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房屋租赁协议效力

房屋租赁协议效力

房屋租赁协议效力要看具体情况,比如说出租人未取得房屋所有权而订立的租赁合同有效,出租人就同一房屋订立数份租赁合同的,租赁合同均为有效,承租人均可根据租赁合同向出租人主张合同权利。当事人一方以租赁房屋属于”群租“房屋为由,要求确认房屋租赁合同无效的,法院不予支持等。

一、 房屋租赁合同的效力问题

 

  房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同遵守一般的合同格式,合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息,所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等。

  1、出租人未取得房屋所有权而订立的租赁合同是否有效

  有效。根据司法实践来看,如果当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由,要求确认房屋租赁合同无效的,法院一般不予支持。

  2、出租人就同一房屋与两个或多个承租人签订租赁合同的效力认定

  根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第六条之规定,出租人就同一房屋订立数份租赁合同的,租赁合同均为有效,承租人均可根据租赁合同向出租人主张合同权利,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(1)已经合法占有租赁房屋的;(2)已经办理登记备案手续的;(3)合同成立在先的。

  3、当事人就经济适用住房等政策性保障住房、未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定

  租赁合同有效。对于经济适用住房等政策性保障住房来讲,法院在认定租赁合同有效的同时,需要在裁判文书中写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

  4、涉及群租房屋或租赁合同未经登记时的合同效力如何认定

  当事人一方以租赁房屋属于”群租“房屋为由,要求确认房屋租赁合同无效的,法院不予支持;同时,在裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机构对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

  5、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的租赁合同的效力如何认定

  合同无效。未经合法批准建造的房屋,因其标的物具有违法性,该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。

 

二、 租赁房屋合同效力认定与纠纷

 

  一、房屋租赁合同效力的纠纷

  (一)租赁房屋未经消防验收合格,租赁合同是否有效

  根据《合同法》第52条的规定,只有违反法律、行政法规强制性效力规定的合同才是无效合同。

  认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定:按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。

  因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的,应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。

  当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时,需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”,竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收,未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。

  (二)租赁房屋未经整体验收合格的,租赁合同是否有效

  根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》,违反了《建筑法》的强制性规定,根据《合同法》第52条应认定为合同无效。

  (三)租赁期间发生所有权变动,房屋租赁合同是否继续有效

  最高人民法院认为,依据《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

  出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利,追究承租人违约责任,该合同责任既包括追缴租金,也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。

  (四)以在建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同效力问题

  最高人民法院民一庭认为,随着我国改革开放和房地产业的发展,房屋租赁打破以往先有房屋,再行出租的传统租赁制度。

  在建房屋作为租赁标的物出租,已经成为我国房地产领域的一种常见现象。本案判决表明,人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房 屋转租合同》之效力的认定,同其他合同一样,实行国家干预原则,即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,不具 备法定无效要件的合同,应当尊重当事人合同意思自治原则,认定此类合同有效。

  二、房屋租赁合同效力的认定

  出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。

  房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规的规定,对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查:

  (一)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。

  (二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。

  而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:

  1、未依法取得房屋所有权证的;

  2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  3、共有房屋未取得共有人同意的;

  4、权属有争议的;

  5、属于违法建筑的;

  6、不符合安全标准的;

  7、已抵押,未经抵押权人同意的;

  8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

  9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

 

三、 签订房屋租赁合同注意事项包括哪些

 

  一、签订房屋租赁合同双方需要提供的证件

  1、出租人

  (1)房屋所有权证(复印件)或集体土地建设用地使用证,临时建设工程规划许可证,杜员房屋使用证;

  (2)个人居民身份证或单位法人资格证明;

  (3)委托他人代管的房屋,可由代管人申请,代管人除提交上述证件外,还应提交房屋产权人委托其代管的委托证明;

  (4)共有房屋出租的、除提交(1)、(2)款规定的证件外,还应提交其他共有人同意的证明。

  2、承租人

  (1)承租人为个人的,提交居民身份证;

  (2)承租人为境外人员的,提交公安机关签发的居留证件;承租人为境外单位的,提交国家安全局批准的有关文件;

