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2018土地增值税暂行条例实施细则解读

2018土地增值税暂行条例实施细则解读

发布时间 :2018-08-24 09:13浏览量 : 1940
土地增值税暂行条例实施细则解读是为加强土地增值税的征收管理,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及有关规定,结合实际制定的。凡在境内从事房地产开发业务的纳税人(以下简称纳税人)在其开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,应按照本办法的规定预缴土地增值税。
  •   一、2018土地增值税暂行条例实施细则解读

      1、第1条 为加强土地增值税的征收管理,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及有关规定,结合实际,指定本办法。

      2、第二条 凡在境内从事房地产开发业务的纳税人(以下简称纳税人)在其开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,应按照本办法的规定预缴土地增值税。

      3、第三条 纳税人转让房地产取得的收入是指纳税人转让房地产取得的收入价款、预收款和其他经济利益,包括货币收入、实物收入和其他收入。

      4、第四条 纳税人应按月申报预缴土地增值税。预征税款以纳税人每月申报实际取得的转让收入额乘以预征率计算征收。

      5、第五条 预征率按照房地产项目所在地确定:

      (1)设(区)市的市区预征率为1%;

      (2)其他市(县)预征率为0.5%。

      6、第六条 有下列情形之一的,不预征土地增值税:

      (1)经济适用房;

      (2)列入城镇旧城改造的安置项目。

      7、第七条 纳税人在预征土地增值税的项目竣工决算后三十日内,主动到房地产所在地主管税务机关申请办理土地增值税税款汇算清缴手续。税务机关接到纳税人汇算清缴手续申请后,应认真审核并进行土地增值税清算,多退少补。

      8、第八条 纳税人在进行土地增值税汇算清缴时,提供以下材料:

      (1)房地产开发合同;

      (2)房地产转让资料;

      (3)土地增值税预征税款凭证;

      (4)项目竣工资料;

      (5)主管税务机关要求提供的其他与房产转让的有关的资料。

      9、第九条 主管税务机关在进行土地增值税汇算清缴时,审核以下内容:

      (1)转让房地产收入总额;

      (2)扣除项目金额;

      (3)预缴土地增值税情况。

      10、第十条 本办法未尽事宜,按《税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及其他相关规定执行。

      11、第十一条 本办法地税局负责解释,各设(区)市地方税务机关可根据本办法制定具体的实施意见,并报送省地税局备案。

      12、第十二条 本办法自二00五年五月一日起执行。

      二、土地增值税怎么交

      非房地产开发项目情况下,企业转让土地或厂房,土地增值税实行相对简易的处理办法。

      转让收入方面,没有什么花样,如果转让收入明显偏低,税务机关是会参考市场价格进行调整的。

      怎样划算,要看你实际情况,以及根据以下规定进行测算的结果。

      扣除项目方面,如果你是房屋土地在一起转让的情况,有两种选择:

      1、选择对厂房进行重置价的评估,然后加上取得厂房这块土地的成本,加上转让相关的税金,三部分之和作为扣除项目。

      扣除项目=房屋及建筑物的评估价格+取得土地使用权支付的金额+转让环节缴纳的税金

      2、如果你的厂房是购买的,提供购房的发票,以发票金额作为扣除的基础,同时根据发票金额为基础,按发票开具到转让的时间,发票金额每年可以加计5%,然后再加上转让相关的税金(注:这种情况下不能加土地成本,因为房屋发票金额默认含有土地价款),两个部分之和作为扣除项目。

      扣除项目 = 发票金额 ×(1 + 持有年度 × 5%) + 与转让房地产有关的税金

      如果你单纯转让土地,在已经进行了开发建设的情况下:

      扣除项目=取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用 + 转让环节缴纳的税金 + 开发土地所需成本 ×(1+20%)

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的“2018土地增值税暂行条例实施细则解读”的相关知识,在房产交易中中土地增值税是比较重要的税收。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

