,有些项目需要扣除,那么土地增值税扣除项目有哪些?
  •   现实生活中,对于国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物进行转让时,相关的单位和个人需要一些缴纳土地增值税。在土地增值税缴纳过程中,有些项目需要扣除,那么2018年土地增值税扣除项目有哪些?

      一、计算土地增值税的公式

      计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

      二、土地增值税扣除额项目有哪些

      根据相关规定,土地增值税的扣除项目主要有:

      (1)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

      (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

      土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

      前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

      建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

      基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

      公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

      开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

      (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

      财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

      凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

      上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

      (4)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

      纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

      对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。

      (5)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

      (6)对从事房地产开发的纳税人可按第(1)、(2)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

      以上就是法律快车小编为大家整理的关于2018年土地增值税扣除项目有哪些的相关资料。从文中叙述我们可以知道,土地增值税扣除额项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本等,您都了解了吗?如果您对2018年土地增值税扣除项目有其他疑问,或者有相关法律问题,法律快车小编欢迎您直接向我们咨询,有专业的律师为您解答。

    责任编辑:竹韵

     
  •   对于有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额,政府是要征收土地增值税的。征收土地增值税,一来增强了国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控,二来也增加了国家的税收,充盈了国库。那么土地增值税计算依据是什么?

      一、土地增值税计算依据是什么

      土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。

      增值额=转让房地产收入一扣除项目金额扣除项目金额包括以下几部分:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用。或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)第一项和开发土地成本金额之和的20%为加计扣除。

      二、土地增值税的计算方法

      (一)纳税人于项目转让后一次性取得价款的,应按规定计算缴纳土地增值税;如采取分期收款方式转让房地产的,可预征土地增值税,待结清价款后进行清算,多退少补。

      (二)纳税人采取预售方式转让房地产的,可按买卖双方签订合同所载金额计算出应纳税额,再根据每笔预收价款占总收入的比例计算每次需缴纳的税额,于每次预收价款时预征土地增值税,待项目竣工后进行清算。

      (三)纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发分块转让,对允许扣除项目的金额,原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,若按此办法难以计算或明显不合理的,也可按建筑面积计算分摊允许扣除项目的金额。

      (四)纳税人进行房地产综合开发,一时不能按项目分摊允许扣除项目的金额,或项目竣工前无法计算实际扣除项目金额的,可先按建筑面积预算扣除项目金额计算预缴土地增值税,待项目全部竣工办理结算后,再进行清算。

      (五)除上述方法外,各地可根据当地实际,采取其它征收方法。”

      三、土地增值税的特点

      与其他税种相比,土地增值税具有以下四个特点:

      土地增值税(1)以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。(2)征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。(3)实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。(4)实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。

      土地增值税由税务机关征收,纳税人应该在在相应的时间内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。以上就是法律快车小编为您整理的土地增值税计算依据是什么的相关内容,希望对您有所帮助。如有其它法律问题,欢迎咨询法律快车,我们将竭诚解决您的问题。 

     
  •   在我国有着品种繁多的各种税款,类似于个人所得税啊,商品税这些是我们日常生活中经常碰到的。对于土地税我们大约都是不怎么听过的,尤其是土地增值税。那么土地增值税征收时间在什么时候?

      一、土地增值税征收时间在什么时候

      1、纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

      2、具备下列情形之一的,纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

      (1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

      (2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

      (3)直接转让土地使用权的。

      3、符合下列情形之一的,主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算,纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。

      (1)已竣工验收的,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

      (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

      (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

      (4)省税务机关规定的其他情况。

      二、土地增值税预征办法有哪些

      1、土地增加税的计征方式分核实征收、核定征收两种。核定就是固定一个率,除非特殊情况不做清算。

      2、预征就是预先核定警戒增加率,后还需清算,预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增加税税率。土地增加税原则上一定要清算,达到85%以上销售的或者视同销售的必须清算。

      3、预征土地增加税是在还没有正确计算出房地产项目增加率的情况下,为确保税款平稳,均匀的流入国库,而采取的预先征收土地增加税的办法。

      三、税种特点

      与其他税种相比,土地增值税具有以下四个特点:

      (1)以转让房地产的增值额为计税依据。

      土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。

      (2)征税面比较广。

      凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。

      (3)实行超率累进税率。

      土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。

      (4)实行按次征收。

      土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。

      以上就是法律快车小编为大家带来的土地增值税征收时间在什么时候的全部内容。税收一方面是为了保证我国政府机关的平稳运行,另一方面就是为了减少社会的贫富差距。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   虽然说在我国有着品种十分繁多的税款,但是对于每个税款都有相应的交纳时间,有的是在公司内直接扣除有的是需要我们自己到相关部门去完成交税的。那么土地增值税纳税期限为多长时间