  (3)承租人为机关、企业、事业单位或其他组织的,提交有关单位或组织的有效证件;

  二、房屋租赁合同包括的内容

  1、房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

  2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

  3、租金和押金数额、支付方式;

  4、租赁用途和房屋使用要求;

  5、房屋和室内设施的安全性能;

  6、租赁期限;

  7、房屋维修责任;

  8、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

  9、争议解决办法和违约责任;

  10、其他约定。

  三、房屋租赁纠纷的处理方式

  1、调解。它是指在第三者的主持下,出租承租双方当事人经过自愿协商,排除争端,达成和解的一种方法和活动。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会,进行民间纠纷的调解处理,调解特别适用对某些界限不清的事实、责任含糊不究的租赁纠纷,租赁双方就近请调委会调解通过调解,纠纷双方,互谅互让,以达到既解决纠纷又不伤和气的目的。

  2、仲裁。仲裁是一种准司法活动。《仲裁法》第2条内容规定:平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。这里的“合同纠纷和其他财产权益纠纷”,包括公民个人之间的房屋租赁纠纷等。房屋租赁纠纷发生后,公民可以根据条款或仲裁提请仲裁机构居中判明事实,分清责任,依法做出仲裁裁决,解决房纠纷。仲裁具有“公正及时,程序简便,专家断案,依裁终局”的优势,可以使当事人避免陷入于官司的旷日持久的纠缠和身心疲惫的针锋相对之中,是一种比较受推崇的争端解决机制。

  3、诉讼。有些租赁纠纷不愿意调解或不服调解,又没有达成仲裁协议的,当事人可以将房屋租赁纠纷依法向人民法院提起诉讼。通过法院的诉讼活动而做出的判决的强制力,要远远大于调解和仲裁。

  四、房屋租赁的注意事项

  1、由于房屋租赁代理所涉及法律关系复杂、业务延续时间较长,因此合同执行过程中的不确定性因素产生纠纷的可能性较大。房屋租赁当事人应在选择房地产经纪机构居间介绍信息的交易方式后,由房屋出租人和承租人直接签订房屋租赁合同。

  2、房屋出租人、承租人与可从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构(指与指定银行签订租赁代收代付委托协议、缴纳租赁代理保证金的房地产经纪机构)从事房屋租赁代理活动时,应将房屋出租代理合同及房屋租赁合同向指定银行备案,通过指定银行代收代付租金,有效降低交易风险。

  3、房屋租赁当事人在与房地产经纪机构从事房屋租赁经纪活动之前,可登录北京市房地产交易管理网查看房地产经纪机构基本情况、被投诉情况及信用档案情况,尽量选择信用良好的房地产经纪机构。在签订合同之前,应认真阅读合同条款,通过合同保护自身合法权益,建议使用合同示范文本。

  以上就是小编整理的关于签订房屋租赁合同注意事项包括哪些的内容,从上面的内容我们可以知道签订房屋租赁合同要注意房屋是否为出租人所有,房屋的设施是否完好,是否可以转租等。如果您对上述内容还有疑问,可在线向律师免费咨询,希望以上内容对您有所帮助。

 

四、 简单个人房屋租赁合同怎么写

 

  一、简单个人房屋租赁合同怎么写

  甲方(出租方):_________身份证号码:_________

  乙方(承租方):_________身份证号码:_________

  现经甲乙双方充分了解、协商,一致达成如下租房合同:

  第一、 房屋的坐落、面积、装修及设施、设备:

  第二、租赁期限:_________,即年月日至年月日。

  第三、租金及交纳时间:每月元,乙方应每月付一次,先付后住。第一次乙方应于甲方将房屋交付同时,将房租付给甲方;第二次及以后付租金,乙方应提前一个月付清。

  第四、租房押金:乙方应于签约同时付给甲方押金元,到期结算,多余归还。

  第五、租赁期间的其他约定事项:

