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二手房交易注意事项要注意什么细节

二手房交易注意事项要注意什么细节

进行二手房的交易,无可避免也是有一些需要购房者实际注意的事项,毕竟购房涉及到的价款大,往往一个家庭是倾尽了大部分的家当进行购买的,那么二手房交易注意事项要注意什么细节?

一、 一般二手房交易注意事项有哪些

 

  二手房交易的纠纷是很容易出现的问题,而且去法院主张权利周期又长,耗费时间精力,为了规避二手房交易中的风险,在二手房买卖中我们需要特别注意一些点就可以避开大部分的风险,那么二手房交易注意事项有哪些?


  一、确定二手房是否允许出售

  大家要注意,并不是所有的房子都是直接能够上市交易的。例如:公有住房在“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。此外,如果该房屋的土地性质是属于划拨用地的话,也不能够直接上市交易。

  二、确定房屋所有权是否真实、完整、可靠

  根据《合同法》的规定,房屋在进行出售时应该经由房屋所有权人以及共有权人的同意,否则,房屋买卖合同就是无效的。此外,大家还需要查清楚房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的房屋所有权证。

  三、确定二手房的出售建筑面积是否和产权证一样

  大家一定要注意,在合同中约定的出售房屋的面积只能是产权证上的面积,其他面积不计在内。

  四、双方是否履行二手房的程序

  关于购买二手房时,买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。这些手续都是不能够少的,买卖双方一定要注意去产权登记部门申请转移登记,将房子真正过户到买方名下。

  五、了解屋内设施的交验细节

  有些业主在签订合同时常常口头向客户保证,房间内的所有家电都会赠送,或者说也计算到了房价款中,但是到了实际交房的时候却发现电器都已经搬走。所以对于这类承诺,也要在合同中进行约定,并约定屋内设施的交验细节。

  在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的环节。最好是将应该在什么时间付多少比例的房款都约定清楚。例如,买卖双方可以约定在签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

  六、确定交房时间

  交房时间也是非常重要的,一定要注意在房屋买卖合同中明确注明。此外,关于房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担也要先约定清楚。

  七、二手房什么情况下千万不要买?

  1、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;

  2、依法收回土地使用权的;

  3、共有二手房,未经其他共有人书面同意的;

  4、权属有争议的;

  5、未依法登记领取权属证书的;

  6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

  7、列入动拆迁范围的;

  8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形(比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房)。

  以上就是法律快车小编整理的关于一般二手房交易注意事项有哪些的全部内容,从上述可以见二手房买卖需要注意产权审核、签订合同交定金时最好有权威的第三方进行监管,合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。


(责任编辑:陈墨宸)

 

二、 二手房的交易费用如何计算

 

  由于房价的不断提升,更多的人觉得二手房是购房的较好选择。二手房的优点就是价格便宜,不过有些人也会由于部分原因出售二手房,在二手房交易流程中需要缴纳一定的费用。那么,作为购房者需要了解一下二手房的交易费用如何计算?

  在二手房交易流程中,二手房的交易费用的计算标准如下:

  一、在二手房交易流程中卖方需要交纳的税费如下:

  (一)在二手房交易流程中卖方需要交纳个人所得税

  如果卖的房子是非住宅类的话,无论什么情况都要缴纳个人所得税。根据税法的相关规定,税率是交易总额的1%或两次交易差额的20%。如果是满足家庭的住宅,且购买的时间超过5年的话,就可以免交个人所得税,当然这两个条件要都满足。在二手房交易流程中有任何一个条件不满足,就必须缴纳个人所得税。

  (二)在二手房交易流程中卖方需要交纳营业税

  如果二手房的房产证满两年或契税完税证满2年,则免征营业税,不满2年的话,则是地税局评估价或网签价(取价高者)×5.6%;

  (三)在二手房交易流程中卖方需要交纳印花税

  在二手房交易流程中卖方需要交纳印花税为二手房房款的0.05%;

  (四)在二手房交易流程中卖方需要交纳交易费

  3元/平方米。


  二、在二手房交易流程中买方应缴纳的税费:

  (一)在二手房交易流程中买方需要交纳印花税

  在二手房交易流程中买方需要交纳印花税为二手房房款的0.05%;

  (二)在二手房交易流程中买方需要交纳契税

  住宅类房屋标准按房款总价的1%—3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第一次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

  (三)在二手房交易流程中买方需要交纳测绘费

  1.36元/平方米;

  (四)在二手房交易流程中买方需要交纳交易费

  3元/平方米;