     
  •   一、最新土地增值税暂行条例实施细则

      第一章 总则

      第一条 为了改革城镇国有土地使用制度,合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展,制定本条例。

      第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。

      第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。

      第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。

      第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、法规的规定,并不得损害社会公共利益。

      第六条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

      第七条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记,由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。

      二、土地增值税减免税政策

      根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定,有下列情况之一的,免征土地增值税:

      (1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税,增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。

      (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

      (3)因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

      符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

      (4)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的“最新土地增值税暂行条例实施细则”的相关知识,我们可以清楚的知道如何征收土地增值税。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

     
  •   一、2018土地增值税税率计算方法

      1、直接计算法

      直接计算法,是指直接求出商品或劳务的增值额,然后再乘以规定税率,计算出应纳的增值税税额。计算公式为: 应纳增值税=增值额×税率

      在直接计算法中又分为“加法”和“减法”

      (1)加法,是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来,求出增值额,然后再乘以增值税税率,计算出应纳的增值税税额。公式:应纳增值税=(工资+利息+租金+利润+其它增值项目)×税率

      (2)减法,又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额,如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额,求出增值额,然后乘以增值税税率,计算出应纳增值税税额。公式:应纳增值税=(销售额-非增值项目金额)×税率

      2、间接计算法

      间接计算法,又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额,然后从中扣除外购非增值项目已经缴纳的税额,以这个税差作为应纳的增值税税额,计算公式为:应纳增值税=销售额×税率-非增值项目的已纳税款。

      3、增值税计算

      (1)销售额=含税销售收入/(1+17%)

      (2)含税销售收入=销售额*(1+17%) =销售额+销售额*17% =销售额+销项税(或进项税)

      (3)销项税额(或进项税额)=含税销售收入/(1+17%)*17%=销售额*17%

      二、土地增值税税率是多少

      1、凡能够提供购房发票的,其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

      2、对于不能够提供购房发票,但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的,其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。

      3、对既不能够提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,税务机关可采取核定征收办法,按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的“2018土地增值税税率计算方法”的相关知识,2018土地增值税税率计算方法主要有直接计算法和间接计算法两种。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

     
  •   一、土地增值税的清算条件是什么

      1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      3、直接转让土地使用权的。二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件:

      (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      二、土地增值税清算时间是什么时候

      凡符合应办理土地增值税清算条件的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续,并据实填写《土地增值税清算表》;凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目,主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》,纳税人应当在接到清算通知之日起90日内,到主管地税机关办理清算手续。根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2009〕91号)规定,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:

      1、已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的;

      2、取得销售(预售)许可证满3年未销售完毕的;

      3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算)。

      三、土地增值税清算方法是什么

      1、土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。

      (1)有合同、发票的“核实征税”

      (2)无合同发票的“核定征税”

      2、包括预征制和清算制。

      (1)核定就是固定一个率,除非特殊情况不做清算。

      (2)预征就是预先核定警戒增值率,最后还需清算,预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值税税率。

      3、土地增值税原则上一定要清算,达到85%以上销售的或者视同销售的必须清算。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的“土地增值税的清算条件是什么”的相关知识,预先测算发现差距,账务梳理确保规范,证据链条整理齐备,三者统一,方可确保企业在土地增值税前做好充分的准备工作。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

     
  •   一、2018预缴土地增值税计算方法

      按照《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定,“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。”

      我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业,因其开发周期长,预售的产品多,一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦,准确率不高,为此,笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下,供参考:

      1、预征的方法

      预征是按预售收入乘以预征率计算,预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。

      假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋,2015年年底竣工交付使用,预计收入总额50000万元,2014年一季度取得预售收入10000万元,当地核定的土地增值税预征率为2%,则应预缴的土地增值税为10000×2%=200万元。

      2、汇算清缴的方法

      土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。

      1清算时间的确定

      土地增值税的清算时间根据以下情况确定:

      (1)具备下列情形之一的,纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

      ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

      ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

      ③直接转让土地使用权的。

      (2)符合下列情形之一的,主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算,纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。

