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如何认定主合同解除后担保合同的效力

如何认定主合同解除后担保合同的效力

发布时间 :2018-08-03 17:54浏览量 : 5131
担保合同,是指为促使债务人履行其债务,保障债权人的债权得以实现,而在债权人和债务人之间,或在债权人、债务人和第三人之间协商形成的,当债务人不履行或无法履行债务时,以一定方式保证债权人债权得以实现的协议。合同解除不影响合同当事人承担应当承担的民事责任,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。合同解除后,担保人承担担保责任的范围,应当以债务人承担的责任为前提,并以合同约定的担保范围为限。
  •   担保合同是指,在经济活动中,双方当事人确立债权债务关系(即主债权债务),债权人需要以担保方式保障其债权实现的,依照担保法等相关法律规定,与债务人或第三人设定担保关系而订立的合同。担保法规定的担保方式为:保证、抵押、质押、留置和定金。本文讲述的是以保证和抵押两种担保方式订立的担保合同。

      担保合同法律关系比普通债权债务合同法律关系更加复杂和特殊,其合同的成立及生效受到担保法、合同法、物权法等法律的约束(本文对此不作详细阐述)。概括性地说,担保合同符合上述法律规定,是当事人真实意思表示,依法在可以作为保证人或可以用于抵押的财产范围内,并且不属于合同无效的法定情形的,合同依法成立并且生效。担保合同是主债权债务合同的从合同,主债权债务合同无效,担保合同无效,法律另有规定的除外。

      担保合同依法成立并且生效后,如当事人希望解除担保合同的,依法有如下方法:

      一、协议解除和约定解除

      依据《合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。在担保合同中表现为:

      (一)协议解除

      主合同当事人协商一致解除主债权债务合同,同时约定债务人无需因解除该合同承担任何民事责任(注意:依据担保法司法解释规定,主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任,担保合同另有约定的除外),而导致担保合同解除。

      (二)协议解除

      从合同当事人协商一致解除担保合同。如债权人不愿意放弃担保权利,此时可由债务人别行提供抵押物或由其他第三人提供抵物押或作保证人,订立新的担保合同,从而解除原本的担保合同。

      (三)约定解除

      当事人在主债权债务合同或担保合同中约定一方可以解除合同的条件,当该条件成就时,有解除权的一方可以解除合同。解除主债权债务合同的,仍需如前所述同时约定债务人无需因解除该合同承担任何民事责任。

      二、法定解除

      (一)法定解除

      主合同 依据《担保法》第五十二条规定,抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同。在担保合同中表现为:

      1因不可抗力致使不能实现主债权债务合同目的。2在主债权债务合同履行期限届满之前,债权人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。3债权人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。4债权人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现主债权债务合同目的。5法律规定的其他情形。

      再次提醒注意:依据担保法司法解释规定,主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任,担保合同另有约定的除外。

      (二)法定解除

      从合同依据《物权法》第一百七十七条规定,有下列情形之一的,担保物权消灭。

      在担保合同中表现为:

      1、主债权消灭,即主债权债务合同已经按照约定履行,合同权利义务终止。

      2、担保物权实现,即主债权合同的债务人不履行义务,担保人已经对该债务人的民事责任承担担保责任,担保合同权利义务终止,担保人可依法向该债务人行使追偿权。

      3、债权人放弃担保物权,即债权人明示或超过担保期间不行使担保权利,担保人无需担保责任。

      4、法律规定担保物权消灭的其他情形。

      三、解除程序

      依据合同法及其司法解释规定,担保人依照约定或法定的事由主张解除合同的,应当通知对方当事人,合同自该通知书到达对方当事人时解除。对方当事人有异议的,在约定异议期间内,没有约定的在解除合同通知到达之日起三个月内,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定办理。

     
  •   核心提示:如何认定主合同解除后担保合同的效力?我国最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第10条规定:“主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。担保合同具体的效力问题。

