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2018城中村改造政策有哪些

2018城中村改造政策有哪些

发布时间 :2018-11-05 11:49浏览量 : 685
全国各大中城市的城中村规模还依然十分巨大。2006年至2010年5年间,北京市对171个“城中村”进行了综合整治,根据推算,北京还有100余个城中村。从狭义上说,城中村是指农村村落在城市化进程中,由于全部或大部分耕地被征用,农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区,亦称为“都市里的村庄”。从广义上说,城中村是指在城市高速发展的进程中,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
  •   随着城市与农村的一体化,城中村改造是近年来城镇化进程的一个典型开发方式,其是城中村的拆迁补偿问题,直接关系到被拆迁人的切身利益。因此,想必大家想了解,关于2018城中村改造补偿标准

      一、什么是城中村

      城中村是农村村落在城市高速发展进程中,农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区,亦称为“都市里的村庄”。简单来说,城中村是大力发展经济后的遗留问题,是城市的一块“夹缝地”。

      目前,全国各城市的城中村规模仍十分巨大。不少城中村旁边高楼矗立,居民生活在繁华的都市,却没有完全融入都市,这种独特的地位和现象,越来越不符合城市发展战略。应运而生的就是各种城中村改造项目,用来改善居住环境,提升城市形象。

      城中村是城市后续发展中被包围的村庄,虽然在城市中,农民也可能转为了城市居民,但土地性质一般还是集体土地,实践中需要调查确定。一般情况下,城中村居住环境和房屋状况较棚户区来说普遍更好。

      城中村改造是大势所趋,征收方不能以棚改名义压低被拆迁人的补偿,降低生活质量,损害被拆迁人的合法利益。

      二、城中村与棚户区区别

      2013年《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》指出“在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上,各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造,统一纳入城市棚户区改造范围,稳步、有序推进。”城中村改造虽然纳入了城市棚户区改造范围,却有所不同。

      棚户区基本是城市历史遗留的结构简陋、环境拥挤脏乱的破旧简易房屋聚集区。基本都是国有土地,住户为城市居民。

      三、2018城中村改造补偿标准

      城中村情况复杂,比如有些城中村的土地已经转变为了国有土地,有些仍是集体土地,在实践中需要调查确定,区别计算。

      1、已全部转为国有土地的,一般会提供货币补偿或产权调换两种方式。

      选择货币补偿的,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

      (一) 被征收房屋价值的补偿;

      (二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

      (三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

      《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

      选择产权调换的,一般是拆一还一。首先考虑的应该是原地回迁,如不能原地回迁,也应该给予交通便利地段。这两种拆迁补偿方式,各位被征收人可以自由选择。

      2、仍然是集体土地,通常也分为货币补偿和产权调换两种方式。

      货币补偿的,不能单纯以农村的补偿为准,因为周围的物价、房价都较高,应该参考国有土地上房屋的征收补偿标准,即参考周边的房地产市场价格。产权调换的也可以参考国有土地上房屋征收产权调换的标准。

      总之,城中村改造是群众利益的一次大调整,被拆迁人应该对被拆迁房屋的属性和项目的性质有一个基本的了解。被拆迁人要明确,不管以何名义进行拆迁,都不能使你的生活居住水平下降。

      城中村特殊的土地性质和地理位置,让征收方有较大的操作空间,被拆迁人若认为征收方给予的补偿没有达到你的预期,就不能签字,同时可以通过申请行政复议或提起行政诉讼的方式提高补偿。

      以上是关于2018城中村改造补偿标准的内容,当我们为城市建设发展做出自己的一份贡献之后,就应该获得合理的赔偿,国家应该支持我们的赔偿请求,为我们提供合法的赔偿。

     
  •   城中村房屋拆迁是近几年一直在延续的项目,那么城中村房屋拆迁补偿有哪些?这些补偿项目的计算标准是怎么样的呢?

      一、房屋拆迁补偿计算

      拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:

      (1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。

      (2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

      (3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

      由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

      二、房屋拆迁补偿计算标准

      (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

      (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

      三、房屋拆迁安置费计算标准

      (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

      注:1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住,则公式第二项补助费为0;

      2、如果拆迁房屋属住宅房屋,则公式第四项赔偿费为0。

     
  •   如何解决城中村改造中多方利益诉求?城中村改造遵循可持续发展的基本原则,完善社会保障制度的核心要义,以新型土地信托制度为发展方向。

      城中村改造必然面临以下法律困境:一方面,城市扩张与土地征用使城中村的原住民逐步丧失其最重要的生存资源——土地;另一方面,“农转非”户籍身份的改变并没有给其带来相应的社会保障,而“产权不清”则使得本属于村民的集体资产形同虚设,农民融入城市的个体选择举步维艰。基于此,城中村的原住民不得不既固守土地(宅基地),又要求重新分配集体资产,以实现其自力救济。“固守土地(宅基地)”阻碍了城市近郊集体土地的集约化经营,制约了第二、三产业的发展。“要求重新分配集体资产”则往往以上访的形式出现,导致了严重的干群矛盾,增加了城郊地区社会不稳定因素。