      一、土地增值税纳税期限为多长时间

      纳税人应在转让房地产合同签订后7
    日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料,然后在税务机关规定的期限内缴纳土地增值税。

      二、土地增值税税种作用

      土地增值税的开征,具有极其重要的作用:

      (1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

      (2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

      (3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

      三、土地增值税征税范围

      (1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

      (2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

      (3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种:

      ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

      ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

      以上就是法律快车小编为大家带来的土地增值税纳税期限为多长时间的全部内容。交税是我们每个公民都必须尽到的义务,所以说我们要按时及时的交纳相应的税务。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   虽然说现在我国为了发展我国的经济对于很多税款都进行了下调的政策,但是有些税款还是不能避免的需要按时交纳的。关于土地增值税很多人都不是很了解。那么土地增值税纳税主体是谁

      一、土地增值税纳税主体是谁

      1、土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

      2、所以土地增值税的纳税人就是现有的权利人,也就是我们所要转让的房产的权利人,也就是卖方。

      二、土地增值税在哪里交税

      1、土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳。“房地产所在地”,是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。

      2、土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

      三、税种作用

      土地增值税的开征,具有极其重要的作用:

      (1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

      (2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

      (3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

      以上就是法律快车小编为大家带来的土地增值税纳税主体是谁的全部内容。土地增值税其实这样看来有些类似于我国的相关的个人所得税,毕竟都是叠加式的。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   土地增值税是现在我国未来协调市场以及解决一点我国的贫富差距问题提出的新税款。对于这个新的税款项目,很多人都不是特别的了解。那么土地增值税纳税范围包括哪些?

      一、土地增值税纳税范围包括哪些

      征税范围

      一般规定

      (1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

      (2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

      (3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种:

      ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

      ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

      特殊规定

      (1)以房地产进行投资联营

      以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件,免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

      (2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途,如果产权没有发生转移,不征收土地增值税。

      (3)房地产的互换,由于发生了房产转移,因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为,经过当地税务机关审核,可以免征土地增值税。

      (4)合作建房,对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;但建成后转让的,应征收土地增值税。

      (5)房地产的出租,指房产所有者或土地使用者,将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入,但没有发生房产产权、土地使用权的转让,因此,不属于土地增值税的征税范围。

      (6)房地产的抵押,指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更,因此对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。

      (7)企业兼并转让房地产,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,免征收土地增值税。

      (8)房地产的代建行为,是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收性质,故不在土地增值税征税范围。

      (9)房地产的重新评估,按照财政部门的规定,国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值,因其既没有发生房地产权属的转移,房产产权、土地使用权人也未取得收入,所以不属于土地增值税征税范围。

      (10)土地使用者处置土地使用权,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利,具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

      二、征税对象

      纳税人:转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

      课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

      土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

      转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项:

      (1)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的,为支付的地价款。

      (2)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

      (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作,《细则》规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

      (4)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

      (5)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

      (6)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

      土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。

      三、税种作用

      土地增值税的开征,具有极其重要的作用:

      (1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

      (2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

      (3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

      以上就是法律快车小编为大家带来的土地增值税纳税范围包括哪些的全部内容。关于土地增值税的内容还有很多,但是由于篇幅有限就不一一例举了。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为您做出专业的解答。

     
  •   土地增值税清算是房地产企业纳税管理中最关键的工作,土地增值税的税负和风险基本决定了房地产企业整体的税负和风险,那土地增值税的清算条件是什么?土地增值税清算时间是什么时候?土地增值税清算方法是什么?

      一、土地增值税的清算条件是什么

      1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      3、直接转让土地使用权的。二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件:

      (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      二、土地增值税清算时间是什么时候

      凡符合应办理土地增值税清算条件的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续,并据实填写《土地增值税清算表》;凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目,主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》,纳税人应当在接到清算通知之日起90日内,到主管地税机关办理清算手续。根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2009〕91号)规定,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:

      1、已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的;

      2、取得销售(预售)许可证满3年未销售完毕的;

      3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算)。

      三、土地增值税清算方法是什么

      1、土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。

      (1)有合同、发票的“核实征税”

      (2)无合同发票的“核定征税”

      2、包括预征制和清算制。

      (1)核定就是固定一个率,除非特殊情况不做清算。

      (2)预征就是预先核定警戒增值率,最后还需清算,预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值税税率。

      3、土地增值税原则上一定要清算,达到85%以上销售的或者视同销售的必须清算。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的“土地增值税的清算条件是什么”的相关知识,预先测算发现差距,账务梳理确保规范,证据链条整理齐备,三者统一,方可确保企业在土地增值税前做好充分的准备工作。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

      责任编辑:周末

     
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