      一、案情回放

      2010年1月1日,经苏某介绍并担保,由林某与吕某签订了土地承包合同。合同约定由林某发包给吕某耕种土地200亩(使用权),吕某于1月1日预付给林某承包费48000元。合同由双方签字,苏某在合同中担保人处也签了字,合同签定当日吕某按约定预付给林某承包费48000元。后因其他原因林某未将所发包耕种土地向吕某交付,经双方协商达成退还预付款并解除土地承包合同的协议,后林某退还吕某预付款13500元,余款无力退还,在林某不知情的情况下,经吕某向苏某追要由苏某垫支退还余款给了吕某。后吕某向林某追要垫支款,林某以与吕某的合同解除,苏某私自向吕某还款的行为系其个人行为与林某无关,苏某应向吕某追要此款,故拒不向苏某偿还,为此苏某将林某诉至法院。

      二、争议

      本案在审理过程中,对主合同解除下担保合同的效力及此时担保人是否具有担保责任、担保人还款后是否具有追偿权存在两种不同意见:

      第一种意见认为,主合同解除,担保合同作为主合同的从合同也同时解除,因从合同是依附于主合同而存在的。林某与吕某达成的退还预付款的协议,苏某并未以担保人的身份在重新在其上面签字,此时担保人吕某的担保责任已解除,其在未征得林某同意的前提下,私自向吕某支付余款,系苏某的个人行为,此时苏某应以错误付款为由向吕某追要此款,而不应向林某追要此款。故本案应判决驳回苏某的诉讼请求。

      第二种意见认为,担保合同作为主合同的从合同,其相对于主合同是独立存在的,其效力具有相对独立性,我国《担保法》规定的是主合同无效,从合同亦无效,但从合同由特别约定的除外。未规定主合同解除下担保合同的效力,主合同解除并不必然导致担保合同解除,本案必须经林某、吕某、苏某三方同意下才能解除苏某的担保责任,故本案吕某有权要求苏某履行担保之责,苏某履行了担保责任后有权向林某追偿。故苏某的诉讼请求应该得到支持。

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      三、评析

      《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第9条第1款规定“担保人因无效担保合同向债权人承担赔偿责任后,可以向债务人追偿,或者在承担赔偿责任的范围内,要求有过错的反担保人分担赔偿责任”。可见,在实务操作上,在无反担保的情形中,担保人向债务人追偿的范围就是担保人已经承担的责任范围。

      我国《合同法》第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”

      第九十八条规定“合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。”可见,合同的解除并非使合同归于消灭,仅是阻止其发生作用。

      《合同法》第九十七条规定表明,《合同法》认可合同的解除是向将来发生作用,即对尚未履行的终止履行;同时《合同法》承认合同的解除将产生溯及既往的效力,即已经履行的,当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施。因此主合同解除后,主合同并非当然归于消灭,主合同当事人的责任仍然存在,即合同解除下的附随义务,对这种附随义务,合同双方应当履行。

      我国最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第10条规定:“主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是,担保合同另有约定的除外。”该条说明,如果因主合同的解除而不能免除主合同债务人的责任时,担保人仍应对该责任承担保证责任。同时笔者认为,《担保法解释》第9条第1款的规定是肯定了对担保人的追偿权,意味着无论是有效担保抑或是无效担保,在担保人的责任归属问题上,确立了主合同债务人的终极责任人之地位,即担保人的责任最终向主合同债务人进行转嫁。

      具体到本案,苏某在主合同担保人处签名应视为担保关系成立,在主合同解除,林某未能全部归还吕某的预交款的情况下,苏某在未征得林某同意的情形下向吕某支付剩余款项是其履行担保之责,苏某在履行了担保责任后有权向主合同债务人林某行使追偿权。

     
  •   主合同解除担保人是否承担责任
      合同无效后的法律责任与合同被解除后的法律责任不同。合同法规定,合同解除后,尚未履行的合同部分,不再履行,已经履行的部分可以根据履行情况和合同的性质采取恢复原状等补救措施,并可以要求损害赔偿。因此,合同解除不影响合同当事人承担应当承担的民事责任,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。

      合同解除后,担保人承担担保责任的范围,应当以债务人承担的责任为前提,并以合同约定的担保范围为限。主合同尚未开始履行就解除的,担保债权没有发生,担保人免除担保责任。主合同是因债权人的责任而解除的,债务人不承担民事责任,担保人也不承担担保责任。

     