      在多元利益博弈下的城中村改造进程中,只有各方主体皆于利益协调和平衡中让渡部分利益,方能实现共赢。为实现多方利益诉求的平衡,可从以下三个方面入手:

      1、将可持续发展作为城中村改造遵循的基本原则。城中村的改造,必须延续城中村原有的良性社会功能,并根据不同的群体需求设计不同的城中村改造规划方案,在保障城中村失地农民权益的同时,重视城中村租客群体的需求。要将城中村改造工程和保障住房建设工程等相结合,以城中村改造为契机,努力满足未列入现行保障计划范围内租客群体的住房需求,降低其租房开支的增长幅度。要在政策允许的范围内,在满足城中村失地农民居住的基础上,尽量保证失地农民“食租”收益的最大化和可持续,为城中村失地农民提供稳定可靠的收入来源。

      2、以完善社会保障制度作为城中村改造的核心要义。要消除各种就业歧视。城中村失地农民的“农转非”,其关键不仅在于转户口,也在于相关社会保障、医疗、教育等制度的配套改革,要做到城中村失地农民与城市居民一视同仁。政府要拓宽就业服务渠道,设立为城中村失地农民提供就业服务的中介机构,建立健全以职业技术教育为主的、多层次的城中村失地农民职业技能培训体系,鼓励占用城中村土地的单位为失地农民提供合适的就业岗位。

      对自谋职业的城中村失地农民,应参照城镇失业人员再就业政策给予税收等优惠,对吸纳城中村失地农民达到一定数量的企业给予必要的政策扶持,对城中村失地农民兴办企业给予必要的政策倾斜。可以将城中村失地农民土地补偿费折算成股份投入到用地单位,以参与经营获取收益的方式维系城中村失地农民的永续权益。为保障城中村失地农民的生产、生活,在征收土地的同时依规划预留部分土地或开发后部分不动产给被征地农民集体经济组织,用于发展第二、三产业。

      3、以新型土地信托制度作为城中村改造的发展方向。可推出具有共同基金性质的城中村改造土地信托,将村集体土地设为信托财产。通过设立新型土地信托,将城中村改造带来的即时补偿转换为长期信托收益,为城中村失地农民提供相对长远的收益保障。

      首先设计土地信托方案。在清理城中村集体所有土地、设立村土地信托理事会的基础上,成立土地信托投资公司作为受托人,接受集体土地作为信托财产,利用信托公司的融资功能,向市场发售信托计划,筹集资金改造城中村。土地信托投资公司以信托资产相关收入支付信托计划持有者本金及其他合法收益。

      而后设计土地信托融资方案。城中村居民享有信托土地的全部受益权。在土地信托期间,城中村在其受益权中设立部分优先受益权,并委托信托公司以向投资人发行受益权证的形式,将该部分优先受益权出售给投资人,投资人优先于城中村对信托财产享有这部分权益。在优先受益权人取得全部本金和收益之前,城中村只能收取少部分的固定年金收益。如此,以土地资产的未来预期收入作为信用基础去化解相关投资风险,而为城中村改造筹得更多优质资本。

     
  •   核心内容:城中村改造涉及哪些法律问题?土地资源的非商品性与非市场化征用,产权关系模糊的村集体经济,封闭的村建设与城乡分割的管理模式下影响政府、房地产开发商和村民的利益。

      我国城镇化进程的迅猛发展,在为经济社会发展提供动力的同时,也带来一系列社会问题。城中村,这种既非农村也非城市的社区形式,是问题的集中反映。在一定程度上,城中村是城乡二元结构下农村被动城镇化的产物。城中村与传统农村的区别主要在于职业属性非农化、户籍性质混杂化和经济水平复合化;与城市社区的区别则在于城中村失地农民职业性质不稳定、城中村社区管理的村落化。

      城中村改造所涉法律问题主要围绕政府、房地产开发商和村民三方主体展开。

      村民的主要利益诉求是:原有的土地、住房能否得到合理补偿,失房失地后如何安排就业、养老等。

      房地产开发商的主要利益诉求是:该类拆迁涉及利益复杂、变数多,过高的交易成本会使其在投资改造中的预期收益难以保障。

      政府的主要利益诉求是:尽力避免财政压力,保证市场、社会稳定。

      这三类相互冲突的利益诉求主要受下列制度化要素的影响:

      其一,土地资源的非商品性与非市场化征用。我国宪法第10条所规定的差别化土地所有权、土地产权的变更形式,导致了城市扩容土地所有权的非市场化征用,使得城中村失地农民的合理收益被限制乃至低价剥夺。