  (五)在二手房交易流程中买方需要交纳权属登记费及取证费

  一般情况是在200元内。

  三、在二手房交易流程中,二手房交易与普通住房的成本结构的区别

  (一)在二手房交易流程中,二手房交与普通住房的租售的政策有所不同

  二手房只能售而不能租,但是对于普通住宅来说则不受限制;

  (二)在二手房交易流程中,二手房交与普通住房的购买的条件及对象有所不同

  二手房是享受政府优惠的,二手房购买的对象则是有特定,只能提供给在城镇中是低收入的家庭,所以要实行申请审批的制度,但是普通住宅则对购买对象与条件无限制;

  (三)在二手房交易流程中,二手房交与普通住房的价格的政策有所不同

  二手房的出售实行的是政府指导价,所以是不得擅自提价出售的。而普通住宅出售的价格则完全是由市场来决定的。

  (四)在二手房交易流程中,产权不同

  居民个人购买的二手房其产权是归个人的;而普通住宅相比二手房在收益权上不同。在普通住宅上市出售之后其收益是全部归为个人的;

  (五)普通住宅可以进行上市交易,也可以抵押,而在二手房交易流程中,二手房不允许出租,其房产证或者契税票若不满五年不允许上市交易,也不能抵押。

  以上就是关于二手房的交易费用如何计算的相关内容。在二手房交易流程中,买方和卖方都要按照标准缴纳一定的税费;同时由于二手房在获得完全产权后是属于自己的房屋上市,所缴纳的税费按正常手续办理就可以了,在过户手续没有办好的情况下,提前交房是需要谨慎的,以免发生交易纠纷。

 

三、 2018年二手房交易流程需要多久

 

  在现代社会中,房价不断提升,更多的人觉得经济适用房是购房的较好选择。经济适用房的优点就是价格便宜,在二手房交易流程中,有很多房子是新修建的、购买优惠、户型新颖。那么,2018年二手房交易流程需要多久?

  2018年二手房交易流程时间可分为以下几种情况:

  一、在二手房交易流程中,全款买房,无贷款

  在二手房交易流程中,双方达成协议,房东收下下家的定金开始计算:

  (一)在二手房交易流程中,双方约定一个合同签订日期;

  (二)一般合同签订后的三个工作日内,下家将首付款支付给房东;

  (三)并约定一个房产进交易中心的时间;

  (四)进交易中心的当天,下家支付原房东除尾款以外所有的房款;

  (五)20个工作日后,领取新的房产证;

  (六)最后,在在二手房交易流程中,凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户。 最后在交房时,下家将尾款交给原房东。(一般是1万,或房款的1%)


  二、在二手房交易流程中,全款买房,房东有贷款

  在二手房交易流程中,双方达成协议,房东收下下家的定金开始计算:

  (一)在二手房交易流程中,双方约定一个合同签订日期;

  (二)一般合同签订后的三个工作日内,下家将首付款支付给中介公司进行监管;

  (三)房东、下家和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后,银行贷款审结结束,双方约定一个房产进交易中心的时间;

  (四)进交易中心的当天,下家支付原房东除尾款以外所有的房款;

  (五)20个工作日后,领取新的房产证;

  (六)最后,在二手房交易流程中,凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户。 最后在交房时,下家将尾款交给原房东。(一般是1万,或房款的1%)

  三、在二手房交易流程中,购房者贷款买房

  在二手房交易流程中,首先对下家的贷款额度、资信进行审核;审核无误后,双方达成买卖协议。房东收下下家的定金开始计算:

  (一)在二手房交易流程中,双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内,下家将首付款支付给房东;

  (二)下家和贷款公司或银行签订贷款协议;

  (三)7个工作日贷款审核结束后,双方约定一个房产进交易中心的时间;

  (四)进交易中心20个工作日后,领取新的房产证;

  (五)银行凭新的房产证,给原房东放款;

  (六)最后,在二手房交易流程中,凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户。 最后在交房时,下家将尾款交给原房东。(一般是1万,或房款的1%)

  四、在二手房交易流程中,上下家均有贷款

  在二手房交易流程中,首先对下家的贷款额度、资信进行审核;审核无误后,双方达成买卖协议。房东收下下家的定金开始计算:

  (一)在二手房交易流程中,双方约定一个合同签订日期;

  (二)一般合同签订后的三个工作日内,下家将首付款支付给中介公司进行监管;

  (三)房东、下家和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款;