      ①已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

      ②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

      ③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

      ④省税务机关规定的其他情况。

      3、收入的确认

      房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益,包括:货币收入、实物收入以及其他收入,在确认时应注意五点:

      (1)已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

      (2)对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,

      (3)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

      ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

      ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

      (4)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

      (5)如果取得的是实物收入应按收入时的市场价格折算成货币收入;如果取得的是无形资产收入应按专门评估机构确认成货币收入;如果取得的是外国货币应按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入。也就是说,计算土地增值税所使用的收入指标,需要将转让房地产取得的各种形式的收入按上述方法换算成人民币现金形式的收入。

      4、扣除项目金额的确定

      房产开发企业土地增值税扣除项目的确定包括五项内容:

      (1)取得土地使用权所支付的金额。包两部分:

      ①为取得土地使用权支付的地价款。其中:对政府出让的土地为支付的土地出让金;对以行政划拨方式取得的土地为按规定补交的土地出让金;对以转让方式取得的土地为向原土地使用权人实际支付的地价款。

      ②在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用,如登记、过户手续费和契税等等。

      (2)开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)。也就是开发房地产项目实际发生的成本,包括六部分:

      ①土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。与所得税不同的是还包括土地闲置费。

      ②前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

      ③建筑安装工程费。其中以出包方式开发的为支付给承包单位的建筑安装工程费;以自营方式开发的为自建工程发生的建筑安装工程费。

      ④基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

      ⑤公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

      ⑥开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。相当于工业生产企业的制造费用。

      (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。相当于一般企业的期间费用或者营业费用。

      对开发费用的扣除,不是按实际发生额,而是按标准扣除,标准的选择取决于财务费用中的利息支出。分两种情况:

      ①对能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的。扣除金额为利息支出加上按上述取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和不超过5%的比例(具体由当地政府确定)计算扣除。

      ②对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金额金融机构贷款证明的,房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和不超过的10%(具体由当地政府确定)计算扣除。

      不过,在具体确定时还应注意五点:

      利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除。

      超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

      全部使用自有资金,没有利息支出的,按上述②的方法计算扣除。

      房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用不能同时用上述两种方法计算扣除,只能选其中的一种方法。

      土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

      (4)与转让房地产有关的税金。包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市建设维护维护建设税、印花税、教育费附加,即“三税一费”。房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用,因此,在此只能扣除营业税、城市建设维护维护建设税和教育费附加,即扣除“两税一费”。

      (5)财政部规定的其它扣除项目。

      根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定,专门从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时,除扣除上述四个项目的扣除金额外,可以按取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本之和再加计20%的扣除金额,其他纳税人则不不允许。也就是说,加计20%扣除政策只适用于专门从事房地产开发、并已进行实质性开发的纳税人,对虽专门从事房地产开发但未进行实质性开发(未进行开发即转让)的纳税人只能扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用,以及转让环节缴纳的税金;对非专门从事房地产开发的纳税人,只能扣除上述前四个项目的金额。

      不过,在扣除项目金额的确定上还应注意以下几点:

      1、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向购买方一并收取的,在将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税后,实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数;代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,对实际支付的代收费用也不得在计算增值额时扣除。

      2、按我国土地增值税管理的相关规定,房产开发企业在计算土地增值税时具有下列情况之一的,需要对扣除成本进行评估:

      (1)出售旧房及建筑物的;

      (2)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

      (3)提供扣除项目金额不实的;

      (4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。其计算公式为:

      扣除成本=重置成本价×成新度折扣率。

      重置成本价=交易实例房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区域因素修正×其他因素修正。

      也就是说,房产开发企业转让新建房地产如果存在上述②、③、④三种情况之一的,需要对成本项目金额进行评估扣除。

      3、房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

      4、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

      5、契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

      6、拆迁安置费的扣除,按以下规定处理:

      (1)房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按(国税发〔2006〕187号)第三条第(1)款规定确认收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定),同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