  • 正文:
    [基本案情] 2004年1月1日,经刘某介绍并担保,由李某与杨某签订了土地承包合同。合同约定由李某发包给杨某耕种土地300亩(使用权),杨某于1月1日预付给李某承包费42000元。合同由双方签字,刘某在合同中担保人处也签了字,合同签定当日杨某按约定预付给李某承包费42000元。后因其他原因李某未将所发包耕种土地向杨某交付,经双方协商达成退还预付款并解除土地承包合同的协议,后李某退还杨某预付款13500元,余款无力退还,在李某不知情的情况下,经杨某向刘某追要由刘某垫支退还余款给了杨某。后杨某向李某追要垫支款,李某以与杨某的合同解除,刘某私自向杨某还款的行为系其个人行为与李某无关,刘某应向杨某追要此款,故拒不向刘某偿还,为此刘某将李某诉至法院。

    [分歧]

    本案在审理过程中,对主合同解除下担保合同的效力及此时担保人是否具有担保责任、担保人还款后是否具有追偿权发生意见分歧。

    第一种意见认为,主合同解除,担保合同作为主合同的从合同也同时解除,因从合同是依附于主合同而存在的。李某与杨某达成的退还预付款的协议,刘某并未以担保人的身份在重新在其上面签字,此时担保人杨某的担保责任已解除,其在未征得李某同意的前提下,私自向杨某支付余款,系刘某的个人行为,此时刘某应以错误付款为由向杨某追要此款,而不应向李某追要此款。故本案应判决驳回刘某的诉讼请求。

    第二种意见认为,担保合同作为主合同的从合同,其相对于主合同是独立存在的,其效力具有相对独立性,我国《担保法》规定的是主合同无效,从合同亦无效,但从合同由特别约定的除外。未规定主合同解除下担保合同的效力,主合同解除并不必然导致担保合同解除,本案必须经李某、杨某、刘某三方同意下才能解除刘某的担保责任,故本案杨某有权要求刘某履行担保之责,刘某履行了担保责任后有权向李某追偿。故刘某的诉讼请求应该得到支持。

    [评析]

    笔者认为第二种意见是正确的,本案涉及到担保合同即从合同相对于主合同的效力的相互关系问题,本案的关键在于主合同解除是否同时解除了担保人的担保责任。笔者在此试作分析如下:

    所谓合同解除它仍是合同终止的一种原因,具体是指合同成立以后,在具备解除条件时,因当事人的意思表示而使合同关系自始消灭或想将来消灭的一种行为。那么主合同解除是否必然导致作为担保合同从合同的解除?笔者认为并不尽然。

    担保合同是在基础合同主合同的债权人与担保人之间订立的,以担保基础合同即主合同债权得以实现为目的,能明确当事人之间权利义务的协议。它是一种特殊的民事合同,因而它除具有普通民事合同的特征外,还具有普通民事合同所不具备的特殊性。担保合同系从属于主合同的从合同,在效力上相对于主合同具有相对独立性。按传统的保证,主合同无效或撤销时,保证合同也因之无效或撤销。

    笔者认为,这并非绝对化,民法的原则是最大限度地体现和尊重当事人意思自治,最充分地发挥保证担保的作用。在效力上,自罗马法开始,直至当今大陆法系民法以及英美法系国家的大量判例,都不同程度地承认保证合同相对独立于主合同,即主合同无效,保证合同并不当然无效或随之失效,如《法国民法典》第2012条规定:“保证,仅得对有效债务而成立。但对于债务人以纯属个人的抗辩而得取消的债务,例如未成年时订立的债务,仍得提供担保。”意大利民法典第1939 条、葡萄牙民法典第632条和我国台湾地区民法典第743条都规定,当主债务因法定原因无效时,保证可独立有效。我国最高人民法院1994年发布的《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》第20条规定:“主合同无效,保证合同也无效,保证人不承担保证责任。但保证人知道或者应当知道主合同无效而仍然为之提供保证的,主合同被确认无效后,保证人与被保证人承担连带赔偿责任。”该司法解释虽然被《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》所替代,但该条实际上表明了保证在效力上有相对独立性,即保证的效力并不完全以主合同的效力为转移。《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第10条规定:“主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是,担保合同另有约定的除外。”据此,除非另有约定,主合同解除后,保证人仍要就债务人应当承担的民事责任承担保证责任,这无疑肯定了保证在效力上的相对独立性。《担保法》第5条还规定:“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。”该规定实际赋予了当事人通过意思自治自愿协商约定担保合同性质的权利。保证合同毕竟不等同于主合同,它是在主合同之外单独设立的合同。基于“私法自治”和“契约自由”,保证需债权人与保证人意思表示一致和具备法定条件才能成立。从担保合同的目的上看,担保合同的目的在于确保主合同债务的履行和债权的实现,如果因主合同无效而使主合同约定的债务不复存在,那么作为从合同的担保合同也就失去了存在的意义。当主合同的债权债务关系因主合同的解除而在主合同当事人之间产生一种合同解除的附随义务即财产返还或损失赔偿。