  1、甲乙双方应提供真实有效的房产证、身份证等证件。

  2、甲方提供完好的房屋、设施、设备,乙方应注意爱护,不得破坏房屋装修、结构及设施、设备,否则应按价赔偿。如使用中有非人为损坏,应由甲方修理。

  3、 水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付。入住日抄见:水度,电度,煤气度。所有费用乙方应按时付清。

  4、 房屋只限乙方使用,乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。租下本房后,乙方应立即办好租赁登记、暂住人口登记等手续。若发生非法事件,乙方自负后果。在租赁期限内,甲方确需提前收回房屋时,应当事先商得乙方同意,给乙方造成损失的,应当予以赔偿。

  5、 合同一经签订,双方都不得提前解除。租赁期内,如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的,本合同自然终止,双方互不承担违约责任。

  6、 甲乙双方约定,乙方如需开具房租发票,因此产生的税费由乙方支付。

  7、 此合同未尽事宜,双方可协商解决,并作出补充条款,补充条款与本合同有同等效力。双方如果出现纠纷,先友好协商,协商不成的,由人民法院裁定。

  8、 本合同经签字(盖章)生效。

  9、其他约定事项:

  第六、违约责任:

  甲乙双方中任一方有违约情况发生的,违约方应向守约方支付违约金,违约金为元,损失超过违约金时,须另行追加赔偿。

  第七、本合同一式两份,甲乙两方各执一份,具有同等 法律效力。

  甲方(签字):__________________乙方(签字):____________________

  联系电话:____________________联系电话:______________________

  二、个人租房子流程

  1、双方签订租赁合同

  2、房主查看房客身份证,(可向公安局确认身份证).并索取复印件做为合同附件.

  3、房客查看房主产权证明(可向当地产交易所进行确认),房主身份证(可向公安局确认身份证.)及两证的统一(即产权证的产权人与身份证相同).并索取复印件做为合同附件.

  4、合同签字(房主方)与产权证的产权人相同.如不相同需有产权人的代理委托书.

  5、办理合租合同时,需有房主方的同意出租证明.

  6、如果房主要求支付定金,也需要请查看以上证件,一般定金不要超过月租金的20%

  通过法律快车小编介绍的简单个人房屋租赁合同怎么写?我们都了解了在签订个人房屋租赁合同时,重点要提出来关注的地方,一个人租房一定要注意安全,发生了任何事情都可以首先与房东进行交流沟通,维护良好的房东租客关系。

 

五、 房屋租赁管理走什么流程

 

  一、房屋出租管理系统

  1、零天房屋出租管理系统

  简介:零天房屋出租管理系统是一款专门为房屋出租行业开发的方便快捷、功能强大的房屋租赁管理系统,它拥有登记入住、登记收费、登记退房、统一抄表、出租信息、收费单查询、账套备份等功能,所有登记、抄表、收费信息都可。

  2、大房东房屋出租管理系统

  简介:大房东房屋出租管理系统简介:专业的房屋出租管理系统本系统采用创新的收费模式,可以将出租业务中的各项费用同时收取,并在续租和退租的时候提供智能的收费帮助,极大地方便了房东们的日常工作。

  3、房屋出租管理系统

  简介:非常好用的房屋出租管理软件,非常灵活的费用智能化算法.节省大量的时间.

  二、房屋租赁管理走什么流程

  (一)、找中介租房子流程

  1、在房源网上,按你的需要寻找合适的房源;

  2、找到基本符合要求的房源后,你可以通过电话、QQ、E-mail等联系方式向发布房源的经纪人详细了解情况。

  3、对了解到的情况基本满意后,你可向经纪人提出代为联系出租方,约定时间亲临现场察看;

  4、按约定的时间和地点,到出租房地产实地考察;

  5、在陪同看房过程中或看完房以后,你可以就出租房地产的具体细节问题(含租金、付款方式、押金数额、合同期限等),当面或通过经纪人向出租方提出合理的要求,由经纪人协助双方平衡解决;

  6、一切租赁细节问题谈妥后,即可由经纪人出面约请双方当事人,签订《房地产租赁合同》。签约前,双方应备齐房产证、身份证等证明文件;

  7、按已签好的《房地产租赁合同》的约定,租赁当事双方应对水、电、气等计量度数抄录于《合同》上,并查验设施、设备、装修等情况。完毕,租赁方正式从出租方手中接受出租的房地产。

  租房子流程

  (二)、个人租房子流程

  1、双方签订租赁合同

  2、房主查看房客身份证,(可向公安局确认身份证).并索取复印件做为合同附件.