  (四)7个工作日后,银行贷款审结结束,下家和贷款公司或银行签订贷款协议;

  (五)7个工作日贷款审核结束后,双方约定一个房产进交易中心的时间。

  (六)进交易中心20个工作日后,领取新的房产证;

  (七)银行凭新的房产证,给原房东放款;

  (八)最后,在二手房交易流程中,凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户。最后在交房时,下家将尾款交给原房东。(一般是1万,或房款的1%)

  以上就是关于2018年二手房交易流程需要多久的相关内容。在二手房交易流程中,当购房者购买二手房时,交易流程的时候是不确定的,按照全款买房,无贷款、全款买房,房东有贷款、贷款买房和上下家均有贷款的几种情况进行买房,所以二手房交易流程的时间也会不一样。

 

四、 2018二手房屋买卖要交哪些税费

 

  日常中,在房屋的买卖过程中,无论是新房还是二手房都是需要向国家缴纳一定量的税费。由于二手房屋的买卖涉及到的税费比较多,也比较复杂,很多人对此都有疑问。那么,二手房屋买卖上需要交哪些税费呢?这些税费又是如何计算的呢?


  一、二手房屋买卖要交哪些税费

  契税

  (基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

  印花税

  (税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。

  营业税

  (税率5.55% 卖方缴纳)根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅或普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

  城建税

  营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。

  个人所得税

  (税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%

  二、2018二手房屋买卖税费怎么计算?

  (一)买方二手房交易税费计算:

  1、契税:

  成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)

  2、交易服务费:

  建筑面积(平方米)×3元

  3、交易印花税:

  成交价或评估价(高者)×0.05%

  4、产权转移登记费:

  50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)

  (二)卖方二手房交易税费计算:

  1、交易服务费:

  建筑面积(平方米)×3元

  2、交易印花税:

  成交价或评估价(高者)×0.05%

  3、土地出让金:

  成交价或评估价(高者)×1%

  4、解困房:

  成交价或评估价(高者)×1%

  5、商品房:

  土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积

  6、分摊费用:

  成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)

  成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)

  7、个人所得税:

  成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征)

  8、营业税及附加税:

  成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)

  由上文可知,二手房屋买卖要交的税费主要有契税、印花税、营业税、 城建税、 个人所得税这五种税费。另外小编还讲解了关于二手房屋买卖双方缴纳税费的计算。如果您在日常中遇到比较复杂的法律问题,不妨前来法律快车进行法律咨询。

  (责任编辑:张小朝)

 

五、 二手房屋买卖需要注意什么

 

  现如今由于房价不断上涨,购买新房价格昂贵,贷款压力大,不少购房者都选择了购买二手房。但是购买二手房有什么细节要注意的呢?二手房屋买卖需要注意的事项有哪些呢?

  一、二手房屋买卖需要注意什么?

  1、要求卖方提供合法的产权证书正本

  要求卖方提供合法的产权证书正本,让业主给你看身份证原件、房产证原件,你留复印件。注意房产证上有几个人的署名,如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。

  其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

  2、到房管局查询产权证的真实性

  让中介带你到房管局查询产权证的真实性,包括查房产的基本情况,抵押情况及查封情况,是否与人共享等,注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。

  3、要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋

  一般来说,军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

  4、现场了解房产现状

  看有没漏水、渗水、大裂缝等情况。与商品房不同,二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等,都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前,消费者应该仔细观察户型是否合理,各种管理是否到位,供电容量是否能够负荷空调等大型家电,查看天花板是否有渗水痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。

  5、注意所购房屋历史遗留问题

  购买者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。

  6、对二手房价格进行评估

  在掌握房屋基本情况的基础上,消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估,弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下,银行按揭时会做保值评估,这个价格可以看出房屋的较低保值价。

  7、注意协议签订内容

  签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确二手房交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。

  8、合法彻底办理过户 注意交费时间

  要求业主过户递资料完成才给50%房款,拿到受理回执,确定能拿到房产证才给全款;要求中介过户递资料完成才给50%中介费,到交完楼才给齐,或者与第三方签订协议。

  特别是如果你看中的房子还在按揭中,定金较好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管,可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金较好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易核心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

  如房东还有水电费未结清,等全部费用完结后才付中介。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完销售易。

  二手房过户流程中的二手房交易注意事项主要针对买家而言,一方面要对所购房屋的质量和真实性查验,另外一方面要注意二手房交易合同内容和交费时间的控制。

  二、二手房屋买卖流程是什么?

