区分好房屋所有权和使用权
导读：
区分好房屋所有权和使用权
房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。同一房屋，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，也可能是他项权利，如典权、抵押权、租赁权等。
(1)房屋的所有权
房屋的所有权是房屋的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总合。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：
①依法新建;
②添附取得，如翻建、扩建、加层等;
③通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权;
④继承或受遗赠;
前两种方式成为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权;后两种方式成为公民房屋所有权继受取得方式，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。
(2)房屋的使用权
房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不包括出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。
(3)房屋的他项权利
房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利，这里只介绍以上最常见的三种：
典权
所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。
房屋典当是指承典人用相应价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。承典人与出典人(房屋所有人)要订典契，约定回赎期限(即存续期)，一般期限是3年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经过双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并可以以典权作为抵押权的标的物。
抵押权
抵押权是指房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。
租赁权
租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，有承租人支付租金的行为，承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随意处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。[page]
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