    《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第9条第1款规定“担保人因无效担保合同向债权人承担赔偿责任后,可以向债务人追偿,或者在承担赔偿责任的范围内,要求有过错的反担保人分担赔偿责任”。可见,在实务操作上,在无反担保的情形中,担保人向债务人追偿的范围就是担保人已经承担的责任范围。我国《合同法》第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定“合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。” 可见,合同的解除并非使合同归于消灭,仅是阻止其发生作用,《合同法》第九十七条规定表明,《合同法》认可合同的解除是向将来发生作用,即对尚未履行的终止履行;同时《合同法》承认合同的解除将产生溯及既往的效力,即已经履行的,当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施。因此主合同解除后,主合同并非当然归于消灭,主合同当事人的责任仍然存在,即合同解除下的附随义务,对这种附随义务,合同双方应当履行。保证的设立就是担保主合同债务人的履约责任,我国最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第10条规定:“主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是,担保合同另有约定的除外。”该条说明,如果因主合同的解除而不能免除主合同债务人的责任时,担保人仍应对该责任承担保证责任。同时笔者认为,《担保法解释》第9条第1款的规定是肯定了对担保人的追偿权,意味着无论是有效担保抑或是无效担保,在担保人的责任归属问题上,确立了主合同债务人的终极责任人之地位,即担保人的责任最终向主合同债务人进行转嫁。

    具体到本案,刘某在主合同担保人处签名应视为担保关系成立,在主合同解除,李某未能全部归还杨某的预交款的情况下,刘某在未征得李某同意的情形下向杨某支付剩余款项是其履行担保之责,刘某在履行了担保责任后有权向主合同债务人李某行使追偿权。 
  •   《合同法》95、96

      律师应当合理提示委托人,担保法规定车辆、船舶、企业动产、城市房地产及财产和财产权利的抵押权、质押登记生效的,协议解除或依据法定条件解除抵押、质押的,应当办理抵押注销登记的,或质押注销登记手续的,应当遵守法律和相关规章的规定。

      解除合同权利人应当在法律规定的、合同约定的期限内行使解除权,期限届满不行使的,解除权消灭。

      法律没有规定或当事人没有约定期限的,经对方催告后在合理的期限内,没有积极行使的,解除权消灭。

      主张解除担保合同的一方应当通知对方;担保合同自通知到达对方时解除。

      对方有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认接触担保合同的效力。

      《合同法》93、94、96,《担保法》20、52、74,《司法解释》10

      律师应当合理提示委托人,保证人依法享有主合同债务人的抗辩权,保证人可以依法独立行使抗辩权,抵押权、质押权伴随主债权的消失而消失。

      为解除保证担保责任,为解除抵押权或质押权的法律效力,第三人作为保证人的可以依法请求解除保证责任;主债务人或第三人提供抵押登记担保、质押登记担保。应当依法办理注销抵押登记或注销质押登记手续。

      担保人请求解除担保合同,可以通过协商一致的方式订立解除合同;协商不成的,可以通过仲裁、诉讼的方式实现。

      担保合同可以在约定的解除条件成就时协议解除,或者保证人、抵押人、质押人等在主合同出现下列法定情形时,可以与担保债权人协商解除,或依法解除担保合同;

      1、由于不可抗力致使担保合同的目的不能实现的;

      2、在履行期限届满之前,主合同债权人明确表示或以自己的行为表明不履行主合同主要债务的;

      3、主合同债权人迟延履行主合同主要债务,经过催告后在合理期限内仍未履行的;

      4、主合同债权人迟延履行主合同债务,或有其他不履行、瑕疵履行、部分履行等违约行为,致使主合同目的不能实现的。

      律师应当合理提示委托人,主合同解除后,债务人对债权人应当承担的民事责任,担保人仍应承担相应得担保责任。但是,担保合同另有约定的除外。

     
  •   核心内容:购房者与开发商解除购房合同后,对于购房担保贷款合同应当如何进行处理?

