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租赁合同无效情形有哪些

租赁合同无效情形有哪些

发布时间 :2021-03-01 10:58浏览量 : 98
根据我国合同法规定,合同是当事人双方就某些事宜达成一致所签订的书面协议,而依法成立的合同是具有法律效力的,受到法律保护,但是在实际中存在无效合同的情况。那么租赁合同无效情形有哪些?
  •   许多人来到大城市拼搏的第一步就是租房子了,租房时需要注意规避陷阱,如果自然人与房屋出租人要建立租赁关系的,需要签订相应的租赁合同,那么租赁合同无效的法定情形都有哪些呢?阅读完以下为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。

      一、租赁合同无效的法定情形

      1、租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

      2、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

      3、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持;当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定;但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

      4、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

      二、租赁合同无效的法律后果

      1、房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

      当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和相关司法解释的规定处理。

      2、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

      3、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效;但出租人与承租人另有约定的除外。

      4、承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

      未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除,因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

      5、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持;但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

      6、出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

      总之,无效合同制度体现了公权与私权之间的利益冲突与妥协。只有违反法律、行政法规强制性规定才能成为认定无效合同的依据,不同强制性规定对合同效力的规范力不同,违反合同而产生的法律效果也不同。故此,司法上要强调与时俱进地适用法律,在当代尤须坚持公私利益兼顾、私权优先和鼓励交易原则,尽可能多地考虑认定和处理的社会效果,以最大程度地减少因违反强制性规定而无效的合同产生。

      三、租赁合同生效要件

      房屋租赁合同是否生效,往往从下面四个房屋租赁合同生效要件来判断:

      1、合同主体是否符合规定

      即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

      2、房屋是否为法律法规禁止出租

      只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:

      (1)未依法取得房屋所有权证的;

      (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

      (3)共有房屋未取得共有人同意的;

      (4)权属有争议的;

      (5)属于违法建筑的;

      (6)不符合安全标准的;

      (7)已抵押,未经抵押权人同意的;

      (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

      (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

      3、房屋租赁合同的内容是否合法

      在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。

      4、是否进行过登记备案

      《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。

      以上就是法律快车小编为您整理的最新租赁合同无效的法定情形的相关内容。综上,租赁合同无效的法定情形包括租赁期限超过临时建筑的使用期限等,合同无效的那么就不能进行租赁了。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的律快车律师。

     
  •   合同的生效必须要符合法定的生效要件才能具备法律效力,如果集体土地租赁合同被确认为是无效的,那么集体土地租赁合同无效情形都有哪些呢?阅读完以下为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。

      一、集体土地租赁合同无效情形

      有以下情况的土地租赁合同无效:

      (一)以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定

      所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同,是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。

      根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定,所谓胁迫,是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。胁迫也是影响合同效力的原因之一。

      依《合同法》第52条规定,一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同,只有在有损国家利益时,该合同才为无效。

      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益所谓恶意串通,是指当事人为实现某种目的,串通一气,共同实施订方合同的民事行为,造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。

      恶意串通而订立的合同,其构成要件是:

      1、当事人在主观上具有恶意性。即明知或者知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害,而故意为之。

      2、当事人之间具有串通性。串通是指相互串连、勾通,使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致,使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后,当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。

      3、双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果,应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。但是,如果双方当事人在谋求自己的利益的同时而损害国家、集体或第三人的利益的时候,法律就要进行干预。

      恶意串通所订立的合同,是绝对无效的合同,不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理,而是按照《合同法》第59条的规定,将双方当事人因该合同所取得的财产,收归国有或者返还集体或者个人。

      (三)以合法形式掩盖非法目的以合法形式掩盖非法目的,也称为隐匿行为,是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的,或者实施的行为在形式上是合法的,但是在内容上是非法的行为。

      当事人实施以合法形式掩盖非法目的的行为,当事人在行为的外在表现形式上,并不是违反法律的。但是这个形式并不是当事人所要达到的目的,不是当事人的真实意图,而是通过这样的合法形式,来掩盖和达到其真实的非法目的。因此,对于这种隐匿行为,应当区分其外在形式与真实意图,准确认定当事人所实施的合同行为的效力。

      以合法形式掩盖非法目的而订立的合同,应当具备下列要件:

