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小产权房能买卖吗

小产权房能买卖吗

小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。《中华人民共和国土地管理法》规定,农村宅基地属于集体所有,村民只是享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的,只能在集体成员内部转让、置换。

一、 小产权房具有什么性质,可以买卖吗

 

  核心内容:在商品房价格高企的今天,部分购房者出于经济考虑,选择价格相对低廉的农村房屋,而农村房屋买卖的特殊规定,又让这类买卖极易出现纠纷,小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。那么小产权房具有什么性质,可以买卖吗?

  小产权房具有什么性质?

  说到农村房屋,就得先解释下什么是小产权房。小产权房并非严格的法律概念,通常意义上讲的小产权房有两种:一种是合法的小产权房,即在集体土地上建设的,权属证明由乡镇政府或村委会颁发的村民自住房屋或其他房屋;一种是违法的小产权房,即非法占用集体土地或在无相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的房屋。

  小产权房可以买卖吗?

  1、违法的小产权房不能买

  对于违法的小产权房,通常是先由行政部门做出是否为“违章建筑”的决定,如果买卖的房屋被认定为“违章建筑”,则该买卖合同一般被认定为无效。合同无效后,买房可以要求卖方返还购房款,如果卖方有缔约过失,买房可以要求对应赔偿。

  2、合法的小产权房看情况

  (1)买受人是同一集体经济组织的成员或者诉讼时,买受人已经迁入所购房屋所在地的集体经济组织。

  这种情况下,一般可以认定合同有效。值得一提的是在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时,法院一般以购房家庭为参考单位,只要购房家庭之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同就会被认定为有效合同。

  (2)买受人是本集体经济组织之外的单位或者个人,各地法院对于合同效力认定不完全相同。

  安徽地区认为城镇居民、法人或者其他组织购买农村集体所有土地上的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应认定为无效合同。

  参见《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法院问题的指导意见》(2012年3月5日)

  广东地区认为当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。

  参见《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发【2001】42号)

  上海地区认为将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已经实际履行完毕,且购房人已经实际居住使用该房屋,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

  参见《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一【2004】4号)

 

二、 “小产权房”买卖合同纠纷裁判规则

 

  核心内容:尽管国家和地方政府数次明令叫停在建、在售“小产权房”,在商品房价格高企的城市,部分购房者仍然选择购买价格低廉的农村房屋。特别地,受“农地入市”政策的刺激,市场上甚至出现了农村房屋的成交热。本文拟以农村房屋买卖合同的效力认定为切入点,由农村房屋买卖合同纠纷的裁判规则透视其中的法律风险点。

  农村房屋买卖合同的界定

  农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人,买受人支付价款的合同,既包括同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,也包括本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同。与其他房屋买卖合同不同的是,农村房屋买卖合同的标的物为农村房屋,即在农村集体土地上建设的房屋。2011年2月18日修订的《民事案件案由规定》将“农村房屋买卖合同纠纷”单列为“房屋买卖合同纠纷”项下的第四级案由。

  “小产权房”并非严格的法律概念,结合《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(国土资电发[2013]70号),我们将“小产权房”界定为违反土地和城乡建设管理法律规定,在农村集体土地上开发建设,向本集体经济组织以外的单位或个人出售的房屋。不难看出,我们通常所称的“小产权房”为农村房屋的子概念。

  农村房屋买卖合同的法律效力

  司法实践中,对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同,各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。

  (一)一般裁判规则

  1、最高人民法院

  《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办[2011]442号)第15条明确,在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

  另外,值得关注的是,《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的,农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。”

  2、各地高级人民法院

  根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日),对于农村房屋买卖合同纠纷的处理,北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来,买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。除此之外,农村房屋买卖合同原则上应认定无效。

  根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第13、14条之规定,城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件,非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应当认定为无效合同。

  根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定,当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。

  根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号),对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

  (二)特殊裁判规则

  我们将重点关注北京地区法院处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法,深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。

  1、集体经济组织成员资格的判断标准

  根据北京高院的司法指导意见,买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区法院近两年的裁判案例来看,北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准,通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来,对于农业户口的买受人,购房后至一审辩论终结前,已将户籍迁入房屋所在地村委会的,则认定其为该村集体经济组织成员。反之,对于非农业户口的买受人,即使其户口已迁入房屋所在地的村委会,在该村参加选举等,也不应认定其为该村集体经济组织成员。

  另外需要注意的是,在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时,北京地区法院一般以购房家庭为参照系,只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。

  2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力

  出卖人主张农村房屋买卖合同无效,是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之,出卖人签订合同时为城镇居民,或起诉前已成为城镇居民,或起诉前已成为其他集体经济组织成员的,是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?

  从北京地区法院的裁判案例来看,多数法院认为,合同无效为自始无效,出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效,即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的,其仍然有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。若起诉时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,法院则会支持出卖人的诉求,进而裁判认定合同无效。但是,有极少数法院裁判认为,出卖人起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的,即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同为有效合同。

  3、连环交易中农村房屋买卖合同效力

  出卖人将农村房屋转让给第一手买受人,第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人,甚至接连转让给其他买受人,由此发生连环交易,出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时,如何认定农村房屋买卖合同的效力?