      [案情简介]

      2004年10月12日,原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司签订《杭州市商品房预售合同》,该合同约定,原告张先奎向被告杭州市鸿达地产公司购买其开发承建的“鸿达公寓”8号楼1208室房屋1套,建筑面积为131.32平方米,总房价款为482005元。原告张先奎于2004年12月5日向被告支付房款96400元、2004年12月28日支付房款7400元,计103800元,组合贷款330000元,共支付房款433800元。双方约定被告交付房屋的期限为2005年3月31日前,若被告杭州市鸿达地产公司逾期交房超过90天,原告张先奎有权终止合同,被告杭州市鸿达地产公司除支付原告张先奎已交房款的利息外,还应按总房款10%支付违约金。由于被告杭州市鸿达地产公司逾期交房超过90天,原告张先奎于2005年7月18日向被告杭州市鸿达地产公司发出要求退房的书面通知。

      2005年9月13日,双方就退房事宜经协商后达成一致意见,并签订《协议书》一份。该协议约定:(1)原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司解除《杭州市商品房预售合同》;(2)截至2005年8月30日止,原告张先奎已归还银行的公积金、商业贷款及利息共计84814.16元,由被告杭州市鸿达地产公司付给原告张先奎,尚未归还银行的部分贷款由被告杭州市鸿达地产公司向银行偿还,从2005年11月起,原告张先奎不再承担向银行还款的责任和由此承担的其他一切后果;(3)原告张先奎已向被告支付的房款103800元由被告杭州市鸿达地产公司退还给原告张先奎,被告杭州市鸿达地产公司同时支付原告张先奎该款自2004年12月5日至2005年9月30日的利息10317.24元及以上述款项的10%作为违约金计10380元,补偿原告张先奎其他经济损失688.15元,以上被告杭州市鸿达地产公司共需支付原告张先奎210000元;(4)被告杭州市鸿达地产公司支付原告张先奎房地产交易登记费及印花税款305元,截止银行债务还清时的房屋抵押保险费在银行贷款清偿后即刻支付;(5)被告应当按照下列的期限向原告返还购房款:第一次支付时间为2005年9月28日前,金额为70000元;第二次支付时间为2005年10月16日,金额为50000元及原告张先奎已付的2005年9月、10月银行贷款5337.26元;第三次支付时间为2005年11月20日之前,金额为90000元。如逾期支付,按当期须支付款项1‰/日支付违约金;(6)本协议书自签订之日起,被告杭州市鸿达地产公司可就原告张先奎名下的系争房屋以恰当的方式寻找新客户,但原告对由此可能引发的其他纠纷不承担任何责任;(7)被告杭州市鸿达地产公司应当将原告张先奎在银行尚未归还的贷款清偿完毕并向原告张先奎提交债务清偿证明等所有相关文件,且已将所有须支付给原告张先奎的款项付清后,原告张先奎将配合被告杭州市鸿达地产公司办理最终的退房手续及相关事宜;(8)本协议一式两份,经双方签字盖章后即时生效;(9)自本协议生效之日起视为退房。

      协议签订后,被告杭州市鸿达地产公司按约定向原告张先奎支付了第一期款项,第二期款项逾期7天。由于原告张先奎未注销贷款银行的龙卡,可能会引起被告杭州市鸿达地产公司归还贷款后贷款合同仍未注销、作为贷款担保的房屋抵押不能注销或该龙卡的担保单位仍为被告杭州市鸿达地产公司的状态,故被告杭州市鸿达地产公司于2005年11月25日书面通知原告张先奎办理龙卡注销手续或办理龙卡的担保转移手续。但原告张先奎于2005年12月6日致函被告杭州市鸿达地产公司,告知必须在银行贷款清偿完毕后才能办理龙卡的担保转移手续。原告张先奎在该函中同时要求被告杭州市鸿达地产公司支付第三期款项。但在协议规定的时间内,被告未向原告支付第三期款项。据此,2006年3月5日,原告张先奎向被告杭州市鸿达地产公司发出《终止协议通知书》,认为由于被告杭州市鸿达地产公司拒不履行《协议书》,故终止该协议书的履行。