      1、当事人所要达到的真实目的或者其手段必须是法律或者行政法规所禁止的;

      2、合同的当事人具有规避法律的故意;三是当事人为规避法律、行政法规的强制性规定而采用了合法的形式对非法目的进行了掩盖。

      (四)损害社会公共利益在法律、行政法规无明确规定,但合同又明显地损害了社会公共利益时,可以适用“损害社会公共利益”条款确认合同无效。

      (五)违反法律、行政法规的强制性规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同,是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。《合同法解释》第4条明确规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”

      二、集体土地租赁合同范本

      集体土地租赁合同范本

      出租方:(以下简称甲方)_______________________

      承租方:(以下简称乙方)_______________________

      根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定,为了明确甲、乙双方的权利、义务,经双方平等协商,签订本合同。

      一、甲方将位于____市____路____号的____亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等(见附件)出租给乙方使用。

      二、乙方承租本宗土地必须进行合法经营,否则甲方有权收回土地使用权,终止合同。

      三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权,如需进行转租应征得甲方书面同意,否则甲方有权收回土地使用权,终止合同。

      四、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整,并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜,但具体收费事宜由乙与水电暖的提供方协商,所有费用由乙方承担。

      五、乙方在租用期间,不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施,如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施,对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续,由乙方办理,甲方根据实际情况给予协助,所需费用有乙方承担,否则,乙方应恢复原状,并赔偿由此给甲方造成的损失。

      六、乙方租用期间,有关市容环境卫生、门前三包等费用由乙方承担。国家行政收费,按有关规定由甲、乙双方各自负担。

      七、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的,由乙方承担责任,与甲方无关。

      八、合同约定的租赁期限界满或双方协商一致解除合同后10日内,乙方应向甲方办理交接手续,交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清,并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。

      九、租赁期限为____年,从____年____月____日至____年____月____日。

      十、经甲乙双方商定,租金的交纳采取按年支付先付后用的方式,年租金为____元,由乙方于每年____月____日交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内,乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金;如逾期超过30日,甲方有权解除合同,乙方应甲方支付年租金百分之____的违约金。

      十一、甲方向乙方收取约定租金以外的费用,乙方有权拒付。

      十二、在租赁期限内,因不可抗拒的原因或者因城市规划建设,致使双方解除合同,由此造成的经济损失双方互不承担责任。

      十三、争议解决方式:

      十四、双方协商一致可另行签订补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      十五、本合同自双方签字盖章后生效。

      十六、本合同一式四份,双方各执两份,具有同等法律效力。

      甲方(盖章)_______________________乙方(盖章或签字)_______________________

      ____年____月____日____年____月____日

      附件:土地及地上建筑物、构筑物、附着物情况。

      三、土地租赁合同效力如何?

      农村土地租赁合同的效力问题在《土地管理法》及《农村土地承包法》中有相关要求:

      《土地管理法》第十五条农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。

      《农村土地承包法》第四十八条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。

      由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的,应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后,再签订承包合同。

      按照《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,如该块地为农业建设用地,租赁协议无效。

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  •   融资租赁具有门槛低、融资方式更为灵活的优势,因而一些中小企业为加大现金流量、提高融资能力,往往会选择融资租赁这一方式,签订融资租赁合同。在签订融资租赁合同的过程中,可能会出现致使合同无效的情形,那么融资租赁合同无效该怎么处理呢,下面将为您做详细介绍。

      一、什么是融资租赁合同
     
      根据《中华人民共和国合同法》第十四章的相关规定,?融资租赁 合同,是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁 物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同。主要体现为承租人要求出租人为其融资购买承租人所需的设备,然后由供货商直接将设备交给承租人。
     
      二、融资租赁合同三方当事人
     
      (一)出租人(买受人)
     
      (二)承租人
     
      (三)出卖人(供货商)
     
      三、融资租赁合同无效该怎么处理
     
      (一)融资租赁合同无效情形
     
      根据《合同法》第五十二条和最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷若干问题的规定(简称规定)》对融资租赁合同无效作了如下规定:
     
      1、出租人不具有从事融资租赁经营范围的;
     
      2、承租人与供货人恶意串通,骗取出资人资金的;
     
      3、以融资租赁合同形式规避国家有关法律、法规的;
     
