律师支招：农村房屋宅基地买卖继承的法律效力及风险防范应对
导读：
一、买卖农村房屋的效力及处理方式。随着城市化发展及城乡一体化进程加快，城市居民到农村买房买地的情况较多，如宅基地房屋、小产权房，但是从目前我国土地管理法律角度讲这属于国家法律严格禁止的行为。针对今年来这类案件较多的现状，北京市高级人民法院曾出台《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，该法律文件规定“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”。同时提出处理该类案件的三个原则：一是要尊重历史，照顾现实。二是要要注重判决的法律效果和社会效果，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。三是要综合权衡买卖双方的利益，特别指出要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。在司法实践中，即使买卖合同无效，如果买房人新增房屋投资也可以要求原房主返还或赔偿。
二、继承农村房屋的法律规定。由于农村居民在生活方式以及观念上具有一定的特性，因此在处理这类继承纠纷时要牢固树立“男女平等继承”、“权利义务相统一”等原则。首先如果房屋所有权人老人在世时订立了生效遗嘱的，则按照遗嘱继承即可。如果发生没有订立任何遗嘱及遗赠抚养协议; 继承人未明示继承放弃; 继承人因杀害被继承人或先于遗嘱继承人死亡丧失继承权; 遗嘱全部或部分无效；遗嘱或遗赠协议没有处分全部遗产。则按照法定继承，首先由第一继承人被继承人的配偶、父母、婚生或非婚生子女、养子女、有扶养关系的再婚继子女、尽了主要抚养义务的丧偶儿媳或丧偶女婿按人数等额继承。如果没有第一顺序继承人或第一顺序继承人放弃或丧失继承权的，则由被继承人的兄弟姐妹、祖父母和外祖父母按人数等额继承。
三、农转非城市居民如何取得农村房屋的权利。我国农村房屋原则上属于农村集体成员享有，但是如果家庭成员中出现丧失农村户口的情况，还是要保护其合法的继承权。即使其丧失了对农村土地的使用权，但是对与土地上房屋还是享有财产权，这是《物权法》保护私人财产权精神的体现。
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