  从北京地区法院的裁判案例来看,多数法院认为,若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转,损害了集体经济组织的权益,农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之,第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员,农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之,只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员,那么前面多手的连环买卖合同均有效,无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。

  4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制

  北京地区法院认为,合同无效系自始无效,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效,不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后,当事人主张返还财产、损害赔偿的请求,应当适用诉讼时效期间的限制。

  农村房屋买卖合同无效的法律后果

  根据《合同法》第五十八条,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办[2011]442号)第15条明确“在确定合同无效后的损失承担时,应综合考虑当事人的过错,避免处理结果导致当事人利益的失衡。”

  值得关注的是,《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条明确“合同无效后,买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建,也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”

  具体到农村房屋买卖合同的场合,通常出卖人起诉要求确认农村房屋买卖合同无效,若买受人没有提出反诉,合同无效情形下,北京地区法院通常会向双方当事人释明是否一并处理合同无效的法律后果。农村房屋买卖合同无效的法律后果具体包括以下几方面:

  (一)返还财产

  通常情况下,农村房屋买卖合同无效后,出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人(一般不支持利息损失)。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人,同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书。

  (二)损害赔偿

  1、合同无效过错责任分担

  北京地区法院通常认定,出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效,违反诚实信用原则,应当对合同无效承担主要责任(一般为70%)。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下,仍然购买房屋,应对合同无效承担次要责任(一般为30%)。

  2、损害赔偿范围

  《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)明确规定:“在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡;对买受人已经翻建、扩建房屋的,应对其添附价值进行合理补偿;买受人确实无房居住的,应予以妥善安置。”《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》明确“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失,仍应酌情予以赔偿,但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”现结合北京地区法院裁判实务,对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围问题,具体说明如下:

  (1)信赖利益损失赔偿。合同无效场合的损害赔偿责任,性质上属于缔约过失责任,原则上以赔偿信赖利益损失为限。北京地区法院一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿,并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素,参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据,酌情予以确定。

  (2)添附价值损失赔偿。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的,合同无效后,出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。

  农村房屋买卖合同无效,损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。通常情况下,对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋,可以对区位补偿价一并做出处理;而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋,区位补偿价可暂不予处理,待日后拆迁时,再由当事人另行解决。涉案房屋虽未进入征用拆迁程序,但双方房屋交易行为已完成多年,涉案房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等发生了变化,土地价值、房屋价值明显提升,且房屋、装修和附属设施重置成新价、区位补偿价已经有资质的评估机构估价确定的,也有法院支持当事人主张区位补偿价。

 

三、 购买小产权房有什么风险

 

  小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。所以购买小产权房会有什么风险呢?

  一、什么是小产权房?

  “小产权房”的性质有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

  小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

  中国实行二元制土地所有权结构,即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。

  二、国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种:

  1. 是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

  2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

  3. 是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

  前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。

  三、购买小产权房的风险?

  (一)法律效力

  “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

  对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

  对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

  对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

  (二)房产转让

  “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

  (三)政策风险

  购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

  购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

  (四)监管缺位

  乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

  (责编:小清)

 

四、 拆迁安置房会是小产权房吗

 

  在日常生活中,拆迁安置房以及小产权房,这对于征地拆迁或者农村用地方面可能经常会接触到,因为很多人对拆迁安置房和小产权房的概念不是很了解,往往会把两者混淆。那么,拆迁安置房是小产权房吗?两者有什么区别呢?下文,将解答您的疑惑。

  目前,许多农村集体土地上的房屋被拆迁改造成了安置小区,被拆迁户通过拆迁一般能得到两套甚至更多的房屋,除了自用外他们通常会选择出售多余的房屋,而拆迁安置房相对低廉的价格也吸引了一部分购房者。因此在民间形成了事实上的安置房买卖市场。

  一、先来看拆迁安置房与小产权房到底长咋样?

  (一)什么是拆迁安置房?

  拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

  即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定,安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行,这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

  (二)什么是小产权房?

  小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

  小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。

  二、拆迁安置房不等于小产权房:

  1、拆迁安置房与小产权房最大的区别在于:是否能取得房屋所有权

  2、拆迁安置房:因拆迁安置房是根据国家政策规定,对被拆迁户进行的安置补偿,故凡是通过正规拆迁程序,由取得拆迁许可证的开发商开发建造的安置房屋,被安置人将来都能取得房屋的产权证并拥有房屋所有权的,只是相对要经过更长的时间才能取得房产证。

  3、小产权房:小产权房因违背国家法律规定而无法取得房产证,实践中,很多地区的小产权房都有由乡政府颁发的“产权证”,该种房屋亦被俗称为“乡产权房”,根据现有法律规定,有权颁发房屋权属证书的机构应是县级以上房屋土地主管部门,而乡(村)级政府或其他机构无权制作颁发产权证,所以乡政府颁发的产权证只能证明买受人对该套房屋享有使用权,而不能产生确认买受人对该套房屋享有所有权的法律效果。

(责编:小清)

 

五、 小产权房如何出售转让的

 

  小产权房是一个狭义概念,通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的,可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋,不要去买这个才是真正的小产权,它不合法随时会被强制拆除。小产权房是属于新建商品房,在购买新建商品房过程中,要注意加强风险意识和维权意识,不轻信口头宣传和承诺。买房前一定要在合同上规定好相关事项。那么小产权房是如何出售转让的?在这买卖过程中要注意什么问题呢?请看下文:

  一、小产权房屋如何出售?