      其二,产权关系模糊的村集体经济。城郊农村社区集体经济的突出特征是产权关系不明晰,广大村民虽拥有所有权,但该收益的具体支配和使用则被垄断于少数村干部手中,导致所有权与使用权、知情权脱节。

      其三,封闭的村(居)建设与城乡分割的管理模式。城市社区由街道办事处管理,管理的一切费用由政府财政承担,前者具有统一规划、开放式流动格局,统一建设与管理;而村社区则由村民委员会管理,管理的一切费用由村集体承担,以村为单位,视人口、财力而采取不同程度的封闭建设,管理上往往各自为政。

     
  •   随着国家、社会的不断发展需要,在建设某些设施时或者建筑时需要对规划内的房屋进行征收拆迁,既然是征收拆迁,就需要对房屋所有人进行拆迁赔偿,那么,房屋拆迁赔偿计算标准是怎样的呢?

      一、房屋征收赔偿有哪些方面

      (一)被征收房屋价值的补偿;

      (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

      (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

      二、房屋拆迁赔偿方式

      房屋拆迁补偿的方式一般有两种方式,货币补偿和置换房,两者都可以自由选择。

      (一)货币补偿

      对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

      对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

      (二)房屋产权调换

      被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

      因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

      三、房屋拆迁赔偿计算标准

      (一)房屋拆迁补偿计算标准

      (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

      (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

      (二)房屋拆迁安置费计算标准

      房屋拆迁安置费(包括承租人)=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋(如商业用房)因停产、停业造成的损失赔偿费。

      (三)农村房屋拆迁补偿标准

      (1) 被征地的村民不具备易地建房条件的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额等价值的产权房屋调换。具体计算可以参考以下公式:(被拆除房屋重置单价结合成新价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

      (2)被征地的村民,具备易地建房条件的,被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿,具体计算可以参考以下公式:(被拆除房屋重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积,还有被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

      四、国家在哪些情况下可以征收房屋

      (一)国防和外交的需要;

      (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

      (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

      (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

      (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

      (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

      以上便是关于房屋拆迁赔偿计算标准的相关法律内容,根据上述内容,如果您遇到房屋拆迁赔偿问题,可以根据自身实际情况来计算下房屋拆迁赔偿的金额是否可以合理。

     
  •   核心内容:南宁市城中村改造工作流程。该工作流程首先方案编制阶段,方案审批阶段,土地和规划手续办理阶段,项目建设阶段。每个阶段,有各自的任务和时限。

      南宁市城中村改造工作流程(试行)

      为规范城中村改造程序,明确责任,提高工作效率和工作质量,保证全市城中村改造工作依法、规范、健康、有序、快速进行,制定工作流程如下:

      第一阶段:方案编制阶段

      城区政府(开发区管委会)征求村民意见,提出改造设想,经村民大会或村民代表大会形成同意实施城中村改造决议(经应到会代表90%以上同意),城区政府(开发区管委会)组织对拟改造村的社会现状、建筑状况、人口、历史文物建筑等基本情况进行调查,拟定初步改造规划范围(原则上为该村的现建设用地范围)呈报市“三旧”办确定。城区政府(开发区管委会)组织编制改造方案,确定改造模式(村集体自主改造、村企合作改造、城区政府主导改造),补偿安置方案,经村90%以上成员同意后,报市“三旧”改造工作领导小组办公室。

      第二阶段:方案审批阶段

      市“三旧”办组织对城区政府(开发区管委会)上报的改造方案进行审查,市“三旧”办组织初审通过后,将改造工作方案报市“三旧”改造工作领导小组,领导小组同意后报市政府审定,决定是否批准改造方案。

      时限:市“三旧”办自接到城区政府申请之日起20个工作日内完成核查,提出意见。

      第三阶段:土地和规划手续办理阶段

      (一)城区政府(开发区管委会)组织城区(开发区)国土资源分局、村委会等进行城中村土地地籍调查,经市国土资源局审核,报市政府批准后,由市国土资源局会同城区政府、村(组)进行土地权属确认或登记发证。

      时限:资料齐全并符合报件要求,自申请之日起市国土资源局20个工作日内完成土地权属确认或登记发证。

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      (二)城中村改造项目改造范围蓝线、规划设计条件、方案等的审批。

      市规划部门负责按规定出具项目定点范围蓝线、规划设计条件及审批规划总评、单体建筑方案等。

      时限:市规划局收到申请定出具点蓝线函件后7个工作日完成;项目规划设计条件7个工作日完成;项目规划总平9个工作日完成上报市规工委会审定;单体建筑方案15个工作日完成审查。