      4、依照有关法律、法规之规定无效的。
     
      (二)融资租赁合同被认定无效情形下租赁物的归属
     
      根据《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”这是关于合同无效法律后果的基础性法律规定。根据该规定推理,融资租赁合同无效的,承租人应当返还租赁物给出租人。但是由于融资租赁合同的特殊性,法律对融资租赁合同被认定无效情形下租赁物归属做了专门的规定。
     
      《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定:“融资租赁合同被认定无效,当事人就合同无效情形下租赁物归属有约定的,从其约定;未约定或者约定不明,且当事人协商不成的,租赁物应当返还出租人。但因承租人原因导致合同无效,出租人不要求返还租赁物,或者租赁物正在使用,返还出租人后会显著降低租赁物价值和效用的,人民法院可以判决租赁物所有权归承租人,并根据合同履行情况和租金支付情况,由承租人就租赁物进行折价补偿。”这是关于融资租赁合同被认定无效情形下租赁物归属的规定,根据该规定:
     
      1、尊重当事人的事前约定和事后协议??
     
      2、其次是遵照一般法理:返还出租人
     
      3、对融资租赁合同无效的特殊规定:租赁物归承租人,承租人就租赁物进行折价补偿
     
      以上就是法律快车小编为您对融资租赁合同无效该怎么处理等相关疑问的解答,融资租赁合同涉及三方当事人,在出现致使合同无效的情形下,守约方可依据以上法律规定维护自身所享有租赁物的权益。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车律师。
     
  •   很多人进城务工,但是面对如今居高不下的房价,很可能在外地打拼多年还是在租房子住,从现实来看,在外务工的大多数都是租房子住的。那么签订租赁合同就很重要,但是有时候因为各种因素会导致租赁合同无效,如此一来,该怎么处理呢?今天就带您一起了解下无效租赁合同的处理方式有哪些

      一、无效租赁合同的处理方式有哪些

      1、房屋租赁合同确认无效后,其处理上主要是承租方腾退房屋,租赁房屋恢复到签订合同之前的状态,承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。

      2、承租方实际使用房屋的,出租方不返还租金,作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。

      3、造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      4、签订租赁合同前,双方应尽职调查,避免签订无效合同。

      二、租赁合同的无效处理原则

      租赁合同的无效不适用返还原则

      租赁合同属于继续合同,在租期内,承租人使用出租人的财产而支付租金,系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征,决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效,则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”,从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。否则,将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此,租赁合同被确认无效后,合同所已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。即出租人仍应保留其已获得的租金,承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还。本案中,因B公司并未提出返还租金主张,根据民事诉讼“不告不理”的原则,不在本案所涉范围之内。

      三、租赁合同无效的损害赔偿原则及赔偿范围

      租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则,承担过错损害赔偿需满足主观上有过错、因过错造成合同无效、损害事实、导致合同无效的行为与损害事实之间具有因果关系的条件。如果合同被确认无效,违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中,赔偿范围除积极损失外,仅限于信赖利益,且仅以履行利益为限。即当事人因信赖合同有效而履约,当合同被确认无效或撤销后,为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。鉴于前述租赁合同的持续性特征,司法实践中对租赁合同无效的赔偿一般采取只对将来发生效力的理念,已经履行完毕的合同内容不受合同效力的影响。

      四、租赁合同无效的情形

      1、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。

      2、违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。

      3、被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。

      4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。

      5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。

      6、租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。

      如果租赁合同无效,要找出无效的原因,根据不同的原因来进行补救,实在不行,可以重新签订。以上就是法律快车小编为您整理的无效租赁合同的处理方式有哪些的相关内容,希望对您有所帮助。如有其它法律问题,欢迎咨询法律快车,我们将竭诚解决您的问题。 

     
  •   生活中,出租商品与租赁商品的事情总会遇到,为了保证商品在合法的情况下被使用,当事人双方都会签订合同。但若合同无效,双方在“合同无效后的租赁物的租金退还吗”的问题上争执不断。让我们带着这些疑问,来看看下面为大家带来租赁合同无效可以要求返还租金吗的详细内容吧。

      一、租赁合同无效可以要求返还租金吗

      《合同法》第五十六条规定:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

      第五十七条规定:合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

      第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的

      损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      因此,租房合同无效的话,是可以要回租金的。如果出租人不退还租金,租房者可以向法院起诉要求返还。