  3、房客查看房主产权证明(可向当地产交易所进行确认),房主身份证(可向公安局确认身份证.)及两证的统一(即产权证的产权人与身份证相同).并索取复印件做为合同附件.

  4、合同签字(房主方)与产权证的产权人相同.如不相同需有产权人的代理委托书。

  5、办理合租合同时,需有房主方的同意出租证明.

  6、如果房主要求支付定金,也需要请查看以上证件,一般定金不要超过月租金的20%。

  通过法律快车小编的介绍我们知道了,房屋租赁管理走什么流程?当我们大学毕业刚踏入社会,实习找工作的时候就需要进行租房,房屋出租的相关规定,我们要有所了解,防止被骗,合法权利受到侵害。希望这篇文章能够帮助到您。

 

六、 房屋租赁登记要什么条件

 

  一、房屋租赁登记要什么条件

  1、出租屋(包括住宅出租屋、工商业出租屋及其他出租屋)业主或者管理人和承租人;

  2、房屋租赁是指出租人将房屋提供给承租人使用,承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将房屋返还给出租人的行为;

  3、房屋权利人将房屋承包给他人经营,或者以合作、合伙等名义,不直接参与经营,不承担相应经营风险而获取收益及将房屋提供给直系亲属以外的人无偿使用等变相租赁行为,纳入租赁管理;

  4、房屋租赁当事人必须自签订租赁合同之日起10日内到房屋所在地的租赁管理所申请合同登记或备案。

  二、房屋租赁登记鉴证办事应注意的事项

  1、办事须知

  1、凡单位自有非住宅房屋或私有房屋租赁的,租赁双方必须到市、区(县)房地产管理局办理租赁登记鉴证手续,领取《房屋租赁证》。单位产出租方属市级单位、驻津单位的,到天津市房地产管理局办理登记鉴证手续;其它单位到房屋所在地房地产管理局办理登记鉴证手续。私有房屋租赁到房屋所在地房地产管理局办理登记鉴证手续。

  2、办理租赁登记鉴证应交验下列证件:

  (1)租赁双方协商议定的房屋租赁协议。

  (2)出租方持《房屋所有权证》、《土地使用证》。

  (3)承租方持注明用途情况的证明及身份证明;承租方系外省市的,应持当地政府或有关部门出具的证明及身份证明。

  2、办事程序

  1、申请登记。租赁双方到市、区(县)房地产管理局申请登记,填写《房屋租赁登记表》及天津市房地产管理局统一印制的《房屋租赁合同》。

  2、验证调查。审核《房屋所有权证》、《土地使用证》、用途证明及身份证明并对出租的房屋进行现场调查。

  3、审批发证。审查租赁双方签定的《房屋租赁合同》、租金、租期、权利、义务等内容无误后准予租赁合同鉴证,颁发《房屋租赁证》。

  3、办事时限

  符合房屋出租条件的,经审查无误后5日办结。

  4、收费标准

  单位自有非住宅租赁鉴证的,交纳租金总额2%的鉴证费;私有房屋租赁鉴证的,交纳租金总额2.5%的鉴证费。鉴证费由租赁双方各负担50%.

  通过上文法律快车小编为您详细介绍的关于“房屋租赁登记要什么条件”的相关知识,相信大家看了之后都有了一定的了解了。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

 

七、 办理房屋租赁证要要多少钱

 

  一、办理房屋租赁证需要的材料

  《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证,租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》可以作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。未取得《房屋租赁证》的,不得出租房屋。我国《城市房屋租赁管理办法》第16条规定:“房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请,可由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查,并颁发《房屋租赁证》。”根据上述的规定可知,租赁当事人申领《房屋租赁证》应向直辖市、市、县人民政府房地产管理部门申请。租赁当事人在申领《房屋租赁证》时,应当提供以下文件和证明材料:

