贷款买私宅 银行律师代表谁的利益？
导读：
私宅交易除了牵涉买卖双方（买家和发展商），其实还有好多方人马牵涉其中——包括银行、银行律师和对方的代表律师。
最近就有读者反映并质疑，若律师费是由银行“埋单”或津贴，代表律师也通常由银行委任，一旦出现利益冲突时，律师代表的是银行还是买家的利益？买家的利益如何获得保障？
此外，若同一银行律师可以同时代表银行和买家，与发展商的律师交涉，其中是否牵涉利益冲突的问题？
当买家向发展商直接购买私宅单位，需要向银行申请贷款时，就会注意到所谓的“律师费津贴”（legal subsidy），一般介于2000至2500元。
一名买家邱女士就称，她在向甲银行贷款时，银行告诉她由于有律师费津贴，因此，她必须用甲银行的律师行小组（由不同的律师行组成）中的其中一家律师行，而不能用另一家银行（乙银行）原本指派的律师行，因为该律师行不在甲银行的律师行小组中。
她质疑：为什么不能自由选择代表律师？必须选择银行所委任的律师行的做法，是否是金融管理局订下的规矩？
对此，本报向本地几家大银行查询时，获得的答复是，这并非金管局订下的规定，主要是为了协助双方节省律师费。
花旗银行新加坡房屋财务服务部门主管梁慧丝指出，金管局并没规定客户必须使用银行的律师行小组成员。银行有自己的专业银行律师小组，为银行处理贷款结算事宜，而他们对银行的指导原则、标准和流程都很熟悉，因此，能快速和轻易处理完结算文件。
星展银行指出，银行和客户在执行与购买房地产和贷款相关的法律协议时，都需要律师来代表他们。
大华银行指出，客户其实有权选择聘请他们自己的律师，但为了节省法律咨询成本，受聘的律师必须是银行批准的，假设客户要动用公积金存款，律师还同时须获得公积金局批准。
华侨银行个人抵押贷款部主管潘丽华也说：“我们有自己的律师行名单，我们会请他们代表我们处理房屋贷款的交易。一名客户能自由选择任何一家新加坡律师行来代表他们，不一定受限于我们律师行小组中的银行。”
然而，她也指出，在多数的情况下，为了节省成本，客户通常会委任与银行一样的律师行。
一名私宅买家陈先生就表示，由于能获得津贴，因此，他会选择用银行委派的律师，代表他与房地产发展商的律师交涉。 [page]
如何选择自己的律师
邱女士也质疑，一家律师行同时代表了银行和她，若银行与她在贷款的过程中出现争端，这家律师行代表的是哪一方的利益？
大华银行发言人指出，一般来说，当同一名律师同时代表银行和客户，两方利益相关者的利益都会公平地获得照顾——即在处理贷款时，照顾银行和客户的利益；以及在购买房地产时，照顾到客户的利益。
但发展商和买家的代表律师却不能是同一位，因为这就涉及利益冲突。
潘丽华也相信，华侨银行律师行小组中的律师，都是专业人士，会照顾银行和银行客户的利益。若客户选择了银行的律师，能通过该律师行，向发展商提出任何课题的询问。客户的代表律师会以客户的利益为前提，与发展商的律师交涉。
但梁慧丝说：“由于律师是由银行委任的，因此会维护银行的利益，就如由客户委任的律师会维护客户的利益一样。”
然而，她也指出，银行并没有限制消费者使用自己的律师来维护本身的利益。
星展（新加坡）消费银行业务的董事经理兼主管苏孝进也指出：
“客户能选择他们自己的律师来代表他们，而我们也建议客户聘请那些他们认为能最好地代表他们利益的律师。”
银行律师公会发言人在接受本报询问时指出，为了避免利益上的冲突，律师公会的理事会就规定，同一名律师不能同时代表发展商和其房地产项目的买家，以保护消费者的权益。
此外，律师也需要遵守行业操守。若要查看律师必须遵守的专业操守，消费者可上网www.lawsociety.org.sg。
如何确保买家利益
若律师费由银行津贴和“埋单”，要如何确保买家的利益不会被“牺牲”掉？
律师公会发言人指出，不管律师费是出自谁的口袋，律师必须随时照顾到客户的利益。
一般上，银行和贷款者同意使用同一名律师，是为了节省成本。一名律师将同时代表银行和贷款者。尽管如此，律师却不能“大小眼”，职责上，他在任何时候都必须代表个别客户的最佳利益。若律师不认为能同时照顾到双方的利益，就不该接下这项工作。
他说，假设在交易进行中出现变化，银行和买家之间开始出现利益上分歧。例如，买家无法支付贷款或双方对房屋贷款利率的意见分歧，在这样的情况下，银行和买家就必须寻找各自的代表律师。 [page]
银行律师公会认为，在这样的情况下，该律师应该马上停止同时代表双方的这项安排。
对此，管束律师操守的法律和律师公会采取了一致立场，列明：任何律师都不该让自己陷入利益冲突的两难局面，或违背、牺牲客户的利益。
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