      二、如何认定房屋租赁合同的效力

      出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。

      (一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

      (二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:

      1、未依法取得房屋所有权证的;

      2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

      3、共有房屋未取得共有人同意的;

      4、权属有争议的;

      5、属于违法建筑的;

      6、不符合安全标准的;

      7、已抵押,未经抵押权人同意的;

      8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

      9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

      (三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。

      (四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。

      三、租赁合同无效,占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定

      房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。对于房屋使用费的标准,应当参照合同约定的租金标准,同时还可以综合考虑如下因素:

      (1)房屋是否具备正常使用条件,如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形;

      (2)当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋,如合同虽然无效,但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为;

      (3)对于合同无效双方各自过错程度。

      以上就是法律快车小编为大家带来的租赁合同无效可以要求返还租金吗的全部,看完本文你是否都了解关于合同无效的相关知识呢?只有有效的房屋租赁合同才会受到法律保护。所以在签订房屋租赁合同的时候,一定要看看自己的合同能不能依法成立。如果自己没有把握的话,不妨让律师帮您审查一遍房屋租赁合同,确保所签订的合同是有效的。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   如果合同被认定为无效的,那么合同当事人因缔结合同而产生的权利义务关系就归于消灭了。租赁合同也是合同的一种,如果租赁合同被断定为是无效的,那么租赁合同无效的后果都有哪些呢?阅读完以下为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。

      一、租赁合同无效的后果

      1、租赁合同无效的情形有哪些?

      (1)未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。

      (2)违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。

      (3)被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。

      (4)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的。

      (5)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。

      (6)租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。

      2、租赁合同无效有哪些法律后果?

      (1)房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,法院一般应予支持。

      当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,法院依照合同法的有关规定和相关本司法解释的规定处理。

      (2)承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。

      因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

      (3)承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,法院应当认定超过部分的约定无效。

      但出租人与承租人另有约定的除外。

      (4)出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,法院不予支持。

      因租赁合同产生的纠纷案件,法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

      (5)因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,法院应予支持。但转租合同无效的除外。

      次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

      (6)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,法院应予支持。

      (7)出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,法院应予支持。

      但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,法院不予支持。

      二、租赁合同无效如何处理?

      1、房屋租赁合同确认无效后,其处理上主要是承租方腾退房屋,租赁房屋恢复到签订合同之前的状态,承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。

      2、承租方实际使用房屋的,出租方不返还租金,作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。

      3、造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      4、签订租赁合同前,双方应尽职调查,避免签订无效合同。

      三、房屋租赁合同纠纷管辖

      租赁纠纷,虽然是以对不动产的使用收益为目的的,但依其性质而言,仍然属于债权债务纠纷。虽然,对于不动产纠纷,各国一般都明确为专属管辖。但是,这些专属管辖是针对涉及不动产物权性质,还是包括了与不动产有关的所有纠纷在内,在不同法域,尚有不同的理解。我国目前的做法大致是,只要是与不动产相关的纠纷,一般适用专属管辖的规定,由不动产所在地法院管辖。

      1、按照《民诉法》第29条的规定,只有执行特殊地域管辖有困难的,才适用一般地域管辖。涉及房屋租赁关系的诉讼,从两便原则考虑,应当适用特殊地域管辖。否则,如适用一般地域管辖,对于房屋坐落地与被告所在地不一致的纠纷,不便于受诉法院查明案情和判决后的执行。

      2、根据审判实践中的一贯做法,应适用一般地域管辖。理由是,《民事诉讼法》第23条所称“因合同纠纷提起的诉讼”,指的是经济合同,不包括民事合同,因为民事合同范围较广,显然房屋租赁纠纷不能按合同纠纷确定管辖;《民事诉讼法》第30条第(1)项所称“因不动产提起的诉讼”,指的是不动产产权,房屋租赁纠纷,实质上是合同履行中的争议,不涉及不动产的产权问题,所以,也不能适用对不动产的专属管辖规定。凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般可由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合‘两便’原则的,可由被告户籍地或居所地法院管辖。

      最高人民法院在批复中指出:“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合‘两便’原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定,重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决,从而正确、及时地审结案件。”最高人民法院的这个批复,目前仍然属于有效的法律意见:各个地方在审判操作中也仍然是按照这个批复的意见处理的。

