律师支招：被拆迁人合法权益保护及城市和农村拆迁征用补偿标准及合法程序

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法律快车官方整理更新时间： 2019-03-27 04:53:18 人浏览

导读：

房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。房屋拆迁因被拆迁房屋的土地性质不同而分为两大类：一是城镇房屋拆迁；二是集体土地

房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。房屋拆迁因被拆迁房屋的土地性质不同而分为两大类：一是城镇房屋拆迁；二是集体土地房屋拆迁。

一、城镇房屋拆迁，也就是拆迁的是城镇国有土地上的房屋。这方面主要适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》以及地方政府及城市建设管理部门颁布的法规，如《北京市城市房屋拆迁管理办法》。拆迁补偿的形式有三种，即产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。产权调换是指拆迁人用异地或者原土地上再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换。作价补偿指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。产权调换与作价补偿相结合是指在拆迁补偿中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换，一部分实行作价补偿。这是一种折衷的形式，有利于协调拆迁双方在补偿形式问题上的分歧。就拆迁补偿的标准而言，产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算的，实践中常常出现偿还房屋的建筑面积与被拆迁房屋的建筑面积不相同的情况，或者偿还面积与原面积相等，但二者在结构上不同，由此产生产权调换的价格结算问题。根据《拆迁条例》的规定，非住宅房屋的产权调换，偿还面积与原面积相等的部分，按照重置价格(以每年公布的当年造价为准)结算结构差价。结构差价是指不同结构的房屋所花费的不同造价之间的差额，以重置价格结算结构差价，即以被拆除房屋的重置价格与偿还房屋的造价之间的差额作为结算的标准，由一方向另一方支付结构差价。非住宅房屋的产权调换，偿还面积超过原面积的部分，按照商品房价格结算;偿还面积不足原面积的部分，按照重置价格结合成新计算，偿还面积不足原面积的部分，按照重置价格结合成新计算，即以重置价格结合该房屋的新旧程度核算。至于住宅房屋产权调换的价格结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。而作价补偿的标准是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算的。实行作价补偿，应当由房屋所在地的房地产管理局或者专门的评估机构对被拆除房屋进行评估，以评估的价格作为计算的依据。

二、拆除集体土地房屋，也就是通常所说的农村宅基地房屋拆迁。实质上这类拆迁是土地征收的附庸。若把土地征收看成一个过程，则房屋拆迁为其后半程的一个环节。这类房屋拆迁主要适用《中华人民共和国土地管理法》以及各地国土资源部门颁布的法规，如北京市《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》。宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。补偿安置方式如下：1、拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照所在地政府国土资源部门制定的被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。2、拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照货币补偿的办法确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价，但以经济适用住房安置被拆迁人的除外。3、农村集体经济组织或者村民委员会以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡（民族乡）、镇人民政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。上述拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准（最高不得超过０．２５亩至０．４亩）。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿。认定房屋建筑面积，以房屋所有权证、或规划行政主管部门批准建房文件记载面积为准。另外，对未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

三、对房屋承租人的补偿。承租被拆迁房屋的承租人也属于补偿的对象。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。补偿方案一是作为承租人，可以和房主解除租赁关系，并取得未承租期限的补偿；二是承租人要求继续履行租赁合同的，被拆迁人如选择房屋产权调换，产权调换的房屋仍由原承租人承租，只是必须与被拆迁人即原房主重新订立房屋租赁合同。承租人可以获得的补偿项目有1、搬迁费，又称搬迁补助费；2、提前搬迁奖；3、临时安置补助费（过渡费）；4、停产停业损失；5、添置物品及装饰装修的补偿。

四、拆迁的法定程序。全国各地出现较多违法拆迁的情况，对于违反法定程序的拆迁本身就是非法的，被拆迁人可以拒绝拆迁。城市房屋拆迁的程序：1、申领规划用地许可证；2、编制拆迁计划和方案；3、申领拆迁许可证；4、发布拆迁公告；5、签订房屋拆迁补偿安置协议；6、实施拆迁。集体土地房屋拆迁程序：1、取得征地或者占地批准文件；2、申请核发房屋拆迁许可证，提交用地批准文件、规划批准文件、拆迁实施方案、资金证明；3、拆迁范围内公布拆迁实施方案；4、签订拆迁补偿安置协议；4、实施房屋拆迁。

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