  1、登记申请书原件(受理窗口提供)

  2、申请人身份证明

  3、房屋所有权证原件

  4、网上签约的当地市存量房买卖合同原件

  5、买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

  6、契税完税或减免税凭证原件

  7、房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

  8、其他资料:

  (1)住宅类房屋买卖的,还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件

  (2)央产已购共有住房转移的,还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件

  (3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价出售,确需出售的,需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的,需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明

  (4)补交土地出让金的证明

  (5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件

  (6)国有土地使用证(整宗房产的)

  (7)整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的,提供划拨土地转让批准文件

  (8)商业配套设施转让的,还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件

  以上便是法律快车小编为您分析的二手房屋买卖的需要注意的事项。希望您在购买二手房上能了解清楚相关政策、法规以及注意好以上的每个事项,避免引发纠纷。想要了解的,可以咨询我们法律快车网的在线律师来为您解答。

  (责任编辑:张小朝)

 

六、 买卖二手房违约怎么办

 

  在我国房屋买卖的过程中,如遇到一方在签了合同之后出现不买或不卖的情况,那么另一方就权要求对方赔偿自己相应的违约金。那么,二手房买卖违约怎么处理呢?买卖二手房违约如何赔偿呢?

  一、买卖二手房违约如何赔偿?

  1、首先得看你们当时签订的买房条款,是否涉及到违约金条款。

  2、如果有详细的条款,你也同意不购买此房,可以按违约条款走。

  3、如果没有具体的违约条款,需要与购房者沟通协商。同时也可咨询相关律师,对于违约的一个判定,最大程度挽回你本人的损失。

  二、买卖二手房违约的情形有哪些?

  1、出卖人将房屋直接卖给第三人

  如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,但未办理过户手续,根据法律规定,原买房人有优先过户的权利,可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,并已办理了过户,那么出卖人就已经构成了恶意违约,造成合同不能继续履行,这时买房人可以向法院提起诉讼,要求解除合同,同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。

  2、出卖人要求提高房价办理过户

  在实际买卖过程中,很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了,要求另外加钱过户。

  在这种情况下,买房人应该立即向法院提起诉讼,要求冻结所购房屋,进行财产保全,防止出卖人将房屋卖与第三人,进而使所签订的合同不能继续履行,同时要求法院判定出卖人继续履行合同。

  3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效

  在这种情况下,买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人,并且未经过共有人同意而购买房屋的,在共有人要求判定合同无效时,是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋,在房屋买卖合同中,一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。

  以上便是法律快车小编整理的关于买卖二手房违约赔偿的相关内容,在赔偿上,如果有详细条款的话,就按违约条款赔偿。如果没有详细条款的话,可与购房者沟通协商解决赔偿问题,再者也可以咨询相关律师,给出一个违约判定。

  (责任编辑:张小朝)

 

七、 二手房购房流程是怎么样的

 

  现如今随着房价的不断上涨,二手房已经成了很多人购房者的青睐对象,毕竟二手房在价格上就比一手房要低得多。那么,在购买二手房上有什么流程呢?在购买二手房上要注意什么呢?

  一、二手房购房流程是怎么样的?

  第一,买房选定二手房之后,买卖双方就要进行信息沟通了。这时,买家要求应该要求卖家提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。当然,卖家也可以要求查看买家的身份证。

  第二,如果第一步没有问题,就可以进行签约了。如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  第三,买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  第四,房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

  第五,缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定,比如房改房、经济适用房等。

  第六,交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  第七,如果买房人无法全款买房,就将进入最重要的贷款环节了。这直接关系到房屋交易是否能够成功。签订完房屋买卖合同后,由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  第八,买房付清房款,卖方交付房屋并结清所有物业费,至此,交易流程正式结束。

  二、购买二手要注意什么?

  (1)中介公司是否违规

  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

  (2)土地情况是否清晰

  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

  (3)市政规划是否影响

  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

  (4)房屋产权是否明晰

  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  (5)房屋手续是否齐全

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

  (6)交易房屋是否在租

  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

  (7)福利房屋是否合法

  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  (8)物管费用是否拖欠

  有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

  (9)合同约定是否明确

  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

  综上可知,购买二手房的流程是比较紧密的,环环相扣的,以上都做了详细的介绍。此外,在购买二手房上应考虑到以上九个方面,诸如中介公司是否违规、土地情况是否清晰等。另外您在日常中,遇到购买二手房的相关疑惑的话,不妨前来法律快车网进行法律咨询。

  (责任编辑:张小朝)

 
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