      以上就是法律快车小编为您整理的最新租赁合同无效的后果的相关内容。综上,租赁合同无效的后果包括返还财产、恢复原状、赔偿损失等,双方也不存在权利义务关系了。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的法律快车律师,我们将竭诚为您服务。

     
  •   现在租赁是一种很常见的现象,随着租赁行为的增加,随之而来也带来了很多的纠纷。现在大家的维权意识还是很高的,通常都会采取诉讼、协商、仲裁的方式解决纠纷。那么无效租赁合同的诉讼时效是怎样的呢?接下来就为您来解答这个疑惑。

      一、无效租赁合同的诉讼时效

      1、技术合同争议当事人的权利受到侵害的事实发生在《合同法》实施之前,自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至《合同法》实施之日起超过一年的,人民法院不予保护;尚未超过一年的,其提起诉讼的时效期间为两年。

      2、技术进出口合同争议当事人的权利受到侵害的事实在《合同法》实施之前,自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至《合同法》实施之日起超过两年的,人民法院不予保护,尚未超过两年的,其提起诉讼的时效期间为四年。

      3、《合同法》第55条规定的“一年”,第75条和104条第二款规定的“五年”为不变时效期间,不适用诉讼时效的中止、中断或延长的规定。

      另外,《合同法》第129条规定“因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者仲裁的期限为四年,自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。因其他合同争议提起诉讼或者仲裁的期限,依照有关法律的规定。”该条除对国际货物买卖合同和技术进出口合同争议的诉讼或仲裁的时效期间明确规定为四年外,对其他合同纠纷的诉讼或仲裁,规定适用其他法律的规定。可见,《合同法》的诉讼时效期间除前述四种情况外,散见于各具体法律之中。

      时效期间的计算,也是较为直接的法律问题,一般都规定为“从权利人知道或应当知道自己的权利被侵害之日起计算,”但是也有例外,如《国际买卖合同时效公约》规定合同纠纷的诉讼时效从请求权发生时开始计算。

      二、租房中的登记备案问题

      根据《城市房屋租赁管理办法》的规定,房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。

      当事人未办理登记备案手续,未取得《房屋租赁证》的,租赁合同是否有效?《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是租赁合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理行为,其本身不是合同生效的要件。

      因此,房屋租赁合同订立后,当事人没有办理登记手续的,应责令其补办手续,而不应因此否定租赁合同的效力。

      三、分期支付租金的诉讼时效起算点问题

      最高人民法院民事审判第二庭在2000年10月26日对山东省高级法院函复:你院鲁法经(1999)25号《关于借款合同中约定分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》收悉。经研究,答复如下:在借款、买卖合同中,当事人约定分期履行合同债务的,诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。

      最高人民法院给云南省高级人民法院函复:你院《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉。经研究,答复如下:对分期履行合同的每一期债务发生争议的,诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。

      在自己的权利受到损害的时候,建议当事人在感性之余想办法尽可能的多保留一些自己权利被侵害的证据,方便日后维权。以上内容就是法律快车小编为你整理的关于无效租赁合同的诉讼时效的相关知识,希望在工作和学习中能够帮助到您。

     
  •   生活中合同可以说是随处可见,买车要签订合同,上班也要签订劳动合同,租房子也是要签订合同。所以合同纠纷经常会发生,当合同发生纠纷时可以起诉到法院解决,对于法院的判决不满意是可以上诉的,今天就给大家普及关于房屋租赁合同无效上诉书的内容,欢迎大家阅读。

      房屋租赁合同无效上诉书

      上诉人(一审被告):魏某某,女,1964年*月17日出生,汉族,个体,住滨州市**区**办事处**村63号

      被上诉人(一审原告):李某某,女,1978年*月29日出生,汉族,住**市**区*路622号

      被上诉人(一审被告):高某某,男,1973年*月7日出生,汉族,个体,住**市**区*街建行宿舍

      上诉人因房屋租赁合同纠纷一案,不服**区人民法院2008年7月4日做出的(2008)*民二初字第422号民事判决,现提起上诉。

      上诉请求:

      1、一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,程序违法,请求二审法院撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审

      2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担

      上诉理由:

      一、一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,故意偏袒被上诉人一方

      (一)、2007年7月9日,被上诉人李某某与上诉人魏某某签订房屋出租合同,约定由上诉人魏某某出租*广场A1-C59房屋给被上诉人李某某使用,租赁期限为2007年7月10日起至2008年7月9日止。自双方签订合同后,该房屋一直由被上诉人李某某使用,并且一审法院也认定根据合同的相对性原则,李某某应当在房租租赁期限届满后将该房屋返还给上诉人魏某某,但自从双方签订合同之后,被上诉人李某某一直使用该房屋,并未将该房屋返还给上诉人魏某某,截止到一审法院判决做出的2008年7月4日,至双方签订合同的约定期限还差5天,该合同已经履行完毕,在被上诉人李某某使用房屋的一年时间里,该房屋的使用受益权都在李某某手里,李某某也一直在正常经营,并且根据《合同法》第58条的规定,合同无效或被撤消后,因该合同取得的财产,应当予以返还。但被上诉人李某某一直未将该房屋返还给上诉人魏某某,其一直在使用收益。并且根据法律的规定,法律最基本的原则是公平原则,而一审判决上诉人返还被上诉人李某某155000元显然违背了法律的公平原则,在我国无论是侵权法里的侵权责任还是合同法里的违约责任都始终贯穿着法律的一条基本原则,那就是损害填补原则。法律的目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失,使法益恢复到未被侵害之前的状态。而法律严格禁止当事人因此而获得法外利益,具体到本案中,被上诉人李某某一直使用收益该房屋,并且直到现在也未向上诉人魏某某返还该房屋,一年的房屋租赁合同已经履行完毕,房屋租赁费已经支付了相应的对价,而一审判决却对此事实予以不顾,做出错误的判决,严重损害了上诉人的合法权益,上诉人不服该判决。

      (二)、一审判决曲解法律,在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化,法律的目的在于定纷止争,并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益,尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中,被上诉人高某某与上诉人魏某某之间的房屋租赁合同关系与魏某某与李某某之间的房屋租赁合同关系是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系,根源还在于被上诉人高某某的无权转租行为,一审判决不能把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解,假使一审判决正确 ,它也应当在判令上诉人魏某某返还租赁费的同时判令被上诉人高某某向上诉人魏某某返还租赁费,这才是公平公正的判决。因为被上诉人高某某并非不是本案的当事人,其也是一审的被告,而一审判决却回避了这个问题,将原本不可分割的法律关系人为拆解,明显的是在故意偏袒被上诉人一方。结合***法院(2007)滨民二初字第364号民事判决书的内容,其并未判决被告高某某承担任何责任,可见一审法院偏袒高某某的行为更加明显,不能叫人心服。

      二、一审判决违反法定程序,因程序违法导致实体判决不公。

      根据《民事诉讼法》第146条的规定,人民法院适用简易程序审理的案件,应当在立案之日起三个月内审结,也就是说简易程序的审理期限是三个月,本案一审的立案时间是在2007年的年8月,而做出判决的时间是在2008年7月4日,审理期限长达近一年,并且根据《民事诉讼法》第134条的规定,当庭宣判的,应当在10日内发送判决书,定期宣判的,宣判后立即发给判决书。而一审判决在2008年7月4日做出后,直到2009年2月20日才送达给上诉人,整整拖了长达7个月的时间,程序的严重违法,导致判决的公正性和权威性在上诉人的心目当中荡然无存。根据《民事诉讼法》第153条第四款的规定,原判决违反法定程序,影响了案件的正确判决,二审法院应当裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。一审判决严重的程序违法,导致实体判决不公,法律丧失公信力,希望二审法院对此予以高度重视

      综上,一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误,违法法定程序,请求二审法院依法查明事实,维护上诉人的合法权益。

      此致

      **市中级人民法院

      上诉人:魏某某

      二Oxx年二月二十五日

      综上所述,我们可以了解到一份完整有效的房屋租赁合同无效上诉书应写明上诉人与被上诉人的的姓名、性别、年龄、籍贯、住址;被上诉人是单位的,应写明单位名称、地址、法定代表人或负责人姓名。起诉书正文应写明请求事项和起诉事实、理由,尾部须署名或盖公章。如需了解更多,欢迎登录法律快车网站。

     
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