      由于双方当事人争议分歧较大,在协商未果的情况下,原告张先奎于2006年5月12日依法向杭州市人民法院提起诉讼,要求被告按照《协议书》的内容履行付款义务。

      [法院判决]

      杭州市人民法院经审理认为,原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司签订的《协议书》系双方在《杭州市商品房预售合同》未能全面履行的情况下而签订的终止预售合同履行的一份具体操作方法的协议,是双方真实意思表示,且不违反法律规定,其效力应予认定。原告张先奎称《协议书》是被告杭州市鸿达地产公司在乘人之危情况下签订的,但其未提供证据证明,故本院不予认定。原告张先奎认为自己书面通知被告杭州市鸿达地产公司终止此协议,故协议书不再继续履行。但由于协议是双方所签,终止也应由双方决定或依合同约定和法律规定,现原告张先奎单方面终止协议的行为既未取得对方同意,亦无合同依据和法律依据,故本院对原告张先奎的观点无法支持,双方应按《协议书》办理退房事宜。但协议中涉及银行部分,由于被告杭州市鸿达地产公司在贷款合同中只是担保人而不是当事人,其可按协议约定数额将此款交给原告张先奎,由原告张先奎向银行还贷并注销设立在系争房屋上的抵押权。由于协议书曾中止履行,而原告张先奎继续向银行还贷,在贷款数额上与协议书上的约定有所变化,具体数额应按银行出具的单据为准。对于被告杭州市鸿达地产公司已按协议向原告张先奎支付的部分款项,应从总房款中减去。按协议书约定,被告杭州市鸿达地产公司第二期款项逾期7天,第三期款项应于2005年11月20日支付,被告杭州市鸿达地产公司于2005年11月25日向原告张先奎发函要求原告张先奎注销龙卡,在被告杭州市鸿达地产公司发出此函后可视为双方履行协议遇到困难,无法按协议约定履行,但在11月20日至11月25日这段时间内,被告杭州市鸿达地产公司应属违约,对于这两期违约,被告杭州市鸿达地产公司理应承担协议书约定的违约责任,按当前款项1‰/日支付原告张先奎违约金。由于原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司之间已对退房事宜达成新的协议,该协议不违反法律规定,故原预售合同的约定已被新协议所替代,原预售合同内容不再履行。

      据此,法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十百条、第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法第》六十条、第六十四条、第九十一条第一款第(二)项之规定,判决如下:

      一、原告张先奎与被告杭州鸿达地产公司于2004年10月12日签订的《杭州市商品房预售合同》予以解除;

      二、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起10日内,向原告张先奎支付第三期款项90000元;

      三、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起10目内,向原告张先奎支付第二期款项的违约金计387.36元;第三期款项90000元的违约金(按日利率1‰计算,自2005年11月20日计算至2005年11月24日止,共5天);

      四、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起10日内,向原告张先奎支付20O5年11月以后尚未归还的银行贷款及利息(具体数额按银行出具的单据为准);

      五、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起10日内,向原告张先奎支付房地产交易登记费、印花税款共计305元;

      六、被告杭州鸿达地产公司应于银行债务清偿之日向原告张先奎支付截止银行债务清偿时的房屋抵押保险费实际发生额(以保险公司出具的有关单据为准);

      七、原告张先奎应自本判决生效之日起10日内,注销设立在系争房屋上的抵押权;

      八、驳回原告原告张先奎的其他诉讼请求。

      [争议焦点]

      购房者与开发商解除购房合同后,对于购房担保贷款合同应当如何进行处理?

      [律师点评]

      随着我国住房分配货币化、住房商品化和社会化住房制度改革的稳步推进,类似本案当事人以购房担保贷款方式支付房款、购买房屋的买卖方式已屡见不鲜。本案涉及的主要问题是何为购房担保贷款,解除合同时购房担保贷款应当如何进行处理?