  小产权房可以进行出售,但是一般都存在着风险。这是由于小产权没有国家颁发的房权证,没有房产证的房子是不能上市交易的,即便签订了买卖合同再法律范畴内也是属于无效的。因此出现问题很难追回损失。

  小产权房屋并没有真正意义上的产权,因为房产证的问题买家要承担的风险很大,所以在购买小产权房屋时要多加谨慎,了解清楚后再进行购买。

  二、小产权房如何转让?

  市民购买小产权房是不受法律保护的。小产权房在手续全的情况下,也只能算是合格的农民房。现在的小产权方是不能够在市场流通的,一些中介也只是在暗中兜售。严格意义上说,买卖小产权房是违法行为,小产权房也是禁止市场流通的。市民购买小产权房利益受到侵害时,也得不到法律保护。

  小产权房未经士地管理部门批准而使用集体土地的涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;小产权房没有取得商品房销售许可证,因而不能办理《房屋权证书》。对于小产权房,无论是国土资源部还是国务院,态度向来强硬。

  三、小产权买卖注意什么?

  1.购买小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。小产权房如遇到拆迁,将被视为违章建筑,得不到拆迁补偿。就算有补偿,也是先将补偿款给产权拥有者,之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主,如果没有协议,或者产权拥有者不讲诚信,小业主的利益得不到保障。

  2.使用权、乡产权、小产权的房屋无产权保障,不具有房屋、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。

  3.小产权房和一般意义上的商品房相比,没有土地出让金概念,也没有开发商的利润攫取。小产权房的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低,这是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。

  并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。小产权有一定的好处,但也有一定的风险性,购房者在购房时应该多多注意。

(责编:小清)

 

六、 拆迁小产权房的补偿方式

 

  小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发。那么拆迁小产权房的补偿方式有哪些?下面在本文整理介绍相关内容。

  1、在宅基地上建成的房子

  一种小产权房是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买。这类小产权房因为没有合法的不动产登记证书的,若涉及拆迁安置,被拆迁人最好与拆迁人协调处理。

  如果涉及赔偿,由于社区给了门牌、你把户口迁过去,足以证明你对房屋的合法使用,有权要求安置赔偿,但具体赔偿是否包括重新安置一套房子给你,则要看你所买的小产权房的项目土地性质等等。

  2、在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子

  另一种小产权房是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。由于根据现行法律和政策,非本集体经济组织的成员,不得购买在集体所有的土地上建设的房屋,因此买卖合同归于无效。

  在此情况下,应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有,或者属于宅基地使用人所有,拆迁安置补偿的利益,只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。

  因为对于小产权房尚未出台具体的法律政策支撑,小产权房是否合法尚未定论,因此购买小产权房是得不到保障的,购买者在购买小产权房时应该慎之又慎。

  3、最后一类小产权房是违建

  这类小产权房除了不能办理房产证外,那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

 

七、 2018年小产权房最新政策

 

  农村里的房子,是否就是我们所说的小产权房。小产权房究竟是什么意思?2018年小产权房最新政策又是怎么样?按照国家相关要求,小产权房不得确权发证,不受法律保护。接下来我们一起详细介绍。

  小产权房是什么意思

  “小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

  2018年小产权房最新政策

  在农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房,即通常所说的小产权房,该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管部门不会给予备案。按照国家相关要求,小产权房不得确权发证,不受法律保护。

  《不动产登记暂行条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。宫步坦说,按照我国当前法律,小产权房并不具有合法性,倘若在《条例》中规定小产权房登记,则就承认了小产权房的合法性。也有业界人士提出,小产权房理论上还是属于需要登记的“房屋等建筑物、构筑物所有权”,应将小产权房进行不动产登记。因此,天则经济研究所研究员程雪阳认为,当前,不动产登记可能会回避具有“争议”的小产权房部分,而是先登记“合法”不动产。由此可见,“不动产统一登记制度”并没有给小产权房留下空间。业内人士表示,未来若将小产权房纳入登记,还需要国家相关法规的跟进,目前来说小产权房“转正”仍为时尚早。

  买小产权房的风险

  1、缺少“五证”

  如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权,不受法律的保护。

  2、拆迁难补偿

  只要依法办理了相关审批手续,它就是合法建筑。但也不排除那些在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

  3、质量难保证

  这些房屋价格便宜,房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。

  4、小产权房不能抵押或者上市转卖

  由于没有正规的产权证,小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。

  5、小产权房不能抵押贷款

  小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所以不可以办理抵押等他项权利,没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行,银行贷款就无法批复,这意味着你需要一次性付款买房。

  (责任编辑:汤先森)

 
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