      (三)城区政府(开发区管委会)负责依法完成集体土地转用和征收变性报审报批工作。

      由村集体经济组织向城区(开发区)国土资源分局申请,城区(开发区)国土资源分局拟定用地转用和集体土地征收方案,报市国土资源局审核后,按规定报批。

      时限:接到齐全材料后,城区(开发区)国土资源分局5个工作日内拟定方案上报市国土资源局;市国土资源局7个工作内审核上报。

      (四)市“三旧”办会同城区政府(开发区管委会)、城乡建委核定改造成本,组织制定城中村改造项目建设条件意见书,会同城区(开发区)制定项目具体实施意见。

      时限:核定改造成本10个工作日内完成;制定城中村改造项目建设条件意见书5个工作日内完成;制定项目具体实施意见10个工作日内完成。

      (五)市国土资源局依据城中村改造方案、实施意见拟定土地出让方案,报市政府批准后,通过公开出让确定土地竞得企业。

      时限:自市政府批准改造方案之日起10个工作日(不含报批时间)内完成。

      第四阶段:项目建设阶段

      (一)市财政局及有关部门办理建设规费减免、土地总价款收缴及补贴拨付手续。

      时限:资料齐全并符合报件要求之日起3个工作日内完成对有关收费项目的审核;资金收妥之日起3个工作日内完成规费减、免手续;3亿元以下项目交清土地出让价款之日起10个工作日内(不含报批时间)完成拨付;3亿元以上项目,自资金到位之日起7个工作日内将50%的土地出让金拨付到城区财政,其余50%自项目开工之日起7个工作日内拨付到位。

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      (二)市发改委办理城中村改造投资项目相关投资许可手续。

      时限:资料齐全并符合报件要求之日起5个工作日内完成。

      (三)市国土资源局为土地取得者办理国有土地使用证。

      时限:自出让土地总价款收缴完毕并办理用地许可证之日起15个工作日内办理完毕。

      (四)市规划局为土地竞得企业办理建设用地规划许可和建设工程规划许可手续。

      时限:自资料齐全且符合审批要求之日起10个工作日内(不含公示期),完成建设用地规划许可手续办理,10个工作日内(不含公示期)完成建设工程规划许可手续办理。

      (五)市城乡建委办理工程招投标、工程监督和施工许可手续。

      时限:工程招投标程序结束后,7个工作日内完成施工许可和工程监督手续。

     
  •   越来越多的农村被征或者其他原因,也开始申请安置房了!但是很多村民对安置房的概念了解不多,并且关于安置房的申请也了解不多。

      一、什么是农村安置房?

      安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

      二、农村拆迁安置房申请手续有哪些?

      (1)开发商名下的房产证原件。(2)开发商的法人委托书。(3)拆迁前个人房产证原件或房产证注销证明。(4)被安置人身份证复印件。(5)拆迁安置协议。(6)房屋移转过户申请书。(7)房屋权属登记申请书。(8)测量分户平面图。(9)如被拆迁人死亡,应提供死亡证明和代理人证明及代理人身份证复印件。先给该安置房办理房产证,然后才可以进行过户,办理房产证的条件是房产住满5年。办理房产证后可以按照正常的流程进行过户。先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明你们双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同首付给他3成,然后去房地产交易中心过户,过户当日付6成,等你拿到产证后给他最后的1成。过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场,要签字的,如一方不去的话要去公证处作委托的。

      三、 申请购买农村安置房应当提交哪些材料?

      (一)申购表及户口簿、身份证、结婚证、单位或街道办事处、镇政府出具的计划生育证明,丧偶或离异的,提供相关证明;

      (二)现住房证明;在户籍所在地、实际居住地或外地拥有房产的证明资料及共同提出申请的家庭成员所拥有的其他房产的证明资料;承租住房的,提供租赁合同;有工作单位的,提交单位住房分配情况证明;

      (三)申请人及共同申请的家庭成员申请之月前12个月收入证明(工资收入含奖金、各类补贴、加班费或其他收入),申请之月前12个月个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证;个体工商户或投资办企业的,提供营业执照、申请之月前12个月个人所得税及相关税收缴交凭证;(四)大中专院校毕业后取得本市市区城镇户籍的,提供毕业证书及在穗工作的相关证明;(五)因就学、服兵役等原因户籍迁出本市市区的,提供原户籍所在地派出所证明;

      (六)现役军官、军队文职干部提供经市军队转业干部办公室确认的符合转业安置本市条件的证明材料;

      (七)属烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休或离职人员、转业复员军人、孤老、三级以上(含三级)的残疾人以及受到区政府以上各级政府表彰的劳动模范的,提供有关部门的证明材料;

      (八)家庭资产情况及相关证明材料。

      在申请安置房之前一定要找到自己符合哪些条件,按规定提交必要材料,这样才能顺利申请到农村安置房奥!同时我们也要做一个合格的遵守国家法律法规的好公民!

     
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