      以贷款方式购房,不需要购房者一次性支付房款,鼓励了房地产市场的交易,又使房产商能够及时得到房款,加快房地产商的资金流转,从而促进房地产市场的发展。对于银行来说,将资金投放房地产市场,也可以较好地实现资金的增值,并且由于房屋购房担保贷款有其独特的担保方式,贷款安全有较好的保障。因此,购房担保贷款得到了房产商、购房者和银行各方的青睐,在实践中已经得到广泛的运用。

      由于采用担保贷款购房的方式在法律上并没有规定,实践中也是从境外借鉴引入,各个银行对贷款发放的条件、贷款合同的版本等有各自的规定。发生纠纷后诉至法院,也成为房地产案件中的新类型案件。因此,有必要结合本案纠纷对购房担保贷款的法律性质进行了解,对担保贷款购房中的法律关系进行分析。

      所谓购房担保贷款,通常被称为“按揭”贷款。“按揭”一词来源于香港,在香港法中是指购房者支付部分房款后,将所购房屋登记在放贷银行名下,以担保自己向银行还贷。如果购房者不归还贷款,则由房产商将房屋购回,支付银行的贷款,或者由银行处分该房屋以偿还贷款。“按揭”一词虽然被引入内地房地产市场,但内地房地产市场上使用的“按揭”一词与上述“按揭”的性质有很大区别。内地房地产市场中的银行贷款后,不将房屋登记在银行名下,房产商也多不承担回购的责任,而是作为购房者向银行贷款的保证人。

      可见,采用担保贷款购房的法律关系有多层,一般存在四个基本合同关系:第一是购房者因为购房和房产商发生的房屋买卖关系;第二是购房者为支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系;第三是购房者将所购房屋作为按约偿还贷款本息的保证而产生的抵押关系;第四是房产商为保证购房者清偿贷款而与银行产生的保证关系。另外,还可能产生另一个法律关系,即购房者按照银行指定的险种向保险公司办理所购房屋保险而产生的保险关系。

      上述四种合同关系交织在一起,且有很长的履行期限,如果发生纠纷,尤其当购房者与房产商就所购房屋解除购房合同时,各方之间关系的理清就比较复杂。如在本案中,购房者与房产商就如何退房、退款、如何偿还银行贷款等进行了协商,并签订了《终止协议》。但在履行《终止协议》的过程中发生了矛盾,致使纠纷涉讼。退房后,谁才是归还银行贷款的主体?房屋上的抵押权如何妥善处理?各方义务的履行谁先谁后?银行是否应当参加此类诉讼?退房后银行的权利义务如何?这一系列问题在实践中长期未形成统一认识。在本案中,合同当事人双方的《终止协议》订立得颇为详尽,银行也未申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼,在无具体法律规定的条件下,原审法院依照双方《终止协议》的约定处理本案纠纷,基本上体现了公平、合理的司法原则。

      若上述当事人没有签订详尽的《协议书》,产生房产纠纷后,导致双方当事人解除购房合同关系后,对于购房担保贷款合同应当如何进行处理?2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,为此类案件的处理提供了法律依据。该司法解释第二十五条规定:“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”这一规定明确了银行在诉讼中的地位,明确了退房后返还房款及贷款的主体是房产商,基本解决了此类纠纷的主要问题。作为购房者来说,如果在订立了担保贷款购房合同后,又向房产商退房,首先要与房产商就退房的有关事宜达成合法的协议,明确各方的权利义务。如果退房的原因是房产商违约,而双方不能就退房之后的处理达成一致意见的,购房者要注意在2年诉讼时效内通过诉讼保护自己的权利。

      另外,由于在与银行的贷款合同中,购房者是借款人,负有还款义务,购房者应当及对通知银行有关退房的事宜,与银行就解除贷款合同问题进行协商。如果购房者与房产商就退房事宜未达成一致,就在不通知银行的情况下停止按期归还贷款,购房者将也可能依据贷款合同承担违约责任。

     
  • 合同无效后的法律责任与合同被解除后的法律责任不同。合同法规定,合同解除后,尚未履行的合同部分,不再履行,已经履行的部分可以根据履行情况和合同的性质采取恢复原状等补救措施,并可以要求损害赔偿。因此,合同解除不影响合同当事人承担应当承担的民事责任,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。
    合同解除后,担保人承担担保责任的范围,应当以债务人承担的责任为前提,并以合同约定的担保范围为限。主合同尚未开始履行就解除的,担保债权没有发生,担保人免除担保责任。主合同是因债权人的责任而解除的,债务人不承担民事责任,担保人也不承担担保责任。
     
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