  (1)书面租赁合同。

  (2)房屋产权证明或者批准建房的合法文件和证明材料。

  (3)出租人是个人的,应当提交房主的居民身份证;出租人是单位的,应当提交单位的法人资格证明,单位不是法人的应当提交单位上级主管部门同意其出租房屋的证明。居住在国外的中国公民应当提交有效的中华人民共和国护照;香港、澳门的个人,应当提交港、澳居民往来内地通行证;台湾的个人,应当提交台湾居民来往大陆通行证;境外企业、其他组织,应当提交经公证或者认证的登记注册证明。

  (4)出租共有房屋的,应当提交其他共有人同意出租的证明书或者委托书。

  (5)出租委托代管房屋,应当提交委托代管人授权出租的证明及委托代理人的身份证明。

  (6)涉外的须有公安部门的批准书。

  (7)依照法律、法规、规章规定应当提交的其他有关文件和证明材料。

  二、房屋租赁的注意事项

  1、由于房屋租赁代理所涉及法律关系复杂、业务延续时间较长,因此合同执行过程中的不确定性因素产生纠纷的可能性较大。房屋租赁当事人应在选择房地产经纪机构居间介绍信息的交易方式后,由房屋出租人和承租人直接签订房屋租赁合同。

  2、房屋出租人、承租人与可从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构(指与指定银行签订租赁代收代付委托协议、缴纳租赁代理保证金的房地产经纪机构)从事房屋租赁代理活动时,应将房屋出租代理合同及房屋租赁合同向指定银行备案,通过指定银行代收代付租金,有效降低交易风险。

  3、房屋租赁当事人在与房地产经纪机构从事房屋租赁经纪活动之前,可登录北京市房地产交易管理网查看房地产经纪机构基本情况、被投诉情况及信用档案情况,尽量选择信用良好的房地产经纪机构。在签订合同之前,应认真阅读合同条款,通过合同保护自身合法权益,建议使用合同示范文本。

  三、房屋租赁合同的五大必备条件

  1、房屋的基本情况

  房屋基本情况一方面是指房产本身的状况,包括物业地址、建筑面积;另一方面是指房屋的权属状况,一般是指产权证编号、产权人姓名以及是否设定了抵押等;链家地产市场研发中心认为,这部分内容作为租赁合同的必备构件,势必需要出租者出示房产证。

  2、水电、物业等其他费用承担方式

  租赁合同里除了明示租金、押金的支付方式外,还要约定在租赁期内水电、供暖物业费、卫生费等其他费用的承担方式,在北京市房屋租赁合同示范文本中,对于这一部分费用的承担方式均需要做出详细的约定。专家认为,消费者应该就这部分条款做出明确的约定并直接写入合同,可以避免合同到期之后双方产生费用方面的纠纷。

  3、房屋的维护、维修

  在房屋出租期间,难免会出现家具、家电等生活用具的损坏情况,因此约定房屋维护、维修的权责非常有必要,租赁合同范本里“房屋的维护、维修”约定了业主与求租者两方的责任,保证在租赁内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态,同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时,两种不同情况的解决方案,以有效避免业主和求租者因为物品损坏带来的纠纷。

  4、合同解除的具体情况

  租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除,这样可以约束业主和求租者的行为,保障双方的权利。在示范文本中,共注明了合同解除的5种情况,其中细化了业主或者求租者单方解约的几项权利,比如业主延迟交付房屋达多久、交付的房屋不符合合同约定或影响求租者安全等等,求租者可以单方解除合同、求租者不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等业主可以单方解除合同。

  5、违约责任及追究

  在签订租房合同时,一定要重视对双方违约责任的约定。在租赁示范文本中,违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置,如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。这将保证合同的顺利执行,降低业主和求租者的风险。

  以上就是小编整理的关于办理房屋租赁证要要多少钱的有关内容,从上面的内容我们可以知道办理房屋租赁证需要有书面合同、房屋产权证明等内容。如果您对上述内容还有疑问,可在线向律师免费咨询,希望以上内容对您有所帮助。

 
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