      (2)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

      (3)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

      7、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

      8、与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施,按以下原则处理:

      (1)建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。

      (2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。

      (3)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

      9、销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。

      10、房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。

      (1)未出售产品相关事项的确定

      在土地增值税清算时对开发产品未全部出售,但已达到清算条件,被主管税务机关确定需要清算的,对剩余未转让的房地产,其待实现的收入不记入清算的收入总额,已实现的成本费用也应从总成本费用中剔除,清算后销售或有偿转让时,应按规定进行土地增值税的纳税申报,收入按上述规定确认,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。税率和速算扣除系数适用清算时确定的税率和速算扣除系数。

      (2)应纳税额的计算

      通过以上对房地产转让收入及扣除项目金额的确定后,按照土地增值税的计算步骤,可以计算增值额了,土地增值税的增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额。计算出增值额,确定出增值额占扣除项目金额的比例(增值额÷扣除项目金额×100%),再找出适用税率,也就可以计算应缴纳的土地增值税税额了,即土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

      但还需要注意的是:土地增值税是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算的。成片受让土地使用权分期分批开发、转让的,对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以准确计算或明显不合理,也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。即:扣除项目金额=扣除项目总金额×(转让土地使用权的总面积或建筑面积/受让土地使用权的总面积)。

      二、土地增值税纳税申报程序

      土地增值税纳税申报程序:

      1、纳税人应在转让房地产合同签订后7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

      2、纳税人采取预售方式销售房地产的,对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,税务机关可以预征土地增值税,之后办理纳税清算后,多退少补。

      土地增值税纳税申报应在转让房地产合同签订后7日内,到房地产所在地主管税务机 关办理。纳税人办理申报手续时应提交房屋及建筑物产权证书、土地使用权证书、土地转 让合同、房屋买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的“2018预缴土地增值税计算方法”的相关知识,对于预缴土地增值税要分为不同的情况来讨论。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

     
  •   一、土地增值税法的法律依据是什么

      土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。

      根据《土地增值税暂行条例》的规定,凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人,均应按规定缴纳土地增值税。包括两层含义:一是只对转让国有土地使用权征税,转让集体土地使用权不征税;二是只对有偿转让国有土地使 用权及地上建筑物和其他附着物产权,即有偿转让房地产征税,对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人,包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。纳税人转让房地产所取得的收 入包括货币收入、实物收入和其他收入。

      土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地 产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。计算公式为:土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金等。

      土地增值税实行四级超额累进税率,即:

      1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分, 税率为30%;

      2、增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;

      3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

      4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      二、 最新土地增值税暂行条例实施细则

      第一章 总则

      第一条 为了改革城镇国有土地使用制度,合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展,制定本条例。

      第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。

      第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。

      第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。

      第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、法规的规定,并不得损害社会公共利益。

      第六条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

      第七条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记,由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的“土地增值税法的法律依据是什么”的相关知识,相信大家对土地增值税法的法律依据有了初步了解。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

     
  •   一、土地增值税清算方法是什么

      1、土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。

      (1)有合同、发票的“核实征税”

      (2)无合同发票的“核定征税”

      2、包括预征制和清算制。

      (1)核定就是固定一个率,除非特殊情况不做清算。

      (2)预征就是预先核定警戒增值率,最后还需清算,预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值税税率。

      二、房产开发土地增值税怎么计算

      房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的,一般的预征率在2%-4%,具体每个地方不一样的。先计算可以扣除项目金额,计算收入。收入-扣除项目金额=增值额,增值额/扣除项目金额=增值率。

      财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定,该扣除项目为“根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除”,即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。

      由于房地产开发行业自身的特殊性,在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入,待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定,对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税,待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。

      增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%,如果要是未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。如果增值额超过扣除项目金额100%,但是却没有超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。

      3、土地增值税原则上一定要清算,达到85%以上销售的或者视同销售的必须清算。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的“土地增值税清算方法是什么”的相关知识,土地增值税主要按照核实征收、核定征收两种方式征收。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

     
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